Решение по делу № А40-255169/2024 от 26.05.2025.

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело № А40-255169/24-16-1277

26 мая 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 17.04.2025 г.

Полный текст решения изготовлен 26.05.2025 г.

Арбитражный суд города Москвы

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.

при ведении протокола секретарём судебного заседания Родичевым И.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 20.08.2012)

к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности № 77АД6512706 от 21.10.2024 г.;

от ответчика – не явился, извещён,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик), с учётом уточненных требований, об регулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества: помещение общей площадью 117,6 кв. м, расположенное по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:05:0006002:13615, а именно:

- первый абзац пункта 3.1 договора изложить в редакции:

«Цена Объекта 11 970 000 (одиннадцать миллионов девятьсот семьдесят тысяч) рублей в соответствии с заключением эксперта от 18.03.2025 г., выполненным Обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционная оценка», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.»;

- третий абзац пункта 3.1 договора изложить в редакции:

«Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 142 500 (сто сорок две тысячи пятьсот) рублей 00 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.».

Свои исковые требования истец обосновывает тем, что в проекте договора, направленном ответчиком в адрес истца, цена выкупаемого имущества не соответствует рыночной.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объёме.

В судебное заседание не явился представитель ответчика, извещённого о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в силу ч. 1 ст. 123 АПК РФ. Суд провёл судебное заседание в отсутствие представителя ответчика в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Заслушав в открытом судебном заседании представителя истца, изучив материалы дела, суд установил, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключён договор аренды объекта нежилого фонда № 00-00461/19 от 19.04.2019 г., в соответствии с которым во временное владение и пользование Истца было передано помещение общей площадью 117,6 кв. м, расположенное по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:05:0006002:13615.

Истец в соответствии со ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) обратился к Ответчику с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности г. Москвы».

В ответ на заявление Истца Ответчик направил письмо № 33-5-77992/24-(0)-6 от 27.08.2024 г. с приложением проекта Договора купли-продажи № 59-9862 от 26.08.2024 г.

Исходя из условий, предложенных Ответчиком цена Объекта составляет 20 046 000 рублей.

Не согласившись с условиями направленного Ответчиком проекта Договора купли-продажи, Истец направил ответчику протокол разногласий, а также заключение об оценке рыночной стоимости объекта № ОО2024-82 от 13.09.2024 г., выполненное ООО «Оптимал Групп», согласно которому Цена Объекта составляет 7 881 163 руб.

В ответ Ответчик направил письмо № 33-5-77992/24-(0)-8 от 30.09.2024 г. с отказом подписать договор с протоколом разногласий.

Таким образом, у истца и ответчика возникли разногласия при заключении договора купли- продажи, с чем истец передал разногласия на разрешение суда на основании п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которому в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Для установления рыночной стоимости выкупаемого имущества судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Инвестиционная оценка».

На разрешения экспертизы был поставлен вопрос: какова рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 117,6 кв. м, с кадастровым номером 77:05:0006002:13615, расположенного по адресу: <...>/1, по состоянию на 29.06.2024 г.?

Согласно заключению эксперта ООО «Инвестиционная оценка» № А40-255169/24-16-1277 от 18.03.2025 г., рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 117,6 кв. м, с кадастровым номером 77:05:0006002:13615, расположенного по адресу: <...>/1, по состоянию на 29.06.2024 г. составляет 11 970 000 рублей.

Как указано в Определении Верховного Суда РФ от 05.05.2016 № 305-ЭС15-19695 по делу № А40-214066/2014, из системного толкования приведенных положений ГК РФ и Закона № 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, истец имеет право на выкуп арендованного имущества по его рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой.

Доводы, изложенные в отзыве, судом отклоняются, как противоречащие вышеизложенному.

При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

При этом выражение несогласия ответчика с доводами истца не может являться тем оспариванием его прав, которое ведет к возложению на ответчика обязанности по возмещению судебных расходов (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.03.2022 № 6-КГ22-1-К2).

Из материалов дела не усматривается нарушение прав истца со стороны ответчика, так как ответчик не был обязан подписывать протокол разногласий в редакции истца.

Экспертиза по делу проводилась по ходатайству истца.

Таким образом, проведение экспертизы по делу было вызвано не необходимостью проверки обоснованности возражений ответчика на иск, а получением надлежащих доказательств рыночной цены предмета договора купли-продажи.

В связи с этим судебные расходы не подлежат взысканию с ответчика.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН: <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества: помещение общей площадью 117,6 кв. м, расположенное по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:05:0006002:13615, а именно:

- первый абзац пункта 3.1 договора изложить в редакции:

«Цена Объекта 11 970 000 (одиннадцать миллионов девятьсот семьдесят тысяч) рублей в соответствии с заключением эксперта от 18.03.2025 г., выполненным Обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционная оценка», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.»;

- третий абзац пункта 3.1 договора изложить в редакции:

«Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 142 500 (сто сорок две тысячи пятьсот) рублей 00 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.».

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия.

Судья:

М.Ю. Махалкин