АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. УфаДело № А07-39511/2022

19 октября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 12.10.2023

Полный текст решения изготовлен 19.10.2023

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Файрузовой Р.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Якуповой Э.Р., рассмотрев дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Ремонтно-строительная фирма «Асток» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании договора аренды земельного участка действующим на неопределенный срок,

при участии в судебном заседании:

от ответчика (2) в режиме онлайн: ФИО1, доверенность № ТН-М04-04-1/6549-10 от 12.12.2022 г., диплом;

Общество с ограниченной ответственностью «Ремонтно-строительная фирма «Асток» обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан и Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании договора аренды земельного участка действующим на неопределенный срок.

Определением суда от 21.12.2022 исковое заявление оставлено без движения.

26.01.2023 поступили запрашиваемые документы.

Определением суда от 10.02.2023 исковое заявление принято к рассмотрению по общим правилам искового производства.

06.10.2023 от Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» поступил отзыв на исковое заявление с приложениями.

От истца через канцелярию суда поступили доводы к исковому заявлению с приложениями.

Поступившие документы приобщены к материалам дела.

По ходатайству истца судебное заседание назначено с использованием системы веб-конференции информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседание).

Однако в установленное время заседание с использованием системы веб-конференции информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседание) заявитель ходатайства на онлайн-связь не вышел, при этом технических неполадок в сервисе www.kad.arbitr.ru арбитражный суд при проверке не установил.

Представителем ответчика(2) даны пояснения суду по доводам, изложенным в материалах дела.

Представитель ответчика исковые требования не признаёт, поддерживает доводы, изложенные в отзыве.

При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных, о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие (часть 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Дело рассмотрено в отсутствие представителей истца и ответчика (1) в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 15.02.2012 между обществом с ограниченной ответственностью «Ремонтно-строительная фирма «Асток» и Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №4012 от 15.02.2012, зарегистрированного в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 19.03.2012 №02-04-13007/2012-515 на земельный участок: площадью 3127 кв.м. с кадастровым номером 02:66:010110:40, расположенный по адресу: <...> из земель населенных пунктов, для использования в целях размещения и обслуживания культурно-развлекательного центра и передаче его по акту истцу (п.1.1 договора №4012к).

В силу п.3.1 договора №4012к от 15.02.2012, срок аренды участка устанавливается с 29.06.2011 до 29.06.2021.

В соответствии со ст.425 ГК РФ условия договора применяются к отношениям, фактически возникшим между сторонами до его заключения с 29.06.2011 (п.3.2 договора №4012к от 15.02.2012).

В силу п.5.3.2. договора №4012к от 15.02.2012 арендатор имеет право по истечению срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок исключается в случае недобросовестного исполнения арендатором условий договора.

Общество, воспользовавшись правом, предусмотренным договором обратилось в Министерство о продлении срока действия договора на 49 лет.

Министерство отказало в удовлетворении заявления.

Полагая, что указанные действия Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан свидетельствуют о нарушении прав истца, последний обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду по правилам пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из материалов дела, согласно п.3.1 договора №4012к от 15.02.2012, срок аренды участка устанавливается с 29.06.2011 до 29.06.2021.

Следовательно, срок действия договора истек 29.06.2021.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац второй пункта 2 статьи. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п.5.3.2. договора №4012к от 15.02.2012 арендатор имеет право по истечению срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок исключается в случае недобросовестного исполнения арендатором условий договора.

В связи с тем, что общество продолжает пользоваться земельным участком на условиях, определенных договором, 20.06.2022 обратился в Министерство с требованием о продлении действия договора на 49 лет (л.д.15).

Письмом от 20.07.2022 Министерство отказало в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, ссылаясь на отсутствие на испрашиваемом земельном участке объектов капитального строительства, объектов незавершенного строительства, принадлежащие обществу на праве собственности (л.д.16).

14.09.2022 общество повторно просило продлить действующий договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:66:010110:40 №4012 от 15.02.2012.

06.10.2022 Министерство, ссылаясь на ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, и на то, что общество не является собственником зданий или сооружений, объектов незавершенного строительства, отсутствуют объекты капитального строительства на спорном земельном участке, что действующим земельным законодательством не предусмотрено продление договора аренды, отказало в удовлетворении требований общества (л.д.18).

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой статьи 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 43, 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.11.2019 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства. Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Исключение применения в правоотношениях между сторонами диспозитивной нормы предполагает однозначное, не позволяющее двоякого толкования указание на соответствующее правило, которым руководствуются стороны.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Следует отметить, что само по себе установление контрагентами срока договора не означают, что положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ не подлежат применению.

По смыслу названной нормы условием продления договора аренды на неопределенный срок является продолжение использования имущества арендатором в совокупности с отсутствием возражений арендодателя по поводу продолжения договорных отношений.

Регламентированное в пункте 2 статьи 621 ГК РФ правило, в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку ГК РФ не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

Изложенное позволяет сделать вывод, что положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ не подлежат применению к отношениям сторон только при наличии в договоре условия о невозможности его продления на неопределенный срок либо условия о продлении посредством подписания соответствующего соглашения.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 ГК РФ).

Из пункта 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, следует, что положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов до 01.03.2015.

Вместе с тем, для применения указанных разъяснений необходимо наличие правовой возможности в силу согласованных условий договора об "автоматической" пролонгации срока действия договора аренды земельного участка, что, как указывалось, в рассматриваемом случае отсутствует.

Из буквального толкования условий договора следует, что при неполучении от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его не позднее, чем за три месяца до истечения срока, установленного в п. 5.3.2 договора, договор прекращает свое действие.

Следовательно, условия договора аренды позволяют сделать вывод о том, что стороны исключили применение положения части 2 статьи 621 ГК РФ в связи с установлением порядка пролонгации договора, требующего заключения соглашения сторон на новый срок, действие договора прекратилось – 29.06.2021.

Поскольку письменного уведомления от истца в установленный договором срок не поступило, а было представлено в Министерство лишь 20.06.2022, договор №4012к от 15.02.2012 прекратил свое действие 29.06.2021.

Соответственно договор аренды земельного участка не может быть признан возобновленным на неопределенный срок.

Учитывая, что срок действия договора аренды №4012к от 15.02.2012 истек, заявитель не вправе требовать пролонгации или заключения договора на новый срок.

Положения статьи 39.6 ЗК РФ о заключении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах, проводимых в форме аукциона, вступили в силу 01.03.2015.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Кроме того, пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) и статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривалось, что по истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.

Вместе с тем, пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015 (пункт 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации") (далее - Закон N 171-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, которая введена Законом N 171-ФЗ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены исключения из правила, установленного пунктом 15 статьи 39.8 данного Кодекса.

Исходя из вышеприведенных норм Земельного кодекса Российской Федерации, после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды в целях дальнейшего владения земельным участком, принадлежащим на праве собственности публично-правовым образованиям, для арендодателя предусмотрен именно такой способ как заключение нового договора.

Обоснование иного подхода указанием на разъяснения, изложенные в пункте 1 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", представляется неверным ввиду того, что такие разъяснения имели место до внесения существенных изменений в нормы Земельного кодекса Российской Федерации; а также ввиду того, что они не учитывают специфику отношений, где предметом выступает земельный участок, оборот которых по сравнению с другими объектами, включая иного рода недвижимость, разрешен законодателем в той мере, в которой это не запрещено законом, и регламентируется, в первую очередь, указанием на необходимость соблюдения императивных норм.

Таким образом, договор аренды земельного участка №4012к от 15.02.2012 прекращен 29.06.2021 вследствие истечения срока действия.

Судом установлено, что в ходе разрешения спора арбитражным судом было представлено достаточное количество времени для раскрытия доказательств ответчиком, подтверждающих факт наличия (отсутствия) причиненного вреда.

В разъяснение указанной нормы права Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 6 марта 2012 г. N 12505/11 указал, что нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументировано со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.

Таким образом, истцу, которому суд разъяснил риск наступления неблагоприятных последствий в случае непредставления запрашиваемых документов и доказательств в подтверждение своих возражений по каждому доводу, о чем неоднократно указывалось в определениях суда об отложении судебного разбирательства, не оспорил и опроверг факты, указанные ответчиком.

При изложенных обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований.

Остальные доводы сторон, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имеют существенного значения и не могут повлиять на правильность изложенных в нем выводов.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Ремонтно-строительная фирма «Асток» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) отказать.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Судья Р.М. Файрузова