Решение по делу № А07-26913/2024 от 25.03.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, <...>, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Уфа Дело № А07-26913/2024

25 марта 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 12.03.2025

Полный текст решения изготовлен 25.03.2025

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Тагировой Л.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Муратовой А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО "АМ СтройГазАвтоматика" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к ООО "СКС" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о расторжении договора аренды №б/н нежилого помещения от 13.03.2018

по встречному исковому заявлению

ООО "СКС" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к ООО "АМ СтройГазАвтоматика" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о признании договора аренды возобновленным на новый срок

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, по доверенности от 14.11.2022, представил паспорт и диплом

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 24.09.2024, представила паспорт.

Общество с ограниченной ответственностью "АМ СтройГазАвтоматика" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СКС" о расторжении договора аренды №б/н нежилого помещения от 13.03.2018.

Истец, уточнив исковые требования заявлением от 12.02.2025, просил обязать ООО "СКС" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) освободить нежилое помещение общей площадью 82,5 кв.м., этаж 1 кадастровый номер 02:55:011107:3987, расположенный по адресу: 450074, Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Кировский, ул. Геологов, д. 53, пом. 42б. Судом уточнение принято в порядке ст. 49 АПК РФ, дело рассмотрено с учетом уточнения.

В материалы дела от ответчика по первоначальному иску поступил отзыв на уточненное исковое заявление, согласно которому в удовлетворении заявленных требований просил отказать, указав, что согласно фактическим действиям сторон после истечения срока действия договора – 12.03.2024 в отсутствие намерений сторон о прекращении договора или его пролонгации, полагает договор продленным на тех же условиях и на то же срок (до 12.03.2028) по правилу пункта 2 статьи 641 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, указал, что при приобретении ООО «АМ СтройГазАвтоматика» в собственность у ФИО3 помещения знало о наличии договора аренды, признавало его действительность и не могло не знать о его содержании, следовательно новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.

Ответчик также пояснил, что отсутствие государственной регистрации пролонгации договора аренды не свидетельствует об отсутствии у арендатора законного основания для занятия спорного помещения; полагает, что истец своими действиями по предоставлению помещения в пользование ООО «СКС» на условиях подписанного предыдущим собственником договора, получению арендной платы принял на себя обязательства предыдущего арендодателя, которое должно надлежащим образом исполняться согласно положениям ст. 310 ГК РФ.

Определением от 16.12.2024 принято к производству суда для совместного рассмотрения с исковым заявлением общества с ограниченной ответственностью "АМ СтройГазАвтоматика" встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "СКС" к обществу с ограниченной ответственностью "АМ СтройГазАвтоматика" о признании договора аренды возобновленным на новый срок.

От общества "АМ СтройГазАвтоматика" в материалы дела поступил отзыв на встречный иск, в котором указал, что в связи с продолжением пользования ответчиком арендованным имуществом по истечении установленного срока действия договора, договор является возобновленными на неопределенный срок при отсутствии возражений со стороны арендодателя (ст. 621 ГК РФ), при этом, арендодатель вправе немотивированно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора путем направления уведомления об освобождении помещения и расторжении договора аренды, при этом наличие или отсутствие существенных нарушений со стороны арендатора не имеет правового значения, поскольку в данном случае арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды.

На основании изложенного, ответчик просил в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 13.03.2018 между индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «СКС» (арендатор) заключён договор аренды нежилого помещения №б/н, согласно условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять в аренду (во временное владение и пользование за плату) следующее нежилое помещение, далее по тексту «помещение»: нежилое помещение, общей площадью 75 кв.м., этаж 1, являющееся частью следующего объекта недвижимости: нежилое помещение, общей площадью 588,6 кв.м., кадастровый номер 02:55:011107:2824, адрес объекта: 450103, <...> д 53, пом 42, в состоянии, позволяющем использовать помещение под аптечную организацию.

Согласно п.2.1 договора договор вступает в силу с момента подписания сторонами, срок аренды составляет 5 лет.

Если не позднее, чем за два месяца до окончания срока аренды ни одна из сторон не выразила намерения об отказе от его пролонгации, договор автоматически считается перезаключенным (т.е. сторонами считается заключенным новый договор) на тех же условиях на тот же срок, и так неограниченное количество раз (п.2.2 договора).

Впоследствии, 29.02.2024 в связи с приобретением указанного помещения произошла смена собственника с ФИО3 на ООО "АМ СтройГазАвтоматика".

04.04.2024 г. истцом в адрес ответчика направлено уведомление (исх. № 250) о повышении размера арендной платы и об одностороннем отказе от исполнения договора.

23.04.2024 ответчиком направлено ответное письмо, в котором указал на несогласие с повышением размера арендной платы более 5%, по вопросу одностороннего отказа от договора, пояснил, что договор пролонгирован на последующие 5 лет, в связи, с чем направлен отказ от расторжения договора.

14.01.2025 истцом направлено требование в адрес ответчика об освобождении занимаемого нежилого помещения.

Поскольку изложенные требования ответчиком в добровольном порядке не удовлетворены, обязательства по возврату нежилого помещения из аренды не исполнены, что послужило основанием для обращения истца в суд с заявленными требованиями.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Правоотношения сторон следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущества в аренду.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Истец договорные обязательства исполнил надлежащим образом, передав объекты аренды арендатору по актам приема-передачи, данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Согласно ст. ст. 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в установленный срок, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункту 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, срок аренды истек 12.03.2023 года, между тем, ответчик продолжил пользование нежилым помещение в отсутствие на это возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом доводы ответчика о том, что договор аренды по истечении срока его при отсутствии возражений арендодателя считается возобновленным на тот же срок согласно положениям п. 2.2 договора подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм права и установленных фактических обстоятельств дела в силу следующего.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. При этом, если норма содержит прямое указание на возможность предусмотреть иное соглашением сторон, суд исходя из существа нормы и целей законодательного регулирования может истолковать такое указание ограничительно, то есть сделать вывод о том, что диспозитивность этой нормы ограничена определенными пределами, в рамках которых стороны договора свободны установить условие, отличное от содержащегося в ней правила.

Отсутствие возражений со стороны арендодателя по поводу продолжения пользования арендованным имуществом арендатором по истечении срока аренды представляет собой молчаливо выраженное согласие арендодателя на указанное продолжение пользования имуществом. При наличии такого согласия (отсутствии возражений) договор считается возобновленным на прежних условиях, но на неопределенный срок. Названная норма закона является императивной и защищает интересы арендатора при заключении договора.

На основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Между тем, из материалов дела следует, что 04.04.2024 г. истцом в адрес ответчика направлено уведомление (исх. № 250) о повышении размера арендной платы и об одностороннем отказе от исполнения договора.

Указанное уведомление ответчиком получено, 23.04.2024 обществом «СКС» направлено ответное письмо, в котором указано на несогласие с повышением размера арендной платы более 5%, по вопросу одностороннего отказа от договора, указано, что договор пролонгирован на последующие 5 лет.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 12 пункта 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01,2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при направлении арендатору уведомления о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Вопреки доводам ответчика по первоначальному иску, уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества.

Следовательно, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды.

Согласно положениям пункта 2 статьи 610, статьи 622 Гражданского кодекса РФ действие договора аренды нежилого помещения от 13.03.2018 года прекращено в связи с истечением срока его действия, следовательно, на стороне ответчика возникли обязательства по возврату нежилого здания из аренды.

В процессе рассмотрения спора общество "АМ СтройГазАвтоматика" последовательно настаивал на обоснованности и законности заявленного уведомления от исх. №250 от 04.04.2024 об одностороннем отказе от договора и прекращении арендных отношений.

Имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют о том, что прекращение договора аренды состоялось. В частности, право на отказ реализовано истцом по своей воле, арендодатель от своего уведомления о расторжении договора не отказался.

Доводы ответчика о том, что действия истца по одностороннему отказу от договора противоречат ст.310 ГК РФ и положениям ст. 10 ГК РФ также подлежат отклонению.

В части 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Таким образом, указанная норма права закрепляет принцип недопустимости (недозволенности) злоупотребления правом и определяет общие границы (пределы) гражданских прав и обязанностей. Суть этого принципа заключается в том, что каждый субъект гражданских прав волен свободно осуществлять права в своих интересах, но не должен при этом нарушать права и интересы других лиц. Действия в пределах предоставленных прав, но причиняющие вред другим лицам, являются в силу данного принципа недозволенным (неправомерным) и признаются злоупотреблением правом. При этом основным признаком наличия злоупотребления правом является намерение причинить вред другому лицу, намерение употребить право во вред другому лицу.

Одновременно в части 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель закрепил презумпцию добросовестности и разумности действий участников гражданских правоотношений, это означает, что в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснил, что оценивая действия как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей. По общему правилу добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о наличии у общества "АМ СтройГазАвтоматика" умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав. Сама по себе реализация арендодателем права на отказ от договора аренды в силу закона, не свидетельствует о злоупотреблении правом по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ввиду безусловности права каждой стороны отказаться от бессрочного договора, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивы арендодателя, по которым он отказался от договора, не имеют правового значения.

Согласившись на возобновление договора на неопределенный срок, арендатор принял на себя риски, которые могут возникнуть при таком пользовании помещением.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении истцом по первоначальному иску порядка направления уведомления об отказе от договора, ответчиком в материалы дела также не представлено.

Поскольку при прекращении договора аренды имущество подлежит возвращению арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации), ответчик доказательств возврата по акту-приема передачи спорных нежилых помещений не представил, он обязан освободить занимаемые помещения.

От общества "АМ СтройГазАвтоматика" поступил отзыв на встречный иск, в котором указал, что в связи с продолжением пользования ответчиком арендованным имуществом по истечении установленного срока действия договора, договор является возобновленными на неопределенный срок при отсутствии возражений со стороны арендодателя (ст. 621 ГК РФ), при этом, арендодатель вправе немотивированно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора путем направления уведомления об освобождении помещения и расторжении договора аренды, при этом наличие или отсутствие существенных нарушений со стороны арендатора не имеет правового значения, поскольку в данном случае арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды.

Таким образом, поскольку судом установлено наличие доказательств, подтверждающих обязанность общества с ограниченной ответственностью "СКС" по возврату арендованного имущества, встречные исковые являются необоснованными и неподлежащими удовлетворению.

Кроме того, первоначальные исковые требования и встречные исковые требования носят взаимоисключающий характер, ввиду удовлетворения первоначальных исковых требований, оснований для удовлетворения встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью "СКС" к обществу с ограниченной ответственностью "АМ СтройГазАвтоматика" о признании договора аренды возобновленным на новый срок не имеется.

При изложенных обстоятельствах, требование истца по встречному иску удовлетворению не подлежит.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с тем, что первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме с учетом уточнения, расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика в размере, установленном статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Поскольку в удовлетворении встречных исковых требований отказано, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска относятся на истца по встречному иску.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО "АМ СтройГазАвтоматика" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) удовлетворить.

Обязать ООО "СКС" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) освободить нежилое помещение общей площадью 82,5 кв.м., этаж 1 кадастровый номер 02:55:011107:3987, расположенный по адресу: 450074, Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Кировский, ул. Геологов, д. 53, пом. 42б.

Взыскать с ООО "СКС" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу ООО "АМ СтройГазАвтоматика" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) 6 000 руб. суммы государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска ООО "СКС" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Судья Л.М. Тагирова