ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда апелляционной инстанции
г. Киров
Дело № А31-7346/2022
21 декабря 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2023 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2023 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малых Е.Г.,
судейГорева Л.Н., ФИО1,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Братухиной Е.В.,
при участии в судебном заседании с использованием системы ВКС с Арбитражным судом Костромской области:
представителя истца – ФИО2, прокурора (по удостоверению);
представителя Управления – ФИО3 (доверенность от 05.07.2023);
представителей ООО «РИК» – ФИО4 (доверенность от 09.01.2023); ФИО5, адвоката, по доверенности от 28.07.2022; ФИО6.(доверенность от 12.12.2023); ФИО7 (по доверенности);
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "РИК", Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы
на решение Арбитражного суда Костромской области от 12.10.2023 по делу № А31-7346/2022
по заявлению прокурора Костромской области в интересах муниципального образования городской округ город Кострома в лице главы городского округа город Кострома в интересах неопределенного круга хозяйствующих субъектов
к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),
обществу с ограниченной ответственностью «РИК» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),
Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), общество с ограниченной ответственностью «Агроторг» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), ФИО8, Администрация городского округа город Кострома Костромской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в лице Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы
о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи и применении последствий недействительности,
установил:
прокурор Костромской области (далее – Прокурор) в интересах муниципального образования городской округ город Кострома в лице главы городского округа город Кострома в интересах неопределенного круга хозяйствующих субъектов обратился в арбитражный суд с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (далее – Управление), обществу с ограниченной ответственностью «РИК», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, (далее – Регистрационная служба) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 05.08.2020 № 44 земельного участка с кадастровым номером 44:27:000000:135 площадью 62692 кв.м., с видом разрешенного использования: для строительства парка отдыха, развлечений, культуры и спорта, расположенного по адресу: <...>, заключенного между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы и обществом с ограниченной ответственностью «РИК», применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы земельного участка с кадастровым номером 44:27:000000:135, признании незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области по регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «РИК» на объекты недвижимости: для хранения спортивного инвентаря с кадастровыми номерами 44:27:070706:1492, 44:27:070706:1494, 44:27:070706:1495, 44:27:070706:1496, 44:27:070706:1497, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 44:27:000000:135, общей площадью 62,5 кв.м., а также единый недвижимый комплекс «Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта, расположенный по адресу: <...>» с кадастровым номером 44:27:070706:1498, признании отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «РИК» на объекты недвижимости: для хранения спортивного инвентаря с кадастровыми номерами 44:27:070706:1492, 44:27:070706:1494, 44:27:070706:1495, 44:27:070706:1496, 44:27:070706:1497, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 44:27:000000:135, общей площадью 62,5 кв.м., а также единый недвижимый комплекс «Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта, расположенный по адресу: <...>» с кадастровым номером 44:27:070706:1498.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, г. Кострома (далее – Департамент), общество с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее – ООО «Агроторг»), ФИО8, Администрация городского округа город Кострома Костромской области в лице Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы.
Решением Арбитражного суда Костромской области от 12.10.2023 исковые требования удовлетворены частично.
Суд признал недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 05.08.2020 № 44, заключенный между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы и обществом с ограниченной ответственностью «РИК». Применил последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО «РИК» возвратить Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы переданный по договору купли-продажи земельного участка от 05.08.2020 № 44 земельный участок с кадастровым номером 44:27:000000:135.
С Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы в пользу общества с ограниченной ответственностью «РИК» взыскано 11 422 800 рублей.
Признано отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «РИК» на объекты недвижимости - сооружения для хранения спортивного инвентаря с кадастровыми номерами 44:27:070706:1492, 44:27:070706:1493, 44:27:070706:1494, 44:27:070706:1495, 44:27:070706:1496, 44:27:070706:1497, а также на единый недвижимый комплекс «Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта, расположенный по адресу: <...>» с кадастровым номером 44:27:070706:1498.
Распределены судебные расходы по уплате государственной пошлины.
ООО «РИК» с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, в иске отказать.
По мнению заявителя жалобы, в случае непризнания вспомогательных объектов объектами недвижимости – это не является препятствием для включения их в состав единого недвижимого комплекса. Суд не дал оценку доказательствам ООО «РИК» (протокол заседания совета по инвестициям при губернаторе то 26.12.2009, акт № 578 от 23.09.2010, распоряжение ДИЗО Костромской области от 22.11.2010 №1230/3, распоряжение №405-р от 16.05.2018, разрешение на строительство № 44-RU 44328000-175-2018 от 05.07.2018, разрешение на ввод в эксплуатацию №44-RU 44328000-6-2019 от 31.01.2019, фотоматериалы). При заключении и исполнении договора купли-продажи от 05.08.2020 не было допущено нарушений. Вывод суда о несоразмерности площади предоставленного земельного участка площади построенных помещений основан на том, что спорные объекты – самостоятельные, однако они являются частью инфраструктуры парка. Заявитель оспаривает акты внеплановых проверок в отношении ФИО8 и ФИО9 Истец не представил доказательств того, что спорные объекты являются движимым имуществом. В иске не содержатся нормы права, на основании которых просили признать сделку ничтожной, ответчик представил доказательства, что оснований для признания сделки ничтожной по ст. 166-181 ГК РФ не имеется.
В заседании суда апелляционной инстанции представители ООО «РИК» указали на то, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ООО «РИК» и находящиеся в залоге у ООО «Полигон», которое не привлечено к участию в деле.
Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы ООО «РИК» к производству вынесено 22.11.2023 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 23.11.2023 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.
Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, в иске отказать.
Заявитель жалобы не согласен с выводом суда об отсутствии у спорных сооружений признаков недвижимого имущества. Суд необоснованно сделал вывод о незаконности внесенных в ЕГРН сведений об объектах, включенных в единый недвижимый комплекс (ЕНК). Считает, что суд не назначил экспертизу для определения соразмерности площадей спорных объектов и земельного участка. По мнению заявителя жалобы, предоставление земельного участка было произведено в соответствии с нормами земельного законодательства.
ООО «Агроторг» в отзыве на апелляционную жалобу просит апелляционную жалобу удовлетворить, в иске отказать. Парк включает в себя объекты спорта, а также площадки, велопарковки, прочие сооружения, непосредственно связанные с ним, участвующие в гражданском обороте, необходимые для целевого назначения и разрешенного использования. Доводы о несоразмерности отчужденного в частную собственность ООО «РИК» спорного земельного участка является безосновательным.
ООО «РИК» представило дополнения к жалобе.
Прокурор Костромской области представил возражения на апелляционные жалобы ответчиков, считает, что требования удовлетворены обоснованно.
ООО «Агроторг» заявило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с занятостью его представителя; ходатайство отклонено, т.к. апелляционный суд не нашел оснований для его удовлетворения в порядке ст. 158 АПК РФ, поскольку сама по себе неявка в судебное заседание лица, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения апелляционных жалоб судом.
Судебное заседание проведено с использованием системы видеоконференц-связи в Арбитражном суде Костромской области.
В ходатайствах заявителя об участии в онлайн-заседаниях отказано в связи с тем, что они поданы ненадлежащим образом и в нарушение установленных АПК РФ сроков.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, протоколом заседания Совета по инвестициям при Губернаторе Костромской области от 02.12.2009 № 16 одобрен инвестиционный проект ООО «Полигон» «Создание парка отдыха, развлечений, культуры и спорта», планируемый к реализации по адресу: <...>.
Распоряжением Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 22.11.2010 № 1230/з ООО «Полигон» предварительно согласовано место размещения парка отдыха, развлечений, культуры и спорта на земельном участке из земель населенных пунктов, расположенном по адресу: <...> площадью 62696 кв.м.; согласован акт от 23.09.2010 № 578 о выборе земельного участка для строительства.
21.12.2010 между Департаментом государственного имущества и культурного наследия Костромской области (далее - арендодатель) и ООО «Полигон» (далее - арендатор) заключен договор аренды земельного участка № Д.2219.4, в соответствии с условиями которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок площадью 62692 кв.м. из земель «Земли населенных пунктов», кадастровый номер 44:27:000000:135, находящийся по адресу: <...> для использования в целях строительства парка отдыха, развлечений, культуры и спорта (далее - земельный участок).
Впоследствии договор аренды земельного участка продлен на неопределенный срок.
В соответствии с проектом планировки территории в районе парка Победы, утвержденным постановлением Администрации города Костромы от 04.04.2018 № 608, разработана проектная документация на строительство парка отдыха, развлечений, культуры и спорта по улице Бульварной 6, в соответствии с которой предусмотрено формирование следующих функционально-планировочных зон: зона парка («Парк Победы»), зона скверов, аллей и бульваров; зона объектов культуры и искусства; зона площадок для отдыха детей; зона объектов физической культуры и массового спорта с размещением объекта местного значения; зона объектов общественного питания; зона обслуживания парка.
На основании заявления ООО «Полигон» распоряжением Управления архитектуры и градостроительства Администрации от 16.05.2018 № 405-р утвержден градостроительный план земельного участка площадью 62692 кв.м. с кадастровым номером 44:27:000000:135. Земельный участок расположен в зоне планируемого размещения объекта капитального строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории: зона объектов физической культуры и массового спорта с размещением объекта местного значения; зона объектов общественного питания; зона объектов общественного пользования (места отдыха).
Распоряжением Управления от 28.09.2018 № 1368-р земельному участку с кадастровым номером 44:27:000000:135 присвоен адрес: <...>.
На указанном земельном участке ООО «Полигон» построены два объекта недвижимости: объект общественного питания для посетителей игровых зон площадью 93,2 кв.м. с кадастровым номером 44:27:070706:1250 и объект физической культуры площадью 521,6 кв.м. с кадастровым номером 44:27:070706:1251.
30.01.2019 должностными лицами Управления архитектуры и градостроительства Администрации и МКУ «Центр градостроительства» произведен осмотр земельного участка и объекта недвижимости.
Согласно акту осмотра от 30.01.2019 № б/н в ходе осмотра установлено: на земельном участке с кадастровым номером 44:27:000000:135 осуществлено строительство парка отдыха, развлечений, культуры и спорта в составе двух зданий: объекта физической культуры и объекта общественного питания для посетителей игровых зон; на объекте выполнены все общестроительные работы; объект подключен к сетям водоснабжения и водоотведения; электроснабжения и ливневой канализации; установлены приборы учета; процент застройки земельного участка - 1,1%, что не превышает максимально допустимый процент по ГПЗУ - 5%; благоустройство прилегающей территории выполнено с установкой бордюрного камня, асфальтированием территории проезда и парковки, оборудованием площадок для игры в мини-футбол, для игры в волейбол, для игры в бадминтон, площадки для хоккея, проход к площадкам организован по деревянным настилам (по проекту древесная щепа), площадки ограждены деревянным забором, оборудование отсутствует (по проекту площадки оборудуются сборно-разборным оборудованием сезонного использования), что подтверждается исполнительной съемкой; сделан вывод о соответствии построенного объекта требованиям, указанным в разрешении на строительство, требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка № 00000000006418, утвержденного распоряжением Управления архитектуры и градостроительства Администрации от 16.05.2018 № 405-р, проектной документации, а также разрешенному использованию земельного участка.
31.01.2019 Администрацией выдано разрешение № 44-RU 44328000-6-2019 на ввод в эксплуатацию «Парка отдыха, развлечений, культуры и спорта» на земельном участке с кадастровым номером 44:27:000000:135. Согласно указанному разрешению строительный объем объекта физической культуры - 2179 куб.м., объекта общественного питания для посетителей игровых зон - 324 куб.м.
На основании договора аренды недвижимости от 11.07.2019 № 17308 ООО «Полигон» (арендодатель) передало в аренду ООО «Агроторг» (арендатор) здание - объект физической культуры площадью 521,6 кв.м. по адресу: <...>, кадастровый номер 44:27:070706:1251 - в целях торговли непродовольственными и продовольственными товарами, в том числе, но не ограничиваясь, алкогольной продукцией; здание может быть также использовано для производства хлебобулочных и кондитерских изделий, мясных, рыбных и иных полуфабрикатов и готовой кулинарной продукции, а также для организации оказания услуг, в том числе, но, не ограничиваясь: телекоммуникационных, страховых и банковских услуг, а также для размещения платежных терминалов и банкоматов, осуществления фармацевтической, туристической и иной деятельности; с целью использования здания в вышеуказанных целях арендатор имеет право организовать в здании административные, складские, подсобные и прочие вспомогательные площади/помещения.
Право собственности на указанные объекты недвижимости перешло к ООО «РИК» на основании договора купли-продажи от 21.10.2019 (записи о регистрации права собственности ООО «РИК» от 24.10.2019 № 44:27:070706:1250-44/012/2019-3 и № 44:27:070706:1251-44/012/2019-9).
На основании дополнительного соглашения от 24.10.2019 к договору аренды земельного участка от 21.12.2010 № Д.2219.4 на стороне арендатора выступило ООО «РИК».
На основании дополнительного соглашения от 22.01.2020 № 2 арендодателем по договору аренды недвижимости от 11.07.2019 № 17308 выступило ООО «РИК».
Также ООО «РИК» на земельном участке построены сооружения для хранения спортивного инвентаря:
-сооружение для хранения спортивного инвентаря № 1 площадью 10,4 кв.м. с кадастровым номером 44:27:070706:1497, дата присвоения кадастрового номера: 23.06.2020 (запись о регистрации права собственности ООО «РИК» от 23.06.2020 № 44:27:070706:1497-44/012/2020-1);
-сооружение для хранения спортивного инвентаря № 2 площадью 10,3 кв.м. с кадастровым номером 44:27:070706:1494, дата присвоения кадастрового номера: 22.06.2020 (запись о регистрации права собственности ООО «РИК» от 22.06.2020 № 44:27:070706:1494-44/012/2020-1);
-сооружение для хранения спортивного инвентаря № 3 площадью 10,3 кв.м. с кадастровым номером 44:27:070706:1495, дата присвоения кадастрового номера: 22.06.2020 (запись о регистрации права собственности ООО «РИК» от 22.06.2020 № 44:27:070706:1495-44/012/2020-1);
-сооружение для хранения спортивного инвентаря № 4 площадью 10,6 кв.м. с кадастровым номером 44:27:070706:1496, дата присвоения кадастрового номера: 22.06.2020 (запись о регистрации права собственности ООО «РИК» от 22.06.2020 № 44:27:070706:1496-44/012/2020-1);
-сооружение для хранения спортивного инвентаря № 5 площадью 10 кв.м. с кадастровым номером 44:27:070706:1493, дата присвоения кадастрового номера: 22.06.2020 (запись о регистрации права собственности ООО «РИК» от 22.06.2020 № 44:27:070706:1493-44/012/2020-1);
-сооружение для хранения спортивного инвентаря № 6 площадью 10,9 кв.м. с кадастровым номером 44:27:070706:1492, дата присвоения кадастрового номера: 22.06.2020 (запись о регистрации права собственности ООО «РИК» от 22.06.2020 № 44:27:070706:1492-44/012/2020-1).
Основанием для осуществления регистрационных действий в отношении указанных сооружений для хранения спортивного инвентаря явились технические планы, подготовленные кадастровым инженером ФИО8 В межевых планах в разделе «Заключение кадастрового инженера» указано, что сооружения для хранения спортивного инвентаря являются вспомогательными по отношению к основному зданию - объекту физической культуры с кадастровым номером 44:27:070706:1251.
ООО «РИК» обращалось в Управление по вопросу предоставления в собственность земельного участка с кадастровым номером 44:27:000000:135.
Управление отказало в предоставлении ООО «РИК» земельного участка в собственность без проведения торгов в соответствии с подпунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с несоразмерностью площади земельного участка площади объектов недвижимости, расположенных на нем (письмо от 29.07.2020 исх.№ 02-37исх-2257/20).
В заключении ООО «М.АРТ» от 24.06.2020 о функциональном назначении объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 44:27:000000:135, установлено: существующие исследуемые объекты недвижимости, в том числе объект физической культуры, объект общественного питания для посетителей игровых зон, сооружения для хранения спортивного инвентаря, созданы для осуществления комплексной деятельности парка; перечисленные объекты недвижимости функционально сопряжены в единую инфраструктуру, состоящую из элементов основного и вспомогательного значения, объединенных общим функциональным назначением, между ними существует тесная технологическая и эксплуатационная связь, свидетельствующая, что осуществление общей деятельности парка возможно лишь в условиях взаимодействия указанных объектов недвижимости; самостоятельная эксплуатация объектов недвижимости лишена смысла, исследуемые объекты недвижимости невозможно использовать в отрыве друг от друга, так как они создают единую связку инфраструктуры, состоящей из элементов основного и вспомогательного значения, объединенных общим функциональным назначением, то есть находятся в составе единого предприятия и фактически являют собой единый недвижимый комплекс.
Также указанным заключением установлено соответствие площади земельного участка с кадастровым номером 44:27:000000:135 по отношению к площади объекта капитального строительства «ЕНК Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта по адресу: <...>». В заключении указано: в соответствии с выполненными расчетами в проектной документации, разработанной ООО «АпейроН», территория парка принята на обслуживание 100 единовременных посетителей, вместимостью 16 чел/га; согласно п. 9.4 СП 42.13330.2011 и п. 2.4.10 Региональных нормативов градостроительного проектирования Костромской области минимальная площадь территории парка составляет 10 га, однако в условиях реконструкции указанную площадь допускается уменьшать (у рассматриваемого объекта площадь 6,2 га); с учетом п. 9.19 СП 42.13330.2011 максимально сохранены участки с существующими насаждениями, необходимые для создания тихого отдыха и прогулок взрослых и детей, которые распределены по всей территории парка; территория зеленых насаждений составляет 85% от общей площади парка, что соответствует п. 2.4.10 и п. 2.4.12 Региональных нормативов градостроительного проектирования Костромской области; территория парка разделена на функциональные зоны, площади которых в процентном соотношении соответствуют п. 2.4.13 Региональных нормативов градостроительного проектирования Костромской области; функциональная организация территории парка включает следующие зоны в % об общей площади парка: прогулочная зона (67,2%), зона физкультурно-оздоровительных мероприятий, в том числе зона массовых мероприятий (19,7%), зона отдыха детей (5,2%), зона культурно-просветительских мероприятий (5,5%), хозяйственная зона (2,4%); раздел земельного участка приведет к нарушению баланса соотношения функциональных зон и к нарушению требований Региональных нормативов градостроительного проектирования Костромской области.
По заявлению ООО «РИК» в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о едином недвижимом комплексе «Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта»: кадастровый номер - 44:27:070706:1498; дата присвоения кадастрового номера - 15.07.2020; адрес: <...>; кадастровые номера объектов недвижимости, входящих в состав единого недвижимого комплекса - 44:27:070706:1250, 44:27:070706:1251, 44:27:070706:1497, 44:27:070706:1494, 44:27:070706:1495, 44:27:070706:1496, 44:27:070706:1493, 44:27:070706:1492 (запись о регистрации права собственности ООО «РИК» от 15.07.2020 № 44:27:070706:1498-44/012/2020-1).
Для осуществления регистрационных действий в отношении ЕНК в Регистрационную службу были представлены технический план, подготовленный кадастровым инженером ФИО9, заключение ООО «М.АРТ» о функциональном назначении объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 44:27:000000:135.
Между Управлением (продавец) и ООО «РИК» (покупатель) в соответствии со статьей 39.1, подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, статьями 39.4, 39.14, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Администрации Костромской области от 23.06.2015 № 234-а, с учетом заключения соответствия площади земельного участка с кадастровым номером 44:27:000000:135 по отношению к площади объекта капитального строительства «ЕНК Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта по адресу: <...>» от 03.07.2020, подготовленного ООО «М.АРТ» заключен договор купли-продажи земельного участка от 05.08.2020 № 44 (далее - договор купли-продажи).
В соответствии с условиями указанного договора продавец обязался передать в собственность покупателя земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером 44:27:000000:135, имеющий местоположение: <...> с разрешенным использованием: для строительства парка отдыха, развлечений, культуры и спорта, площадью 62692 кв.м., а покупатель обязался принять земельный участок и уплатить за него определенную договором цену (пункт 1.1 договора купли-продажи).
На участке расположен единый недвижимый комплекс «Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта» с кадастровым номером 44:27:070706:1498, принадлежащий покупателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись о регистрации от 15.07.2020 № 44:27:070706:1498-44/012/2020-1 (пункт 1.2 договора купли-продажи).
Цена продажи земельного участка - 11 422 800 руб. (пункт 2.1 договора).
Покупатель обязан соблюдать особые условия использования земельного участка и режим хозяйственной деятельности в связи с его нахождением в границах следующих зон особыми условиями использования территории: озелененная территория специального назначения «Озелененная территория по улице Бульварной», санитарно-защитная зона предприятий, сооружений и иных объектов (44:27-6.702), охранная зона инженерных коммуникаций (44:27-6.2783) (пункт 3.1.2 договора купли-продажи).
Согласно доводам Прокурора оснований для предоставления ООО «РИК» в собственность земельного участка, площадь которого многократно превышает площадь объектов недвижимости, у Управления не имелось; расположенные на земельном участке объекты в едином технологическом процессе не задействованы, представляют собой обособленные стоящие объекты; сооружения для хранения спортивного инвентаря являются объектами некапитального характера, разрешение на строительство и ввод данных объектов в эксплуатацию не выдавалось, в связи с чем они не могут быть отнесены к объектам недвижимого имущества; объект общественного питания для посетителей игровых зон площадью 93,2 кв.м. с кадастровым номером 44:27:070706:1250 и объект физической культуры площадью 521,6 кв.м. с кадастровым номером 44:27:070706:1251 не являются единым недвижимым комплексом; единый недвижимый комплекс на спорном земельном участке отсутствует, земельный участок по целевому назначению не используется.
Ссылаясь на нарушение статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, части 3 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», части 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», и указав на нарушение договором купли-продажи прав и законных интересов неопределенного круга лиц, желающих принять участие в торгах по продаже прав на земельный участок, а также прав муниципального образования на поступление в местный бюджет доходов от продажи муниципального имущества, необходимых для решения вопросов местного значения, Прокурор обратился в Арбитражный суд Костромской области с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.
В силу части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе, с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления или с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами местного самоуправления.
По смыслу указанной нормы прокурор является процессуальным истцом, наделенным правом инициировать иск в интересах публично-правового образования, в том числе, при отсутствии волеизъявления со стороны органа государственной власти (органа местного самоуправления), представляющего соответствующее публично-правовое образование.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса.
Статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.
В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
На основании пункта 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.
Суд первой инстанции установил, что спорный земельный участок был предоставлен в аренду в целях строительства парка отдыха, развлечений, культуры и спорта и передан в собственность ООО «РИК» с учетом заключения о соответствии площади земельного участка с кадастровым номером 44:27:000000:135 по отношению к площади объекта капитального строительства ЕНК «Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта по адресу: <...>» от 03.07.2020, подготовленного ООО «М.АРТ».
Согласно сведениям из ЕГРН в состав ЕНК «Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта по адресу: <...>» вошли объекты недвижимости с кадастровыми номерами 44:27:070706:1250, 44:27:070706:1251, 44:27:070706:1497, 44:27:070706:1494, 44:27:070706:1495, 44:27:070706:1496, 44:27:070706:1493, 44:27:070706:1492.
Оценив представленные в дело акты внеплановой проверки вышестоящей организации - Ассоциации «Саморегулируемая организация кадастровых инженеров» - кадастровых инженеров ФИО9 и ФИО8 от 17.07.2023 № 225-ВП-23 и № 226-ВП-23, суд пришел к выводу, что объекты с кадастровыми номерами 44:27:070706:1492, 44:27:070706:1493, 44:27:070706:1494, 44:27:070706:1495, 44:27:070706:1496, 44:27:070706:1497 не являются объектами недвижимости.
Доводы ответчиков были отклонены в суде первой инстанции, в апелляционной жалобе заявители снова указывают на несогласие с выводом об отсутствии недвижимого характера имущества. Однако доказательств капитальности строений в дело не представлено.
Доказательства, на которые ссылается ответчик ООО «РИК» (протокол заседания совета по инвестициям при губернаторе то 26.12.2009, акт № 578 от 23.09.2010, распоряжение ДИЗО Костромской области от 22.11.2010 №1230/3, распоряжение №405-р от 16.05.2018, разрешение на строительство № 44-RU 44328000-175-2018 от 05.07.2018, разрешение на ввод в эксплуатацию №44-RU 44328000-6-2019 от 31.01.2019, фотоматериалы) не подтверждают признаки капитального характера спорных объектов.
Доводы общества «РИК» о том, что объекты в отсутствие признаков капитальности составляют недвижимый комплекс, отклоняются с учетом статьи 133.1 ГК РФ.
В силу указанной нормы Кодекса недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.
Однако соответствие спорного объекта признакам, указанным в статье 133.1 ГК РФ, опровергнуто доказательствами по настоящему делу, из которых следует, что отсутствует в действительности единое назначение расположенных в границах участка капитальных и некапитальных объектов (акт осмотра от 31.03.2022 (т.3 л.д.39), объяснения сотрудника отдела муниципального земельного контроля и охраны окружающей среды Управления архитектуры и градостроительства администрации г.Костромы ФИО10 от 19.05.2022 (т.3 л.д.41), фотоматериалы космической съемки за период 2011 – 2022 гг. (т.3 л.д.72 - 85), протокол осмотра места происшествия от 06.09.2022 (т.3 л.д.86 – 93), акт осмотра от 16.11.2022 (т.3 л.д.109), заключение эксперта ФИО11 от 27.03.2023 (т.4 л.д.111), выписки из протокола заседания отдела дисциплинарной ответственности СРО «Кадастровые инженеры» от 02.08.2023 (т.7 л.д.34)).
Таким образом, оспариваемый договор купли-продажи земельного участка от 05.08.2020 №44 был заключен при отсутствии в действительности указанного в нем объекта недвижимости (единого недвижимого комплекса), в связи с чем предусмотренные статьей 39.20 ЗК РФ основания для заключения договора без проведения торгов отсутствовали.
Суд первой инстанции оценил соразмерность фактически существующих строений на земельном участке и сделал обоснованный вывод о несоразмерности площади предоставленного в собственность ООО «РИК» земельного участка площади построенных объектов является правильным, основан с учетом фактических обстоятельств.
Вопреки доводам заявителей жалоб о самостоятельности объектов как части инфраструктуры парка суд пришел к верному выводу, что земельный участок, разделенный на функциональные зоны, не подлежал передаче в указанном размере в целях эксплуатации объектов недвижимости, имеющих разное функциональное назначение и не представляющих собой единый недвижимый комплекс.
В материалы дела не представлены доказательства необходимости предоставления обществу «РИК» земельного участка площадью 62692 кв.м. для эксплуатации построенных им объектов.
С учетом изложенного исковые требования о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 05.08.2020 № 44, заключенного между Управлением и ООО «РИК» удовлетворены правомерно, применены последствия недействительности сделки на основании ст. 167 ГК РФ.
Иное толкование заявителями положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.
Вопреки доводам общества «РИК», наличие на спорном земельном участке зданий с кадастровыми номерами 44:27:070706:1250, 44:27:070706:1251 и обременение прав ответчика залогом в пользу продавца указанных зданий само по себе не имеет существенного значения, т.к. не препятствует удовлетворению иска прокурора о применении последствий недействительности сделки, а также не влечет необходимость привлечения ООО «Полигон» к участию в настоящем деле, т.к. права на указанные здания не составляют предмет спора, решение суда не содержит выводов о правах и обязанностях ООО «Полигон».
Апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Костромской области от 12.10.2023 по делу № А31-7346/2022 оставить без изменения, а апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "РИК", Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Костромской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
Судьи
Е.Г. Малых
ФИО12
ФИО1