Именем Российской Федерации

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041, Россия, <...>

тел./факс <***>;

e-mail: a68.info@arbitr.ru;

http://www.tula.arbitr.ru

РЕШЕНИЕ

г. Тула Дело № А68-13734/2024

Резолютивная часть решения объявлена 02 сентября 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 12 сентября 2025 года

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Андреевой Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Илларионовой А.В., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к комитету имущественных и земельных отношений администрации города Тулы о внесении изменений в пункт 3.2 договора аренды земельного участка от 02.08.2024 № 24Лр2471,

третьи лица: администрация муниципального образования город Тула (ИНН <***>, ОГРН <***>), индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>),

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 – лично, по паспорту,

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности от 21.01.2023, диплом,

от администрации муниципального образования город Тула: ФИО3 – представитель по доверенности от 28.12.2023, диплом,

от ИП ФИО2: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к комитету имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (далее – ответчик) о внесении изменений в пункт 3.2 договора аренды земельного участка от 02.08.2024 № 24Лр2471.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования город Тула, индивидуальный предприниматель ФИО2 (оценщик).

Определением суда от 20.05.2025 назначена судебная экспертиза по настоящему делу. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «ТулЗемПроект» ФИО4. Рассмотрение дела приостановлено.

В связи с поступлением от ООО «ТулЗемПроект» экспертного заключения, определением суда от 10.07.2025 производство по делу возобновлено.

Истец поддержал исковые требования, просил внести изменения в договор аренды с учетом выводов, содержащихся в экспертном заключении.

Представитель ответчика и администрации муниципального образования город Тула возражал против удовлетворения требований, письменного отзыв на представил.

ИП ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, заявлений и ходатайств не представила.

Суд

установил:

02.08.2024 между комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (арендодатель) и ИП Вишней А.О. (арендатор) заключен договор аренды № 24Лр2471 земельного участка с кадастровым номером 71:14:030501:16785, площадью 15 229 кв.м., с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, в целях осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Тульская область, Ленинский р-он, сельское поселение Ильинское, <...>.

Договор заключен сроком на 49 лет (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора размер арендной платы определяется в соответствии с решением Тульской городской Думы от 15.07.2020 № 12/247 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город Тула». Арендатор уплачивает ежемесячную арендную плату в размере 37 597 руб. 58 коп., исчисленную со дня заключения договора. Ежегодная арендная плата составляет 451 171 руб. (установлена в соответствии с отчетом об оценки от 04.04.2024, подготовленным ИП ФИО2).

Как указал истец, спорный земельный участок ошибочно был включен в границу населенного пункта, поскольку использование его иначе как для сельскохозяйственного назначения невозможно ввиду множества установленных обременений и ограничений, в том числе охранных зон. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 53 697 руб. 46 коп. Таким образом, размер арендной платы для участка, используемого для выращивания сельскохозяйственной продукции, завышен в несколько раз, что делает невозможным его использование по назначению.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Тула, утвержденными постановлением Администрации МО город Тула от 24.02.2021 № 312, земельный участок с кадастровым номером 71:14:030501:16785, расположен в зоне сельскохозяйственных предприятий СХ-1. В связи с изменением территориальной зоны на СХ-1, а также ошибочными выводами оценщика при определении годового размера арендной платы, по мнению истца, имеются основания для внесения изменений в договор аренды земельного участка в части установления иного размера арендной платы. Получив отказ ответчика на внесение изменений в договор аренды, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

На основании пункта 1 статьи 8 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, статьей 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела следует, что 02.08.2024 между комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (арендодатель) и ИП Вишней А.О. (арендатор) заключен договор аренды № 24Лр2471 с кадастровым номером 71:14:030501:16785, площадью 15 229 кв.м., с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, в целях осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства его деятельности, категоряи земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Тульская область, Ленинский р-он, сельское поселение Ильинское, <...> Договор заключен сроком на 49 лет (пункт 2.1 договора).

В пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ закреплено, что если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Порядок определения размера аренной платы за пользование земельным участком, находящимся в собственности муниципального образования город Тула утвержден решением Тульской городской Думы от 15.07.2020 № 12/247 и установлен на основании рыночной стоимости головой арендной платы за пользование земельным участком, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

В соответствии с отчетом об оценки № МК-А2024.0014/5, подготовленным ИП ФИО2, размер годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 71:14:030501:16785 по состоянию на 04.04.2024 составляет 451 171 руб.

Истец указал, что спорный земельный участок ошибочно был включен в границу населенного пункта, поскольку использование его иначе как для сельскохозяйственного хозяйства невозможно ввиду множества установленных обременений и ограничений, в том числе охранных зон. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 53 697 руб. 46 коп.

Таким образом, размер арендной платы для участка, используемого для выращивания сельскохозяйственной продукции, завышен в несколько раз, что делает невозможным его использование по назначени.

С целью проверки доводов истца, определением суда от 20.05.2025, по делу назначена судебная экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО «ТулЗемПроект» ФИО4.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет об оценке годовой арендной платы за пользование земельным участком от 04.04.2024 № МК-А2024.0014/15, составленный ИП ФИО2, требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»?

2. При не соответствии, определить годовую рыночную стоимость арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 71:14:030501:16785, общей площадью 15229 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Тульская обл., Ленинский р-он, с/п Ильинское, <...>, по состоянию на 04.04.2024?

03.07.2025 по результатам проведенной экспертизы в материалы дела экспертом ООО «ТулЗемПроект» ФИО4 представлено экспертное заключение № 3. Согласно указанного заключения, экспертом сделан вывод о том, что отчет об оценке годовой арендной платы за пользование земельным участком от 04.04.2024 № МК-А2024.0014/15, составленный ИП ФИО2, не соответствует требованиям законодательства РФ Об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Эксперт пришел к выводу, что годовая рыночная стоимость арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 71:14:030501:16785, общей площадью 15229 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Тульская обл., Ленинский р-он, с/п Ильинское, <...>, по состоянию на 04.04.2024 составляет 80 845 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. Таким образом, процессуальный статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеется заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке арбитражным судом наравне с другими представленными доказательствами.

В соответствии с частями 1, 3, 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Правовой статус заключения эксперта определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Оснований не доверять выводам указанной экспертизы у суда не имеется, поскольку она назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства.

Оценка экспертного заключения произведена судом в соответствии с требованиями правил оценки доказательств, наряду с иными доказательствами по делу (часть 2 статьи 64, часть 3 статьи 86 АПК РФ, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

Частью 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При этом в силу части 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Как разъяснено в пункте 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Поскольку годовой размер арендной платы определен оценщиком ФИО2 не в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки и превышает размер арендной платы, определенной по результатам проведения судебной экспертизы, суд считает возможным внести изменения в пункт 3.2 договора аренды земельного участка от 02.08.2024 № 24Лр2471, изложив его в следующей редакции:

«Арендатор уплачивает ежемесячную арендную плату в размере 6 737 (шесть тысяч семьсот тридцать семь) рублей 08 копеек, исчисленную со дня заключения договора.

Ежегодная арендная плата составляет 80 845 (восемьдесят тысяч восемьсот сорок пять) рублей 00 копеек».

На основании изложенного, суд удовлетворяет требование истца.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате судебной экспертизы в размере 30 000 рублей и государственной пошлины в размере 15 000 рублей относятся на истца по его заявлению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Внести изменения в пункт 3.2 договора аренды земельного участка от 02.08.2024 № 24Лр2471, изложив его в следующей редакции:

«Арендатор уплачивает ежемесячную арендную плату в размере 6 737 (шесть тысяч семьсот тридцать семь) рублей 08 копеек, исчисленную со дня заключения договора.

Ежегодная арендная плата составляет 80 845 (восемьдесят тысяч восемьсот сорок пять) рублей 00 копеек».

Расходы по оплате судебной экспертизы в размере 30 000 рублей, по уплате государственной пошлины в размере 15 000 рублей отнести на истца.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок после его принятия.

Судья Е.В. Андреева