46/2023-115707(1)

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 21860-27 E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/ ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону дело № А32-64161/2022 22 ноября 2023 года 15АП-17002/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 ноября 2023 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А., судей Нарышкиной Н.В., Фахретдинова Т.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарём Матиняном С.А., при участии: в отсутствие представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Армавир

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2023 по делу № А32-64161/2022

по иску администрации муниципального образования город Армавир (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Транзит» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности, о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Армавир (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Транзит" (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 03.08.2004 № 3800001725 за период с 01.10.2022 по 31.12.2022 в размере 147 376,15 руб., пени за период с 21.08.2022 по 20.11.2022 в размере 17 398,90 руб., о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 03.08.2004 № 3800001725 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:38:0139001:10, площадью 12 531 квадратный метр, расположенный в городе Армавире, ФАД "Кавказ" 160 км, для эксплуатации комплекса дорожного сервиса.

В порядке ст. 49 АПК РФ истцом было заявлено ходатайство об отказе от исковых требований в части взыскания задолженности по договору аренды от

03.08.2004 № 3800001725 за период с 01.10.2022 по 31.12.2022 в размере 147 376,15 руб., пени за период с 21.08.2022 по 20.11.2022 в размере 17 398,90 руб. в связи с оплатой; об уточнении исковых требований, согласно которому администрация просила расторгнуть договор аренды от 03.08.2004 № 3800001725 земельного участка с кадастровым номером 23:38:0139001:10, предназначенного для эксплуатации комплекса дорожного сервиса.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2023 ходатайство администрации муниципального образования город Армавир от 23.03.2023 об отказе от исковых требований в части взыскания задолженности по договору аренды от 03.08.2004 № 3800001725 за период с 01.10.2022 по 31.12.2022 в размере 147 376,15 руб., пени за период с 21.08.2022 по 20.11.2022 в размере 17 398,90 руб. удовлетворено. Принят отказ администрации муниципального образования город Армавир от указанных исковых требований. Производство по делу в части взыскания задолженности по договору аренды от 03.08.2004 № 3800001725 за период с 01.10.2022 по 31.12.2022 в размере 147 376,15 руб., пени за период с 21.08.2022 по 20.11.2022 в размере 17 398,90 руб. прекращено. Ходатайство администрации муниципального образования город Армавир об уточнении исковых требований удовлетворено. В удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил решение суда первой инстанции отменить. В обоснование апелляционной жалобы истец указывает на то, что ООО «Транзит» является недобросовестным арендатором, систематически нарушающим существенные условия договора, а также не вносит оплату арендной платы за земельный участок, на котором ведет коммерческую деятельность и получает прибыль, что подтверждается судебными актами о взыскании задолженности по делам № А32-47186/2021, № А32-52622/2021, № А3224101/2022, № А32-41202/2022. Задолженность до настоящего времени по указанным судебным актам не погашена. Ответчик намеренно не вносит арендные платежи, причины невнесения оплаты истцу не известны, вся направляемая в адрес ответчика претензионно-исковая корреспонденция остается без ответов и финансового удовлетворения. В ходе судебного разбирательства ответчиком была внесена оплата арендной платы и пени по исковым требованиям, в связи с чем истец направил в суд уточнения исковых требований и отказался от требования по взысканию задолженности, но на расторжении договора аренды настаивал ввиду вышеизложенных обстоятельств, в связи с тем что задолженность не погашена в полном объеме за периоды, по которым уже имелись судебные акты о взыскании. Суд первой инстанции не учел данный факт, ранее вынесенные решения суда о взыскании, а также то обстоятельство, что ответчик не вносит платежи ни текущие, ни ранее взысканные по указанным судебным актам. Вынесенное решение суда первой инстанции нарушает права и законные интересы администрации муниципального образования город Армавир как органа, наделенного полномочиями по распоряжению земельными участками государственная собственность на которые не разграничена, а также как администратора неналоговых доходов в бюджет муниципального образования город Армавир, выраженное недополучением значительной суммы по арендной плате в бюджет муниципального образования город Армавир. Отказ суда в расторжении договора аренды обоснован наличием на спорном земельном участке объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23:38:0139001:36, 23:38:0139001:37, 23:38:0139001:38, 23:38:0139001:39, принадлежащих ответчику на праве

собственности, ввиду чего, по мнению суда, расторжение договора аренды не повлечет возврат земельного участка арендодателю, а отношения по использованию земельного участка будут фактически сохранены. Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:38:0139001:39 возведен ответчиком самостоятельно, без выдачи разрешения на строительство, за выдачей которого ответчик не обращался в администрацию муниципального образования город Армавир. Кроме того, наличие на арендованном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих арендатору на праве собственности, не препятствует расторжению договора аренды в связи с его существенным нарушением арендатором.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между администрацией и ООО "Транзит" заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 03.08.2004 № 3800001725, согласно которому ответчику был передан земельный участок с кадастровым номером 23:38:0139001:10, площадью 12 531 кв.м, расположенный в городе Армавире, ФАД "Кавказ" 160 км, для эксплуатации комплекса дорожного сервиса, сроком до 03.08.2053.

На основании дополнительного соглашения от 17.02.2015 к договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 03.08.2004 в п. 1.1 договора аренды были внесены изменения, в соответствии с которыми арендатору передан земельный участок общей площадью 7 921 кв.м, расположенный по адресу: город Армавир, ФАД "Кавказ" км 160+100м слева, кадастровый номер 23:38:0139001:10, для эксплуатации комплекса дорожного сервиса.

Согласно пункту 3.5 договора, арендатор принял на себя обязательства вносить арендную плату ежеквартально равными частями из расчета за календарный год, не позднее 10 числа каждого квартала.

Решением суда от 12.10.2021 по делу № А32-47186/2021 с ответчика взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.04.2021 по 30.09.2021 в размере 281 875, 38 руб., пени за период с 11.01.2021 по 31.10.2021 в размере 15 814, 70 руб.

Судебным приказом от 29.11.2021 по делу № А32-52622/2021 с ответчика взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.10.2021 -31.12.2021 в размере 141 707, 84 руб. и пени за период с 11.10.2021-10.11.2021 в размере 3 228, 08 руб.

Судебным приказом от 03.06.2022 по делу № А32-24101/2022 с ответчика взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.01.2022-30.06.2022 в размере 289 946, 56 руб. и пени за период с 11.11.2021-25.05.2022 в размере 47 278,97 руб.

Судебным приказом от 26.08.2022 по делу № А32-41202/2022 с ответчика взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.07.2022-30.09.2022 в размере 147 376,15 руб. и пени за период с 26.05.2022 по 20.08.2022 в размере 19 101,62 руб.

Уведомлением от 11.10.2022 № 30-15/6656 ответчик был предупрежден о необходимости соблюдения существенного условия договора аренды земельного участка - своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за участок, а также устранить существенное нарушение условия заключенного договора аренды земельного участка, в связи с чем ответчику было предложено в течение трех дней с момента получения уведомления погасить задолженность по арендной плате и пене и предоставить в управление имущественных отношений администрации муниципального образования город Армавир платежные документы, подтверждающие оплату образовавшейся задолженности по договору аренды.

Уведомлением о расторжении договора аренды от 14.11.2022 года № 3015/7529 ответчику было направлено соглашение о расторжении договора аренды для подписания, кроме того в уведомлении была указана сумма долга и реквизиты для ее оплаты. Однако ответа не последовало, оплата задолженности не произведена.

Сумма задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 3 августа 2004 года № 3800001725 за период с 01.10.2022 по 31.12.2022 составляет 147 376,15 руб.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Спорные правоотношения возникли из договора аренды земельного участка, в силу чего подлежат регулированию положениями общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), главы 34 части второй ГК РФ, а также специальному отраслевому законодательству.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Спорный договор заключен на срок более чем пять лет, поэтому к нему применимы специальные правила пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключаемого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с

применением земельного законодательства" разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды.

В отличие об общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьей 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Как указано выше основанием для обращения истца в суд с требованием о расторжении спорного договора послужило неисполнение обществом обязанности по внесению арендной платы. Собственно истцом было заявлено также требование о взыскании задолженности и пени.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Как уже было указано, в ходе рассмотрения спора ответчиком была погашена задолженность и неустойка в полном объеме, что следует из представленных платежных документов, а также подтверждено истцом, в связи с чем в порядке ст. 49 АПК РФ истцом было заявлено ходатайство об отказе от исковых требований в части взыскания задолженности по договору аренды от 03.08.2004 № 3800001725 за период с 01.10.2022 по 31.12.2022 в размере 147 376,15 руб., пени за период с 21.08.2022 по 20.11.2022 в размере 17 398,90 руб.

Применительно к требованию о расторжении договора с учетом фактических обстоятельств дела суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не обязывает суд в любом случае удовлетворять иск о расторжении договора аренды без учета (исследования) фактических обстоятельств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий предусмотренных частью 1 статьи 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

Соответствующие правовые позиции изложены в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.05.2016 N 306-ЭС16-4828, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.04.2017 по делу N А3224213/2016, от 18.01.2017 по делу N А32-4408/2016, от 16.02.2017 по делу N А3216655/2016.

Из материалов дела следует, что в ходе рассмотрения дела нарушения условий договора аренды, вменяемые ответчику, устранены, задолженность по арендной плате погашена.

Учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, в случае, когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с наличием у ответчика разумного срока для устранения допущенных нарушений, а также соразмерности такого требования арендодателя допущенным контрагентом нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон.

Допущенные ответчиком нарушения сроков внесения арендной платы не носят неустранимый характер и не лишают арендодателя того, на что он вправе был рассчитываться при заключении договора аренды. Факт нарушения одного из договорных обязательств сам по себе не служит основанием для расторжения договора в условиях устранения ответчиком данного нарушения до вынесения решения судом.

Как следует из материалов дела, арендная плата в процессе рассмотрения дела ответчиком внесена, следовательно, ответчик сохраняет интерес в использовании земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ООО «Транзит» является недобросовестным арендатором, систематически нарушающим существенные условия договора, а также не вносит оплату арендной платы за земельный участок, на котором ведет коммерческую деятельность и получает прибыль, что подтверждается судебными актами о взыскании задолженности по делам № А3247186/2021, № А32-52622/2021, № А32-24101/2022, № А32-41202/2022, задолженность по которым до настоящего времени не погашена, подлежат отклонению.

Как верно учтено судом первой инстанции, на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ответчику на праве

собственности, зарегистрированном в Едином государственном реестре недвижимости, с кадастровыми номерами 23:38:0139001:36, 23:38:0139001:37, 23:38:0139001:38, 23:38:0139001:39, в силу чего расторжение договора аренды не повлечет возврат земельного участка арендодателю, отношения по использованию земельного участка будут фактически сохранены.

Действующими нормами гражданского и земельного законодательства предусмотрен принцип единства объекта недвижимого имущества и земельного участка, на котором такой объект расположен и необходим для его использования, даже тогда, когда эти объекты гражданских прав находятся в собственности разных лиц (пункт 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса).

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса).

Таким образом, право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, и необходимым для его эксплуатации возникает у собственника здания, строения, сооружения в силу прямого указания закона.

В случае расторжения договора аренды и возвращения земельного участка арендодателю, указанный земельный участок не может быть передан иному лицу - не собственнику зданий, сооружений (статья 271 Гражданского кодекса, статьи 35, 39.20 Земельного кодекса).

Право аренды земельного участка на основании договора аренды следует судьбе расположенных на земельном участке объектов недвижимости. Специфика заключения договора аренды земельного участка в порядке статьи 35 ЗК РФ заключается в установлении законодателем нормативного правила о неразрывной связи земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, реализованного, в частности, в запрете на отчуждение указанных объектов по отдельности (принцип единой судьбы - подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 271 ГК РФ), а также в установлении исключительного права собственника объекта недвижимости на выкуп или заключение договора аренды земельного участка под объектом недвижимости и необходимого для его использования.

Доводы истца о том, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:38:0139001:39 возведен ответчиком самостоятельно, без выдачи разрешения на строительство, за выдачей которого ответчик не обращался в администрацию муниципального образования город Армавир, подлежат отклонению, поскольку доказательств самовольности возведения указанного объекта и его сноса на основании судебного акта в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, принимая во внимание то, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд первой инстанции обоснованно признал избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

При таких обстоятельствах с учетом оценки представленных в материалы дела доказательств в порядке ст. 71 АПК РФ и доводов сторон, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии основания для удовлетворении требований о расторжении договора.

С учетом изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, в силу чего таковые подлежат отклонению.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2023 по делу № А32-64161/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Р.А. Абраменко

Судьи Н.В. Нарышкина

Т.Р. Фахретдинов