АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, <...>

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

https://tatarstan.arbitr.ru

https://my.arbitr.ru

тел. <***>

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-34692/2024

Дата принятия решения – 11 апреля 2025 года

Дата объявления резолютивной части – 28 марта 2025 года

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе: судья Мазитов А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Касимовой Н.Ф., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Городская недвижимость», г. Казань, (ОГРН <***>) к Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г.Казань, (ОГРН <***>) о признать незаконными действия, выраженные в одностороннем отказе от договора аренды № 9262-95 от 01.09.2023 в отношении объекта: <...>, площадь 284,4 кв.м., кадастровый №16:50:250246:1050; о признать незаконным отказ в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, площадь 284,4 кв.м., кадастровый №16:50:250246:1050, выраженный в письме от 15.10.2024 за исх.№ 1701/КЗИО-исх; обязать устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем совершения в месячный срок действий по реализации заявителю объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, площадь 284,4 кв.м., кадастровый №16:50:250246:1050,

с участием:

от заявителя - ФИО1, доверенность от 21.10.2024г.,

от ответчика - ФИО2, доверенность от 10.12.2024г.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Городская недвижимость» обратилось в суд с заявлением к Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», о признать незаконными действия, выраженные в одностороннем отказе от договора аренды №9262-95 от 01.09.2023 в отношении объекта: <...>, площадь 284,4 кв.м., кадастровый №16:50:250246:1050; о признать незаконным отказ в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, площадь 284,4 кв.м., кадастровый №16:50:250246:1050, выраженный в письме от 15.10.2024 за исх.№1701/КЗИО-исх; об обязании устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем совершения в месячный срок действий по реализации заявителю объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, площадь 284,4 кв.м., кадастровый №16:50:250246:1050.

Заявитель поддерживает требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Ответчик требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве.

Ответчик заявил ходатайство о приостановлении рассмотрения данного дела до рассмотрения дела №А65-1619/2025.

Из материалов дела не усматривается, что рассмотрение данного дела невозможно до разрешения указанного ответчиком дела, риск принятия противоречащих друг другу судебных актов отсутствует, в связи с чем предусмотренного п.1 ч.1 ст.143 АПК РФ основания для приостановления производства по делу не имеется.

Как следует из материалов дела, 01.09.2023г. между истцом и ответчиком в соответствии с протоколом постоянно действующей комиссии по организации и проведению торгов №2 подведения итогов аукциона по продаже ежегодной арендной платы от 11.08.2023, был заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г.Казани №9262-95 на нежилые помещения второго этажа: №№1, 1а, 2, 5-10, 15-20, 25-28, 30-32, 32а, 43-45 кадастровый номер 16:50:250246:1050, площадью 284,4 кв.м., находящиеся в муниципальной казне г.Казани, расположенные по адресу: РТ, <...>. пом. 1001, для использования под торговлю, бытовое обслуживание населения, реализацию лекарственных препаратов и изделий медицинского характера, образование, здравоохранение, офис. Договор был заключен сроком на пять лет с 01.09.2023г. по 31.08.2028г. и зарегистрирован, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.09.2023г.

Актом приема-передачи от 01.09.2023г. в соответствии с п.4.4.2 договора аренды №9262-95 от 01.09.2023 ответчик передал, а истец принял нежилые помещения второго этажа: №№1, 1а, 2, 5-10, 15-20, 25-28, 30-32, 32а, 43-45, кадастровый номер 16:50:250246:1050, по адресу: <...>, общей площадью 284,4 кв.м. На момент передачи имущества арендатору помещения находятся в удовлетворительном состоянии.

02.09.2024г. заявитель обратился к ответчику с заявлением о реализации своего права на выкуп вышеуказанного арендуемого нежилого помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Письмом №17081/КЗИО-ИСХ от 15.10.2024г. ответчик сообщил заявителю, что в ходе проверки законности использования нежилых помещений было выявлено, что арендуемые помещения не используются, имеются существенные нарушения. В связи с существенным нарушением договора ответчик в порядке, предусмотренном ст.450.1 Гражданского кодекса РФ, уведомляет о своем отказе в одностороннем порядке от договора, в связи с чем договор аренды от 01.09.2023 №9262-95 будет считаться расторгнутым с 15.11.2024. В срок до 15.11.2024 заявителю необходимо освободить нежилые помещения и вернуть их по акту приема - передачи.

Письмом №17012/КЗИО-ИСХ от 15.10.2024г. ответчик сообщил заявителю, что в ходе проведения проверок было установлено, что помещения используются с нарушением, а именно, бездействие арендатора усматривается в нарушение пункта 4.4.7 договора аренды муниципального имущества, содержание имущества в ненадлежащем состоянии, не использование. Учитывая изложенное, вопрос о реализации преимущественного права выкупа испрашиваемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ не может быть решен положительно.

Полагая, что указанные действия органа местного самоуправления противоречат закону и нарушают его права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч.1 ст.198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч.4 ст.200 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч.1 ст.1 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее Закон №159-ФЗ) настоящий Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно ст.3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч.3 ст.14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч.4 ст.18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч.4 ст.4 настоящего Закона, а в случае, предусмотренном ч.2 или ч.2.1 ст.9 настоящего Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления.

Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст.3 настоящего Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч.4 ст.18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (ч.2 ст.9 Закона №159-ФЗ).

В силу ч.3 ст.9 Закона №159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ", в 2 месячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в 10-дневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст.3 настоящего Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч.4 ст.9 Закона №159-ФЗ).

В рассматриваемом случае, на момент обращения в орган местного самоуправления с заявлением о реализации преимущественного права выкупа нежилых помещений заявитель владел данным имуществом непрерывно в течение одного года; какая-либо задолженность по арендной плате отсутствовала; заявитель относится к субъектам малого предпринимательства.

Однако, это лишь формальное соответствие субъекта малого предпринимательства условиям, установленным ст.3 Закона №159-ФЗ.

Реальность ведения заявителем предпринимательской деятельности в спорных помещениях не подтверждается материалами дела.

09.08.2024г. ответчиком проведено обследование нежилых помещений расположенных по адресу: <...>, с кадастровым номером 16:50:250246:1050, являющихся муниципальной собственностью. На момент обследования установлено, что помещения арендатором не используются, дверные группы с улицы закрыты, однако доступ через смежные помещения 2-го этажа, свободный, помещения частично захламлены бытовым мусором, строительными материалами бывшего использования. Ограждающие конструкции на уровне арендуемых помещений с внешней стороны имеют многочисленные сколы и трещины штукатурно-окрасочного слоя. По результатам проведенного обследования составлен акт обследования объекта муниципального имущества - нежилого помещения (здания, строения, сооружения) №КЗИО/252 от 09.08.2024г. Сведения акта подтверждены приложенными к акту фотоматериалами.

15.10.2024г. ответчиком проведено обследование нежилых помещений расположенных по адресу: <...> кадастровым номером 16:50:250246:1050 являющихся муниципальной собственностью. В ходе обследования установлено, что помещения арендатором не используются, входные группы с улицы закрыты, техническое состояние – неудовлетворительное, помещения захламлены бытовым мусором и стройматериалами бывшего использования, частично демонтировано напольное покрытие. Ограждающие конструкции на уровне арендуемых помещений с внешней стороны имеют многочисленные сколы и трещины штукатурно-окрасочного слоя, также выявлено наличие плесневых грибков. Инженерно-техническое обеспечение – полное (отключено). Ремонтные работы не проводятся. По результатам проведенного обследования составлен акт обследования объекта муниципального имущества - нежилого помещения (здания, строения, сооружения) №КЗИО/340 от 15.10.2024г. Сведения акта подтверждены приложенными к акту фотоматериалами.

Таким образом, в результате проведенных обследований ответчиком было установлено, что арендатор не использует арендуемые помещения и не содержит их в полной исправности, надлежащем санитарно-техническом состоянии, не проводит необходимый текущий ремонт.

Факт неудовлетворительного состояния спорных помещений и их не использования в предпринимательской деятельности заявителем по существу не оспаривается и подтверждается его обращениями к ответчику от 02.11.2023г. и 12.12.2023г. с требованиями осуществления ответчиком совместно с иными собственниками здания дома №6 по ул. Правды, капитального ремонта кровли здания, поскольку эксплуатация помещений при отсутствии герметичности кровли не представляется возможной.

Доказательств принятия арендатором мер по надлежащему содержанию арендуемого имущества, своевременному проведению своими силами и за свой счет текущего ремонта помещений с целью их использования в предпринимательской деятельности в материалы дела не представлено.

Акт обследования объекта муниципального имущества - нежилого помещения (здания, строения, сооружения) №КЗИО/493 от 14.11.2023г., на который сослался заявитель, таковым доказательством не является.

В ходе судебного разбирательства 25.11.2024г., 15.01.2025г., 31.01.2025г. ответчиком проведены обследования спорных помещений, по результатам которых составлены акты обследования объекта муниципального имущества - нежилого помещения (здания, строения, сооружения) от 25.11.2024 №КЗИО/473, №КЗИО/21 от 15.01.2025г. №КЗИО/42 от 31.01.2025г., которыми также установлено не использование помещений и их неудовлетворительное техническое состояние.

Договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г.Казани от 01.09.2023г. №9262-95 в целях использования арендуемых помещений «под торговлю, бытовое обслуживание населения, реализацию лекарственных препаратов и изделий медицинского характера, образование, здравоохранение, офис» фактически заявителем не исполнялся, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что муниципальное имущество не может быть выкуплено им в порядке Закона №159-ФЗ, по причине отсутствия доказательств непрерывного целевого пользования арендуемым имуществом в предпринимательской деятельности в течение одного года.

В таком случае само по себе внесение платы за аренду указанного имущества без фактического его использования и осуществления в отношении него какой-либо хозяйственной деятельности является попыткой использования статуса субъекта малого предпринимательства путем обеспечения формального соответствия условиям реализации преимущественного права выкупа с целью приобретения помещения в льготном порядке, что по сути является недобросовестным поведением (ст.10 ГК РФ), влекущим отказ в защите нарушенного права (пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 05.09.2023г. по делу №А59-4643/2022.

Довод заявителя о том, что действия ответчика направлены исключительно на то, чтобы заявитель утратил возможность реализации своего права на преимущественное приобретение предмета аренды в собственность, является необоснованным и подлежит отклонению.

Согласно разъяснениям, данным в п.5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009г. №134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.

Однако, совершение органом местного самоуправления каких-либо действий исключительно с целью воспрепятствования реализации заявителем права на приобретение арендуемого имущества из изложенных выше обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, суд не усматривает, доказательств совершения ответчиком таких действий заявитель не представил. Напротив, согласно представленным доказательствам арендатором арендованные помещения по их прямому назначению в соответствии с п.1.1 договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны г.Казани №9262-95 от 01.09.2023 не использовались.

Таким образом, оспариваемый отказ органа местного самоуправления в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность объекта недвижимого имущества не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы заявителя.

Действия органа местного самоуправления по одностороннему отказу от договора аренды, выраженные в письме №17081/КЗИО-ИСХ от 15.10.2024г., также не противоречат закону и не нарушают права и законные интересы заявителя, поскольку совершены им в соответствии со ст.450.1 ГК РФ, п.6.7 договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны г.Казани №9262-95 от 01.09.2023, ввиду наличия изложенных выше обстоятельств, а именно: неиспользования арендатором арендованного имущества, и неисполнения им п.4.4.7 договора, предусматривающего содержать арендуемое имущество в полной исправности, надлежащем санитарном состоянии, обеспечивать его сохранность.

В соответствии с ч.3 ст.201 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах, оспариваемые действия органа местного самоуправления не противоречат закону, не нарушают прав и законных интересов заявителя, требования заявителя являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы заявителя по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на него.

Руководствуясь статьями 110, 143, 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Ходатайство ответчика о приостановлении производства по делу отклонить.

В удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяА.Н. Мазитов