АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ
ул. Седова, д. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025,
тел. <***>; факс <***>
http://www.irkutsk.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Иркутск Дело № А19-3350/2025
«10» июня 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 30.05.2025 года.
Полный текст решения изготовлен 10.06.2025 года.
Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Никитиной И.К., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Урбанаевой Ю.Г., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению
ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МАКССТРОЙ" (ИНН <***>, ОГРН <***>, 664074, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г ИРКУТСК, УЛ. ИГОШИНА, Д. 3)
к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, АДРЕС: 664025, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. ИРКУТСК, УЛ. ЛЕНИНА, Д. 14)
об обязании заключить дополнительное соглашение к договору №010-64-000048/13-1
при участии в судебном заседании:
от истца – представитель ФИО1 по доверенности от 06.05.2024, паспорт, удостоверение адвоката;
от ответчика – не явился, извещен;
установил:
ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МАКССТРОЙ" обратилось в Арбитражный суд с исковым заявлением к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА с требованием обязать заключить дополнительное соглашение к договору о развитии застроенной территории от 21.01.2013 № 010-64-000048/13-1, изложив пункт 3.2. договора в следующей редакции: «Срок исполнения обязательств по договору - до 31.12.2029 года.»; пункт 4.1.6. договора - в редакции: «В срок до 31.12.2029 г. осуществить строительство на указанной в п. 1.1 настоящего договора территории в соответствии с утвержденным проектом планировки, указанной в п. 1.1. настоящего договора территории, подготовленным в соответствии с п. 4.1.2. настоящего договора.», указав в тексте дополнительного соглашения следующее положение: «Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора о развитии застроенной территории от 21.01.2013 № 010-64-000048/13-1, составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон».
Истец в судебном заседании исковые требования поддержал.
Ответчик в судебное заседание не явился, в ранее представленном отзыве возражений по существу требований не заявил.
Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие ответчика, по имеющимся в деле доказательствам.
Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд установил следующее.
Решением Думы города Иркутска № 005-20-360580/2 от 6 июля 2012 года, в редакции решения № 005-20-380602/2 от 28 сентября 2012 года, принято решение о развитии застроенной территории, расположенной в Свердловском районе города Иркутска, в связи с чем 28 декабря 2012 года администрацией города Иркутска проведен открытый аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории в Свердловском районе города Иркутска.
По результатам проведенного аукциона победителем аукциона признано ООО СЗ «Максстрой», с которым 21 января 2013 года между администрацией города Иркутска и ООО СЗ «Максстрой» заключен договор о развитии застроенной территории № 010-64-000048/13-1 (далее – договор РЗТ).
В соответствии с пунктом 1.1 Договора РЗТ ООО СЗ «Максстрой» в целях развития застроенной территории, расположенной в Свердловском районе города Иркутска, площадью 38 916 кв.м., согласно схеме застроенной территории (приложение № 1 к Договору РЗТ) обязалось в установленные сроки своими силами и за свой счет (и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц) выполнить предусмотренные Договором РЗТ обязательства, а Администрация обязалась создать предусмотренные Договором РЗТ условия для выполнения СЗ «Максстрой» своих обязательств.
Пунктом 1.2 Договора РЗТ установлен перечень адресов многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу:
п/п
Название улиц в г. Иркутске
Номера многоквартирных домов
1.
ул. Сеченова
№№ 4,6,8,10
2.
ул. Мухиной
№№ 2, 4, 6
3.
ул. Баженова
№№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7
4
ФИО2
№№ 3,5, 7, 9
По условиям Договора РЗТ ООО СЗ «Максстрой» обязалось, в частности:
- в течении 48 месяцев со дня заключения Договора РЗТ создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность города Иркутска благоустроенные жилые помещения, расположенные на территории города Иркутска, для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма и расположенных на территории, указанной в пункте 1.1 Договора РЗТ. Список жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма и расположенных на территории, указанной в пункте 1.1 Договора РЗТ, список благоустроенных жилых помещений, расположенных на территории города Иркутска для предоставления гражданам, выселяемым из вышеуказанных жилых помещений, и график передачи жилых помещений в собственность муниципального образования город Иркутск оформляются в виде дополнительного соглашения к Договору РЗТ (пункт 4.1.4 Договора РЗТ);
- в срок до 31 декабря 2024 года осуществить строительство на указанной в пункте 1.1 Договора РЗТ территории в соответствии с утвержденным проектом планировки территории, подготовленным в соответствии с пунктом 4.1.2 Договора РЗТ (пункт 4.1.6 Договора РЗТ);
В свою очередь Администрация приняла на себя обязательства, в частности:
- в течение 4 месяцев с момента исполнения ООО СЗ «Максстрой», обязанностей, предусмотренных пунктами 4.1.4, 4.1.25 Договора РЗТ, при условии истечения 1 года со дня получения собственниками изымаемых жилых помещений уведомлений о принятых решениях об изъятии принадлежащих им жилых помещений и земельных участков, осуществить расселение граждан, выкуп жилых помещений, а также предоставить благоустроенные жилые помещения из состава переданных ООО СЗ «Максстрой» в муниципальную собственность гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма и расположенные на указанной в пункте 1.1 Договора РЗТ, при условии согласия собственников жилых помещений и земельных участков с решением об изъятии у них жилых помещений и земельных участков для муниципальных нужд, либо с размером выкупной цены или другими условиями выкупа, а также при условии согласия граждан, выселяемых из жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма и расположенных на указанной в пункте 1.1 Договора РЗТ, на предоставление других жилых помещений (пункт 4.3.9 Договора РЗТ);
- в течение 2 месяцев с момента сноса зданий, строений, сооружений, указанных в пункте 1.2 Договора РЗТ, при условии выполнения ООО СЗ «Максстрой» обязательств, предусмотренных подпунктами 4.1.1 - 4.1.5 Договора РЗТ, на основании заявления ООО СЗ «Максстрой» предоставить ООО СЗ «Максстрой» без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах указанной в пункте 1.1 Договора РЗТ территории земельные участки, которые находятся в собственности городского округа муниципального образования город Иркутск и которые не предоставлены в пользование и (или) владение гражданам и юридическим лицам.
В соответствии с пунктом 3.1 Договора РЗТ договор действует до момента исполнения сторонами обязательств, предусмотренных Договором РЗТ.
Пунктом 3.2 Договора РЗТ определен общий срок исполнения обязательств по Договору РЗТ - до 31 декабря 2024 года.
В обоснование заявленного требования истец ссылается на необходимость изменения условия Договора РЗТ о сроке исполнения обязательств в связи с неисполнением обязательств Администрации в части расселения двух квартир - квартир №№ 5 и 8, в аварийном доме, расположенном по адресу: <...>, а также в части не предоставления без торгов земельного участка с кадастровым номером 38:36:000027:20293.
Наниматели двух квартир в названном аварийном многоквартирном доме не согласились переселиться в предоставленное взамен изымаемого жилое помещение, что повлекло возникновение судебных споров.
Таким образом, до настоящего времени многоквартирный дом по адресу: <...>, не снесен, в связи с проживанием в нем граждан. Земельный участок администрацией города Иркутска не предоставлен, поскольку возможность предоставления земельного участка возникнет только после осуществления сноса многоквартирного дома.
Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют, что при исполнении договора существенно изменились обстоятельства, которые не позволили расселить аварийный многоквартирный дом по вышеуказанному адресу и осуществить его снос, что повлекло невозможность предоставления ООО СЗ «Максстрой» под строительство земельного участка, занятого до настоящего времени таким домом, а также самого строительства.
Как указал истец, в настоящее время возникла ситуация угрозы возможного для ООО СЗ «Максстрой» ущерба, так как общество понесло значительные затраты на расселение аварийного дома 6 по ул. Баженова в г. Иркутске, рассчитывая после его сноса получить в пользование земельный участок и осуществить на нем строительство.
Кроме того, сложившаяся ситуация противоречит общественным интересам, так как подлежащий сносу дом признан аварийным, проживание в нем нанимателей опасно для их жизни и здоровья. Дом имеет печное отопление, которое не обеспечивается в расселенных квартирах, что небезопасно для эксплуатации всего дома в целом. Нахождение аварийного дома (единственного из восемнадцати) в границах территории, на которой осуществлено строительство многоквартирных домов, затрагивает права всех собственников помещений в таких многоквартирных домах, так как это не позволяет окончательно реализовать проект застройки территории, благоустройство территории и пр. Указанные обстоятельства не позволяют осуществить обновление жилищного фонда, реализовать социально-экономические планы относительно территории и выполнить иные задачи развития застроенной территории, что также противоречит общественным интересам. Таким образом, истец считает, что имеются основания для изменения условий договора. Учитывая, что изменение сторонами по соглашению сторон срока выполнения обязательств по договору в силу закона запрещено и возможно только в судебном порядке в исключительных случаях, вопрос о заключении дополнительного соглашения об изменении таких сроков сторонами во внесудебном порядке не может быть решен.
Выслушав истца, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к следующему выводу.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения изменение обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно частям 1, 2, 6, 7 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей. Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования.
В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции.
Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 Кодекса.
В соответствии с частью 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации одним из существенных условий договора развития застроенной территории является срок договора.
В силу статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации договор о развитии застроенной территории заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.
В статье 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации урегулирован порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, в частности, данной нормой регламентируется содержание извещения о проведении аукциона, которое должно включать в себя информацию о предмете аукциона, условиях и порядке участия, а также проект договора.
В силу положений части 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен в момент его заключения. Из содержания названной правовой нормы не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории.
Нормы градостроительного законодательства, нормы гражданского и земельного законодательства не содержат запрета возможности продления срока действия договора о развитии застроенной территории. Продление срока действия договора о развитии застроенной территории возможно по решению суда.
Согласно пункту 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
В пункте 3.1, 3.2 договора РЗТ указано, что договор вступает в силу с момент его подписания и действует до момента исполнения сторонами обязательств, предусмотренных договором. Срок исполнения обязательств по договору – 31.12.2024.
При исследовании обстоятельств настоящего дела судом установлено, что квартиры №№ 5 и 8 в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, находятся в муниципальной собственности, в них проживают граждане на основании договоров социального найма жилых помещений.
По условиям Договора РЗТ ООО СЗ «Максстрой» обязалось создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность города Иркутска благоустроенные жилые помещения, расположенные на территории города Иркутска, для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма и расположенных на территории, указанной в пункте 1.1 Договора РЗТ.
ООО СЗ «Максстрой» обязательство, предусмотренное пунктом 4.1.4 Договора РЗТ, исполнено, взамен жилых помещений, расположенных по адресам: <...> и 8, в муниципальную собственность переданы квартиры 13 марта 2023 года, о чем свидетельствуют акты приема-передачи от 13 марта 2023 года.
Граждане, проживающие в жилых помещениях, расположенных по адресам: <...> и 8, выразили несогласие на переселение в предоставленные ООО СЗ «Максстрой».
Положениями пункта 5 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора, а также Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"), статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, при неосуществлении собственниками в установленный срок его сноса или реконструкции орган публично-правового образования обязан принять решение об изъятии помещений в таком многоквартирном доме для государственных или муниципальных нужд, при этом на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность по расселению.
Согласно пункту 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (пункт 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Следовательно, принятие решения об изъятии, заключение соглашения об изъятии, а в случае отказа собственника от подписания соглашения принудительное изъятие помещения, расположенного в аварийном многоквартирном доме, являются прямыми обязанностями публично-правового образования, которые не могут быть делегированы иному частному лицу.
В соответствии с пунктом 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ) изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение, или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
В связи с несогласием граждан на переселение из жилых помещений, 20 июня 2023 года администрация города Иркутска обратилась в Свердловский районный суд города Иркутска с исковым заявлением к ФИО3, ФИО4 о выселение с предоставлением другого жилого помещения.
Решением Свердловского районного суда города Иркутска от 14 декабря 2023 года, вступившим в законную силу 18 марта 2024 года, исковые требования администрации города Иркутска удовлетворены. ФИО3, ФИО4 выселены из жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с предоставлением другого жилого помещения. Однако решение суда добровольно ФИО3, ФИО4 не исполнено; 17 апреля 2024 года возбуждены исполнительные производства №20330/24/38052-ИП, № 20329/24/38052-ИП, которые до настоящего времени не исполнены.
11 ноября 2024 года администрация города Иркутска обратилась в Свердловский районный суд города Иркутска с исковым заявлением к ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 о выселение с предоставлением другого жилого помещения.
Заочным решением Свердловского районного суда города Иркутска от 3 марта 2025 года исковые требования удовлетворены, ФИО5, ФИО11, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 выселены из жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с предоставлением другого жилого помещения. В настоящее время граждане отказываются исполнять решения судов, продолжают проживать в аварийном доме.
Таким образом, при исполнении обществом договора РЗТ возникли обстоятельства, которые препятствовали исполнению договора в установленный пунктом 3.2 договора срок.
Учитывая изложенное, суд признает обоснованным довод истца, что общество было лишено возможности исполнять взятые на себя перед администрацией обязательства по причине судебных разбирательств с гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных по адресам: <...> и 8, которые выразили несогласие на переселение в предоставленные ООО СЗ «Максстрой».
Кроме того, согласно пункту 4.3.3. договора Администрация г. Иркутска обязалась в течение 3 месяцев со дня опубликования утвержденного проекта планировки территории осуществить работы по формированию земельных участков и обеспечению постановки на государственный кадастровый учет.
Проект планировки территории утвержден постановлением Администрации г. Иркутска от 09.08.2013, подлежал опубликованию не позднее 16.08.2013, следовательно, земельные участки должны быть сформированы и поставлены на государственный кадастровый учет до 16.11.2013.
Схемы расположения земельных участков утверждены 27.02.2014, то есть с нарушением срока и поставлены на государственный кадастровый учет также с нарушением срока.
В силу пункта 4.3.4. договора Администрация г. Иркутска обязалась в течение 3 месяцев с момента постановки на государственный кадастровый учет земельных участков принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений и земельных участков.
Таким образом, постановка земельных участков на государственный кадастровый учет должна быть завершена до 16.11.2013, а изъятие земельных участков и жилых помещений — до 16.02.2014.
Письмом от 16.01.2014 №269/14 ООО СЗ «Максстрой» просило Администрацию г. Иркутска выполнить работы по формированию земельных участков и осуществить их постановку за государственный кадастровый учет. Аналогичное письмо направлено ООО СЗ «Максстрой» в адрес Администрации г. Иркутска от 12.02.2014 № 282/14.
Письмом от 31.03.2016 №34/16 ООО СЗ «Максстрой» просило Администрацию г. Иркутска ускорить постановку земельных участков на государственный кадастровый учет и принять решение об изъятии жилых помещений и земельного участка.
Фактически земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет и изъяты в следующие сроки
Дата постановки
Дата изъятия
Адрес земельного участка в г. Иркутске
Кадастровый номер
08.04.2014
22.07.2014
ул. Баженова, 4
38:36=000027:20190
08.04.2014
22.07.2014
ул. Баженова, 1
38:36Ю00027:20191
08.04.2014
22.07.2014
ул. Баженова, 2
38:36Ю00027:20192
11.04.2014
16.09.2014
ул. Баженова, 7
38:36Ю00027:20208
11.04.2014
22.07.2014
ул. Баженова, 5
38:36:000027:20210
11.04.2014
16.09.2014
ул. Сеченова, 8
38:36:000027:20211
11.04.2014
16.09.2014
ул. Мухиной, 4
38:36Ю00027:20212
11.04.2014
16.09.2014
ул. Мухиной, 6
38:36:000027:20209
23.04.2014
22.07.2014
ул. Баженова, 3
38:36:000027:20242
05.05.2014
20.07.2015
ул. Баженова, 6
38:36Ю00027:20293
18.06.2014
16.09.2014
ул. Захарова, 5
38:36:000027:20432
09.04.2015
13.07.2015
ул. Захарова, 3
38:36:000027:20964
09.04.2015
07.07.2015
ул. Захарова, 9
38:36:000027:20965
06.04.2017
25.03.2019
ул. Сеченова, 6
38:36:000027:21968
10.04.2017
26.12.2018
ул. Мухиной, 2
38:36:000027:21971
10.04.2017
26.03.2019
ул. Захарова, 7
38:36:000027:21972
10.04.2017
24.01.2019
ул. Сеченова, 4
38:36:000027:21973
10.04.2017
24.01.2019
ул. Сеченова, 10
38:36Ю00027:21974
Нарушение фактических сроков по постановке земельных участков на государственный кадастровый учет явилось существенным и составило от 5 месяцев до 3 лет 5 месяцев.
Нарушение фактических сроков изъятия земельных участков составило от 5 месяцев до 1 года 11 месяцев.
Причиной нарушения указанных сроков (<...> по ул. Сеченова, 4, 6, 10) явилось:
- наложение смежного земельного участка на земельный участок, в отношении которого принято решение о развитии, что подтверждается письмом от 16.01.2014 № 268/14;
- необходимость корректировки границы земельного участка территориальной зоны, установленной Правилами землепользования и застройки части г. Иркутска (письмо от 16.06.2014 № 302/14, письмо от 01.07.2014 № 445-70-3561/14; письмо от № 945-70-4622/4; письмо от 04.05.2016 № 950-74-125/16;
- необходимость корректировки границ земельного участка с кадастровым номером 38:36:000000:6074 (письмо от 19.08.2014 № 505-70-15839/14);
- внесение в утвержденную схему расположения земельного участка с кадастровым номером 38:36:000000:3463 изменений (распоряжение заместителя Мэра - председателя комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Иркутска от 27.02.2015 № 504-02-298/15) ввиду наличия кадастровой ошибки (письмо от 17.07.2015 № 505-70-8980/15).
Неисполнение Администрацией г. Иркутска обязательств по формированию и постановке на государственный кадастровый учет земельных участков, которые, в свою очередь, невозможны до направления комитетом по градостроительной политике администрации г. Иркутска данных о внесении изменений в границы территориальной зоны в орган кадастрового учета для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости подтверждаются письмом от 25.04.2016 № 505-71-5089/16.
Письмом от 04.05.2016 № 950-74-125/16 Администрация г. Иркутска сообщила о направлении в Управление Росреестра по Иркутской области карты (плана) территориальной зоны ЖЗ-104 в новых границах для учета изменений в данных Публичной кадастровой карты и о неверном оформлении документов для решения указанного вопроса.
Письмом от 23.01.2018 № 5/18 000 СЗ «Максстрой» уведомило Администрацию г. Иркутска о неисполнении обязательств по изъятию земельных участков и жилых помещений по указанным выше адресам.
Причины нарушения указанных выше сроков по иным адресам в письменном виде ООО СЗ «Максстрой» Администрацией г. Иркутска не сообщались.
Нарушение сроков формирования и постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, сроков изъятия жилых помещений и земельных участков, предусмотренных договором, составило:
Адрес ЗУ и дома
Время просрочки
Адрес ЗУ и дома
Время просрочки
ул. Захарова, 7
4 года 11 месяцев
ул. Сеченова, 8
5 месяцев
ул. Сеченова, 6
4 года 11 месяцев
ул. Мухиной, 4
5 месяцев
ул. Сеченова, 4
4 года 9 месяцев
ул. Мухиной, 6
5 месяцев
ул. Сеченова, 10
4 года 9 месяцев
ул. Захарова, 5
3 месяца
ул. Мухиной, 2
4 года 8 месяцев
ул. Баженова, 1
3 месяца
ул. Захарова, 9
1 год 3 месяца
ул. Баженова, 2
3 месяца
ул. Захарова, 3
1 год 3 месяца
ул. Баженова, 3
3 месяца
ул. Баженова, 6
1 год
ул. Баженова, 4
3 месяца
ул. Баженова, 7
5 месяцев
ул. Баженова, 5
3 месяца
Постановка земельных участков на государственный кадастровый учет, изъятие земельных участков и жилых помещений в значительно более поздние сроки относительно сроков, установленных договором, соразмерно увеличило сроки выплаты выкупной цены за изымаемые жилые помещения, что повлияло на сроки расселения каждого конкретного дома, его последующий снос, предоставление земельного участка ООО СЗ «Максстрой» под строительство (письмо от 17.08.2014 № б/н).
Согласно пояснений истца и представленных документов после расселения многоквартирных домов осуществлялся их снос силами ООО СЗ «Максстрой», Администрацией г. Иркутска предоставлялся ООО СЗ «Максстрой» земельный участок под строительство, после получения разрешительной документации ООО СЗ «Максстрой» осуществлялось строительство на предоставленном земельном участке.
Так как процедура сноса договором не определена, ООО СЗ «Максстрой» направляло в адрес Администрации г. Иркутска заявления о выдаче согласий на снос (письма от 06.02.2015 № 7/15; от 04.03.2015 № 505-70-2756/15; от 10.06.2015 № 52/15), что также требовало дополнительных временных затрат.
Письмом от 26.06.2015 № 505-70-7729/15 Администрация г. Иркутска сообщила о невозможности сноса многоквартирного дома по адресу: <...>, ввиду отсутствия у Администрации г. Иркутска оформленного права собственности на земельный участок с кадастровым номером 38:36:000027:20192, что указывает на несвоевременное исполнение ответчиком обязательств по договору.
Письмом от 14.12.2015 № 97/15 000 СЗ «Максстрой» уведомило о невозможности определения срока сноса многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, ввиду не проведения Администрацией г. Иркутска изъятия жилых помещений и земельного участка
Регистрация перехода права муниципальной собственности на изымаемую квартиру по адресу: <...>, осуществлена с нарушением срока, что являлось препятствием к сносу указанного дома (письмо от 20.05.2024 № 41/24).
Письмом от 31.01.2018 № 945-71-361/8 комитет по градостроительной политике Администрации г. Иркутска сообщил о перенаправлении обращения ООО СЗ «Максстрой» об ускорении работы по изъятии земельных участков и жилых помещений по ул. Захарова, 7; ул. Мухиной, 2; ул. Сеченова, 2, 4, 6, 10.
Многоквартирные дома фактически снесены:
Адрес ЗУ и дома
Дата сноса
Адрес ЗУ и дома
Дата сноса
ул. Захарова, 7
Январь 2025
ул. Сеченова, 8
Январь 2022
ул. Сеченова, 6
Ноябрь 2020
ул. Мухиной, 4
Октябрь 2023
ул. Сеченова, 4
Январь 2023
ул. Мухиной, 6
Октябрь 2023
ул. Сеченова, 10
Декабрь 2021
ул. Захарова, 5
Май 2015
ул. Мухиной, 2
Октябрь 2023
ул. Баженова, 1
Апрель 2018
ул. Захарова, 9
Январь 2025
ул. Баженова, 2
Август 2015
ул. Захарова, 3
Январь 2025
ул. Баженова, 3
Март 2016
ул. Баженова, 6
Не снесен
ул. Баженова, 4
Май 2015
ул. Баженова, 7
Январь 2023
ул. Баженова, 5
Март 2016
Указанные обстоятельства существенно повлияли на конечные сроки исполнения обязательств по договору и стороны не могли их предвидеть в момент заключения договора.
После сноса многоквартирных домов, признанных аварийными, Администрацией г. Иркутска осуществлено предоставление земельных участков ООО СЗ «Максстрой» под строительство в следующие сроки:
Дата постановления о предоставлении ЗУ
Адрес ЗУ в г. Иркутске
Кадастровый номер ЗУ
15.07.2015
ул. Баженова, 4
38:36:000027:20190
17.07.2015
ул. Захарова, 5
38:36:000027:20432
25.09.2015
ул. Баженова, 2
38:36:000027:20192
05.05.2016
ул. Баженова, 5
38:36Ю00027:20210
05.05.2016
ул. Баженова, 3
38:36:000027:20242
11.05.2018
ул. Баженова, 1
38:36Ю00027:20191
08.12.2022
ул. Сеченова, 10
38:36Ю00027:21974
13.01.2023
ул. Сеченова, 8
38:36Ю00027:20211
07.03.2023
ул. Баженова, 7
38:36:000027:20208
07.03.2023
ул. Сеченова, 4
38:36:000027:21973
28.12.2023
ул. Мухиной, 6
38:36:000027:20209
28.12.2023
ул. Мухиной, 4
38:36:000027:20212
28.12.2023
ул. Мухиной, 2
38:36:000027:21971
21.02.2025
ФИО2, 7
38:36Ю00027:26804
Срок предоставления земельных участков ООО СЗ «Максстрой» под строительство определен пунктом 4.3.10. договора и составляет 2 месяца с момента сноса объектов.
Таким образом, нарушение срока сноса многоквартирных домов повлекло нарушение срока предоставления земельных участков ООО СЗ «Максстрой» под строительство и привело к невозможности исполнения обществом своих обязательств по строительству объектов.
Земельные участки для строительства 4-го этапа предоставлены ООО СЗ «Максстрой» в период с декабря 2023 года по январь 2024 года.
В течение 2024 года ООО СЗ «Максстрой» осуществлено проектирование, 30.10.2024 получено положительное заключение экспертизы проектной документации, 08.11.2024 получено разрешение на строительство сроком действия 5 лет.
Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются.
Таким образом, подтверждается факт существенного нарушения исполнения условий договора со стороны Администрации, поскольку обязанность по предоставлению участка истцом, предусмотрена условиями договора.
Исходя из вышеизложенного, суд признает обоснованным довод истца об объективной необходимости увеличения сроков на исполнение обязательств, предусмотренных договором.
Суд также учитывает, что своевременное исполнение обязательств истца зависит не только от его воли, но и от надлежащего исполнения администрацией встречных обязанностей, а также от иных объективных обстоятельств, не зависящих от сторон; просрочка исполнения условий договора, возникла не по вине истца, вследствие чего истец не смог в полном объеме освоить территорию в предусмотренные договором сроки.
Таким образом, принимая во внимание изложенные обстоятельства, учитывая, что договор о развитии застроенной территории сторонами исполняется и в настоящий момент, значительная часть договорных обязательств выполнена ООО СЗ «Максстрой» в соответствии с гражданским и земельным законодательством, суд признает, что продление сроков исполнения обязательств и самого договора соответствует основной цели и задачам договора о развитии застроенной территории, при этом в случае расторжения договора для сторон возникнет ущерб, превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Кроме того, предлагаемые истцом изменения в условия договора не влияют на цену договора, не нарушают прав третьих лиц и не создают преимущественного положения общества перед другими участниками рынка, общество, являясь застройщиком, приступило к исполнению договора развития застроенной территории и уже понесло значительные затраты по его исполнению.
Более того, суд учитывает, что договор о развитии застроенной территории является социально значимым, заключен, в том числе в целях переселения жителей аварийных домов, подлежащих сносу, в новые дома и истец уже приступил к исполнению этого договора, что ответчиком не оспорено.
При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями пункта 4 статьи 451 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора о развитии застроенной территории, требующих внесения в данный договор изменений, касающихся сроков исполнения принятых на себя обязательств, также учитывая вероятность возникновения негативных последствий в случае расторжения договора и то обстоятельство, что срок, на который истец требует продлить договор, обоснован соразмерен возникшим обстоятельствам, суд пришел к выводу о наличии у стороны права на изменение условий договора и о наличии оснований для изменения условий договора № 010-64-000048/13-1 от 21.01.2013 о развитии застроенной территории.
При таких обстоятельствах заявленные ООО СЗ «Максстрой» требования об обязании администрации заключить дополнительное соглашение на условиях, указанных застройщиком подлежат удовлетворению в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Истец при обращении в суд иском уплатил государственную пошлину в сумме 50000 руб. по платежному поручению №9 от 10.01.2025.
Ответчик в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.
Вместе с тем, освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании положений Налогового кодекса Российской Федерации не влечет освобождение их от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение.
На основании изложенного с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 50 000 рублей.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
исковое требование удовлетворить.
Обязать АДМИНИСТРАЦИЮ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) заключить с ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МАКССТРОЙ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) дополнительное соглашение к договору развитие застроенной территории от 21.01.2013 № 010-64-000048/13-1, изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции: «Срок исполнения обязательств по договору – до 31.12.2029 года»;
Пункт 4.1.6 договора – в редакции: «В срок до 31.12.2029г. осуществить строительство на указанной в п.1.1 настоящего договора территории в соответствии с утвержденным проектом планировки, указанной в п. 1.1 настоящего договора территории, подготовленным в соответствии с п. 4.1.2 настоящего договора.».
Указать в тексте дополнительного соглашения следующее положение:
«Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора о развитии застроенной территории от 21.01.2013 № 010-64-000048/13-1, составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон.».
Взыскать с АДМИНИСТРАЦИЮ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МАКССТРОЙ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 50 000 руб.
Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Иркутской области в течение месяца со дня его вынесения.
Судья И.К. Никитина