АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, <...>

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Владивосток Дело № А51-15843/2023

24 ноября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 ноября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 24 ноября 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Рыжковой В.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Управления муниципальной собственности города Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой Квартал «Бархат» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости – объект незавершенного строительства готовностью 10% с кадастровым номером 25:28:050058:1881; исключении из ЕГРН сведений о государственном кадастровом учете данного объекта; обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 25:28:050058:1321 от расположенного в его границах объекта незавершенного строительства готовностью 10% с кадастровым номером 25:28:050058:1881 путем его демонтажа, а также вывоза материалов демонтажа и строительного мусора и передать его истцу по акту приема-передачи в пригодном для его дальнейшего использования состоянии в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда,

третьи лица: акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>), Отдел судебных приставов по ИДЮЛ по Владивостокскому городскому округу ГУФССП России, ФИО1, ФИО2,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, удостоверение, диплом, доверенность от 23.12.2024, от ответчика: ФИО4, паспорт, диплом, доверенность от 29.07.2024,

от третьих лиц: не явились, извещены,

установил:

Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее – УМС) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой Квартал «Бархат» (далее – ООО «Жилой Квартал «Бархат»):

- о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости – объект незавершенного строительства готовностью 10% с кадастровым номером Для ограниченного доступа к оригиналам судебных актов с электронными подписями судей по делу № А51-15843/2023 на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) используйте секретный код:

Возможность доступна для пользователей, авторизованных через портал

государственных услуг (ЕСИА).

25:28:050058:1881, проектируемое назначение: жилое, расположенный по адресу: <...>, запись государственной регистрации от 30.11.2022 № 25:28:050058:1881-25/064/2023-3;

- об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о государственном кадастровом учете указанного объекта незавершенного строительства;

- об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 25:28:050058:1321 от расположенного в его границах объекта незавершенного строительства готовностью 10% с кадастровым номером 25:28:050058:1881 путем его демонтажа, а также вывоза материалов демонтажа и строительного мусора и передать его УМС по акту приема-передачи в пригодном для его дальнейшего использования состоянии в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда.

Определениями от 04.10.2023, 31.01.2024, 25.10.2024 и 10.09.2025 суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики» (далее – АО «КРДВ»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Отдел судебных приставов по ИДЮЛ по Владивостокскому городскому округу ГУФССП России, ФИО1 и конкурсного управляющего ООО «Жилой Квартал «Бархат» ФИО2.

Определением от 29.05.2024 суд, с учетом поступившего ходатайства истца, назначил по настоящему делу судебную строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «ДальСтрой-Эксперт» ФИО5.

08.08.2024 в материалы дела поступило заключение эксперта ООО «ДальСтрой- Эксперт» от 07.08.2024 № 21/06-ДСЭ-24.

Ответчик иск оспорил, в том числе указал, что решением Арбитражного суда Приморского края от 07.10.2024 по делу № А51-16455/2023 ООО «Жилой Квартал «Бархат» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство; определением суда от 14.08.2025 конкурсным управляющим назначен ФИО2, возражавший против удовлетворения исковых требований с учетом положений статей 126, 130, 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; ходатайствовал об оставлении искового заявления УМС без рассмотрения.

Третье лицо – АО «КРДВ» представило письменные пояснения, указав, что с ответчиком заключено соглашение № СПВ-548/18 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток, согласно которому резидент обязался в период с 2018 г. по 2023 г. реализовать инвестиционный проект «Строительство коттеджного поселка и офисного здания в городе Владивостоке»; в связи с существенными нарушениями резидентом условий данного соглашения АО «КРДВ» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении соглашения, решением Арбитражного суда Приморского края от 15.06.2022 по делу № А51-11960/2021, вступившим в законную силу, исковые требования АО «КРДВ» удовлетворены.

Иные третьи лица отзыв на исковое заявление не представили.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, представитель ответчика возражал против удовлетворения иска.

Суд в порядке статьи 66 АПК РФ приобщил к материалам дела отзыв ответчика на исковое заявление.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

22.03.2018 между ООО «Оранжевые дома» (в настоящее время – ООО «Жилой Квартал «Бархат», как резидентом, и АО «КРДВ» (управляющая компания») заключено соглашение № СПВ-548/18 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток (далее – Соглашение).

09.10.2018 между ООО «Оранжевые дома» и АО «КРДВ» заключено дополнительное соглашение № 1 к Соглашению.

Согласно пункту 1.1 Соглашения (в редакции дополнительного соглашения № 1) резидент обязался в период с 2018 г. по 2023 г. реализовать инвестиционный проект «Строительство коттеджного поселка и офисного здания в городе Владивостоке».

В силу пункта 1.4 Соглашения (в редакции дополнительного соглашения № 1) резидент планировал осуществлять деятельность,, указанную в пункте 1.3 Соглашения, на территории Владивостокского городского округа в границах:

- 61 необразованного земельного участка, общей площадью 7,9 га, каждый из которых ориентировочной площадью 2 000 кв.м., в кадастровом квартале 25:28:050058, расположенных в районе ул. ФИО6 и ФИО7;

- земельного участка с кадастровым номером 25:28:010021:3832, площадью 898 кв.м., в районе ул. Рабочая 9-я, д. 9.

26.12.2018 между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ООО «Оранжевые дома» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 28-Ю-23528 (далее – Договор от 26.12.2018).

В соответствии с пунктом 1.1 Договора от 26.12.2018 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:050058:1321, площадью 852 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 482 м от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: <...>, вид разрешенного строительства: для индивидуального жилищного строительства, цель предоставления: реализация инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка и офисного здания в Приморском крае».

Согласно положениям пункта 1.2 Договора от 26.12.2018 данный земельный участок передан истцом ответчику по акту приема-передачи от 26 декабря 2018 года.

В силу пункта 1.3 Договора от 26.12.2018 срок аренды земельного участка – с момента подписания данного договора по 21.03.2068.

Пунктом 3.4.2 Договора от 26.12.2018 предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

В соответствии с положениями Закона Приморского края от 03.12.2018 № 402-КЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края в области регулирования земельных отношений» с 01.05.2019 полномочия, ранее предоставленные департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа переданы администрации г. Владивостока.

На основании пункта 1 постановления администрации г. Владивостока от 25.04.2019 № 1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», органом по распоряжению земельными участками, находящимися на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, является УМС.

В связи с этим, права и обязанности арендодателя по Договору от 26.12.2018 перешли к УМС.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 15.06.2022 по делу № А51-11960/2021 по исковому заявлению АО «КРДВ» к ООО «Жилой Квартал «Бархат» Соглашение от 22.03.2018 № СПВ-548/18 расторгнуто.

Согласно данным ЕГРН в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:050058:1321 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 25:28:050058:1881 – объект незавершенного строительства, готовностью 10% проектируемое назначение: жилое, местоположение: <...>.

30.11.2022 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации № 25:28:050058:1881-25/056/2022-1 о праве собственности ООО «Жилой Квартал «Бархат» на данный объект.

13.07.2023 главным специалистом 1 разряда отдела контроля за использованием земель УМС проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 25:28:050058:1321, по результатам которого установлено, что в границах данного участка размещены две бетонные площадки площадью около 60 кв.м и 54 кв.м, участок залесен, объектов незавершенного строительства не выявлено, доступ к участку осуществляется с западной стороны.

Результаты указанного обследования зафиксированы в акте от 13.07.2023.

Истец, ссылаясь на результаты проведенного обследования от 13.07.2023 и фактическое отсутствие в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:050058:1321 объекта недвижимости, обратился в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме ввиду следующего.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания права.

В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как разъяснено в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленума № 10/22) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и может быть оспорена только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании права (обременения) отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит

применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

К таким случаям, в частности, относится государственная регистрация права собственности на объект, являющийся движимым имуществом. В этой ситуации нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не обладает признаками недвижимости. При подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

Соответствующая правовая позиция сформулирована и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/11.

Истец в обоснование заявленных требований ссылался на то, что спорный объект недвижимости с кадастровым номером 25:28:050058:1881 не отвечает признакам недвижимого имущества, что подтверждается, в том числе актом обследования земельного участка с кадастровым номером 25:28:050058:1321, проведенного УМС 13.07.2023, в ходе которого объектов незавершенного строительства в границах указанного участка не выявлено.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В целях оценки капитальности спорного объекта и возможности его перемещения без несоразмерного ущерба назначению данного объекта, суд по ходатайству истца определением от 29.05.2024 назначил по настоящему делу судебную строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «ДальСтрой- Эксперт» ФИО5.

08.08.2024 в материалы дела поступило заключение эксперта ООО «ДальСтрой- Эксперт» от 07.08.2024 № 21/06-ДСЭ-24.

По результатам проведенного исследования эксперт пришел к следующим выводам.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 25:28:050058:1881, готовностью 10%, расположенный по адресу: <...>, не является фундаментом, а является бетонной подготовкой (бетонной площадкой или бетонным покрытием). Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Таким образом, в соответствии со статьёй 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект незавершенного строительства, готовностью 10%, с кадастровым номером 25:28:050058:1881, расположенный по адресу: <...>, не является объектом капитального строительства, а является неотделимым улучшением земельного участка.

Исследуемый объект с кадастровым номером 25:28:050058:1881, расположенный по адресу: <...>, не является объектом недвижимости.

Согласно ВСН 39-83 (р) «Инструкция по повторному использованию изделий, оборудования и материалов» передислокация (перемещение) объекта с кадастровым номером 25:28:050058:1881 невозможна без несоразмерного ущерба его назначению.

Данное заключение эксперта ООО «ДальСтрой-Эксперт» от 07.08.2024 № 21/06-ДСЭ-24 сторонами не оспорено и не опровергнуто.

Проанализировав указанное экспертное заключение, суд приходит к выводу о подтверждении материалами экспертизы того, что спорный объект с кадастровым номером 25:28:050058:1881 не является объектом капитального строительства и недвижимого имущества, фактически представляет собой бетонную подготовку (бетонную площадку или бетонное покрытие), как неотделимое улучшение земельного участка.

При этом суд учитывает, что наличие зарегистрированного права собственности на спорный объект в силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) может повлечь в дальнейшем оформление арендуемого земельного участка в частную собственность без проведения торгов, по сниженной стоимости, что, в свою очередь, повлечет нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц – потенциальных участников торгов, а также муниципального образования г. Владивосток.

Доводы ответчика о том, что исковые требования УМС направлены на изъятие спорного объекта из конкурсной массы ООО «Жилой Квартал «Бархат», и, соответственно, иск подлежит оставлению без рассмотрения, судом отклоняются по следующим основаниям.

По общему правилу с момента признания должника банкротом и открытия в отношении его конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные. Такие требования подлежат денежной оценке и рассматриваются по правилам статьи 100 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном статьями 134, 142 данного закона.

Соответствующие разъяснения приведены в абзаце 2 пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве».

Между тем, данное правило в силу абзаца 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве не распространяется на требования собственника о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности.

Таким образом, по смыслу приведенных разъяснений в ходе конкурсного производства подлежат рассмотрению не любые требования, а только те, которые непосредственно связаны с формированием и распределением конкурсной массы должника.

Исковые требования УМС не направлены на совершение ответчиком действий по отчуждению (передаче) спорного объекта из своей имущественной сферы лицу, не являющемуся собственником объекта. Иск УМС предполагает констатацию факта необоснованной регистрации права на спорный объект, как на объект недвижимого имущества.

Кроме того, доказательств включения объекта с кадастровым номером 25:28:050058:1881 в конкурсную массу ООО «Жилой Квартал «Бархат» в ходе рассмотрения настоящего дела суду не представлено.

В связи с этим, с учетом специфики настоящего спора, исковые требования УМС о признании отсутствующим права собственности и обязании освободить арендуемый земельный участок от данного спорного объекта путем его демонтажа и вывоза соответствующих материалов подлежат рассмотрению в порядке общего искового производства.

В соответствии с разъяснениями пункта 52 Постановления Пленума № 10/22, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Помимо этого, в силу пункта 1 статьи 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка и в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 60 ЗК РФ действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Учитывая изложенное, исковые требования УМС о признании отсутствующим права собственности ООО «Жилой Квартал «Бархат» на объект с кадастровым номером 25:28:050058:1881, исключении сведений о государственном кадастровом учете данного объекта из ЕГРН, обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 25:28:050058:1321 от указанного объекта подлежат удовлетворению.

В силу статьи 110 АПК РФ, подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина по делу относится на ООО «Жилой Квартал «Бархат» и подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «Жилой Квартал «Бархат» на объект недвижимости – объект незавершенного строительства готовностью 10% с кадастровым номером 25:28:050058:1881, проектируемое назначение: жилое, расположенный по адресу: <...>, запись государственной регистрации от 30.11.2022 № 25:28:050058:1881-25/064/2023-3.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о государственном кадастровом учете объекта недвижимости – объекта незавершенного строительства готовностью 10% с кадастровым номером 25:28:050058:1881, проектируемое назначение: жилое, расположенного по адресу: <...>.

Обязать освободить земельный участок с кадастровым номером 25:28:050058:1321 от расположенного в его границах объекта незавершенного строительства готовностью 10% с кадастровым номером 25:28:050058:1881 путем его демонтажа, а также вывоза материалов демонтажа и строительного мусора и передать его Управлению муниципальной собственности города Владивостока по акту приема-передачи в пригодном для его дальнейшего использования состоянии в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилой Квартал «Бархат» в доход федерального бюджета 12000 рублей государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Левченко Е.А.