АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Петропавловск-Камчатский Дело № А24-2409/2025

16 июля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 июля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 16 июля 2025 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Копыловой А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рудюковой Д.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации Петропавловск – Камчатского городского округа в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципального учреждения (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 28.03.2022 № 131/20

возложении обязанности предоставить заявителю в аренду земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010115:242 расположенный в г. Петропавловске – Камчатскому по ул. ФИО11, д. 4, площадью 527 м2, на двадцать четыре месяца для завершения строительства

при участии:

от заявителя:

ФИО2 – представитель по доверенности от 07.07.2025 № 41 АА 0979816 (сроком на 3 года), удостоверение адвоката от 30.04.2014 № 203, рег. номер 41/234; ФИО3 – представитель по доверенности от 07.07.2025 (сроком на 1 год), диплом от 14.05.2003№ ВСБ 0427213,

от Управления имущественных и земельных отношений:

ФИО4 – представитель по доверенности от 20.12.2024 № 21-2024 (сроком по 31.12.2025); диплом от 13.12.2011 № КБ 60853.

от Администрации ПКГО:

ФИО4 – представитель по доверенности от 09.01.2025 № 01-01-01/284/25 (сроком по 31.12.2025),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Камчатского края в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) с заявлением к администрации Петропавловск – Камчатского городского округа в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципального учреждения (далее – заинтересованное лицо, Управление) о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 28.03.2022 № 131/20 и о возложении обязанности предоставить заявителю в аренду земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010115:242 расположенный в г. Петропавловске – Камчатскому по ул. ФИО11, д. 4, площадью 527 м2, на двадцать четыре месяца для завершения строительства.

Представители заявителя пояснили, что заинтересованным лицом является не администрация Петропавловск-Камчатского городского округа, а Управление имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципального учреждения. Уточнили заявленные требования, пояснили, что предметом спора является отказ заинтересованного лица в предоставлении предпринимателю спорного земельного участка для строительства путем продления существующего договора аренды, либо заключения нового договора аренды, который выражен в письмах Управления от 17.03.2025 № 01-02-02-01/1643/25, от 04.04.2023 № 01-06-01/2914/25. Дополнительно пояснили, что соглашение от 11.03.2025 о замене стороны в договоре аренды земельного участка от 09.12.2020№ 131/20 предприниматель не подписывал, в связи с получением указанного соглашения после истечения срока действия указанного договора.

Представитель администрации Петропавловск – Камчатского городского округа, Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципального учреждения поддержал правовую позицию, изложенную в отзыве на заявление. Пояснил, что в отзыве ошибочно указано о том, что с предпринимателем заключено соглашение от 11.03.2025. Подтвердил тот факт, что данное соглашение сторонами не подписано.

Суд в порядке статьи 49 АПК РФ принял заявленные представителями предпринимателя уточнения.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

28.03.2022 между администрацией Петропавловск – Камчатского городского округа в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципального учреждения (Арендодатель по договору) и собственниками объекта незавершенного строительства – гражданами ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 (Арендаторы по договору) заключен договор № 131/20 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (далее – Договор).

В силу пункта 1.1. Договора Арендодатель сдал, а Арендаторы приняли в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер: 41:01:0010115:242, площадью 0,0527 га, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу (местоположение): <...>, вид разрешённого использования: земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки, для многоэтажной застройки; фактическое (целевое) использование: для завершения строительства объекта незавершенного строительства жилого дома (далее по тексту – Участок).

Согласно пункту 1.3 Договора на момент заключения настоящего Договора Участок, в соответствии со статьей 271 ГК РФ, частью 1 статьи 35 ЗК РФ, находится в пользование у Арендаторов с даты подписания настоящего Договора. Данный пункт имеет силу передаточного акта.

Срок настоящего договора начинает исчисляться с даты подписания и установлен на 3 года (пункт 2.2. Договора)

В пункте 2.4 Договора стороны установили, что по окончанию срока действия Договор аренды считается прекращенным и не может считаться продленным автоматически. Данное условие расценивается как возражение Арендодателя против возобновления Договора на тех же условиях на неопределенный срок.

12.01.2025 между вышеуказанными гражданами (Продавцы по договору) и предпринимателем (Покупатель по договору) заключен договор купли-продажи, согласно пункту 1.1 которого Продавцы обязуются передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего Договора следующее недвижимое имущество: объект незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010115:9425, назначение – жилое здание, местоположение: <...> (ФИО11), д. 4 (далее – Имущество).

В пункте 3.10 договора купли-продажи от 12.01.2025 стороны указали, что одновременно с правом собственности на Имущество к Покупателю переходит право пользования земельным участком с кадастровым номером 41:01:0010115:242 (договор аренды земельного участка № 131/20 от 03.03.2023), на котором расположено имущество в том объеме, в котором оно имелось у Продавца.

Согласно выписке из ЕГРН 26.02.2025 за предпринимателем зарегистрировано право собственности на Имущество, степенью готовности 22%.

19.02.2025 предприниматель посредством службы одного окна направил Главе Петропавловск-Камчатского городского округа заявление от 18.02.2025 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010115:242 с целью завершения строительства объекта капитального строительства 41:01:0010115:9425 на новый срок или продлить существующий договор аренды земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010115:242 на 24 месяца.

В ответ на указанное обращение предпринимателя 17.03.2025 Управление направило письмо № 01-02-02-01/1643/25 в котором указано о том, что договор аренды заключен сроком до 28.03.2025, прекращается по окончанию срока действия и продлению не подлежит, приложив проект соглашения от 11.03.2025 о замене стороны в договоре аренды земельного участка от 09.12.2020 № 131/20.

Ответ Управления от 17.03.2025 № 01-02-02-01/1643/25, направленный почтовой связью, получен предпринимателем 10.04.2025, о чем свидетельствует отчет об отслеживании отправления, размещенный на официальном сайте Почта России.

04.04.2025 Управление направило предпринимателю письмо № 01-06-01/2914/2025, в котором сообщило о намерении заявить в суд требование об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, поскольку право на однократное приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства реализовано, строительство на дату окончания срока договора аренды не завершено.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения предпринимателя в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Правоотношения, возникающие в связи с предоставлением испрашиваемого земельного участка в аренду, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее –ЗК РФ) установлены требования законодательства к правовому механизму предоставления собственнику объекта незавершенного строительства земельного участка в аренду для завершения его строительства.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в ЗК РФ и Гражданский кодекс РФ, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей, что если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

При этом в силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

С учетом пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договоры аренды, заключенные после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Как разъяснено в пункте 14 Обзора судебной практики № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2014, из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Как следует из материалов дела, на основании Договора спорный земельный участок предоставлялся однократно для завершения строительства расположенного на нем объекта незавершенного строительства жилого дома после вступления в силу Федерального закона от 23 июня 2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», однако строительство данного объекта в период действия Договора не завершено.

Вместе с этим после окончания срока действия Договора (28.03.2025) Управление не воспользовалось правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства для продажи с публичных торгов, как это предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК.

В связи с чем, у предпринимателя, как собственника объекта незавершенного строительства, имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства такого объекта.

Из писем Управления от 17.03.2025 № 01-02-02-01/1643/25, от 04.04.2023 № 01-06-01/2914/25 видно и подтверждается представителем заинтересованного лица, что основанием отказа в предоставлении предпринимателю спорного земельного участка являлось то обстоятельство, что сторона Договора воспользовалась предоставленным ему правом на однократное заключение Договора для завершения строительства.

Вместе с тем, с учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности предпринимателю, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в срока действия заключенного в отношении него договора аренды, возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 по делу № А63-4067/2021.

На основании изложенного, несмотря на то, что стороной Договора уже реализовано право на однократное продление договора аренды сроком на три года для завершения строительства, с учетом нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего предпринимателю на праве собственности, и не обращения Управления с иском в суд об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, договор аренды подлежит заключению на новый срок для завершения строительства.

Довод Управления об отсутствии у предпринимателя права на обращение с заявлением о продлении срока договора аренды до истечения 6 месячного срока, установленного статьей 39.6 ЗК РФ, для обращения уполномоченного органа в суд с заявлением об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов, подлежит отклонению, поскольку само по себе право на изъятие и продажу спорного объекта в течение установленных 6 месяцев, не может являться основанием для отказа в предоставлении земельного участка для завершения строительства.

На основании изложенного суд признал незаконным оспариваемый отказ Управления в предоставлении предпринимателю спорного земельного участка для завершения строительства, выраженный в письмах от 17.03.2025 № 01-02-02-01/1643/25, от 04.04.2023 № 01-06-01/2914/25.

В силу части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться: указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Арбитражный суд не связан требованиями заявителя о способе восстановления нарушенного права. Определение способа восстановления нарушенного права является прерогативой суда и производится им на основании оценки представленных в дело доказательств и фактических отношений сторон спора, а также в пределах требований действующего законодательства.

При выборе способа устранения нарушенного права суд самостоятельно определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует материальному требованию и фактическим обстоятельства дела на момент его рассмотрения.

Согласно разъяснениям абзаца 4 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», если в соответствии с законом за наделенными публичными полномочиями органом или лицом сохраняется возможность принять то или иное решение по существу вопроса, затрагивающего права, свободы, законные интересы административного истца (заявителя), суд вправе ограничиться возложением на него обязанности повторно рассмотреть поставленный гражданином, организацией вопрос. При таком рассмотрении наделенные публичными полномочиями орган или лицо обязаны учитывать правовую позицию и обстоятельства, установленные судом в результате рассмотрения дела (статья 16 КАС РФ, статья 16 АПК РФ).

Исходя из указанных критериев, принимая во внимание установленные по настоящему делу обстоятельства и предмет спора, суд приходит к выводу о том, что соразмерным и адекватным нарушенному праву способом устранения допущенного нарушения является возложение на Управление обязанности повторно рассмотреть заявление предпринимателя от 18.02.2025 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010115:242 с целью завершения строительства объекта капитального строительства 41:01:0010115:9425 на новый срок или продлить существующий договор аренды земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010115:242, с учетом установленных по настоящему делу обстоятельств.

Расходы по оплате госпошлины, понесенные заявителем при обращении в суд, составляют 15 000 рублей и в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ подлежат взысканию с Управления в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 167–170, 176, 197–201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

признать незаконным отказ Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципального учреждения (ИНН <***>, ОГРН <***>) в предоставлении индивидуальному предпринимателю ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010115:242 расположенного в г. Петропавловске – Камчатскому по ул. ФИО11, д. 4, площадью 527 м2 (продление срока договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 28.03.2022 № 131/20, либо заключении договора аренды на новый срок) для завершения строительства, выраженный в письмах от 17.03.2025 № 01-02-02-01/1643/25, от 04.04.2023 № 01-06-01/2914/25, как не соответствующий земельному законодательству.

Обязать Управление имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципального учреждения (ИНН <***>, ОГРН <***>) повторно рассмотреть в установленном законом порядке заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) от 18.02.2025, с учетом установленных по настоящему делу обстоятельств.

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципального учреждения (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.А. Копылова