АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А32-26637/2024

29 мая 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 29 мая 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Малыхиной М.Н. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 14.05.2024) и ФИО3 (доверенность от 28.05.2025), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия – комитета по управления имуществом администрации города Новочеркасск (ИНН <***>, ОГРН <***>) и ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН <***> ОГРНИП <***>), извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.11.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2025 по делу № А53-26637/2024, установил следующее.

По делу № А53-26637/2024 индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель, заявитель, ответчик) обратилась в арбитражный суд к комитету по управлению имуществом администрации города Новочеркасск (далее – комитет, уполномоченный орган, истец) со следующими требованиями:

– признать незаконным решение комитета от 17.06.2024 № 57.3.7/3983 об отказе предпринимателю в приобретении в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:55:0011902:25, площадью 433 266 кв. м., расположенного по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, пойма р. ФИО5. в районе ул. Вокзальной. 1В;

– обязать уполномоченный орган направить заявителю договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:55:0011902:25.

Заявление основано на положениях главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), статей 15, 39.1, 39.2, 39.3, 39.16, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивировано следующим. Решение уполномоченного органа об отказе в предоставлении предпринимателю в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:55:0011902:25 незаконно и нарушает права (интересы) заявителя как надлежащего его арендатора.

В рамках дела № А53-26704/2024 комитет обратился в арбитражный суд к предпринимателю и индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ФИО4) со следующими исковыми требованиями:

– признать ничтожным договор от 19.04.2021 переуступки прав и обязанностей по договору аренды от 15.07.2019 № 19/080 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:55:0011902:25, заключенный между ФИО4 и предпринимателем;

– применить последствия недействительности указанной сделки.

Иск основан на положениях статей 166 – 168, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 22, 39.6 Земельного кодекса и мотивирован следующим. Между комитетом и ФИО4 на основании протокола о результатах аукциона от 02.07.2019 № 02/аук 13/2019 заключен договор аренды от 15.07.2019 № 19/080 земельного участка для сельскохозяйственного использования. Между ФИО4 и предпринимателем заключен договор перенайма от 19.04.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:55:0011902:25 в нарушение закона и прав (интересов) неограниченного круга лиц.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 12.09.2024 дела объединены в одно производство, объеденному делу присвоен номер А53-26637/2024.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.11.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2025, в удовлетворении заявления предпринимателя отказано. В удовлетворении иска комитета отказано. Предпринимателю из федерального бюджета возвращено 8 700 рублей государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 09.07.2024 № 9.

Суды установили, что на основании протокола от 02.07.2019 № 02/аук 13/2019 о результатах аукциона ФИО6 признана победителем торгов на право заключения договора аренды в отношении земельного участка из земель населенных пунктов, находящегося в государственной собственности до его разграничения. Участок, расположенный по адресу: г. Новочеркасск, в пойме р. ФИО5, в районе ул. Вокзальной. 1В, площадью 433 266 кв. м с кадастровым номером 61:55:0011902:25 относится к категории земель населенных пунктов и вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования. Между муниципальным образованием «Город Новочеркасск» в лице комитета (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды от 15.07.2019 № 19/080 на срок (с учетом дополнительного соглашения от 19.05.2022) с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи до 15.07.2027. На основании договора от 19.04.2021 переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 15.07.2019 № 19/080 права и обязанности арендатора (с согласия комитета от 05.04.2021 № 57.1.4/1627) уступлены ФИО4 предпринимателю. Последний 06.05.2024 обратился в комитет с заявлением о приобретении в собственность (без торгов) земельного участка с кадастровым номером 61:55:0011902:25, который отказал в его предоставлении со ссылкой на то, что ранее данный участок предоставлялся иному лицу (ФИО4) по итогам аукциона. Предприниматель, ссылаясь на незаконность решения от 17.06.2024 № 57.3.7/3983, нарушающего его права (интересы) как надлежащего арендатора земельного участка, оспорил его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса. Комитет обратился с иском о признании договора перенайма от 19.04.2021 ничтожной сделкой и просил применить последствия его недействительности. При разрешении спора суды руководствовались положениями статей 166 – 168, 448 Гражданского кодекса, статей 7, 22, 27, 39.3, 39.6 Земельного кодекса, статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), статьи 4 Федерального закона от 29.12.2006 № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства». Учтены судами также разъяснения, приведенные в постановлениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление от 24.03.2016 № 7) и от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» (далее – постановление от 21.12.2017 № 54). Согласно пункту 1.1 договора аренды земельный участок из категории земель населенных пунктов предоставлен ФИО4 по итогам открытого аукциона для сельскохозяйственного использования. В выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 10.07.2024 № КУВИ-001/2024-180239213 указано, что видом разрешенного использования земельного участка является «сельскохозяйственное использование». Договор аренды заключен по итогам публичных процедур (в результате проведения торгов в форме открытого аукциона). Довод предпринимателя о возможности предоставления земельного участка с кадастровым номером 61:55:0011902:25 в аренду без торгов предпринимателем не доказан, данный довод не основан на материалах дела. Положения Гражданского кодекса в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01.07.2015). Договор аренды № 19/080 заключен 15.07.2019, то есть после вступления в силу изменений, введенных Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации». Уступка права, совершенная по такому договору в нарушение законодательного запрета, является ничтожной. При этом следует принимать во внимание существо уступаемого права и цель ограничения перемены лиц в обязательстве. Например, исходя из положений пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса запрет уступки прав по договорам, заключение которых возможно только путем проведения торгов, не затрагивает требований по денежным обязательствам. В силу изложенного, при заключении соглашения о перенайме по договору аренды нарушен установленный законом запрет на переуступке прав и обязанностей по такому договору, поэтому такая сделка является ничтожной. Наличие согласия комитета на переуступку прав по договору аренды не исцеляет такую сделку и не может служить основанием для заключения с предпринимателем договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:55:0011902:25. Доводы предпринимателя о том, что нормы земельного законодательства (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса) являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства, отклонены судами. Указанные доводы противоречат правовым позициям, изложенным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2017 № 308-ЭС17-17485, в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делам № А53-21595/2017, № А32-29134/2017, № А53-36429/2017 и др., из содержания которых следует, что вывод о приоритете положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса является ошибочным. Правила названной нормы допускают возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по совершенному после 01.06.2015 на торгах договору. На момент проведения торгов и заключения договора от 15.07.2019 № 19/080, положения пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса исключали возможность передачи прав и обязанностей арендатора по договору, заключенному по итогам торгов. Однако на основании договора от 19.04.2021 ФИО4 передала права и обязанности арендатора по договору от 15.07.2019 № 19/080 предпринимателю, что подтверждается разделом 2 выписки из ЕГРН на земельный участок. Таким образом, арендатором земельного участка, предоставленного ФИО4 по итогам торгов (в форме открытого аукциона), с 19.04.2021 стала предприниматель. Однако права арендатора земельного участка по договору от 15.07.2019 № 19/080 не подлежали передаче в порядке перенайма. Положение пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса, запрещающее передачу прав и обязанностей по договорам, заключенным по результатам торгов, является исключением из общей нормы пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса. На момент проведения торгов и заключения договора от 15.07.2019 № 19/080 указанные положения исключали возможность передачи прав и обязанностей арендатора по договору, заключенному по результатам аукциона. Комитет является стороной договора (арендодателем земельного участка), поэтому вправе оспаривать договор перенайма от 19.04.2021, совершенный с нарушением закона. Вместе с тем, предприниматель в суде первой инстанции заявила о пропуске комитетом срока исковой давности по заявленным требованиям. С учетом даты подачи комитетом искового заявления, положений пункта 1 статьи 181 и пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса, суды признали давностный срок истцом пропущенным, что исключает удовлетворение заявленных комитетом требований.

Предприниматель обжаловала решение и постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты в части отказа в удовлетворении требований, заявленных к комитету, отменить, принять в этой части новый судебный акт об удовлетворении заявления. Жалоба мотивирована следующим. Суды, применяя к спору положения пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса, не учли, что нормы земельного законодательства (статья 39.6 Земельного кодекса, статья 10 Закона № 101-ФЗ) предоставляют уполномоченным органам право на предоставление земельных участков (на заключение договоров аренды) по итогам торгов, а также без их проведения. Предоставление земельных участков крестьянским (фермерским) хозяйствам в аренду для осуществления крестьянскими (фермерскими) хозяйствами деятельности на момент заключения договора в аренду, а также осуществление переуступки права по такому договору, было возможно указанными способами. Договор аренды от 15.07.2019 заключен на аукционе, что подтверждается протоколом от 02.07.2019 № 02/аук13/2019. При этом договор заключен с ФИО4 для сельскохозяйственного использования. Суды исходили из общего правила, предусмотренного пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса (о невозможности уступки права и осуществления перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенного победителем на торгах договора, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов). Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом. Однако судами не учтено, что исключение составляют случаи передачи арендатором – победителем торгов своих прав и обязанностей по договору аренды участка, предоставленного гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданину и крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, посредством предварительного согласования предоставления земельного участка (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2022 № 308-ЭС22-2357). В данном случае следует учитывать, что запрет, установленный пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса, распространяется на договоры аренды, которые можно заключить только путем проведения торгов. Поскольку Земельный кодекс допускал возможность предоставления земельных участков как по результатам торгов, так и без их проведения (в частности, в случае предоставления их крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления его деятельности), исключается применение к таким договорам общего запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 Земельного кодекса, заключен договор в отношении конкретного участка – по результатам торгов или без их проведения. На основании договора от 19.04.2021 права и обязанности арендатора по договору от 15.07.2019 № 19/080 с согласия комитета от 05.04.2021 № 57.1.4/1627 ФИО4 уступлены предпринимателю. В этой связи выводы судов о том, что договор уступки прав и обязанностей по договору аренды от 15.07.2019 № 19/080 ничтожен, являются неправомерными. В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка. Порядок предоставления в собственность за плату земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса. Закрепленный в статье 39.17 Земельного кодекса порядок предоставления публичного земельного участка предусматривает обязанность уполномоченного органа при рассмотрении поступившего заявления проверить наличие или отсутствие оснований для отказа, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса. По результатам рассмотрения и проверки заявления уполномоченный орган обязан совершить одно из следующих действий; осуществить подготовку проектов договоров купли-продажи, аренды земельного участка; принять решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; принять решение об отказе в предоставлении земельного участка и направление заявителю. При этом оснований, предусмотренных в статье 39.16 Земельного кодекса, комитетом не установлено. Участок используется предпринимателем с 19.04.2021, то есть на момент обращения с заявлением о выкупе, земельный участок находился во владении три года. Заключение уполномоченного органа, осуществляющего государственный земельный надзор, о выявленных и не устраненных нарушениях действующего законодательства, отсутствует. При проведении проверки органами государственного надзора в отношении земельного участка установлено его фактическое использование в соответствии с видом разрешенного использования. Это свидетельствует об отсутствии у комитета законных оснований к отказу в предоставлении предпринимателю в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:55:0011902:25.

Комитет в отзыве указал на несостоятельность доводов кассационной жалобы. Суд округа не располагает сведениями о поступлении от ФИО4 отзыва на жалобу.

В судебном заседании представители предпринимателя ФИО1 поддерживали доводы жалобы, просили ее удовлетворить.

Комитет и ФИО4 явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании протокола от 02.07.2019 № 02/аук 13/2019 о результатах аукциона ФИО6 признана победителем торгов на право заключения договора аренды в отношении земельного участка из земель населенных пунктов, находящегося в государственной собственности до его разграничения. Земельный участок, расположенный по адресу: г. Новочеркасск, в пойме р. ФИО5, в районе ул. Вокзальной. 1В, площадью 433 266 кв. м с кадастровым номером 61:55:0011902:25 относится к категории земель населенных пунктов и вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования.

Между муниципальным образованием «Город Новочеркасск» в лице комитета (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды от 15.07.2019 № 19/080 на срок (с учетом дополнительного соглашения от 19.05.2022) с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи до 15.07.2027.

На основании договора от 19.04.2021 переуступки прав и обязанностей арендатора по договору от 15.07.2019 № 19/080 права и обязанности арендатора (с согласия комитета от 05.04.2021 № 57.1.4/1627) уступлены ФИО4 предпринимателю.

Последний 06.05.2024 обратился в комитет с заявлением о приобретении в собственность (без торгов) земельного участка с кадастровым номером 61:55:0011902:25, который отказал в его предоставлении со ссылкой на то, что ранее данный участок предоставлялся иному лицу (ФИО4) по итогам аукциона.

Предприниматель, ссылаясь на незаконность решения от 17.06.2024 № 57.3.7/3983, нарушающего его права (интересы) как надлежащего арендатора земельного участка, оспорил его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

Комитет обратился в арбитражный суд с иском о признании договора перенайма от 19.04.2021, заключенного между ФИО4 и предпринимателем, недействительной (ничтожной) сделкой и просил применить последствия ее недействительности.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункты 1, 3 статьи 166 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса).

Суд первой инстанции отказал комитету в удовлетворении заявленных им требований о признании ничтожным договора перенайма от 19.04.2021 и о применении последствий его недействительности в связи с пропуском срока исковой давности, о применении которой заявил предприниматель. В указанной части судебный акт лицами, участвующими в деле, не обжалуется, поэтому судом кассационной инстанции в этой части не проверяются (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Частью 1 статьи 198 Кодекса предусмотрено право граждан и организаций обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемые решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для удовлетворения таких требований необходима совокупность (одновременное наличие) двух условий: несоответствие оспариваемых решения, действий (бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) заявителя (часть 4 статьи 200, часть 2 статьи 201 Кодекса).

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).

На основании пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 данного Кодекса.

Продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется без проведения торгов в отношении земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу осуществляется при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса).

Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок. Уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона. Не допускается заключение указанных договоров ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте (пункты 17 и 20 статьи 39.12 Земельного кодекса).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса, а исчерпывающий перечень оснований для отказа уполномоченного органа в предоставлении такого земельного участка, без проведения торгов – в статье 39.16 Земельного кодекса. Уполномоченный орган, в частности, принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если: с заявлением о его предоставлении обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1).

Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону (пункт 1 статьи 388 Гражданского кодекса).

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом (пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса).

В пункт 9 постановления от 21.12.2017 № 54 разъяснено следующее. Уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168, пункт 1 статьи 388 Гражданского кодекса). При этом следует принимать во внимание существо уступаемого права и цель ограничения перемены лиц в обязательстве. Например, исходя из положений пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса запрет уступки прав по договорам, заключение которых возможно только путем проведения торгов, не затрагивает требований по денежным обязательствам.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357 сформулировал следующие правовые позиции. В отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций к аренде публичных земель. Оно направлено на исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур – путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота. При этом между предписаниями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса отсутствует коллизия общей и специальной норм. Первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе, с развитием конкуренции.

Возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной (абзац четвертый пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Суды первой и апелляционной инстанций при проверке доводов предпринимателя установили, что договор от 15.07.2019 № 19/080 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:55:0011902:25, предназначенный для сельскохозяйственного использования, заключен между комитетом и ФИО4 по результатам публичных процедур (по итогам открытого аукциона). При этом материалы дела не подтверждают, что указанный договор в отношении земельного участка, находящегося в неразграниченной государственной собственности, мог быть заключен не путем обязательного проведения торгов, а посредством индивидуального предоставления конкретному лицу по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. С учетом изложенного, судебные инстанции пришли к выводу о ничтожности соглашения о перенайме от 19.04.2021 (пункт 2 статьи 168, пункт 1 статьи 388 Гражданского кодекса), что исключает законное право предпринимателя на приобретение в собственность испрашиваемого земельного участка (пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса).

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы предпринимателя судом округа не принимаются. Суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из того, что арендатор по договору от 15.07.2019 № 19/080 земельного участка с кадастровым номером 61:55:0011902:25 (ФИО4), заключившая его с комитетом как победитель открытого аукциона, не вправе была уступать свои права и обязанности по этому договору предпринимателю. Из материалов дела не следует, что договор аренды от 15.07.2019 № 19/080 мог заключаться по процедуре, не требующей обязательного проведения торгов (пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса). Предприниматель такие обстоятельства не доказала (часть 1 статьи 65 Кодекса), учитывая при этом общее правило о предоставлении публичных земель заинтересованным лицам в аренду только по результатам торгов в форме аукционов (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса). Предприниматель в жалобе ссылается также на положения статьи 39.18 Земельного кодекса в редакции, действовавшей в период возникновения спорных отношений. Однако податель жалобы не учитывает, что субъектами предоставления публичных земельных участков для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности являлись только граждане или крестьянские (фермерские) хозяйства. Из содержания протокола о результатах аукциона от 02.07.2019 № 02/аук 13/2019 следует, что участниками торгов в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:55:0011902:25 являлись не только граждане и индивидуальные предприниматели, но и два юридических лица (ООО «Феникс Пласт» и ООО «Юг-Недвижимость»; т. 1, л. д. 15). Это исключает возможность применения к спорным правоотношениям положений статьи 39.18 Земельного кодекса. Исходя из обстоятельств, установленных при разрешении спора, и доказательств, представленных в материалы дела, у суда округа отсутствуют основания для выводов, отличных от выводов судов первой и апелляционной инстанций по существу разрешенного спора. Нормы материального права судами правильно, которыми надлежаще исполнена и обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Несогласие подателя жалобы с судебными выводами в силу иного понимания им норм действующего законодательства и иной оценки доказательств, представленных в материалы дела, само по себе не может служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения и постановления (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. С учетом изложенного, основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Государственная пошлина уплачена предпринимателем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 25.02.2025 № 10).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.11.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2025 по делу № А53-26637/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи М.Н. Малыхина

А.И. Мещерин