Решение по делу № А40-110505/2025 от 06.11.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, <...>

http://www.msk.arbitr.ru

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва Дело № А40-110505/25-127-925 06 ноября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 октября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 06 ноября 2025 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Cудья - Кантор К.А. (единолично),

при ведении протокола секретарём судебного заседания Шуваловой К.С. рассматривает в открытом судебном заседании дело по иску (заявлению) ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ХОРОШЁВСКОЕ 76" 125252,

Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ СОКОЛ, УЛ АЛАБЯНА, Д. 25/37, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 10.05.2023, ИНН: <***> к ДЕПАРТАМЕНТ

ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ 123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, ИНН: <***>

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи. При участии:

От истца – ФИО1 по дов. от 30.04.2025 г.

От ответчика – ФИО2 по дов. от 09.06.2025 № ДГИ-Д-360/25

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, заявлен об урегулировании разногласий между обществом с ограниченной ответственностью «ХОРОШЁВСКОЕ 76» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 361,1 кв.м с кадастровым номером 77:09:0005013:9882, расположенное по адресу: <...>, пом. 1Н, в соответствии с требованиями Закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», изложив:

Пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 70 084 000 (Семьдесят миллионов восемьдесят четыре тысячи) рублей, в соответствии с Заключением эксперта № 1-15.10.3/25 от 15 октября 2025 года, выполненным ООО «Инновации Бизнес Консалтинг» в рамках дела № А40-110505/25, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том

числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 834 333 (Восемьсот тридцать четыре тысячи триста тридцать три) руб. 33 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора(пункт 1.8) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.»

В обоснование заявленных требований истец утверждает, что имеет право на выкуп арендуемого строения и занимаемого строением земельного участка в соответствии с положениями п. п. 5, 7 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи спорных объектов недвижимости.

Ответчик против иска возражал, выражая несогласие с ценой спорных объектов указанных истцом в просительной части искового заявления.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы лиц участвующих в деле, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу 05.08.2008 г.

Как следует из материалов дела, 09 июня 1995 года между ТОО «Елинна» и Комитетом по управлению имуществом Москвы заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города № 02-00524/95 от 09.06.1995 года, на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, пом. 1Н, с кадастровым номером 77:09:0005013:9882.

27 апреля 2006 г. на основании соглашения о переуступке прав аренды, арендатором указанного Объекта стало Закрытое акционерное общество «Т и К ПРОДУКТЫ».

06 сентября 2023 года между Департаментом городского имущества города Москвы (далее -Продавец, Ответчик, Департамент) и Обществом с ограниченной ответственностью «ХОРОШЁВСКОЕ 76» было подписано Дополнительное соглашение к договору аренды № 02-00524/95 от 09.06.1995 г. на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности г. Москвы, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с которым внесли изменения в договор аренды в части наименования арендатора: с 10.05.2023 г. арендатором является ООО «ХОРОШЁВСКОЕ 76», связи с созданием юридического лица ООО «ХОРОШЁВСКОЕ 76» (запись ЕГРЮЛ от 10.105.2023 № <***>) путем реорганизации в форме выделения из ЗАО «Т и К ПРОДУКТЫ» (запись ЕГРЮЛ от 10.05.2023 № 2237703955740).

17 апреля 2025 года Департамент городского имущества города Москвы на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и распоряжения Департамента от 09.04.2025 № 52525 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н, общей площадью 361,1 кв. м, направил в адрес Общества письмо № 33-6-28373/25-(0)-3 «О предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества».

Исходя из условий, предложенных Ответчиком и урегулированных пунктом 3.1. Договора купли-продажи недвижимости № 59-10999 от 14 апреля 2025 года (далее по тексту - Договор): Цена Объекта составляет 108 778 000 (сто восемь миллионов семьсот семьдесят восемь тысяч) руб. 00 коп, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 27февраля 2025 г. № М1245-282-П/2025 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 03 марта 2025 г. № 33/341-25, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Согласно письму «О предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества» ь случае несогласия с ценой выкупаемой недвижимости Обществу необходимо передать разногласия в части цены приватизируемого объекта на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. При этом направлять протокол разногласий в Департамент не требуется.

Поскольку Истец считает, что указанная цена в договоре купли-продажи № 59-10999 от 14 апреля 2025 года является чрезмерно завышенной, в целях определения стоимости выкупаемых объектов, Истец заключил договор с Общеетвом с ограниченной ответственностью «Столичное агентство экспертизы собственности» (далее по тексту - ООО «САЭС») на проведение оценки рыночной стоимости объекта.

В соответствии с Отчетом № 108/25 от 05 мая 2025 года об определении рыночной стоимости объекта оценки: нежилое помещение общей площадью 361,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, пом. 1Н, выполненным ООО «САЭС», цена Объекта составляет 36 765 000 (Тридцать шесть миллионов семьсот шестьдесят пять тысяч) руб. 00 коп.

Данный отчет свидетельствует о том, что цена объекта, предлагаемая Департаментом явно завышена, как и цена ежемесячных платежей по Договору.

Поскольку Истец считает, что цена договора должна быть установлена в размере 36 765 000 (Тридцать шесть миллионов семьсот шестьдесят пять тысяч) руб. 00 коп., без учета НДС, то подлежат изменению положения пункта 3.4. проекта договора, который предусматривает размер ежемесячных платежей по договору.

Сумма в таком случае должна состоять из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 437 678 (четыреста тридцать семь тысяч шестьсот семьдесят восемь) руб. 57 коп, ежемесячного платежа и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, Определением назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого здания, проведение которой было поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИННОВАЦИИ БИЗНЕС КОНСАЛТИНГ".

Согласно заключению эксперта ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИННОВАЦИИ БИЗНЕС КОНСАЛТИНГ", предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость нежилых помещений, составила 70 084 000 руб.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Заявлений о проведении повторной экспертизы истцом не представлено.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд полагает, что цена выкупаемых помещений составляет 70 084 000 руб. (без учета НДС).

На основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом изложенного, на основании ст. ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", руководствуясь ст. ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167 - 171, 176, АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «ХОРОШЁВСКОЕ 76» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 361,1 кв.м с кадастровым номером 77:09:0005013:9882, расположенное по адресу: <...>, пом. 1Н, в соответствии с требованиями Закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», изложив:

Пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

2. Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Истца расходы по уплате госпошлины в размере 50 000 руб., и 30 000 руб. в счет расходов по оплате судебной экспертизы по делу.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья: К.А. Кантор