Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Волгоград Дело №А12-25422/2022

Резолютивная часть решения объявлена 10 июля 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 17 июля 2023 года

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Пильника С.Г. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тарасовой Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ОГРН <***>, ИНН <***>) с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора муниципального унитарного предприятия «Центральное межрегиональное бюро технической инвентаризации» и оценщика ФИО2

о взыскании неосновательного обогащения

при участии в заседании

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО3 по доверенности от 18.04.2022;

от департамента муниципального имущества администрации Волгограда – не явился, извещен;

от муниципального унитарного предприятия «Центральное межрегиональное бюро технической инвентаризации» и оценщика ФИО2 – не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее – ответчик, департамент) о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 1 275 456 руб. 09 коп.

Изучив материалы дела, доводы искового заявления, выслушав представителя истца, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, предприниматель является арендатором земельного участка с кадастровым номером 34:03:180001:208 на основании договора аренды от 28.12.2007 №7861.

По мнению истца, в связи со вступлением в силу с 13.06.2019 постановления администрации города Волгограда от 11.06.2019 № 652 «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в административных границах городского округа город-герой Волгоград», Департамент обязан был произвести расчет платы за пользование земельным участком в соответствии с пунктами 1.5.7, 2.5 Постановления администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года № 469-п по следующей формуле: А = С X Кмд X Кказ, где: А - величина годовой арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка; Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка; Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

В силу второго абзаца статьи 8 Федерального закона № 135-ФЗ, проведение оценки земельного участка с кадастровым номером 34:03:180001:208 является обязательным.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение щести месяцев с даты составления отчета, зк исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

По мнению истца, рыночная стоимость, определенная в отчете об оценке земельного участка № 443 от 25.12.2016, выполненном МУП ЦМ БТИ, по состоянию на 15.12.2016, не может применяться для расчета арендной платы с 13.06.2019.

По имеющимся платежным поручениям, ИП ФИО1 за период с 29.05.2019 по 11.03.2022 внесено 2 717 000 руб. в качестве арендной платы.

За период с 13.06.2019 по 11.03.2022 департаментом начислена арендная плата в общей сумме 2 619 125,34 руб. Вместе с тем, для расчета использована рыночная стоимость, размер которой существенной завышен относительно действительной рыночной стоимости.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:03:180001:208 истец обратился в общество с ограниченной ответственностью «Волгоградский Центр Оценки и Судебной Экспертизы», которое указало на то, что рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 13.06.2019 составляет 5 893 000 руб.

Истец ссылается на то, что учитывая действительную величину рыночной стоимости, размер арендной платы за период с 13.06.2019 по 11.03.2022 должен был составить 1 177 581,43 руб. Указанное означает, что на стороне департамента возникло неосновательное обогащение в размере разницы между правомерно рассчитанной платой за пользованием земельным участком и внесенной истцом, что, в свою очередь, составляет 1 275 456,09 руб.

01 июля 2022 года истец обратился в ДМИ с претензией о возврате суммы неосновательного обогащения. В ответном письме ответчик отказал в досудебном урегулировании спора.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. На основании пункта 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По смыслу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации. В связи с принятием уполномоченными органами нормативноправовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом размере.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. (постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Как следует из материалов дела, департамент начисляет арендную плату на основании пункта 1.5.7 Порядка № 469-П в редакции постановления администрации Волгоградской области от 26.02.2018 № 89-п по формуле: А = С х Кмд х Кказ. При определении рыночной стоимости земельного участка арендодатель руководствуется отчетом МУП Бюро технической инвентаризации Центральное межрайонное №443 от 15.12.2016 об оценке земельного участка площадью 25 303 кв.м., с кадастровым номером 34:34:180001:0208 по адресу <...>.

Судом установлено, что величина рыночной стоимости земельных участков является для истца обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Результаты проведения оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленным законодательством Российской Федерации (статья 6).

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, данных в пунктах 1 и 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица (абзац 4 пункта 1); в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ); оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ; для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Статьей 8 Закона об оценочной деятельности установлено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Согласно отчету №443 от 15.12.2016, выполненному МУП Бюро технической инвентаризации Центральное межрайонное, рыночная стоимость земельного участка площадью 25 303 кв.м., с кадастровым номером 34:34:180001:0208 по адресу <...> составляет 13 106 954 руб.

В соответствии с Законом об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Оценка доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ) (п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 года № 92).

Истец, не обжалуя нормативно установленный порядок определения платы за предоставленный ему в аренду участок, не согласился с размером его рыночной стоимости, определенным на основании указанного выше отчета, выполненного по заказу департамента, считает его завышенным, а отчет - не соответствующим стандартам оценки, ссылаясь при этом на рецензию общества с ограниченной ответственностью «Волгоградский Центр Оценки и Судебной Экспертизы», которое указало на то, что рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 13.06.2019 составляет 5 893 000 руб., проведенную по запросу истца.

Из существа спора усматривается, что целью обращения общества в суд является установление достоверной величины рыночной стоимости, используемой при расчете размера арендной платы, подлежащей уплате за пользование земельным участком.

Избранный истцом способ защиты является надлежащим, направлен на восстановление нарушенных прав арендатора, связанных с обязанностью последнего по оплате нормативно установленной и законной арендной платы, исчисляемой с применением рыночной стоимости объекта.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 28.12.2022 по делу назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Группа Компаний «Технический Аудит и Управление Недвижимостью» ФИО4 На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 1. Соответствует ли отчет МУП Бюро технической инвентаризации Центральное межрайонное №443 от 15.12.2016 об оценке земельного участка площадью 25 303 кв.м., с кадастровым номером 34:34:180001:0208 по адресу <...> федеральному закону №153-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки? 2. В случае несоответствия отчета МУП Бюро технической инвентаризации Центральное межрайонное №443 от 15.12.2016 года об оценке земельного участка площадью 25 303 кв.м., с кадастровым номером 34:34:180001:0208 по адресу <...>, федеральному закону №153-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки, определить величину рыночной стоимости земельного участка, по состоянию на 13.06.2019?

В заключении эксперта эксперт пришёл к следующим выводам: отчет №443 от 15.12.2016, выполненный МУП Бюро технической инвентаризации Центральное межрайонное, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, рыночная стоимость земельного участка площадью 25 303 кв.м., с кадастровым номером 34:34:180001:0208 по адресу <...> по состоянию на 13.06.2019 года, с учетом округления составляет 6 019 000 руб.

Правовой статус заключения эксперта определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера, вместе с тем оно подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами в соответствии со статьями 64, 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, оценив представленное заключение в совокупности с собранными по делу доказательствами, признает заключение эксперта допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку квалификация эксперта подтверждена соответствующей документацией, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, данное исследование проводилось на основании судебного определения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники, т.е. обоснованы.

Ответчик не опроверг изложенные в экспертном заключении выводы, не представил соответствующие доказательства недостоверности проведенной судебной экспертизы вследствие неполноты исследованных материалов и сделанных выводов, равно как не представил порочности проведенной по делу судебной экспертизы по иным основаниям.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции признает исковые требования предпринимателя доказанными и подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Закона № 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Необходимо отметить, что если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.

Кроме того, согласно пункту 1.14 постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, представленные в аренду без торгов» в случае уменьшения рыночной стоимости земельного участка на основании решения суда, а также при уменьшении рыночной стоимости в связи с исполнением гарантийных обязательств по контракту, в соответствии с которым определялась рыночная стоимость земельного участка, арендная плата подлежит перерасчету со дня начала применения указанной рыночной стоимости при расчете арендной платы, если иное не установлено решением суда.

В рамках данного спора истец оспаривает рыночную стоимость земельного участка, применяемой при расчете нормативно регулируемой арендной платы (иными словами арендатор оспаривает один из элементов формулы, определяющей размер начисленной арендной платы).

Данное право предусмотрено как положениями постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В соответствии с положениями статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Учитывая, что предпринимателем внесены платежи по договору в большем размере, чем подлежали в силу закона, суд удовлетворяет заявленные требования.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика, как того требуют положения статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

Взыскать с департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) сумму неосновательного обогащения в размере 1 514 240 руб. 35 коп., а также понесенные расходы по уплате государственной пошлины в размере 28 142 руб. и за проведение судебной экспертизы в размере 20 000 руб.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета 1757 руб. излишне уплаченной государственной пошлины за подачу иска.

Выдать индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) справку на возврат из федерального бюджета 1 757 руб. излишне уплаченной государственной пошлины.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты его принятия, апелляционная жалоба подается через арбитражный суд Волгоградской области.

Судья С.Г. Пильник