АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А63-3188/2023

31 января 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В. судей Афониной Е.И. и Зотовой И.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Николюк О.В., при участии в судебном заседании, проведенном с помощью систем веб-конференции, от истца – Управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность 09.01.2025), ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО3 (доверенность 16.09.2022), третьего лица – администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО4 (доверенность 09.01.2025), в отсутствие третьих лиц: Управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.06.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2024 по делу № А63-3188/2023, установил следующее.

Управление имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска (далее – управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) со следующими требованиями:

– признать объект недвижимого имущества – объект незавершенного строительства степенью готовности 40% площадью 989,8 кв. м, кадастровый номер 26:31:020402:92, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, <...>, самовольной постройкой;

– обязать предпринимателя снести за свой счет объект незавершенного строительства степенью готовности 40% площадью 989,8 кв. м, кадастровый номер 26:31:020402:92, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, <...>;

– в случае неисполнения ответчиком решения суда администрация города-курорта Железноводска Ставропольского края (функциональные отраслевые органы администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края) вправе осуществить снос объекта незавершенного строительства степенью готовности 40% площадью 989,8 кв. м, кадастровый номер 26:31:020402:92, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, <...>, за счет предпринимателя с последующим взысканием с него необходимых расходов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены администрация города-курорта Железноводска Ставропольского края (далее – администрация), Управление архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края (далее – управление архитектуры), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее – теруправление).

Решением от 11.06.2024, оставленным без изменения постановлением от 06.11.2024, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что земельный участок, на котором расположен спорный объект, предоставлен предпринимателю на основании договора аренды от 17.04.2007 № 453, в нарушение императивных требований, установленных Земельным кодексом Российской Федерации. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 09.02.2024 по делу № А63-12941/2022 констатирована ничтожность договора аренды № 453. В связи с чем, суды пришли к выводу о строительстве спорного объекта в отсутствие прав на земельный участок. Строительство спорного объекта осуществлено предпринимателем на основании разрешения на строительство от 15.02.2018 № 26-Ru26303000-18-2018, выданного с нарушением градостроительного плана земельного участка. Постановлением администрации от 16.06.2022 № 492 по протесту Прокурора города Железноводска действие разрешения на строительство от 15.02.2018 № 26-Ru26303000-18-2018 прекращено. Таким образом, суды установили, что спорный объект имеет признаки самовольной постройки и подлежит сносу.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение от 11.06.2024 и постановление от 06.11.2024 отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске. Предприниматель не согласен с выводами судов о незаконности разрешения на строительство от 15.02.2018 № 26-Ru26303000-18-2018. Податель жалобы полагает, что разрешение на строительство выдано в полном соответствии с частью 11 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. У администрации отсутствовали правовые основания для принятия постановления от 16.06.2022 № 492 для отмены разрешения на строительство от 15.02.2018 № 26-Ru26303000-18-2018. Кроме того, суды не учли, что фактически строительство осуществлялось на основании разрешения на строительство от 09.04.2014 № RU26303000-36, которое не отменено и недействительным не признано. Предприниматель не знал и не должен был знать о ничтожности договора аренды земельного участка от 17.04.2007 № 453. Суды не учли, что срок исковой давности по заявленным требованиям истек, а выводы судов в указанной части несостоятельны.

В отзыве на кассационную жалобу администрация сослалась на несостоятельность ее доводов.

В судебном заседании представитель предпринимателя настаивал на доводах жалобы. В свою очередь, представители управления и администрации просили судебные акты оставить в силе.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как установили суды, 17.04.2007 комитет по управлению муниципальным имуществом г. Железноводска (арендодатель; в настоящее время – управление) и предприниматель (арендатор) заключили договор № 453 о предоставлении земельного участка на условиях аренды на основании решения Совета города Железноводска Ставропольского края от 27.01.2006 № 767 «О предварительном согласовании ФИО2 места размещения лечебно-реабилитационного центра на 20 мест на земельном участке площадью 16 062 кв. м по ул. Колхозной в пос. Иноземцево г. Железноводска», а также решения Совета города Железноводска Ставропольского края от 28.02.2006 № 779 «О предоставлении ФИО2 на условиях долгосрочной аренды земельного участка площадью 16 062 кв. м для строительства лечебно-реабилитационного центра на 20 мест с присвоением почтового адреса: г. Железноводск, <...>».

В силу пункта 1.1 договора № 453 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду спорный участок для строительства и последующей эксплуатации лечебно-реабилитационного центра на 20 мест в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью.

Пунктом 2.1 договора № 453 срок аренды установлен с 28.02.2006 по 27.02.2055.

Земельный участок с кадастровым номером 26:31:020402:21 передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 17.04.2007.

Договор аренды зарегистрирован 07.05.2007, регистрационная запись № 26-26-31/003/2007-758, что подтверждается сведениями ЕГРН.

9 апреля 2014 года предпринимателю выдано разрешение № RU26303000-36 на строительство объекта капитального строительства: лечебно-реабилитационный центр, сроком действия до 02.02.2017.

В связи с корректировкой проектной документации, администрацией взамен разрешения на строительство от 09.04.2014 № RU26303000-36, предпринимателю выдано разрешение на строительство от 15.02.2018 № 26-Ru26303000-18-2018.

Градостроительным планом земельного участка № RU263030000299, утвержденным распоряжением управления архитектуры от 20.06.2013 № 47, в соответствии с Правилами землепользования и застройки города-курорта Железноводска, утвержденными решением Думы города-курорта Железноводска от 29.04.2011 № 17-IV, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:31:020402:21 площадью 16 062 кв. м, расположенного в третьей зоне округа горно-санитарной охраны по адресу: г. Железноводск, <...>, установлены следующие основные виды разрешенного использования: для размещения садов, скверов, бульваров; для размещения парков; для природоохранных целей; для размещения объектов охраны общественного транспорта.

Условно-разрешенные виды использования земельного участка: для размещения открытых плоскостных физкультурно-оздоровительных сооружений; для размещения крытых спортивных комплексов (физкультурно-оздоровительных комплексов, спортивных залов, бассейнов и т.п. объектов) без трибун для зрителей; для размещения объектов культуры и искусства, не связанных с проживанием населения, кроме специальных парков; для размещения комплексов аттракционов, луна-парков, аквапарков; для размещения объектов общественного питания; для размещения религиозных объектов; для размещения подземных и надземных пешеходных переходов; для размещения объектов экологически чистых видов транспорта; для размещения питомников оранжерей садово-паркового хозяйства.

Предприниматель возвел на земельном участке с кадастровым номером 26:31:020402:21 незавершенный строительством объект (степень готовности 40%) с кадастровым номером 26:31:020402:92 площадью 989,8 кв. м, проектируемое назначение – нежилое, и зарегистрировал на него право собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 16.02.2023 № КУВИ-001/2023-39079430.

В связи с тем, что строительство спорного объекта градостроительным планом земельного участка не предусмотрено, Прокурором города Железноводска внесен протест от 31.05.2022 № 7-97-2022 об отмене разрешения на строительство от 15.02.2018 № 26- Ru26303000-18-2018.

Постановлением администрации от 16.06.2022 № 492 действие разрешения на строительство от 15.02.2018 № 26-Ru26303000-18-2018 прекращено.

10 марта 2022 года управление имущественных отношений в рамках муниципального земельного контроля провело выездное обследование земельного участка с кадастровым номером 26:31:020402:21, по результатам которого составило акт выездного обследования № 3. Из пункта 7 названного акта следует, что спорный земельный участок частично огорожен, на нем расположено трехэтажное здание.

Согласно сведениям ЕГРН, объект незавершенного строительства степенью готовности 40% поставлен на государственный кадастровый учет 29.12.2015 с присвоением кадастрового номера 26:31:020402:92.

Государственная регистрация права собственности ФИО2 на данный объект незавершенного строительства осуществлена 20.01.2016.

С 29.12.2015 строительство спорного объекта не осуществляется.

Управление имущественных отношений обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к предпринимателю о расторжении договора аренды от 17.04.2007 № 453.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 09.02.2024 по делу № А63-12941/2022, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2024 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.10.2024, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды установили ничтожность договора аренды земельного участка от 17.04.2007 № 453, поскольку при его заключении нарушены императивные требования, установленные Земельным кодексом Российской Федерации.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, а также на то, что спорный объект имеет признаки самовольной постройки: возведен на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; разрешенное использование земельного участка не допускает строительства на нем спорного объекта; отсутствует разрешительная документация на строительство спорного объект, управление обратилось в арбитражный суд с иском о сносе объекта незавершенного строительством.

При разрешении спора суды обоснованно исходили из следующего.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В силу статей 40 и 41 Земельного кодекса собственник (иной титульный владелец) земельного участка вправе возводить на нем здания (строения, сооружения) в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон № 131-ФЗ) в ведении муниципальных образований находится регулирование планировки и застройки территорий муниципальных образований. Территорию муниципального образования составляют земли городских, сельских поселений, прилегающие к ним земли общего пользования, рекреационные зоны, земли, необходимые для развития поселений, и другие земли в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения (статья 12 указанного Закона).

Пунктом 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), и подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Закона № 131-ФЗ к вопросам местного значения городского округа отнесены утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель городского округа. Органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами на территории муниципального образования осуществляется муниципальный земельный контроль за использованием земель (статья 72 Земельного кодекса).

Из приведенных норм права следует, что в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за использованием земель, строительством и соблюдением порядка размещения движимых и недвижимых объектов осуществляют соответствующие органы местного самоуправления.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 данной статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с указанным Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом.

Учитывая приведенные нормы, суды правомерно указали, что поскольку Управление имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска является стороной договора аренды земельного участка и наделено правами арендодателя, вследствие чего обязано следить за использованием земельного участка в соответствии с видами его разрешенного использования, оно вправе в публичных интересах предъявлять иски о сносе самовольной постройки, возведенной на спорном земельном участке.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее – установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 данной статьи, органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, установленной законом.

Таким образом, гражданско-правовое регулирование самовольных построек определяет, что самовольная постройка подлежит либо сносу, либо приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума № 44) в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

В пункте 25 постановления Пленума № 44 разъяснено, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Как установили суды, решением Арбитражного суда Ставропольского края от 09.02.2024 по делу № А63-12941/2022, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной и кассационной инстанций, договор аренды земельного участка от 17.04.2007 № 453, на котором расположена спорная постройка, признан ничтожным, поскольку при его заключении нарушены императивные требования статьи 30 и части 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, спорная постройка возведена на земельном участке, виды разрешенного использования которого, в том числе, условно-разрешенные, не допускают на нем строительство лечебно-реабилитационного центра, что подтверждается Градостроительным планом земельного участка с кадастровым номером 26:31:020402:21, утвержденным распоряжением управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края от 20.06.2013 № RU263030000269, протестом Прокуратуры города Железноводска от 31.05.2022 № 7-97-2022, а также преюдициальным решением от 09.02.2024 по делу № А63-12941/2022.

Доводу подателя жалобы о том, что спорный объект возведен на основании действующего разрешения на строительство от 09.04.2014 № RU26303000-36, а не на основании отмененного разрешения на строительство от 15.02.2018 № 26-Ru26303000-18-2018, дана судом первой инстанции надлежащая правовая оценка. Как установил суд, разрешение от 09.04.2014 № RU26303000-36 выдано ответчику на строительство объекта недвижимости с иными техническими характеристиками (этажность, площадь, назначение). В этой связи, а также вследствие изменения ответчиком проектной документации, администрацией взамен разрешения на строительство от 09.04.2014 № RU26303000-36 выдано разрешение на строительство от 15.02.2018 № 26-Ru26303000-18-2018, действие которого прекращено. Таким образом, учитывая, что характеристики объекта недвижимости, указанного в разрешении от 09.04.2014 (этажность – 2 при площади 989,84 кв. м), не соответствуют характеристикам спорного объекта (этажность – 3 при площади 989,84 кв. м), а также принимая во внимание отсутствие у ответчика прав на земельный участок, суд первой инстанции правомерно не принял указанный довод ответчика в качестве доказательства законности строительства спорного объекта недвижимости.

Установив указанные обстоятельства, суды пришли к обоснованным выводам о строительстве спорного объекта в отсутствие прав ответчика на земельный участок, нарушений разрешенного использования земельного участка, предусмотренного Градостроительным планом земельного участка с кадастровым номером 26:31:020402:21, утвержденным распоряжением управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края от 20.06.2013 № RU263030000269, о содержании которого ответчик безусловно должен был знать, в отсутствие необходимых разрешений на строительство, что является достаточным основанием для вывода о самовольном характере застройки и отсутствии правовых оснований для сохранения объекта, а, следовательно, о сносе строения.

Суд кассационной инстанции отклоняет доводы предпринимателя о том, что разрешение на строительство выдано в полном соответствии с частью 11 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации и у администрации отсутствовали правовые основания для принятия постановления от 16.06.2022 № 492 для отмены разрешения на строительство от 15.02.2018 № 26-Ru26303000-18-2018, поскольку предпринимателю предоставлен земельный участок в аренду по ничтожному договору от 17.04.2007 № 453, а также выдано разрешение на строительство при очевидном нарушении разрешенного использования земельного участка. Ссылка предпринимателя на то, что он не знал и не должен был знать о ничтожности договора аренды земельного участка от 17.04.2007 № 453 опровергается установленными в рамках дела № А63-12941/2022 обстоятельствами заключения указанного договора.

В отношении довода подателя жалобы о том, что суды неправильно применили положения о сроке исковой давности по заявленным требованиям, следует указать следующее.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. По общему правилу, срок исковой давности составляет три года. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статьи 195, 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). В пунктах 4, 15 постановления от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – постановление Пленума № 43) Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Гражданским кодексом самовольная постройка определяется как здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1 статьи 222). Правовым последствием самовольной постройки является ее снос осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222). Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О отметил, что конституционные гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, состоящее в нарушении норм земельного либо градостроительного законодательства. Осуществление самовольной постройки является виновным действием.

В пунктах 46, 49, 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22) разъяснено, что собственник земельного участка вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания суд устанавливает факт соблюдения градостроительных норм при строительстве соответствующего объекта. Исковая давность не распространяется на требование собственника об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. Сама по себе запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения лицо знало или должно было знать о нарушении права. В случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (пункт 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Собственник утрачивает владение в том случае, когда имущество находится у незаконного владельца. Когда имущество находится у законного владельца, оно из владения собственника не выбывает, так как собственник сохраняет контроль над ним и имеет возможность получить обратно без обращения в суд; в этом случае собственник владеет имуществом через законного владельца. Аналогичный подход, ранее сформулированный в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153, поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определения от 26.11.2015 № 306-ЭС15-12164, от 05.10.2017 № 308-ЭС17-14130).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших. В определении от 08.04.2010 № 456-О-О Конституционным Судом Российской Федерации отмечена особенность правового регулирования ничтожных сделок, обусловленная их недействительностью с момента совершения независимо от признания их таковыми судом, отсутствием у них юридической силы.

В пункте 82 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что с учетом особого характера временного пользования индивидуально-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате независимо от момента признания сделки недействительной начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата.

В этой связи, срок исковой давности по иску о возврате (освобождении от самовольной постройки) земельного участка независимо от момента признания договора аренды недействительным мог начаться не ранее отказа предпринимателя от его добровольного возврата.

Следовательно, с учетом того, что управление обратилось к предпринимателю о расторжении договора аренды земельного участка письмом от 21.06.2022, при этом иск о сносе самовольной постройки заявлен 27.02.2023, то срок исковой давности при установленных обстоятельствах не истек.

Доводы жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку и не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.

Суды полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.06.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2024 по делу № А63-3188/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия.

Председательствующий Е.В. Артамкина

Судьи Е.И. Афонина

И.И. Зотова