АРБИТРАЖНЫЙ СУД
НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
Дело № А43-30361/2023
Нижний Новгород
21 декабря 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 14.12.2023.
Полный текст решения изготовлен 21.12.2023.
Арбитражный суд Нижегородской области в составе
судьи Назаровой Татьяны Николаевны (шифр 12-784)
при ведении протокола судебного заседания секретарем Круско М.А.
с участием
истца – ФИО1 (паспорт),
представителя от ответчика:
ФИО2 (доверенность от 27.10.2022 № 3286-ЦО)
рассмотрел в открытом судебном заседании дело
по иску индивидуального предпринимателя ФИО1
(ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью «Альбион-2002»
(ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
о внесении изменений в договор аренды,
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альбион-2002» (далее – ООО «Альбион-2002», Общество) о внесении изменений в договор аренды от 06.05.2016 № 175/16.
Исковые требования основаны на статьях 431, 450, 451, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы невозможностью увеличить размер арендной платы арендодателем в одностороннем порядке и неподписанием ответчиком соглашения об изменении размера арендной платы.
В судебном заседании истец поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.
Представитель ответчика в судебном заседании возражает против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск, в частности отсутствие обязанности ООО "Альбион-2002" заключить предложенное истцом дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающего увеличение размера постоянной части арендной платы, а также добавление к ранее согласованному сторонами перечню оплачиваемых арендатором коммунальных услуг, включенных в переменную часть арендной платы, еще одной дополнительной услуги (оплата коммунальных платежей от домоуправляющей компании).
Изучив материалы дела, заслушав истца и полномочного представителя ответчика, арбитражный суд пришел к следующему.
Как видно из документов, 06.05.2016 между ООО Торговый Дом «Славянский (арендодатель, впоследствии – ИП ФИО1) и ООО «Альбион-2002» (арендатор) заключен договор № 175/16 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. П1, общей площадью 113,55 кв.м., этаж 1. Помещение, передаваемое в аренду, является частью нежилого встроенно-пристроенного помещения, общей площадью 303,1 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: <...>, пом.П1 (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 1.3 договора помещение будет использоваться арендатором в качестве магазина розничной купли-продажи алкогольной и табачной продукции, товаров народного потребления, продовольственных товаров и прочей продукции.
Срок действия договора установлен до 01.02.2019 (пункт 1.5 договора).
В соответствии с пунктом 4.1 договора стороны договорились, что арендная плата складывается из двух частей: 1) постоянная часть арендной платы; 2) переменная часть арендной платы.
Размер постоянной части арендной платы рассчитывается исходя из стоимости 1 (одного) кв.м. арендуемой площади, а именно 750 рублей, и составляет 85 162 рубля 50 копеек в месяц, НДС не облагается.
переменная часть арендной платы включает в себя плату за следующие коммунальные услуги: водоснабжение, водоотведение, отопление, электроэнергию, за уборку территории (в границах пяти метров по периметру от арендуемого помещения).
Размер переменной части арендной платы определяется ежемесячно (за прошедший месяц) на основании счетов, выставляемых поставщиками коммунальных услуг.
Согласно пункту 4.4 договора арендная плата может быть пересмотрена в сторону увеличения/уменьшения по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, исходя из размера ежегодного индекса потребительских цен, предоставленного по официальным данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики, но не более чем на 9 процентов.
Арендная плата не подлежит изменению в течение первого года аренды. Арендодатель обязан письменно уведомить арендатора о предстоящем изменении размера арендной платы не менее чем за два месяца до предполагаемой даты изменения арендной платы.
31.01.2019 стороны договора заключили дополнительное соглашение № 1, в соответствии с которым внесены изменения в пункт 4.1 договора в части размера постоянной части арендной платы: "Размер постоянной части арендной платы рассчитывается исходя из стоимости 1 (одного) кв.м. арендуемой площади, а именно 637 рублей 50 копеек, и составляет 72 388 рублей в месяц, НДС не облагается.
Согласно пункту 4.4 договора в редакции дополнительного соглашения № 1 пересмотр постоянной части арендной платы возможен по соглашению сторон, не чаще одного раза за год аренды, исходя из размера ежегодного базового индекса потребительских цен, а при его отсутствии – индекса потребительских цен на товары и услуги, установленного Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики за декабрь к декабрю предшествующего года, но не более чем на 5% от размера постоянной части арендной платы, действующего в предыдущий период аренды.
Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения.
Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.
23.03.2021 Предприниматель и Общество заключили дополнительное соглашение № 2, в соответствии с которым изменена преамбула договора, в соответствии с новой редакцией договор от 06.05.2016 № 175/16 заключен между ИП ФИО1 и ООО "Альбион-2002".
07.01.2022 истец в адрес ответчика направил обращение об увеличении стоимости постоянной части арендной платы на 5 процентов за пользование помещением с 72 388 рублей до 76 007 рублей 40 копеек, начиная с 24.03.2022, и об оформлении данной договоренности дополнительным соглашением. Ответа на данное обращение истцом получено не было.
27.08.2023 Предприниматель обратился к Обществу с претензией, содержащей предложение увеличить арендную плату на 5 процентов с 01.11.2023, что составляет 3 619 рублей 40 копеек от ныне действующей суммы постоянной части арендной платы.
Поскольку стороны не достигли согласия по вопросу об увеличении размера арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором, в частности, при существенном изменении обстоятельств.
В силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии совокупности условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Истцом не представлено доказательств наличия совокупности предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условий для изменения спорного договора в судебном порядке по требованию арендодателя. Ссылка истца на инфляционные процессы сама по себе не является безусловным основанием для изменения договора в судебном порядке.
Само по себе включение в договор условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части, и в договоре содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов по договору.
Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Указанных оснований в рассматриваемом деле не установлено, следовательно, спорный договор аренды не подлежит изменению судом в порядке пункта 2 статьи 450 и статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Рассматривая требования истца об изменении договора как спор по урегулированию разногласий, судом учитывается то, что договор аренды не является публичным, поэтому рассмотрение разногласий, переданных на разрешение суда, возможно только при наличии соответствующего соглашения сторон.
В данном случае такое соглашение отсутствует.
Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 38 Постановления Пленума № 49 разъяснено, что в случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.
При указанных обстоятельствах, ввиду недоказанности наличия у ответчика обязанности по заключению договора и соглашения сторон о передаче возникших разногласий на рассмотрение суда, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.
Расходы по государственной пошлине и судебные расходы на оплату услуг представителя в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.
Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
иск оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.
В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья Т.Н. Назарова