СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...>

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 17АП-8874/2025-ГК

г. Пермь

17 декабря 2025 года Дело № А50-2830/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 декабря 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Маркеевой О.Н.,

судей Коньшиной С.В., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Хасаншиной Э.Г.,

при участии представителей:

от третьего лица – ФИО1, паспорт (лично);

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца по первоначальному иску, Комитета имущественных отношений администрации Пермского муниципального округа Пермского края,

на решение Арбитражного суда Пермского края от 29 августа 2025 года по делу № А50-2830/2024

по первоначальному иску Комитета имущественных отношений администрации Пермского муниципального округа Пермского края (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности, неустойки по арендной плате,

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к Комитету имущественных отношений администрации Пермского муниципального округа Пермского края (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании убытков,

третьи лица: Администрация Пермского муниципального округа Пермского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), Юго-Камское Территориальное управление администрации Пермского муниципального округа Пермского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО1, конкурсный управляющий ФИО1 ФИО3, Отдел ГИБДД отдела МВД России по Пермскому району Пермского края ОГРН <***>, ИНН <***>), муниципальное казенное учреждение «Управление инфраструктурой и благоустройством Юго-Камского территориального органа» (ОГРН <***> ИНН <***>), индивидуальный предприниматель ФИО4 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), Управление по развитию инфраструктуры администрации Пермского муниципального округа (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО5,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений администрации Пермского муниципального округа Пермского края (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2, предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате за 2023 год в размере 13 127,41 руб., неустойки в размере 2 091,34 руб. по состоянию на 26.06.2024 (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения заявленных требований).

Определением от 28.03.2024 к производству Арбитражного суда Пермского края и рассмотрению наравне с первоначальным исковым заявлением принято встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 к Комитету имущественных отношений администрации Пермского муниципального округа Пермского края о взыскании убытков в сумме 76 580,01 руб.

На основании статьи 51 АПК РФ у участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрация Пермского муниципального округа Пермского края, Юго-Камское Территориальное управление администрации Пермского муниципального округа Пермского края, ФИО1, финансовый управляющий ФИО1 арбитражный управляющий ФИО3, Администрация Пермского муниципального округа Пермского края, ОГИБДД ОМВД России по Пермскому району Пермского края, муниципальное казенное учреждение «Управление инфраструктурой и благоустройством Юго-Камского территориального органа», индивидуальный предприниматель ФИО4, Управление по развитию инфраструктуры администрации Пермского муниципального округа, ФИО5.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 29.08.2025 в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано, встречный иск удовлетворен полностью.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, истец, комитет обжаловал решение суда в апелляционном порядке, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить первоначальный иск полностью и отказать в удовлетворении встречного иска.

В апелляционной жалобе комитет приводит доводы о том, что судом не дана оценка доводам истца о необходимости применения к спорным правоотношениям п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. По мнению апеллянта, поскольку предметом аренды является земельный участок, который перешел во владение ответчика в 2019 году, последний не мог не знать о наличии препятствий в использовании объекта аренды, выраженных в отсутствии альтернативного подъезда к земельному участку в связи с разрушением моста.

До судебного заседания от истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, которое было рассмотрено в порядке ст. 159 АПК РФ и удовлетворено на основании ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании ФИО1 просил оставить решение суда без изменения, возражал в отношении удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, что в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 12.08.2019 между Комитетом имущественных отношений администрации Пермского муниципального района (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 279, по условиям которого ФИО1 на праве аренды был передан земельный участок с кадастровым номером 59:32:0100009:52, общей площадью 195 769 кв. м, расположенный по адресу: Пермский край, Пермский район, Юго-Камское с/п, п. Юго-Камский, ул. Маркова, 2а, с разрешенным использованием: для открытых стадионов, спортплощадок, категория земель: земли населенных пунктов, на срок с 12.08.2019 по 11.08.2068 (п.п. 1.1, 1.4 договора аренды).

30.11.2019 заключен договор купли-продажи передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка между ФИО1 и ФИО6.

28.10.2020 заключен договор купли-продажи передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка между ФИО6 и ФИО2, права арендатора перешли к предпринимателю.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по договору, истцом была направлена претензия в адрес ответчика о необходимости уплаты задолженности, которая была оставлена последним без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

По расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате за 2023 год составила 13 127,41 руб., на которую истцом также была начислена неустойка в размере 2 091,34 руб. по состоянию на 26.06.2024.

В свою очередь ответчик, подавая встречный иск, отметил наличие переплаты за период с 2021 года по 2023 год в размере 76 580,01 руб., ссылаясь на невозможность использования арендованного имущества по причине, за которую арендатор не отвечает, а именно в связи с разрушенным мостом и отсутствием альтернативного подъезда к земельному участку.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя заявленные требования по встречному иску, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтвержден факт невозможности использования арендованного имущества, что влечет за собой отсутствие обязанности по внесению арендных платежей.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта с учетом следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ), а также согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из пункта 3 статьи 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Для целей проверки доводов сторон, определением арбитражного суда от 09.12.2024 была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ФИО7

На разрешение перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1) Определить, возможен ли проезд автомобильного транспорта к земельному участку с кадастровым номером 59:32:0100009:52, расположенному по адресу: <...>, начиная с января 2021 года и до настоящего времени?

2) Определить, соответствует ли проезд установленным требованиям нормативной документации?

Из представленного в материалы дела заключения эксперта (т. 3, л.д. 55-79) следует, что безопасный, организованный, соответствующий обязательным нормативным требованиям проезд к земельному участку с кадастровым номером 59:32:0100009:52 отсутствует, равно как и отсутствует отведенной под дорогу полоса отвода, а также отсутствуют документы, подтверждающие какое-либо и когда-либо строительство таких проездов, документы о регистрации, паспортизации, эксплуатации, надзору и содержанию дороги.

Экспертное заключение оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах экспертов отсутствуют. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В экспертном заключении содержатся ответы на поставленные судом вопросы, заключение мотивировано, выводы экспертов предельно ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, содержат ссылки на представленные судом для производства экспертизы доказательства.

Какие-либо доказательства того, что представленное в материалы дела заключение экспертов по результатам судебной экспертизы является недостаточно ясным и полным, ответчиком не представлены, равно как и не представлено возражений в отношении выводов эксперта.

Из материалов дела также следует, что 22.11.2023 Прокуратурой Пермского района проведена проверка на обращение ФИО2 о ненадлежащем состоянии участка автомобильной дороги по ул. М.Макарова в п. Юго-Камский – от моста через р. Юг до пересечения с дорогой по ул. Мостовая.

На основании данного обращения прокуратурой района в адрес отдела ГИБДД ОМВД России по Пермскому района направлено требование о предоставлении информации об эксплуатационном состоянии указанного участка дороги.

17.11.2023 сотрудниками отдела в ходе выездной проверки установлено, что проезд легковых транспортных средств на участке дороги невозможен ввиду ненормативного состояния дороги (наличие на проезжей части дороги просадок, келейности).

Вступившим в законную силу решением Пермского районного суда Пермского края от 12.05.2022 по делу № 2-957/2022 на администрацию Юго-Камского сельского поселения Пермского муниципального района возложена обязанность в срок до 31.12.2023 привести автомобильный мост через р. Юг по ул. М.Маркова в п. Юго-Камский Пермского района в нормативное состояние, а также закрыть движение по автомобильному мосту до момента приведения данного моста в нормативное состояние.

Учитывая результаты проведенной по делу экспертизы, проанализировав представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что факт невозможности использования имущества ответчиком подтвержден, истцом не опровергнут, в связи с чем, правомерно отказал в удовлетворении первоначального иска и удовлетворил встречный иск.

Доводы апеллянта о том, что в данном случае в силу п. 2 ст. 612 ГК РФ оснований для указанных выводов суда не имелось, отклоняются судом апелляционной инстанции с учетом следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

Из положений пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В определении экономической коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 сформулирована правовая позиция о том, что по смыслу положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 20.12.2018 № 3182-О, положения пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае не предоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, приведены правовые позиции, по смыслу которых арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате обстоятельств, находящихся в сфере контроля арендодателя, он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. При этом подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

По смыслу статей 328, 611 Гражданского кодекса во взаимосвязи со статьей 614 этого кодекса договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС-14-735, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

С учетом вышеизложенных обстоятельств, в данном случае сам по себе подтвержденный факт невозможности использования в полном объеме арендованного имущества в связи с запретом использовать мост и отсутствием подъезда на земельный участок является достаточным для вывода об отсутствии у арендатора обязанности по внесению арендных платежей.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Более того, истец, приводя соответствующие доводы, не учитывает, что невозможность использования имущества возникла лишь с 2020 года, в то время как договор аренды был заключен в 2019 году, а то обстоятельство, что права и обязанности по договору были переданы ответчику, не влечет за собой вывод о заключении нового договора и о возможности применения указанной нормы права к ответчику при заключении договора от 28.10.2020, поскольку в данном случае происходила лишь смена арендатора по договору.

Подход истца дифференцирует объем прав и обязанностей первоначального арендатора и объем прав и обязанностей нового арендатора (правопреемника), что является недопустимым и возлагает на нового арендатора дополнительные риски, а также свидетельствует о том, что арендодатель желает переложить риск неисполнения своих обязанностей на добросовестного приобретателя прав по договору аренды.

Поскольку иных доводов, свидетельствующих о незаконности принятого решения суда, ответчиком не приведено, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено, решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба ответчика по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлине в связи с подачей апелляционной жалобы в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 29 августа 2025 года по делу № А50-2830/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

О.Н. Маркеева

Судьи

С.В. Коньшина

М.А. Полякова