АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075 http://fasuo.arbitr.ru ПОСТАНОВЛЕНИЕ № Ф09-7266/23

Екатеринбург

19 октября 2023 г. Дело № А07-3578/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2023 г. Постановление изготовлено в полном объеме 19 октября 2023 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Сирота Е.Г., судей Васильченко Н.С., Абозновой О.В.

при ведении протокола помощником судьи Чернышовой В.И. рассмотрел в судебном заседании с использованием систем веб-конференции (онлайн- заседание) кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «БНПС-Инвест» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.06.2023 по делу № А07-3578/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании с использованием систем веб-конференции (онлайн-заседание) принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Фаворит» – ФИО1 (доверенность от 09.01.2023 № 1).

Общество с ограниченной ответственностью «Фаворит» (далее – общество «Фаворит», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «БНПС- Инвест» (далее – общество «БНПС-Инвест», ответчик) о взыскании 559 652 руб. 36 коп. платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества, 34 963 руб. 11 коп. пени (с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.06.2023 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2023 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «БНПС-Инвест» просит обжалуемые судебные акты отменить. Общество «БНПС-Инвест» обращает внимание на

представленные им в суд первой инстанции фотоматериалы цокольного этажа многоквартирного дома (МКД) корпуса № 1 и 2, которыми подтверждается факт беспрепятственного доступа в нежилые помещения и пользование ими как общим имуществом многоквартирного дома. Заявитель кассационной жалобы ссылается на то, что в соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) право собственности на спорные объекты за обществом «БНПС-Инвест» не зарегистрировано. Кассатор указывает, что материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих действия общества «БНПС-Инвест» в пользовании помещениями, расположенными на цокольном этаже. По мнению кассатора, нежилые помещения, расположенные на цокольном этаже, являются общим имуществом собственников помещений. Заявитель кассационной жалобы ссылается на то, что в пункте 1.4 договоров стороны согласовали, что общество «БНПС-Инвест» освобождено от платы за услуги по содержанию и ремонту многоквартирного дома в части нереализованных помещений.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не нашел оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, общество «БНПС- Инвест» являлось застройщиком дома № 32, расположенного по адресу: <...>.

Общим собранием собственников помещений принято решение о выборе управляющей компании – общества «Фаворит», что подтверждается протоколом собрания собственников от 19.12.2018 № 1.

Ввиду изложенного, заключенные между обществом «БНПС-Инвест» (застройщик) и обществом «Фаворит» (управляющая компания) договоры управления многоквартирным домом от 03.09.2018 и от 26.12.2018, прекращены.

Истец оказывал услуги по управлению МКД и выполнял работы по содержанию, текущему ремонту общего имущества МКД.

По мнению управляющей организации, общество «БНПС-Инвест», являясь владельцем 15 нежилых помещений: № 1 площадью 18,4 кв. м, № 2 площадью 42,0 кв. м, № 3 площадью 29,3 кв. м, № 4 площадью 38,5 кв. м, № 5 площадью 59,0 кв. м, № 6 площадью 59,1 кв. м, № 7 площадью 17,2 кв. м, № 1 площадью 17,9 кв. м, № 2 площадью 38,8 кв. м, № 3 площадью 45,3 кв. м, № 4, площадью 38,6 кв. м, № 5 площадью 20,0 кв. м, № 6 площадью 58,3 кв. м, № 7 площадью 58,5 кв. м, № 8 площадью 58,0 кв. м, расположенных на цокольном (подвальном) этаже в многоквартирном доме, ненадлежащим образом исполняло обязанности по оплате услуг истца за содержание и ремонт общего имущества.

Поскольку ответчик, являясь собственником нежилых помещений, не производил оплату работ по техническому обслуживанию и содержанию общего имущества здания, у него образовалась задолженность за период с

01.01.2019 – 30.09.2021 (по помещению № 8 за период с 01.04.2019 – 31.10.2022) в сумме 559 652 руб. 36 коп.

Истец направил в адрес ответчика претензию с требованием об оплате задолженности.

Оставление претензии без ответа и удовлетворения, отсутствие оплаты задолженности со стороны ответчика, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

В статьях 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплена структура платы за жилое помещение, согласно которой в нее включаются, в частности, плата за коммунальные услуги, а также расходы на содержание принадлежащего помещения и общего имущества многоквартирного дома.

Пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства его участнику, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

По смыслу положений статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на многоквартирный дом принадлежит застройщику до передачи участнику долевого строительства по акту.

Согласно норме, изложенной в части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

На основании статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности.

В силу статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно статьям 223, 224 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено договором, а вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

В силу пункта 7 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Соответственно, с момента ввода в эксплуатацию дома и до передачи спорных квартир дольщикам (инвесторам) застройщик осуществляет права собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества в силу указанных выше норм права.

В соответствии с Постановлением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10 управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Исходя из смысла положений статей 155 и 161 Жилищного кодекса Российской Федерации организация, привлеченная к управлению многоквартирным домом, за выполнение обязанностей по содержанию общего имущества и предоставлению коммунальных услуг вправе получать плату, предусмотренную действующим законодательством.

Как установлено судами и следует из материалов дела, общество «БНПС- Инвест» являлось застройщиком дома № 32, расположенного по адресу: г. Нефтекамск, Березовское шоссе.

Ответчик в силу прямого указания закона (пункт 7 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации) обязан нести расходы по содержанию общего имущества с момента выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию и до передачи по акту новому приобретателю независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, поскольку ответчик наравне с другими владельцами помещений в МКД является потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых истцом в процессе технического обслуживания домов.

При этом ответчик не представил бесспорных, относимых, допустимых доказательств, достоверно подтверждающих, что содержащиеся в представленных истцом документах сведения о количестве потребленных ресурсов являются недостоверными, доказательств потребления иных объемов в материалах дела не имеется.

Таким образом, поскольку размер задолженности подтвержден материалами дела, доказательств по оплате в полном объеме на момент рассмотрения спора не представлено, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 559 652 руб. 36 коп.

Судами установлено, что поскольку ответчик обязательства по своевременной оплате не исполнил, контррасчет, а также возражения относительно методики начисления штрафных санкций, ответчиком не представлены, ввиду чего суды проверили и признали верным расчет неустойки, представленный истцом. Требования истца о начислении неустойки за период с 01.04.2021 (с учетом моратория) по 30.09.2021, в отношении помещения № 8 с 01.04.2021 (с учетом моратория) по 31.10.2022 (учетом изменения площади и произведенной корректировкой) удовлетворены судами в размере 34 963 руб. 11 коп.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что нежилые помещения, расположенные на цокольном этаже, являются общим имуществом собственников многоквартирного дома, отклоняется судом кассационной инстанции.

В материалы дела представлены акты от 09.11.2018 № 2 и от 30.03.2018 № 1, в которых имеется информация об офисных помещениях, расположенных на цокольном этаже. Данные обстоятельства подтверждаются техническими паспортами, разрешениями на ввод в эксплуатацию.

Суды, проанализировав технические паспорта, кадастровые выписки, фотоматериалы, установили, что нежилые помещения, расположенные на цокольном этаже, являются офисными помещениями, оснащенными электрооборудованием и системой отопления. В общем коридоре имеется санузел, все коммуникации проведены, на входных дверях нежилых помещений отсутствуют двери, как следствие, передача ключей (от нежилых

помещений) была невозможна. Доказательств, что была фактическая передача нежилых помещений не представлено.

При рассмотрении заявленных требований общество «Фаворит» не отрицало факт получения при приемке многоквартирного жилого дома экземпляра ключей от входов в цокольный этаж, где расположены общедомовые инженерные сети, ИТП и насосная. Доступ необходим для обслуживания общего имущества инженерных сетей.

Согласно пояснениям истца в нежилых помещениях ответчика общие сети не проходят. Доказательств, что была фактическая передача нежилых помещений не представлено. В актах от 09.11.2018 № 2 и от 30.03.2018 № 1 имеется информация об офисных помещениях, расположенных на цокольном этаже.

В соответствии с пунктом 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, «нежилое помещение в многоквартирном доме» - помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям в Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Судами обоснованно отмечено, что в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, в состав которого входит как само нежилое помещение, так и общее имущество многоквартирного дома (часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), и с учетом принципа недопустимости злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) мог и должен был со своей стороны принимать меры к надлежащему исполнению обязательств по оплате расходов по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Однако не делал этого в течение длительного периода. Договор управления заключен сроком на 3 месяца, поэтому произведено начисление платы за помещения.

Ссылка кассатора на пункты 1.4 договоров управления, которыми

стороны согласовали, что застройщик освобожден от платы за услуги по содержанию и ремонту многоквартирного дома в части нереализованных помещений судом также отклоняется, поскольку в соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления между застройщиком и управляющей компанией до проведения

открытого конкурса, либо выбора управляющей организации заключается на срок не более 3 месяцев.

В силу раздела 4 договоров предусмотрено, что срок действия договора (договор расторгается) после проведения общего собрания собственников (пункт 4.1.2 договора). Срок действия такого договора – 3 месяца.

Более того, как верно отмечено судом первой инстанции, собственниками проведено общее собрание, оформленное протоколом от 19.12.2018 № 1, одним из вопросов повестки дня был выбор управляющей организации, принято решение заключить договор управления с обществом «Фаворит».

С учетом изложенного, выводы судов о прекращении действия договоров управления от 03.09.2018, от 26.12.2018 являются обоснованными.

Доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую правовую оценку и мотивированно были отклонены как недоказанные в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание указанные выше конкретные обстоятельства по делу, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судами при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность судебных актов, в связи с чем не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Представленные в материалы дела доказательства исследованы судами первой и апелляционной инстанций в совокупности с учетом положений статей 67, 68, 71, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Основания для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции отсутствуют в соответствии с положениями статьи 286, части 2 статьи 287 названного Кодекса и правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 05.03.2013 № 13031/12.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.06.2023 по делу № А07-3578/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2023 по тому же делу оставить без изменения,

кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «БНПС- Инвест» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Е.Г. Сирота

Судьи Н.С. Васильченко

О.В. Абознова