Пятый арбитражный апелляционный суд
ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001
http://5aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Владивосток Дело
№ А51-5781/2022
15 сентября 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2023 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 сентября 2023 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей Е.А. Грызыхиной, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Нечаевым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,
апелляционное производство № 05АП-4643/2023
на решение от 10.07.2023 судьи О.А. Жестилевской
по делу № А51-5781/2022 Арбитражного суда Приморского края
по иску Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН<***>, ОГРН<***>)
к обществу с ограниченной ответственностью «Приморская девелоперская компания «Развитие» (ИНН<***>, ОГРН<***>)
о взыскании задолженности,
при участии: представитель истца ФИО1 по доверенности от 13.12.2023 сроком действия до 31.12.2023, диплом о высшем юридическом образовании №10096, свидетельство о заключении брака, служебное удостоверение;
представитель ответчика ФИО2 по доверенности от 01.02.2023 сроком действия на 2 года, диплом о высшем юридическом образовании №06-1994, паспорт.
УСТАНОВИЛ:
Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее – истец, арендодатель, УМС) обратилось в суд иском к обществу с ограниченной ответственностью «Приморская девелоперская компания «Развитие» (далее – ответчик, арендатор, общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 991 180,33 руб. за период с 14.09.2018 по 30.09.2022, пени в размере 185 741,46 руб. за период с 02.10.2018 по 12.10.2022, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 10.07.2023 исковые требования удовлетворены частично, суд взыскал с общества в пользу УМС 695 829 рублей 20 копеек основного долга, 80 524 рубля 50 копеек пени. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 10.07.2023 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что в ситуации сложившегося отсутствия нормативно установленных действующих коэффициентов функционального использования, при расчете арендной платы подлежит применению размер арендной платы, установленный условиями договора. До 20.01.2022 к расчету задолженности ответчика должно применяться решение Думы г. Владивостока от 30.07.2015 №505.
В судебном заседании представители сторон подержали свои правовые позиции.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.
Согласно материалов дела, департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «Приморская девелоперская компания «Развитие» заключен договор от 14.09.2018 № 28-Ю-23208 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010044:498, общей площадью 2817 кв.м, по адресу <...>, для использования в целях реализация инвестиционного проекта «Инвестиционный проект строительства современного жилого дома с коммерческими помещениями и складского комплекса площадью 2500 кв.м.», сроком по 12.10.2085.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.10.2018.
Пунктом 2.1 договора аренды установлена арендная плата в размере 20 652,27 руб., в силу пункта 2.2 договора арендная плата вносится ежемесячно до 1 числа месяца следующего за расчетным.
Согласно п. 2.6 договора размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке в связи с принятием соответствующего нормативного акта об изменении базовых размеров арендной платы за землю (без внесения изменений в договор). При этом арендатор считается извещенным об изменении арендной платы со дня официального опубликования указанных актов и самостоятельно производит исчисление размера арендной платы на соответствующий период.
Пунктом п. 4.2 договора установлено, что за нарушение сроков оплаты по договору арендатор выплачивает пеню в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.
В период действия договора на стороне арендатора образовалась задолженность по внесению арендной плате, о чем он был уведомлен предупреждением от 18.11.2021 № 28/5026-исх. с требованием об оплате задолженности.
Оставление ответчиком указанного требования без ответа и без удовлетворения послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК об обязательствах.
Судом первой инстанции обоснованно учтены положения статей 424, 606, 614 ГК РФ, отмечено, что в силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным.
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В свою очередь, решением Приморского краевого суда от 27.09.2021 по делу №3а212/2021 (вступило в силу 20.01.2022) признано недействующим Приложение 1 к Решению Думы г. Владивостока № 505 (в редакции от 31.10.2019) в полном объеме, применяемое истцом при расчете задолженности по спорному договору аренды.
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6171/10, признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 №58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов», нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.
По смыслу данных разъяснений, признание судом недействующим нормативного правового акта означает, что такой нормативный правовой акт не подлежит применению при рассмотрении судом в последующем споров, возникших, в том числе и из ранее сложившихся правоотношений.
Приложением 1 Решение Думы г.Владивостока от 17.06.2014 № 306 «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (далее – Решение № 306), формально прекратившим своё действие, в том числе в связи с принятием Решения №505, были установлены аналогичные КФИ земельных участков.
Из содержания судебных актов Приморского краевого суда, предметом которых являлся вопрос обоснованности установленного значения КФИ земельных участков, закрепленных в Решении №505 и в Решении №306, следует, что уполномоченным органом при их формировании использовался аналогичный механизм, противоречащий принципу экономической обоснованности.
На основании изложенного, принимая во внимание разъяснения, приведенными в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 №15837/11, к спорным правоотношениям также не подлежит применению Приложение 1 Решения №306 в качестве действующего нормативного регулятора.
Данный правовой подход раскрыт в постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14.07.2022 № Ф03-2479/2022 по делу № А51-6283/2020.
Доводы апеллянта о возможности применения КФИ закрепленных в Решении №505 и в Решении №306 к периоду до их признания недействительными Приморским краевым судом прямо противоречат приведенным нормам права и судебной практике, в связи с чем не принимаются.
Таким образом, в данном случае оснований для применения повышенных коэффициентов при расчете арендной платы по спорному договору в спорный период у УМС не имелось.
Изложенное послужило основанием для обоснованного применения судом первой инстанции к расчету размера арендной платы по спорному договору аренды Постановления № 75-па, принятом Администрацией Приморского края в соответствии с Земельным кодексом РФ в целях утверждения порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без торгов.
Размер арендной платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле: А = К x Сап, где А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость земельного участка; Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка (пункт 4 Постановления №75-па).
В соответствии с седьмым абзацем пункта 4 Постановления № 75-па размер ставки арендной платы земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.
Применяя указанную норму, суд первой инстанции обоснованно учел заключение спорного договора аренды без проведения торгов, отсутствия на спорном земельном участке объекта, поставленного на кадастровый учет в период до 16.06.2021 включительно, наличие объекта с 17.06.2021.
Из содержания подпункта 2 пункта 3 приложения к решению Думы г. Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке» следует, ставка налога на землю для арендуемого земельного участка составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, суд первой инстанции верно рассчитал ежемесячные арендные платежи по спорному договору в испрашиваемый период исходя из кадастровой стоимости земельного участка х 1,5% (налоговая ставка) х 2 до 16.06.2021, исходя из кадастровой стоимости земельного участка х 1,5% (налоговая ставка) с 17.06.2021 с учетом наличия на спорном участке объектов недвижимости.
Довод УМС о том, что расчет арендной платы должен основываться исключительно на согласованных сторонами договора условиях, отклоняется, как не учитывающий регулируемый характер арендной платы за находящиеся в публичной собственности земельные участки.
Изменение размера арендной платы в результате принятия или отмены соответствующими органами нормативных актов не является изменением условий договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора (определение Верховного Суда РФ от 24.11.2014 № 305-ЭС14-2862).
Думой г.Владивостока принято Решение от 28.07.2022 № 737 «Об установлении размеров корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов» (опубликовано 03.08.2022), при расчете арендной платы и размера задолженности (с учетом уточнений), начиная с августа 2022 верно применены положения Решения №737.
Также судом первой инстанции учтен пропуск истцом срока исковой давности, о чем было заявлено ответчиком, установлено, что исковое заявление подано 05.04.2023, соблюдение истцом обязательной процедуры досудебного урегулирования спора, в связи с чем требования за период до марта 2019 года находятся за пределами срока исковой давности, в данной части выводы суда содержательно не оспариваются.
Проверив расчет задолженности исходя из определенного выше размера арендной платы, апелляционная коллегия установила наличие на стороне ответчика задолженности в размере 695 829 рублей 20 копеек, в связи с чем требования в части взыскания основного долга правомерно удовлетворены в указанном размере.
Требование о взыскании пени соответствует положениям статей 329-331 ГК РФ, пункта 4.2 договора аренды, и удовлетворено обоснованно в размере 80 524 рубля 50 копеек с учетом установленного нарушения ответчиком срока внесения арендной платы, пропуска истцом срока исковой давности и исключения периода действия моратория, введенного постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 №497.
В данной части выводы суда содержательно не оспариваются.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 10.07.2023 по делу №А51-5781/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б. Култышев
Судьи
Е.А. Грызыхина
С.М. Синицына