Арбитражный суд Волгоградской области
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
«15» декабря 2023 года
г. Волгоград Дело № А12 – 7132/2022
резолютивная часть решения оглашена 12.12.2023
Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Троицкой Н.А, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кочуковой А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Капитал-Мастер" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – г. Волжский Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) , обществу с ограниченной ответственностью «Атон» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка,
при участии в судебном заседании
от истца – ФИО1 представитель по доверенности от 28.01.2023
от ответчиков – от общества с ограниченной ответственностью «Атон» - ФИО2 представитель по доверенности от 09.01.2023, ФИО3, представитель по доверенности от 09.01.2023; от Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – г. Волжский Волгоградской области – ФИО4, представитель по доверенности от 30.12.2022 № 14/68-д
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Капитал-Мастер» (истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:356000000:34 площадью 4 711 кв.м. , расположенного по адресу: <...> базовый, 1, .
Сведения об указанной рыночной стоимости земельного участка содержатся в отчете об оценке земельного участка № ОН-962-12/20 от 05.08.2020 года, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «Атон».
Также, истец просит установить действительную величину рыночной стоимости спорного земельного участка.
Определением от 12.07.2023 ООО «Атон» привлечено к участию в деле в качестве соответчика.
Комитет возражает против исковых требований , просит отказать в иске.
ООО «Атон» возражает против заявленных требований.
Рассмотрев материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, между Комитетом и обществом предпринимателем заключен договор аренды земельного участка от 26.04.2004 № 2801аз по адресу <...> базовый, 1, с кадастровым номером 34:35:000000:34.
Договором предусмотрена возможность арендодателя пересматривать арендную плату в одностороннем порядке, в случае установления или изменения оценочных зон, кадастровой стоимости земельных участков, коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, льгот по ее уплате в соответствии с решениями органов государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления.
На основании муниципального контракта на оказание услуги по оценке рыночной стоимости земельного участка ООО «Атон» произвело независимую оценку рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:356000000:34 площадью 4 711 кв.м. , расположенного по адресу: <...> базовый, 1.
Согласно отчету № ОН-962-12/20 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:356000000:34 площадью 4 711 кв.м. , расположенного по адресу: <...> базовый, 1, по состоянию на 05.08.2020 составляет 1 990 000 рублей.
В соответствии с уведомлением от 16.09.2020 № 14/11668 об изменении арендной платы к договору аренды земельного участка №2801аз от 26.04.2004 арендодатель уведомил арендатора о том, что с 04.09.2020 арендная плата за земельный участок устанавливается в размере 158 002,02 рубля в год или 13 166,84 рубля в месяц исходя из рыночной стоимости земельного участка , равной 1 990 000 рублей.
Не согласившись с данным размером рыночной стоимости земельного участка и, следовательно, с изменением размера арендной, платы истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно части 3 статьи 6 Закона об оценочной деятельности результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
В пункте 1 информационного письма N 92 разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Таким образом, в случае если рыночная стоимость земельного участка, находящегося в публичной собственности, которая подлежит применению при определении размера арендной платы, устанавливается привлеченным оценщиком, данный отчет носит обязательный характер для сторон договора.
В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица) (абзац 4 пункта 1 информационного письма N 92).
Вместе с тем, если методика расчета размера арендной платы изменилась в период действия договора аренды, например: ранее при заключении договора аренды размер арендной платы в соответствии с нормативным актом определялся исходя из кадастровой стоимости земельного участка, а в последующем исходя из рыночной стоимости земельного участка, при этом рыночная стоимость земельного участка, находящегося в публичной собственности, является одной из составляющей формулы расчета размера арендной платы и устанавливается привлеченным оценщиком, отчет которого носит обязательный характер, арендатор вправе оспорить рыночную стоимость такого земельного участка, так как в рассматриваемом случае изменение рыночной стоимости земельного участка не влияет на действительность договора аренды, а требования арендатора направлены на установление действительной рыночной стоимости земельного участка для целей расчета арендной платы по договору аренды и уплаты справедливого размера арендной платы.
Поскольку на момент заключения договора аренды постановление N 469-П не содержало в механизме исчисления показателя рыночной стоимости земельного участка, не исключалось право арендатора оспаривать достоверность величины оценки после его введения уполномоченным органом новой формулы для исчисления, элемент которой определял рыночную стоимость земельного участка.
Поскольку указанная в отчете об оценке от 05.08.2020 № ОН-962-12/20 рыночная стоимость является обязательной для Комитета при формировании регулируемой арендной платы, суд учитывает, что согласно абзацу 4 пункта 1 информационного письма N 92 в этом случае необходимо обязательное привлечение оценщика в качестве ответчика по требованию, направленному на оспаривание результатов проведенной им оценки.
Данная правовая позиция отмечена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 2419/11.
Согласно п. 1.3 ч. 1 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Главы администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-П, размер арендной платы за земельные участки, если иное не установлено федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, определяются в том числе, на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с п. 1.5.7 ч. 1 указанного Порядка (в редакции, утв. Постановлением Администрации Волгоградской области от 20 марта 2017 года N 135-п), годовая арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе город-герой Волгоград (за исключением земельных участков, предоставленных для целей строительства, земельных участков, предоставленных для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, земельных участков, предоставленных для эксплуатации индивидуальных жилых домов, гаражей для хранения личного автотранспорта, объектов спорта, а также земельных участков, предоставленных религиозным организациям) определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка, за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта.
Комитет земельных ресурсов и градостроительства применяет при расчетах арендной платы рыночную стоимость земельного участка начиная с 04.09.2020 .
Решением Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу N 3а-1/2019 в удовлетворении требований о признании недействующим пункта 2.5 Порядка было отказано. Суд пришел к выводу о том, что названный пункт Порядка законодательству, имеющую большую юридическую силу, не противоречит, поскольку составными частями формулы расчета арендной платы являются индивидуальная рыночная стоимость земельного участка, коэффициент минимальной доходности (базовая арендная ставка), ежегодно утверждаемый комитетом экономической политики и развития Волгоградской области, а также коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемый нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2019 N 16-АПА19-4 данное решение в указанной части оставлено без изменения.
Таким образом, величина рыночной стоимости земельного участка является для Комитета обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.
Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) установлено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.
С целью расчета размера арендной платы Комитетом установлена его рыночная стоимость, которая согласно отчету ООО «Атон» составила 1 990 000 рублей.
В соответствии с Законом N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Истец, не обжалуя нормативно установленный порядок определения платы за предоставленный ему в аренду участок, не согласилось с размером его рыночной стоимости, определенной в отчете, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
По заявлению истца, отчет не соответствует стандартам оценки, указанная в нем рыночная стоимость земельного участка завышена.
В подтверждение своих доводов истцом представлен отчет оценщика ФИО5
В рассматриваемом случае из сути исковых требований усматривается, что целью обращения общества в суд является установление достоверной величины арендной платы за пользование земельным участком.
Таким образом, поскольку арендатор защищает свое право на справедливую и законную арендную плату, подлежащую определению в силу нормативного регулирования в размере рыночной оценки, суд апелляционной инстанции обоснованно рассмотрел заявленное требование в оспариваемой заявителем части по существу.
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.
Заключение эксперта исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами по делу.
Правовой статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.
Определением от 28.04.2022 по делу назначено проведение судебной экспертизы.
Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Аспект», с постановкой эксперту вопросов:
1. Соответствует ли отчёт об оценке земельного участка № ОН-962-12/20 от 05.08.2020, подготовленный ООО «Атон» , требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки?
2. В случае несоответствия отчёта об оценке земельного участка № ОН-962-20/20 от 05.08.2020 года, подготовленного ООО «Атон» , требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, определить величину рыночной стоимости земельного участка площадью 4 711,0 кв.м, с кадастровым номером 34:35:000000:34 по адресу г. Волжский, Волгоградская область, проезд Первый Базовый, 1 на дату начала применения рыночной стоимости для расчета арендной платы 04 сентября 2020 ?
По результатам проведенной судебной экспертизы в дело представлено заключение № 26/05-2022 от 24.06.2022.
ООО «Атон» представлены замечания к экспертному заключению № 26/05-2022 от 24.06.2022 . Письменные пояснения эксперта не позволили суду и сторонам устранить допущенные при производстве недочеты. Эксперт ФИО6 в судебное заседания для дачи пояснений не явилась.
ООО «Атон» просило по делу провести повторную судебную экспертизу.
Определением от 06.09.2023 назначена повторная судебная экспертиза.
Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью Агентство независимой оценки и экспертизы «Медведица».
По результатам судебной экспертизы обществом представлено заключение от 12.10.2023 № 0116/10-23 . Эксперт пришел к выводу, что отчет ООО «Атон» от 05.08.2020 № ОН-962-12/20 соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки.
Оценивая заключение экспертизы, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.
Таким образом, судом принимается во внимание судебное экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью Агентство независимой оценки и экспертизы «Медведица», поскольку оснований не доверять выводам данных экспертов не имеется, квалификация эксперта подтверждена соответствующей документацией, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, данное исследование проводилось на основании судебного определения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники, т.е. обоснованы.
Из положений статьи 3 Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.
Как разъяснено в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Обращаясь в суд с настоящим иском, общество возражало против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете от 05.08.2020 № ОН-962-12/20.
Однако, в ходе судебного разбирательства данные доводы истца не нашли своего подтверждения.
Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".
По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
С учётом изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
В иске оказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Капитал-Мастер» в пользу общества с ограниченной ответственностью Агентство независимой оценки и экспертизы «Медведица» 5000 рублей в счет оплаты судебной экспертизы.
Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.
СУДЬЯ Н.А. Троицкая