Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Петрозаводск

Дело №

А26-1719/2023

09 ноября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 03 ноября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 09 ноября 2023 года.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Погосян А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мельниковой О.С.,

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью «Орион-Сервис»

к Администрации Петрозаводского городского округа

о признании права собственности,

третьи лица: Государственный комитет Республики Карелия по строительству, жилищному и дорожному надзору, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия;

при участии представителя истца, общества с ограниченной ответственностью «Орион-Сервис», - ФИО1, действующей на основании доверенности от 01.03.2023;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Орион-Сервис» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 185030, <...>, цокольное помещение 5; далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 185910, <...>; далее – ответчик, Администрация) о признании права собственности на самовольную постройку - здание площадью 1097 кв.м. состоящее из трех этажей, расположенное на земельном участке общей площадью 1490 кв.м. с кадастровым номером 10:01:10 01 17:032 по проспекту Лесному в городе Петрозаводске.

Определением от 24.03.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечен Государственный комитет Республики Карелия по строительству, жилищному и дорожному надзору.

Определением от 10.05.2023 по делу назначена комплексная строительно-техническая, землеустроительная и пожарно-техническая экспертиза, производство по делу приостановлено до получения экспертного заключения.

Определением от 28.07.2023 производство по делу возобновлено.

Определением от 18.10.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске и дополнительных письменных объяснениях; указал, что условия признания права собственности истца на самовольную постройку нашли подтверждение в материалах дела.

Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о рассмотрении дела, явку уполномоченных представителей в суд не обеспечили.

Ответчик в отзыве на иск и дополнительных объяснениях указал, что нарушения градостроительных требований при возведении спорного объекта выразились в превышении пятна застройки и в отсутствии государственного регионального строительного надзора.

Государственный комитет Республики Карелия по строительству, жилищному и дорожному надзору в отзыве на иск указал, что извещение ООО «Орион-сервис» о начале работ от 04.08.2021 было возвращено заявителю ввиду отсутствия документов, предусмотренных пунктами 2-4 части 5 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Ввиду неизвещения о начале производства работ по возведению объекта капитального строительства и фактического отсутствия государственного регионального строительного надзора Комитет отказал в выдаче заключения о соответствии по рассматриваемому объекту капитального строительства.

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия отзыв на иск не направило.

На основании части 3 и части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав пояснения представителя истца и оценив представленные доказательства, суд установил.

Как следует из материалов дела, 06.05.2008 между Обществом (арендатор) и Министерством природных ресурсов Республики Карелия (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка №9188 (далее – договор аренды), в соответствии с условиями которого истцу в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 10:01:10 01 17:032 площадью 1490 кв.м., почтовый адрес ориентира: <...>, для строительства автомобильной мойки.

В соответствии с пунктом 7.2 договора аренды срок его действия установлен до 25.04.2011. Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Дополнительным соглашением №2079 от 22.02.2011 арендодатель был заменен на Администрацию, срок действия договора продлен до 25.04.2013.

Дополнительным соглашением №2726 от 26.04.2013 срок действия договора аренды продлен до 15.01.2014. На основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 6.4 договора аренды по истечении срока его действия договор был продлен на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Постановлением Главы самоуправления г. Петрозаводска от 10.05.2007 №1068 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 10:01:10 01 17:032 площадью 1490 кв.м., предусматривающий строительство на нем автомобильной мойки площадью 350 кв.м., предельной этажностью не более трех этажей с максимальным процентом застройки 25%.

15.11.2012 Администрацией было выдано разрешение на строительство №RU 10301000-398/12 объекта капитального строительства «Автомоечный комплекс для легковых автомобилей по пр. Лесному», площадью застройки 367 кв.м., 2 этажа, строительный объем здания 1974 куб.м., общая площадь здания 556,16 кв.м.

15.07.2021 Администрацией выдано разрешение на строительство №10-RU10301000-35-2021 объекта капитального строительства «Строительство автомобильной мойки по пр. Лесному в г. Петрозаводске», трёхэтажного, общей площадью 963 кв.м., объемом 3600 куб.м., площадью застройки 370 кв.м. Срок действия разрешения на строительство - до 15.07.2022.

15.07.2022 истец, осуществив строительство вышеуказанного объекта на земельном участке с кадастровым номером 10:01:10 01 17:032, обратился в Администрацию с заявлением о вводе объекта в эксплуатацию.

Согласно техническому плану на возведенный объект площадь здания составила 1097 кв.м.

Письмом от 25.07.2022 №5.3.2-09/51 Администрация сообщила об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по причине отсутствия заключения органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации требованиям проектной документации, а также со ссылкой на то, что построенный объект капитального строительства не соответствует требованиям, установленным в разрешении на строительство, а параметры построенного объекта капитального строительства не соответствуют проектной документации: общая площадь объекта капитального строительства, указанная в техническом плане от 20.03.2019, подготовленным кадастровым инженером ФИО2, отличается более, чем на 5% от общей площади объекта капитального строительства, указанной в проектной документации и разрешении на строительство.

01.09.2022 Общество обратилось в Государственный комитет Республики Карелия по строительству, жилищному и дорожному надзору с заявлением о выдаче заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства «Строительство автомобильной мойки по пр. Лесному в г. Петрозаводске» на земельном участке с кадастровым номером 10:01:10 01 17:032 указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации требованиям проектной документации.

Письмом от 10.10.2022 №7979/15-09/ГКСЖДНи Государственный комитет Республики Карелия по строительству, жилищному и дорожному надзору сообщил об отказе в выдаче заключения ввиду неосуществления в процессе строительства объекта государственного регионального строительного надзора по причине предоставления заявителем при направлении извещения о начале работ от 04.08.2021 неполного комплекта документов.

Ссылаясь на то, что строительство объекта произведено на основании разрешения на строительство, выданного Администрацией, на земельном участке, предназначенном для этих целей, в соответствии с проектной и рабочей документацией и градостроительным планом земельного участка, а допущенные нарушения градостроительного законодательства в части отсутствия государственного регионального строительного надзора не привели к созданию объекта, нарушающего права и охраняемые законом интересы других лиц, либо угрожающего жизни и здоровью граждан, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании права на самовольную постройку.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается; самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В "Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, отмечено, что в целях правильного разрешения споров, связанных с правом собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, предоставленном застройщику в аренду, судам необходимо учитывать следующее.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

В пункте 20 "Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, также указано, что право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

Кроме того, законодательство допускает признание права собственности на самовольную постройку, возведенную не только на земельном участке, принадлежащем лицу на вещном праве, но и на земельном участке, который находится в государственной или муниципальной собственности, и предоставлен лицу во временное владение и пользование (аренду) в целях строительства (пункт 3.2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Спорный объект (здание автомойки) возведен на земельном участке, специально предоставленном истцу для целей строительства, в период действия договора аренды.

Разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 10:01:0100117:32 предполагает строительство на нем автомобильной мойки.

Общество получило разрешение на строительство с учетом произведенных изменений проектной документации, а также предпринимало меры к получению разрешения на ввод возведенного объекта в эксплуатацию.

С целью исключения легализации постройки, не соответствующей установленным требованиям и нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, создания угрозы жизни и здоровью граждан, определением суда от 10.05.2023 по делу назначена комплексная строительно-техническая, землеустроительная и пожарно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Управление строительными проектами» ФИО3, эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Аудит - профессионал» ФИО4; кадастровому инженеру Общества с ограниченной ответственностью «Гео_10» ФИО5.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли здание площадью 1097 кв.м., состоящее из трех этажей, расположенное на земельном участке общей площадью 1490 кв.м. с кадастровым номером 10:01:1001 17:032 по проспекту Лесному в городе Петрозаводске строительным, градостроительным, противопожарным и иным обязательным нормам и правилам?

2. Создает ли угрозу жизни и здоровья граждан, не нарушает ли права третьих лиц нежилое здание площадью 1097 кв.м., состоящее из трех этажей, расположенное на земельном участке общей площадью 1490 кв.м., с кадастровым номером 10:01:10 01 17:032 по проспекту Лесному в городе Петрозаводске?

Как следует из комплексного экспертного заключения №217.30.06.23, подготовленного на основании определения суда, здание площадью 1097 кв.м., состоящее из трех этажей, расположенное на земельном участке общей площадью 1490 кв.м. с кадастровым номером 10:01:100117:032 по проспекту Лесному в городе Петрозаводске в основном соответствует строительным, градостроительным, противопожарным и иным обязательным нормам и правилам, за исключением незначительного отступления от параметров, установленных градостроительным планом земельного участка № RU 10301000-0000000000000226 и разрешением на строительство от 15.07.2021 № 10-RU10301000-3502021 в части превышения площади (процента) застройки.

При этом, как указано в заключении эксперта № 217.30.06.23 (стр. 10), процент застройки составляет 29,6 %, что превышает установленные в градостроительном плане 25 %, однако данное нарушение является незначительным, поскольку Правилами землепользования и застройки города Петрозаводска в границах территории Петрозаводского городского округа для зоны Пп- III-V, процент застройки не нормируется.

Также заключением эксперта от № 217.30.06.23 (стр. 11) установлено, что в соответствии с проектной документацией (заключение № 78-1-4-0424014, выданное ООО «Негосударственная экспертиза проектов строительства» и заключение повторной экспертизы № 78-2-1-2-0043-17, выданное ООО «Группа компаний Н.Э.П.С») и разрешением на строительство от 15.07.2021 № 10-RU10301000-3502021 общая площадь объекта должна составлять 963 кв.м. В соответствии с техническим планом здания от 20.03.2019, составленным кадастровым инженером ФИО2, общая площадь здания составляет 1097 кв.м. Указанная площадь определялась в пределах внутренней поверхности наружных стен здания без вычета площади, занимаемой внутренними перегородками. В связи с этим параметры площади спорного здания (площадь объекта недвижимости) по техническому плану и общая площадь помещений в здании по техническим планам этажей разные по методикам определения и не могут быть сравнимы.

В ходе экспертизы определена общая площадь здания путем суммирования площадей помещений каждого этажа, указанных в технических планах этажей, составленных кадастровым инженером ФИО2, что соответствует методике СП 118.13330.2022, Приложение А «Правила подсчета общей, полезной и расчетной площадей, строительного объема, площади застройки, количества этажей, высоты общественного здания».

Площадь первого этажа - 327,2 кв.м., второго этажа - 335,5 кв.м., третьего этажа -336,7 кв.м. Таким образом, общая площадь здания составляет 999,4 кв.м. и превышает площадь, указанную в разрешении на строительство от 15.07.2021 № 10-RU10301000-3502021 на 36,4 кв.м. или на 3,8 %.

Указанное расхождение не превышает предельное значение в 5%, установленное пунктом 6.2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым различие данных об указанной в техническом плане площади объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, не более чем на пять процентов по отношению к данным о площади такого объекта капитального строительства, указанной в проектной документации и (или) разрешении на строительство, не является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при условии соответствия указанных в техническом плане количества этажей, помещений (при наличии) и машино-мест (при наличии) проектной документации и (или) разрешению на строительство.

Экспертом ООО «Аудит-профессионал» ФИО4 в рамках судебной комплексной строительно-технической, землеустроительной и пожарно-технической экспертизы подготовлено заключение № 1 в части обеспечения пожарной безопасности, в котором установлено, что условие соответствия спорного объекта требованиям пожарной безопасности выполняется.

Комиссией экспертов также установлено, что спорный объект построен в соответствии с требованиями статей 7-14 Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», его существование не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Относимость, допустимость, достоверность и взаимосвязь представленных в материалы дела доказательств, суд оценил с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В подготовленном комиссией экспертов по определению Арбитражного суда Республики Карелия о назначении судебной комплексной строительно-технической, землеустроительной и пожарно-технической экспертизы заключении содержится необходимая, достаточная и существенная с точки зрения объекта исследования информация. Заключение экспертов соответствует части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и является относимым и допустимым доказательством по настоящему делу. Участвующие в деле лица возражений относительно выводов комиссии экспертов не заявили.

Таким образом, проведенной в ходе рассмотрения дела судебной экспертизой подтверждается, что спорный объект в основном соответствует требованиям градостроительных норм и правил, допущенные нарушения в части превышения пятна застройки являются незначительными, угроза жизни и здоровью граждан при сохранении постройки отсутствует.

Незначительное превышение пятна застройки (на 4,6%) при том, что Правилами землепользования и застройки города Петрозаводска в границах территории Петрозаводского городского округа для Пп – III-IV процент застройки не нормируется, не может быть признано настолько существенным нарушением публичного собственника земельного участка, которое не соответствовало бы балансу публичных и частных интересов.

С учетом доказанности совокупности обстоятельств, являющихся основанием для признания права собственности на самовольную постройку, принимая во внимание отсутствие доказательств нарушения градостроительных и строительных норм и правил, прав и законных интересов граждан, угрозы их жизни или здоровью, статус земельного участка, предусматривающий возможность размещение и эксплуатацию спорного объекта, нахождение земельного участка в аренде у истца, требование ООО «Орион-Сервис» подлежит удовлетворению.

Принимая во внимание специфику предмета спора и отсутствие нарушения прав истца со стороны ответчика, судебные расходы по настоящему делу относятся на истца.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить.

2. Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Орион-Сервис» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) на самовольную постройку - здание автомобильной мойки, состоящее из трех этажей, расположенное на земельном участке общей площадью 1490 кв.м. с кадастровым номером 10:01:10 01 17:032 по проспекту Лесному в городе Петрозаводске.

3. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, <...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Погосян А.А.