ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
127994, Москва, ГСП -4, проезд Соломенной Сторожки, 12
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 09АП-47216/2025
г. Москва Дело № А40-129678/20
09 октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 09 октября 2025 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шведко О.И.,
судей Башлаковой-Николаевой Е.Ю., Веретенниковой С.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Колыгановой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу арбитражного управляющего ФИО1
на определение Арбитражного суда г. Москвы от 18.06.2025 г. по делу № А40-129678/20 об отказе в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ФИО1 о разрешении разногласий между конкурсными кредиторами и конкурсным управляющим ООО Фирма «Ренессанс-ЛТД» ФИО1,
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО Фирма «Ренессанс-ЛТД» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 127015, <...>),
при участии в судебном заседании:
согласно протоколу судебного заседания.
УСТАНОВИЛ:
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16.08.2021 ООО «Фирма «Ренессанс-ЛТД» (ОГРН <***>, ИНН <***>) признано несостоятельным (банкротом). Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО1.
27.12.2024 (согласно штампу канцелярии суда) в Арбитражный суд города Москвы поступило заявление конкурсного управляющего ФИО1 о разрешении разногласий между конкурсными кредиторами и конкурсным управляющим ООО Фирма «Ренессанс-ЛТД» ФИО1
В Арбитражный суд города Москвы поступило заявление конкурсного управляющего ФИО1 о разрешении разногласий между конкурсными кредиторами и конкурсным управляющим ООО Фирма «Ренессанс-ЛТД» ФИО1
Определением Арбитражного суда города Москвы от 18.06.2025 отказано в удовлетворении заявления.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, арбитражный управляющий ФИО1 обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное определение суда первой инстанции отменить.
В материалы дела от ФИО2, ФИО3 и конкурсного управляющего должника поступили отзывы на апелляционную жалобу, которые приобщены к материалам дела.
В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить.
ФИО2 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате и времени ее рассмотрения, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие в соответствии с ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу определения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда г. Москвы от 16.08.2021 ООО «Фирма «Ренессанс-ЛТД» (ОГРН <***>, ИНН <***>) признано несостоятельным (банкротом). Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО1.
20.12.2024г. состоялось собрание кредиторов ООО Фирма «Ренессанс-ЛТД».
Конкурсными кредиторами был поставлен для голосования в повестке дня дополнительный вопрос, по которому между конкурсными кредиторами и конкурсным управляющим возникли разногласия: дополнительным вопросом №4 конкурсные кредиторы проголосовали за обязание конкурсного управляющего обратиться в суд с заявлением о признании недействительной регистрации прав иных лиц на земельном участке, принадлежащем должнику на праве аренды.
В обоснование заявления конкурсный управляющий ФИО1 указывал, что возложение конкурсными кредиторами на управляющего обязанности по обращению в суд с заявлением о признании недействительной регистрации прав иных лиц на земельном участке, принадлежащем должнику на праве аренды, является незаконным, поскольку каких-либо оснований, фактов, сведений об имеющейся недействительной регистрации прав иных лиц на земельном участке, принадлежащем должнику на праве аренды по адресу: <...>, у конкурсного управляющего не имеется.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что заявление конкурсного управляющего ФИО1 о разрешении разногласий между конкурсными кредиторами и конкурсным управляющим ООО Фирма «Ренессанс-ЛТД» ФИО1 не подлежит удовлетворению, поскольку обязание конкурсного управлявшего обратиться в суд с заявлением о признании недействительной регистрации прав иных лиц земельном участке, принадлежащем должнику на праве аренды, является законным и обоснованным.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.
Пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве предусмотрено, что заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных названным Законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено названным Законом.
Как следует из материалов дела, по договору долгосрочной аренды земельного участка №М-02-020366 от 20.06.2003 года Московский земельный комитет передал Должнику земельный участок площадью 1240 кв. м. по адресу <...> для эксплуатации автосервиса, моечного поста, магазина смешанных товаров, офиса.
31.01.2024 года конкурсный управляющий получил выписку из ЕГРН в отношении земельного участка, переданного в аренду Должнику (кадастровый номер: 77:02:0021015:133).
После получения выписки из ЕГРН было обнаружено, что помимо здания, право собственности на которое зарегистрировано за Должником (к. н. 77:02:0021015:3428), на арендованном земельном участке зарегистрированы также здания с кадастровыми номерами 77:02:0021015:1064, 77:02:0021015:1074, 77:02:0021015:1077.
При получении данных об объектах недвижимости обнаружено, что:
1) Собственность на здание с кадастровым номером 77:02:0021015:1064 зарегистрировано 18.04.2024 года. Также на это здание зарегистрировано право оперативного управления 24.10.2024 года.
2) Собственность на здание с кадастровым номером 77:02:0021015:1074 зарегистрировано 31.12.1999 года.
3) Собственность на здание с кадастровым номером 77:02:0021015:1077 не зарегистрирована.
В соответствии с пунктом 6.6. договора аренды Арендатор обязан не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, если она не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и законных интересов других лиц.
Согласно п. 1 ст. 35 Земельного Кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В соответствии с п.1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на нраве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Таким образом, часть переданного Должнику на праве аренды земельного участка передана на праве пользования третьим лицам (собственникам вновь образованных зданий), что противоречит требованиям закона.
При этом судебная коллегия отмечает, что договор аренды не был расторгнут сторонами.
Как следует из материалов дела, Департамент городского имущества города Москвы регулярно подает в суд иски с требованием о взыскании задолженности по арендной платы, что подтверждается решениями Арбитражного суда города Москвы от 20.02.2025, 18.11.2024, 10.06.2024. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что договор аренды не расторгнут.
08.04.2024 года нежилое здание с кадастровым номером: 77:02:0021015:3428, общей площадью 671,9 кв.м. расположенное: т. Москва, ул. Новодмитровская Большая, д. 12, стр. 16 и право аренды земельного участка с кадастровым номером:77:02:0021015:133, общей площадью 1240 кв.м., расположенное: <...>, которое включено в конкурсную массу должника было предложено конкурсным кредиторам в качестве отступного.
Как следует из материалов дела, ФИО3 направил конкурсному управляющему заявление о согласии на отступное, что подтверждается чеком и описью вложения.
Соответственно, в качестве отступного ФИО3 рассчитывает получить в установленном законом порядке имущество, которые погасит его требования к Должнику в полном объеме без несения дополнительных (необоснованных) расходов.
При обнаружении нарушения права пользования земельным участком со стороны третьих лиц путем регистрации на земельном участке права собственности на здания конкурсные кредиторы обратились к конкурсному управляющему с просьбой о получении развернутых выписок из ЕГРН для получения полной информации о состоянии земельного участка и зданий, расположенных на нем.
Как указывает конкурсный кредитор, конкурсный управляющий уклонился от получения развернутых выписок из ЕГРН, в связи с чем конкурсные кредиторы путем внесения в повестку собрания и голосования обязали конкурсного управляющего обратиться в суд с требованием об оспаривании недействительными регистрации права собственности и направить запрос в Росреестр для получения информации о праве собственности на земельном участке.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всякий нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии с п. 5 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно п. 2 ст. 37 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случаях, если право на объект недвижимости оспаривается в судебном порядке, в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о том, что в отношении такого права заявлено право требования со стороны конкретного лица.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что обязание конкурсного управляющего обратиться в суд с заявлением о признании недействительной регистрации прав иных лиц на земельном участке, принадлежащем должнику на праве аренды, является законным и обоснованным.
Судебная коллегия также принимает во внимание, что в отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий должника ФИО4 поддержал позицию суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения определения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы влияли или опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,
ПОСТАНОВИЛ:
Определение Арбитражного суда г. Москвы от 18.06.2025 г. по делу № А40-129678/20 оставить без изменения, а апелляционную жалобу арбитражного управляющего ФИО1 – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья: О.И. Шведко
Судьи: Е.Ю. Башлакова-Николаева
С.Н. Веретенникова