Решение по делу № А40-259910/2024 от 18.04.2025

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Москва

18 апреля 2025 года Дело № А40-259910/24-142-1889

Резолютивная часть решения объявлена 15 апреля 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 18 апреля 2025 года

Арбитражный суд в составе:

судьи Шевцовой И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ведерниковой Н.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

по иску истца - ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРИНФАРМ" (111673, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ НОВОКОСИНО, УЛ НОВОКОСИНСКАЯ, Д. 15, К. 7, ПОМЕЩ. 15/1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.12.2015, ИНН: <***>)

к ответчику – ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенной по адресу: <...>. пом. 3/1, с кадастровым номером 77:06:0012020:16990, общей площадью 91,9 кв.м.

при участии:

от истца: ФИО1, дов. от 01.10.2024, паспорт, диплом

от ответчика: ФИО2, дов. от 26.11.2024, паспорт, диплом

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРИНФАРМ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее – ответчик), в котором просит урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРИНФАРМ" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенной по адресу: <...>. пом. 3/1, с кадастровым номером 77:06:0012020:16990, общей площадью 91,9 кв.м., а именно, изложить отдельные пункты в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 11 410 ООО (Одиннадцать миллионов четыреста десять тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта от 10 марта 2025 г. (далее - Отчет), подготовленным Автономной некоммерческой организацией «Центр проведения независимых судебных экспертиз» от 10 марта 2025 г., является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 135 833 (Сто тридцать пять тысяч восемьсот тридцать три) руб. 34 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.».

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению с учетом принятых судом уточнений.

В обоснование заявленных требований истец утверждает, что имеет право на выкуп арендуемого помещения в соответствии с положениями п. п. 5, 7 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы истца и ответчика, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 05.08.2008 г.

Как следует из материалов дела и указывает истец в обоснование иска, 11.11.2019г. между Обществом с ограниченной ответственностью «ГРИНФАРМ» (далее — Истец) и Департаментом городского имущества города Москвы (далее - Ответчик) был заключен Договор аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № 00-01587/19, в соответствии с которым Ответчик передал Истцу в аренду нежилое помещение общей площадью 91,9 кв.м. (этаж 1. пом. IV - комн. 1,2.2а, 3-10). кадастровый номер 77:06:0012020:16990, расположенное по адресу: <...> (далее - Объект недвижимости).

Истец, в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 05 июля 2024 года обратился к Ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение Объекта недвижимости.

По результатам рассмотрения указанного заявления Ответчик, признав за Истцом право преимущественного приобретения Объекта недвижимости, направил Истцу на подписание договор купли-продажи недвижимости № 59-9922. Согласно условиям указанного договора, стоимость Объекта недвижимости, на основании Отчета об оценке рыночной стоимости от 16 августа 2024 г. № М561-2356-П/2024, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертного заключения от 19 августа 2024 г. № 750/196-24. подготовленного Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», установлена в размере 12 577 000 рублей 00 копеек.

Истец, не согласившись с упомянутыми отчетом о стоимости и экспертным заключением, посчитав что указанная в них рыночная стоимость Объекта недвижимости является необоснованно завышенной, обратился к Частнопрактикующему оценщику ФИО3 за определением действительной рыночной стоимости Объекта недвижимости. В соответствии с отчетом № Н 09/24/03-2 от 20.09.2024 г., рыночная стоимость Объекта недвижимости оценена в 7 313 333 рубля 00 копеек.

Кроме того, в соответствии со сведениями из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость Объекта недвижимости по состоянию на 21 октября 2024 года составляет 5 341 273 рубля 95 копеек.

Истец для урегулирования разногласий во внесудебном порядке, вместе с сопроводительным письмом направил в адрес Ответчика протокол разногласий и отчет об оценке рыночной стоимости № Н 09/24/03-2 от 20.09.2024 г., изложив пункт 3.1. и 3.4. в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 7 313 333 (Семь миллионов триста тринадцать тысяч триста тридцать три) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 20 сентября 2024 г. № Н 09/24/03-2 (далее - Отчет), выполненным Частнопрактикующим оценщиком ФИО3, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 87 063 (Восемьдесят семь тысяч шестьдесят три) руб. 49 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитывающей в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.».

Письмом № 33-5-79797/24-(0)-8 от 01.10.2024 г. протокол разногласий был отклонен Ответчиком.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, определением от 23.01.2025 г. назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Проведение экспертизы поручено АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ "ЦЕНТР ПРОВЕДЕНИЯ НЕЗАВИСИМЫХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ", эксперту ФИО4 по вопросу:

Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>. пом. 3/1, с кадастровым номером 77:06:0012020:16990, общей площадью 91,9 кв.м по состоянию на 05.07.2024?

Согласно экспертному заключению АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ "ЦЕНТР ПРОВЕДЕНИЯ НЕЗАВИСИМЫХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ" № А40-259910/24-142-1889 от 10.03.2025 г., предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>. пом. 3/1, с кадастровым номером 77:06:0012020:16990, общей площадью 91,9 кв.м по состоянию на 05.07.2024 составляет 11 410 000 руб.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд убежден, что выкупная цена объектов недвижимости 11 410 000 руб.

Расходы истца по уплате государственной пошлины и проведению экспертизы в размере 25 000 руб. подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРИНФАРМ" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Маршала Савицкого, д. 30, корп. 1. пом. 3/1, с кадастровым номером 77:06:0012020:16990, общей площадью 91,9 кв. м, изложив п. 3.1. и 3.4. Договора в редакции Истца, а именно:

«3.1. Цена Объекта составляет 11 410 000 (Одиннадцать миллионов четыреста десять тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта от 10 марта 2025г. (далее – Отчет), подготовленным Автономной некоммерческой организацией «Центр проведения независимых судебных экспертиз» от 10 марта 2025г., является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРИНФАРМ" (111673, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ НОВОКОСИНО, УЛ НОВОКОСИНСКАЯ, Д. 15, К. 7, ПОМЕЩ. 15/1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.12.2015, ИНН: <***>) расходы по госпошлине в размере 50 000 руб. и расходы по экспертизе в размере 25 000 руб.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

С У Д Ь Я И.Н. Шевцова