ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>
E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда апелляционной инстанции
по проверке законности и обоснованности решений (определений)
арбитражных судов, не вступивших в законную силу
город Ростов-на-Донудело № А53-5815/2024
23 мая 2025 года15АП-3539/2025
Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2025 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,
судей Ковалевой Н.В., Украинцевой Ю.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Намалян А.А.,
при участии:
от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 20.03.2025,
от ответчика: ФИО2 по доверенности от 15.01.2024,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.02.2025 по делу №А53-5815/2024
по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП <***> ИНН <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (ОГРН <***> ИНН <***>)
при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерного общества «Ростовводоканал»
о расторжении договора аренды, о взыскании задолженности,
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (далее - ответчик, ООО «Альфа-М») о расторжении договора аренды №АМ-2418-10/2020 от 18.05.2020, о взыскании задолженности по оплате нормативов состава сточных вод за период с декабря 2022 года по февраль 2024 года в размере 3 297 руб. 44 коп. (согласно исковым требования, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Ростовводоканал» (далее - третье лицо, АО «Ростовводоканал»).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.02.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит отменить решение суда первой инстанции полностью, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на следующее.
По мнению истца, судом первой инстанции не учтено, что неоднократная просрочка по внесению арендной платы на срок более 30 календарных дней и использование помещений не в соответствии с указанным в договоре назначением, являются основаниями для досрочного расторжения договора в соответствии с пунктами 1.3, 5.4 договора.
В представленном в материалы дела отзыве ответчик просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Третьим лицом представлен отзыв на апелляционную жалобу.
Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства путем публикации определения суда на сайте суда согласно пункту 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 №57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов», явку представителя в судебное заседание не обеспечило.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьего лица.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 18.05.2020 между предпринимателем (арендодатель) и ООО «Альфа-М» (арендатор) заключен договор аренды №АМ-2418-10/2020 нежилого помещения (далее – договор, т. 1, л.д. 22-30).
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) часть здания общей площадью 93,6 кв.м, расположенную на первом этаже, являющуюся частью здания, назначение: нежилое здание, площадью 2 740 кв.м, количество этажей 3, кадастровый номер: 61:44:0051012:50, находящегося по адресу: <...>.
Пунктом 1.3 договора установлено, что арендатор использует помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное&Белое» или другим коммерческим обозначением.
Из материалов дела следует, что помещение передано обществу ООО «Альфа-М» по акту приема-передачи нежилого помещения от 16.07.2020 (т. 1, л.д. 32).
Как предусмотрено пунктами 3.1 и 3.1.2 договора, арендная плата состоит из двух частей - постоянная и переменная. Переменная часть (коммунальные платежи) являются компенсацией затрат арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения (отапливается электричеством) и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг, на основании показаний счетчиков, либо при отсутствии счетчиков, пропорционально площади арендуемых помещений.
В соответствии с положениями пункта 3.3.2 договора для оплаты переменной части арендной платы арендодатель направляет арендатору на факс, либо на электронный адрес следующие документы: счет для оплаты переменной части арендной платы, копии документов, подтверждающих получение арендодателем этих услуг от третьих лиц, обладающих правом предоставления этих услуг, копии платежных поручений, подтверждающих произведенные арендодателем расходы по оплате счетов снабжающих организаций по обеспечению помещения коммунальными услугами и энергоресурсами.
При условии предоставления арендодателем указанных документов, оплата переменной части арендной платы производится в течение 10 банковских дней (за предыдущий месяц) с момента предоставления вышеуказанных документов. Плата за энерго/тепло/водоснабжение и водоотведение производится согласно показаниям приборов учета (счетчика), сведений (счетов) снабжающих организаций и документов, подтверждающих оплату арендодателем перечисленных услуг.
Согласно пункту 5.4 договора аренды арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, уведомив об этом арендатора не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней, в случаях существенного нарушения следующих условий арендатором: неоднократная просрочка по внесению арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1.1 договора аренды, на срок более 30 календарных дней; использование арендуемых площадей не по назначению.
По мнению истца, ООО «Альфа-М» в нарушение пункта 3.3.2 договора производило частичную оплату переменной части арендной платы с неоднократными задержками, в том числе превышающими срок более 30 календарных дней.
Кроме того, как указывает истец, за ООО «Альфа-М» числится задолженность по НССВ за период с декабря 2022 года по февраль 2024 года в размере 3 297 рубля 44 копейки.
19.01.2024 истцом в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды №АМ-2418-10/2020 и оплате образовавшейся задолженности, на которое получен отказ.
13.02.2024 истец направил в адрес ответчика досудебную претензию о расторжении договора аренды №АМ-2418-10/2020 и оплате образовавшейся задолженности, которая была отклонена ответчиком.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество.
Из разъяснений, содержащихся в пунктах 29, 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 Постановления от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснил, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Верховный Суд Российской Федерации в своих определениях от 26.08.2016 №309-ЭС16-10089 от 23.06.2017 №307-ЭС17-7469, от 26.06.2020 №309-ЭС20-8626, от 20.12.2021 №308-ЭС21-23577 неоднократно отмечал, что расторжение договоров, влекущее для сторон такие существенные последствия, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Отказывая в удовлетворении иска в данной части, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что допущенные нарушения нельзя признать существенными в той мере, которые должны повлечь расторжение договора аренды.
Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только в случае неоднократной просрочки по внесению арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1.1 (постоянной части арендной платы).
Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается отсутствие задолженности по постоянной части арендной платы. На наличие иной задолженности, в том числе переменной части, включающей коммунальные платежи, истец в иске не ссылается.
В иске предприниматель приводит доводы о просрочке платежей ответчиком, ссылаясь на несвоевременное внесение переменной части арендной платы. В качестве такой просрочки указано на наличие задолженности по оплате превышения нормативов состава сточных вод (НССВ) за период с декабря 2022 года по февраль 2024 года в размере 3 297 рублей 44 копейки; истец также считает, что в нежилом помещении, занимаемом ответчиком, осуществляется, в том числе, вид деятельности, предусмотренный пунктом 203 Правил холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 29.07.2013 №644 (складирование и хранение, далее – Правила №644).
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что в соответствии с положениями пунктов 3.1.2, 3.3.2, 3.8 договора следует обязательство арендатора возмещать арендодателю ту часть коммунальных расходов истца, которая приходится на арендуемое помещение, используя при этом данные приборов учета (при их наличии) о фактически потребленных коммунальных услугах.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями пункта 11 статьи 7 Федерального закона от 07.12.2011 №416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», Правилами №644, правомерно указал, что деятельность ООО «Альфа-М» не сопровождается сбросом вредных веществ, объем сбрасываемых арендатором в день сточных вод не превышает 30 куб.м, а деятельность не связана ни с одним из указанных в пункте 167 Постановления №644 видов деятельности. Доказательства обратного истцом не представлены.
Пунктом 1.3 договора установлено, что арендатор использует помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное&Белое» или другим коммерческим обозначением.
Актом обследования помещения в магазине «Красное&Белое» по адресу <...>, составленным с участием представителей истца и ответчика, а также ответом эксперта союза «Торгово-промышленная палата Ростовской области» ФИО4 подтверждается, что помещение оборудовано и фактически используется для розничной торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное&Белое», деятельность по складированию и хранению не осуществляется (т. 6, л.д. 35-36).
Доводы истца о длительности хранения товаров, правомерно отклонены судом первой инстанции, как не имеющие правового значения для определения характера осуществляемой ответчиком в помещении деятельности как торговой, а не складской в силу вышеуказанных критериев
Таким образом, поскольку помещение не оборудовано для ведения складской деятельности (отсутствует соответствующее оборудование, отдельный вход), суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что ответчик не может быть отнесен к категории плательщиков за превышение НССВ на основании пункта 203 Правил №644 и основания для начисления ответчику платы за превышение нормативов состава сточных вод (НССВ) отсутствовали.
Поскольку размер платы за превышение НССВ, о взыскании которой истец заявил в рамках настоящего иска, в процентном соотношении с размером постоянной части арендной платы, а также переменной ее части, незначителен (за период с декабря 2022 года по февраль 2024 года в размере 3 297 рублей 44 копейки), на момент рассмотрения спора ответчик не допустил нарушения условий договора, постольку, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора в силу статей 450 - 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Даже если исходить из наличия у ответчика задолженности по внесению платы за превышение НССВ (за период с декабря 2022 года по февраль 2024 года) в размере 3 297 рубля 44 копейки, о взыскании которой истец заявил в рамках настоящего иска, то данное обстоятельство не является основанием для расторжения договора, поскольку противоречит положениям пункта 5.4 договора, разъяснениям пункта 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» согласно которому наличие задолженности по возмещению коммунальных услуг не может повлечь за собой расторжение договора аренды.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 07.03.2024 по делу №А65-2133/2023, Арбитражного суда Центрального округа от 17.02.2025 по делу №А83-18916/2023.
Учитывая изложенное в удовлетворении исковых требований отказано правомерно.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.02.2025 по делу №А53-5815/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий Б.Т. Чотчаев
СудьиН.В. Ковалева
Ю.В. Украинцева