19197/2023-195297(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ Дело № А43-32440/2022

г. Нижний Новгород 25 октября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 18.10.2023 Решение в полном объеме изготовлено 25.10.2023

Арбитражный суд Нижегородской области в составе: судьи (шифр 2-612) Мясниковой Екатерины Николаевны (протокол судебного заседания

ведет секретарь судебного заседания Жаринова Е.М.),

без участия представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) о признании незаконными действий Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области, выразившихся в ненадлежащем рассмотрении заявления ФИО1 от 06.09.2022 о предоставлении на праве аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, площадью 4 991,00 кв. м +/- 25,00 кв. м, кадастровый номер 52:18:0070253:227, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий заявителю на праве собственности, на срок до 31.12.2023 года, для завершения строительства объекта незавершенного строительства - крытой парковки для легкового личного автотранспорта и служебного здания для обслуживающего персонала; об обязании ответчика в течение 7 дней с даты вступления решения суда в законную силу заключить с заявителем договор аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070253:227 на срок до 31.12.2023,

третье лицо: ООО «Нижегородспецстроймонтаж»,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением, содержащим указанное выше требование.

Заявитель полагает, что действия Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее – Министерство), выразившиеся в ненадлежащем рассмотрении заявления ФИО1 о заключении договора аренды земельного участка на тех же условиях и на тот же срок, не соответствует закону в смысле пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает права и законные интересы заявителя.

Также заявитель указывает, что в настоящий момент в связи с отсутствием у ФИО1 заключенного в установленном законом порядке договора аренды земельного участка, заявитель не имеет возможности переоформить документы, необходимые для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, а именно разрешение на строительство, договоры на выполнение технических условий и подключение к энергосетям.

Предприниматель считает, что предложенный Министерством порядок заключения трехстороннего соглашения к договору аренды не может рассматриваться в данном случае, поскольку заявитель выразил желание на заключение договора аренды земельного участка, а ООО «Нижегородспецстроймонтаж» признано банкротом.

Министерство с заявленными требованиями не согласно. Указывает, что передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка возможна только после передачи прав и обязанностей инвестора по соглашению о реализации инвестиционного проекта, при этом передача прав по договору аренды и инвестиционному соглашению в добровольном порядке без согласия ООО «Нижегородспецстроймонтаж» невозможна.

Ответчик полагает, что предпринятые им действия по заключению трехстороннего соглашения о замене арендатора соответствуют закону и не нарушают права и законные интересы заявителя. Также считает, что требование об обязании Министерства заключить договор аренды не основано на нормах права.

ООО «Нижегородспецстроймонтаж» (далее – Общество) в отзыве от 07.12.2022 поддержало позицию заявителя.

При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства участвующие в деле лица явку представителей в суд не обеспечили.

В судебном заседании от 11.10.2023 объявлялся перерыв до 10 часов 45 минут 198.10.2023.

Изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между Правительством Нижегородской области и ООО «Нижегородспецстроймонтаж» (Инвестор) заключено соглашение о реализации инвестиционного проекта по строительству крытой парковки для легкового личного автотранспорта и служебного здания для обслуживания персонала на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0070253:227, площадью 4991 +/-25 кв. м (далее - Инвестиционное соглашение), по условиям которого Инвестор обязался за счет заемных средств осуществить строительство и ввод в эксплуатацию указанного объекта в срок до 09.09.2019.

В целях реализации Инвестиционного соглашения на основании распоряжения Правительства Нижегородской области от 17.03.2015 № 375-Р между Министерством (арендодатель) и ООО «Нижегородспецстроймонтаж» (арендатор) 22.05.2015 заключен договор аренды земельного участка № 18-4705с, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды вышеуказанный земельный участок.

Пунктом 2.1 договора срок окончания аренды установлен 09.09.2019.

17.12.2020 Министерство (арендодатель) и ООО «Нижегородспецстроймонтаж» (арендатор) заключили договор № 18-6051с аренды земельного участка, по условиям которого на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, решения Совета по земельным и имущественным отношениям при Правительстве Нижегородской области от 12.08.2020 № 16512-38-1841 арендодатель обязался передать, а арендатор принять по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды вышеуказанный земельный участок.

Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен на 3 года с момента подписания акта приема-передачи.

Из подпункта «г» пункта 3.4.13 договора следует, что арендатор обязан направить арендодателю в течение 10 календарных дней с момента наступления события письменное уведомление с приложением соответствующих документов, в том числе в случае перехода права собственности на объекты капитального строительства, расположенные на арендуемом участке, к другим лицам.

Данным пунктом предусмотрено, что указанное уведомление по подпункту «г» является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Дополнительным соглашением № 2 от 21.12.2020 к соглашению о реализации инвестиционного проекта по строительству крытой парковки для легкового личного

автотранспорта и служебного здания для обслуживания персонала № 39 от 28.04.2015, заключенным между Правительством Нижегородской области и ООО «Нижегородспецстроймонтаж», срок ввода объекта в эксплуатацию изменен с «09.09.2019» на «в течение 3-х лет с даты подписания акта приема-передачи земельного участка, предоставляемого по договору аренды для завершения строительства объекта незавершенного строительства – крытой парковки для легкового личного автотранспорта и служебного здания для обслуживания персонала».

Между ООО «Нижегородспецстроймонтаж» и ИП ФИО1 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 04.07.2022, по условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора объект незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0070253:241-52/107/2020-1.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 12.07.2022 переход права собственности на указанный объект недвижимости состоялся 12.07.2022.

Уведомлением от 21.07.2022 Общество сообщило Министерству о состоявшемся переходе права собственности на объект незавершенного строительства к ФИО1 с 12.07.2022.

В ответ на данное уведомление Министерство письмом от 10.08.2022 № Исх-326375772/22 направило в адрес Общества и предпринимателя проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 17.12.2020 № 18-6051с с кадастровым номером 52:18:0070253:227, по условиям которого Общество (арендатор) передает ФИО1 (новый арендатор) права и обязанности по договору аренды земельного участка № 18-6051с от 17.12.2020.

ООО «Нижегородспецстроймонтаж» письмом от 05.09.2022 сообщило Министерству, что проект указанного дополнительного соглашения не может быть подписан Обществом, поскольку он противоречит условиям заключенного договора аренды, заявило о намерении расторгнуть указанный договор аренды.

ИП ФИО1 обратился в Министерство с заявлением от 06.09.2022, в котором просил предоставить на праве аренды без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070253:227, площадью 4991 +/-25 кв. м, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий заявителю на праве собственности, на срок до 31.12.2023 для завершения строительства крытой парковки для легкового личного автотранспорта и служебного здания для обслуживающего персонала.

Министерство письмом от 29.09.2022 № Исх-326-461349/22 сообщило Обществу и ИП ФИО1, что в случае прекращения договора аренды от 17.12.2020 № 18-6051с объект незавершенного строительства будет изъят у собственника и выставлен на продажу с публичных торгов.

Не согласившись с действиями Министерства, выразившимися в ненадлежащем рассмотрении заявления ФИО1 о заключении договора аренды земельного участка на тех же условиях и на тот же срок, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым требованием.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с

заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В пункте 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен пунктом 2 названной статьи. Данный перечень является исчерпывающим.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ одним из таких оснований является заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлены статьей 39.16 ЗК РФ.

В силу пункта 2 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11) разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение

В абзаце 2 пункта 14 Постановления № 11 разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Соответствующая правовая позиция применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 82/09).

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума ВАС РФ при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2020 № 302-ЭС19- 23916 по делу № А33-23998/2018.

Таким образом, при продаже объектов недвижимости к ним переходит право пользования земельными участками под этими объектами недвижимости в том же объеме, что и у предыдущих собственников объектов недвижимости.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 21.04.2023 по делу № А43-40431/2022, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2023, Министерству отказано в признании отсутствующим права собственности предпринимателя ФИО1 на объект незавершенного строительства.

Учитывая изложенное, при продаже объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0070253:227, права пользования указанным земельным участком перешли к новому собственнику объекта незавершенного строительства на тех же условиях, что предусмотрены договором аренды земельного участка от 17.12.2020 № 18-6051с.

Материалами дела подтверждается, что ИП ФИО1 обращался в адрес Министерства с заявлением о переоформлении на него права аренды земельного участка на условиях, согласованных при заключении договора аренды земельного участка от 17.12.2020 № 18-6051с, но арендодатель указанные требования земельного и гражданского законодательства не исполнил.

Суд отклоняет ссылку Министерства на зарегистрированное право аренды по договору от 17.12.2020 № 18-6051с, поскольку указанное обстоятельство не лишает заявителя как собственника объекта незавершенного строительства, приобретенного в период действия договора аренды земельного участка 17.12.2020 № 18-6051с, требовать заключения с ним договора аренды земельного участка на срок, установленный в договоре аренды 17.12.2020 № 18-6051с.

В рассматриваемом случае, вопреки доводам Министерства, не подлежат применению положения подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, которыми регламентирован порядок однократного предоставления на 3 года публичного земельного участка, предоставленного изначально в целях строительства, в аренду собственнику объектов незавершенного строительства для завершения строительства таких объектов.

В целях подтверждения права аренды покупателя с ним может быть заключено как дополнительное соглашение о замене стороны в договоре аренды, заключенном с продавцом, так и новый договор аренды на прежних или иных условиях с учетом действующего на момент подписания такого договора гражданского и земельного законодательства (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2020 № 302-ЭС19-23916).

Иные доводы Министерства судом рассмотрены и отклонены, поскольку не подтверждены надлежащими доказательствами, не основаны на нормах права и не способны повлиять на исход спора.

На основании вышеизложенного, оценив представленные в материалы дела документы в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что оспариваемые действия Министерства не соответствуют требованиям законодательства и нарушает права заявителя, что в соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ является основанием для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд в административном судопроизводстве обязан восстановить нарушенные права заявителя.

Учитывая, что договор аренды земельного участка 17.12.2020 № 18-6051с действует в течение 3-х лет с даты подписания акта приема - передачи, т.е до 17.12.2023, суд считает необходимым в качестве правовосстановительной меры обязать Министерство в течение 7 рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя ФИО1, путем заключения договора аренды земельного участка (кадастровый номер 52:18:0070253:227),

площадью 4 991,00 кв.м. +/- 25,00 кв. м., местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Советский район, по ул. Генерала Ивлиева, напротив дома № 37, корп. 1, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий заявителю на праве собственности на срок до 17.12.2023, для завершения строительства объекта незавершенного строительства - крытой парковки для легкового личного автотранспорта и служебного здания для обслуживающего персонала.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя по уплате государственной пошлине в размере 300 рублей подлежат взысканию с ответчика в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

признать незаконными действия Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области, выразившиеся в ненадлежащем рассмотрении заявления предпринимателя ФИО1 от 06.09.2022 года о предоставлении на праве аренды земельного участка.

Обязать Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области в течение 7 рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя ФИО1, путем заключения договора аренды земельного участка (кадастровый номер 52:18:0070253:227), площадью 4 991,00 кв.м. +/- 25,00 кв. м., местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Советский район, по ул. Генерала Ивлиева, напротив дома № 37, корп. 1, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий заявителю на праве собственности на срок до 17.12.2023, для завершения строительства объекта незавершенного строительства - крытой парковки для легкового личного автотранспорта и служебного здания для обслуживающего персонала.

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области в пользу предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) 300 рублей государственной пошлины.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать после вступления решения суда в законную силу по письменному ходатайству заявителя.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня принятия и может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в месячный срок со дня принятия решения.

Решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Судья Е.Н. Мясникова