Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024,

www.sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Южно-Сахалинск

12 марта 2025 года

Дело № А59-2865/2024

Резолютивная часть решения объявлена 27 февраля 2025 года, мотивированное решение постановлено 12 марта 2025 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Кучкиной С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Шапаловой А.А., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "САХАЛИНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ" (ОГРН<***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности по договорам аренды и договорам возмещения коммунальных расходов, неустойки, судебных расходов,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 14.12.2024, диплом,

ответчик ФИО1 (личность удостоверена), ФИО3 по доверенности от 09.01.2025, диплом

установил:

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования "САХАЛИНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ" (далее – истец, ФГБОУ ВО СахГУ, Университет) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договорам аренды №№ 280/2020, 282/2020, 283/2020 от 27.07.2020, договорам возмещения коммунальных затрат на коммунальные услуги №№ 280/2020/К, 282/2020/К, 283/2020/К от 07.08.2020 в общей сумме 33 280 рублей 99 рублей, неустойки по данным договорам за нарушение сроков платежей в размере 4263 рубля 36 копеек, расходов по уплате государственной пошлины (с учетом заявления об уточнении иска от 05.11.2024).

Исковое заявление распределено с использованием автоматизированной информационной системы для рассмотрения судье Пономаревой Г.Х. и определением от 20.05.2024 принято к производству (дело № А59-2865/2024).

В связи с назначением судьи Пономаревой Г.Х. на должность судьи Арбитражного суда Дальневосточного округа, определением председателя судебной коллегии по рассмотрению споров, возникающих из гражданских и иных правоотношений, от 19.12.2024 произведена замена судьи, и в результате автоматизированного распределения дело передано в производство судье Кучкиной С.В.

Рассмотрение дела откладывалось, назначено на 27.02.2025.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования, указал, что долг по арендным платежам возник за период: декабрь 2022 года (с пересчетом данных сумм в качестве долга за март 2023 года), а также с апреля по 06.08.2023 г. Из период с декабря 2022 по август 2023 года исключен период приостановления учреждением деятельности в арендованных зданиях (с 06.12.2022 по 06.03.2023) на основании постановления Южно-Сахалинского городского суда от 31.11.2023 о приостановлении деятельности в данных зданиях, а также дополнительного соглашения, заключенного с ответчиком. Сумма долга по коммунальным затратам определена с учетом предварительных платежей, произведенных ответчиком. Период просрочки определен не по каждому платежу, а по окончании начисления сумм. Отметил, что по окончании срока приостановления деятельности учреждения они возобновили в данных зданиях свою деятельность, аппараты, установленные ответчиком (для которых предоставлялась ответчику в аренду части здания), были доступны к использованию, в связи с чем ответчик обязан вносить арендную плату. Согласно сложившегося порядка оплаты все арендаторы самостоятельно получают в бухгалтерии счета, после чего уплачивают арендную плату.

Ответчик в заседании с иском не согласился, поддержал доводы отзыва на иск, указал, что переданные в аренду помещения по вине арендодателя не могли быть использованы по назначению в периоды с 06.12.2022 по 15.07э.2023 (по договору № 280/20), с 08.12.2022 по 12.05.2023 (по договору № 282/20), с декабря 2022 по день окончания действия договора № 283/20 в связи с приостановлением деятельности истца в этих зданиях на основании решения суда, в связи с чем оснований для уплаты спорных сумм не имеется, а также в помещениях отсутствовало энергоснабжение. Представил свой контррасчет сумм долга, исчисленный исходя из фактических дат начала работы автоматов, размещенных на арендованных площадях. Указал, что в здании по адресу: ул.Пограничная, 68 в г.Южно-Сахалинске, истец в спорный период осуществлял ремонт, в связи с чем доступ в здание был недоступен, соответственно они не могли пользоваться арендованной площадью. Также указал на согласие с долгом за март 2022 года, указав, что они пропустили этот платеж, и просил зачесть в счет уплаты данного долга платеж в сумме 4246,84 рубля, как произведенный им за 23 дня декабря 2023 года, так как данные 23 дня согласно дополнительному соглашению не подлежали оплате. Также отметил необоснованность начисления неустойки, так как счета ему не направлялись, а в бухгалтерии их получить было невозможно, поскольку бухгалтерия ответчика переезжала, место их расположения ему не сообщали. Общая сумма долга за спорный период, полагает, составляет 10 405,37 рублей.

Выслушав доводы участников процесса, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Как установлено судом, между сторонами 27.07.2020 заключены 3 договора аренды площадей, расположенных в различных зданиях истца, для использования в целях размещения вендингового аппарата:

Договор № 280/2020 - на часть нежилого помещения № 3 на первом этаже блока бытового ФГБОУ ВО СахГУ общей площадью 1 кв.м., в расположенное в нежилом здании по адресу: <...>, реестровый номер федерального имущества П12650000189, на срок с 07.08.2020 по 07.08.2023 (п.1.1, 2.1 договора).

Договор № 282/2020 - на часть нежилого помещения № 26 на первом этаже учебного корпуса № 1 ФГБОУ ВО СахГУ общей площадью 1 кв.м., в расположенное в нежилом здании по адресу: <...>, реестровый номер федерального имущества П12650001323, на срок с 07.08.2020 по 07.08.2023 (п.1.1, 2.1 договора).

Договор № 283/2020 – на часть нежилого помещения № 2 на первом этаже учебного корпуса № 2 ФГБОУ ВО СахГУ общей площадью 1 кв.м., в расположенное в нежилом здании по адресу: <...>, реестровый номер федерального имущества П12650001317, на срок с 12.08.2020 по 12.08.2023 (п.1.1, 2.1 договора).

Согласно п.4.2.5 данных договор (заключенных на идентичных условия) арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, установленную договором или уведомлением арендатора, направленного в соответствии п.6.3.1 договора.

Размер арендной платы определен в размере 1590 рублей (без учета НДС) (п.6.1 договоров), и согласно п.6.2 договоров арендатор ежемесячно вносит арендную плату, указанную в п. 6.1, а так же НДС 20 % отдельным платежным поручением в безналичной форме на счет Арендодателя. Первое внесение арендной платы производит в течение 5-ти рабочих дней после подписания Арендодателем и Арендатором акта приема-передачи Имущества, а впоследствии арендная плата вносится не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца, если иной порядок не установлен соглашением сторон или конкурсной (аукционной) документацией в случае, если заключение договора аренды происходит по результатам проведения торгов.

Обязательства по оплате арендной платы, указанной в пункте 6.1 настоящего Договора, а также по оплате коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг возникают у Арендатора с момента подписания Арендодателем и Арендатором акта приема-передачи имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего Договора, и прекращаются с момента возврата Арендатором имущества, оформленного соответствующим актом приема-передачи.

Также между сторонами 07.08.2020 заключены договоры на возмещение коммунальных услуг, предоставленных для вышеуказанных арендованных помещений, №№ 280/2020/К, 282/2020/К, 283/2020/К, по условиям которых ответчик обязался возместить арендодателю затраты на коммунальные услуги, связанные с арендой части нежилого помещения:

по договору № 280/2020/К – нежилого помещения, предоставленного по договору № 280/2020 площадью 1 кв.м по адресу: <...> 26-Б;

по договору № 282/2020/К – нежилого помещения, предоставленного по договору № 282/2020 площадью 1 кв.м по адресу: <...> 290А;

по договору № 283/2020/К – нежилого помещения, предоставленного по договору № 283/2020 площадью 1 кв.м по адресу: <...>.

Срок действия данных договоров определен на период действия соответствующего договора аренды площади нежилого помещения.

В соответствии с п.2.2.4 договоров арендатор обязался осуществлять платежи в сроки, установленные договором.

Порядок расчетов определен в разделе 3 договоров (пункты 3.1-3.3), согласно которому ежемесячно Арендатор уплачивает Арендодателю плату за возмещение затрат на коммунальные услуги в размере стоимости потребленной тепловой энергии соразмерно арендуемой щади и фактическое энергопотребление за месяц.

Оплата платежей за возмещение затрат на коммунальные услуги производится ежемесячно (включая неполный месяц) не позднее 30 (тридцатого) числа следующего месяца по предъявлению Арендодателем не позднее 20 (двадцатого) числа следующего месяца счета на основании счетов ресурсоснабжающих организаций пропорционально занимаемой Арендатором площади и фактического энергопотребления, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в ст. 8 настоящего договора.

Датой внесения платежей за возмещение затрат на коммунальные услуги согласно условиям настоящего договора считается дата поступления денежных средств на счет исполнителя. Любые расчеты по настоящему договору осуществляются в рублях.

Постановлением судьи Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от 30.11.2022 по делу № 5-2767/2022 ФГБУОУ ВО «СахГУ» признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч.14 ст.19.5 КоАП РФ и ему назначено административное наказание в виде административного приостановления деятельности в виде временного прекращения эксплуатации объектов, в том числе, по спорным адресам, сроком на 90 суток. Срок приостановления деятельности постановлено исчислять с момента фактического прекращения эксплуатации объектов.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 07.03.2023 окончено исполнительное производство, возбужденное на основании исполнительного листа, выданного Южно-Сахалинским городским судом по делу № 5-2767/2022 по предмету исполнения: назначить ФГБОУ ВО «СахГУ» наказания в виде административного приостановления деятельности.

В этой связи ко всем вышеуказанным договорам аренды и договорам возмещения затрат на коммунальные услуги между сторонами заключены дополнительные соглашения от 11.09.2023, в которых стороны договорились о приостановлении действия данных договоров на срок с 06.12.2022 по 06.03.2023.

По данным договорам истцом начислены и выставлены ответчику к оплате суммы арендных платежей за период: март 2022 года, с апреля по декабрь 2023 года, по которым ответчиком оплата не произведена в общей сумме 30 035,61 рубль:

- по договору аренды № 280/2020: за март 2022 – 1908 руб., за период с 01.04.2023 по 06.08.2023 – 8001,29 руб.

- по договору аренды № 282/20: за март 2022 – 1908 руб., за период с мая по июнь 2023 г. – 3816 руб., за июль 2023 – 1908 руб., за апрель 2023 и август 2023 в сумме 2277,29 (в том числе за апрель - 1908 руб., за август 2023 г. – 369,20 рублей)

- по договору аренды № 283/2020: за март 2022 – 1908 руб., за период с 01.04.2023 по 11.08.2023 – 8309,03 рубля.

Также истцом за период с 01.04.2023 по 30.09.2023 начислено ответчику и предъявлено к оплате по договорам на возмещение коммунальных услуг следующие суммы: по договору № 282/2020/К – 588,37 рублей, по договору № 283/2020/К – 2657,01 рубль, всего 3245,38 рублей, по которым ответчиком также оплата не произведена.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе, определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

В силу требований п.2 статьи 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, исходя из требований законодательства и условий вышеприведенных договоров, на ответчике лежит обязанность своевременно ежемесячно уплачивать арендные платежи в размере, установленном договором, а также нести расходы по содержанию имущества в виде возмещения арендатору расходов на коммунальные услуги.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Не оспаривая данную обязанность, ответчик признал требования относительно арендных платежей за март 2022 года, по остальным платежам возражал, указывая на отсутствие у него доступа к арендованной площади и использования аппаратов, установленных на этой площади, по вине арендодателя.

Однако, как установлено судом, деятельность ответчика в данных помещениях была приостановлена в период с 06.12.2022 по 06.03.2023 г., возобновлена 07.03.2023 года, о чем свидетельствует постановление судебного пристава-исполнителя.

Из пояснений ответчика следует, что он момент доступа к помещениям и размещенным в них аппаратам определил исходя из отражения информации в системе мониторинга и телеметрии ООО «КИТ Инвест», в которой фиксируются даты и время работы и продаж торговых аппаратов, согласно которым в помещении по ул.Горького, 26Б зафиксирована первая продажа после возобновления деятельности истца 09.08.2023, в помещении по ул.Ленина, 290А – 12.05.2023. Сведений о работе аппаратов в помещении по ул.Пограничная, 68А в данной системе не отражено в виду неподключения аппарата к этой системе.

Между тем, сам по себе факт фиксации даты продаж торговых аппаратов, установленных ответчиком в помещениях истца, не свидетельствует об отсутствии доступа ответчика к арендуемым площадям и возможности использования установленного на этих площадях оборудования, поскольку именно на ответчике лежит обязанность осуществлять контроль за работой принадлежащего его имущества, у истца обязанности обеспечивать ежедневную работу оборудования ответчика не имеется.

При этом ответчик как добросовестный арендатор при наличии препятствий в пользовании арендованной площадью обязан был уведомить арендодателя об этом, однако таких обращений от ответчика не имелось, напротив, уже по окончании спорного периода сторонами дополнительными соглашениями от 11.09.2024 определен срок приостановления действий договоров аренды и возмещения коммунальных расходов. Каких-либо замечаний по данному дополнительному соглашению, предложению по иным срокам ответчик в установленном порядке арендатору не предъявил.

Опрошенный судом в качестве свидетеля ФИО4, работавший у истца в спорный период в должности главного бухгалтера, ясных пояснений о фактическом доступе в спорные помещения дать не смог, пояснив, что их отдел был вследствие приостановления деятельности университета размещен в других зданиях, при этом он сам лично не осуществлял контроль за сроками оплаты, периодами платежей, так как счета выставлялись только в соответствии с договором и дополнениями к ним, вручал счета работник, которому была вменена данная работа.

При таких обстоятельствах, суд признает обоснованным предъявление истцом требования об уплате платежей за период с момента возобновления деятельности истца в помещениях (07.03.2023) по день окончания срока действия соответствующего договора.

Вместе с тем, суд признает неправомерным предъявление истцом требования к ответчику о внесении арендной платы за период приостановления деятельности истца в помещениях с 06.12.2022 по 31.12.2022, выставленные в счетах за декабрь 2022 года, поскольку стороны этот период определили как приостановление действий договоров, соответственно, оснований для начисления платежей у истца не имеется.

Доводы истца о том, что суммы платы за эти дни «перенесли» в качестве платы за период с 07.03.2023 по 31.03.2023, в связи с чем счет за март 2024 ответчику не выставляли, суд признает несостоятельными, поскольку истец коррекцию к счету, выставленную за декабрь 2023 года не производил, изменений целевого назначения платежа, выставленного к оплате, не произвел, тогда непредъявление истцом счета за март 2024 года само по себе не влечет обязанность ответчика оплачивать счет, выставленный в качестве платежа за декабрь 2024 года.

По вопросу сальдирования обязательств по этим месяца истец к ответчику также не обращался.

В контррасчете сумм долга ответчик заявил о зачете сумм перепаты за декабрь 2022 года в размере 4246,84 рубля в счет оплаты за март 2022 гдоа.

Поскольку ответчик произвел оплату за декабрь 2022 года как за полный месяц, суд признает правомерным требование ответчика о зачете сумм переплат за этот месяц в качестве оплаты за март 2022 года, в связи с чем общая задолженность ответчика по арендным платежам составила 25 788,77 рублей и 3245,38 рублей в качестве возмещения затрат на коммунальные услуг, которые суд и взыскивает с ответчика, тогда как в отношении остальных сумм отказывает.

Истцом также заявлено о взыскании сумм пени (неустойки) за нарушение сроков оплаты по договорам.

Согласно ст.329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статьей 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 7.2.1 договоров аренды стороны установили, что в случае несоблюдения арендатором порядка и срока внесения плат по настоящим договорам, арендатор выплачивает арендодателю пению в размере 1/300 ключевой ставки, действующей на каждый день просрочки, от просроченной суммы арендной платы за каждый день задержки. Пени начинают начислять со следующего дня после окончания очередного платежа.

Пунктом 4.1 договоров о возмещении затрат на коммунальные услуги установлена ответственность арендатора за нарушение сроков оплаты платежей в виде обязанности уплатить пеню в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, но не более 10% от величины месячного размера арендной платы. Основанием для начисления пени является выставление Арендодателем письменной претензии.

Истцом представлен расчет пени за период: по договорам аренды – с 15.08.2023 по 06.05.2023 в сумме 3949,68 рублей, по договорам возмещения затрат – за период с 03.10.2023 по 06.05.2024 в сумме 286,68 руб.

Судом проверен расчет сумм пени (неустоеек), он соответствует условия договора, обстоятельствам возникновения обязанности ответчика производить данные платежи.

Между тем, с учетом уменьшения судом суммы долга за спорный период по арендным платежам, имевшегося перед истцом (с учетом зачета сумм платежа за декабрь 2022 года в качестве оплаты за март 2022 года), размер пени по арендным платежам составил 2783,39 рублей.

Таким образом, суд признает обоснованными и подлежащим взысканию суммы пени (неустойки) в размере 3070,07 рублей, а в остальной части требований отказывает.

На основании ст.110 АПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца судебные расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенной части иска, что составляет 85,57%.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в пользу Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Сахалинский государственный университет" (ОГРН<***>, ИНН <***>) долг по арендной плате по договорам аренды №№ 280/2020 от 27.07.2020, 282/2020 от 27.07.2020, 283/2020 от 27.07.2020 в размере 25 788 рублей 77 копеек и пени в размере 2783 рубля 39 копеек, долг по договорам о возмещении затрат №№ 282/2020/К от 27.07.2020, 283/2020/К от 27.07.2020 в размере 3245,38 рублей, неустойку в размере 286 рублей 68 копеек, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 1711 рублей 40 копеек, всего 33 815 рублей 62 копейки.

В остальной части иска – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья

С.В. Кучкина