Решение по делу № А84-4649/2023 от 12.10.2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Севастополь

12 октября 2023 г.

Дело № А84-4649/2023

Резолютивная часть решения оглашена 05 октября 2023 г.

Полный текст решения составлен 12 октября 2023 г.

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Минько О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – истец, Департамент; ОГРН: <***>,ИНН: <***>, г. Севастополь) к главе крестьянско-фермерского хозяйства ФИО1 (далее – ответчик, Глава КФХ ФИО1; ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, г. Севастополь) о расторжении договора,

при участии в судебном заседании:

ответчик – ФИО1, личность подтверждена паспортом гражданина Российской Федерации;

в отсутствие уполномоченного представителя истца;

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Девятниковым А.Е.,

УСТАНОВЛЕНО:

в Арбитражный суд города Севастополя (далее – суд) поступило исковое заявление Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к главе крестьянско-фермерского хозяйства ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка №18-2020 от 14.09.2020 заключенного между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и Главой КФХ ФИО1 и обязании Главу КФХ ФИО1 с момента вступления решения в законную силу возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя земельный участок с кадастровым номером 91:03:002002:3482, площадью 15,7 кв.м., расположенные по адресу: <...>, в состоянии не хуже того, в котором он его получил в аренду.

В итоговое судебное заседание явился ответчик.

Ответчиком даны дополнительные пояснения по существу спора. Поддерживает позицию изложенную в возражения на иск.

Иные лица участвующие в деле явку уполномоченных представителей не обеспечили. О причинах неявки суду не сообщено. Извещены надлежащим образом.

При неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие (часть 5 статьи 156 АПК РФ).

С учетом вышеприведенных норм процессуального законодательства, по мнению суда, материалы дела достаточно характеризуют спорные правоотношения, основания для отложения рассмотрения дела отсутствуют, а дело подлежит рассмотрению в отсутствие иных лиц участвующих в деле по имеющимся в деле материалам.

Выслушав доводы сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии основании для удовлетворения исковых требований.

Как следует из материалов дела, между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (Арендодатель) и главой крестьянско-фермерского хозяйства ФИО1 (Арендатор), 14.09.2020 заключен Договор аренды №18-2020 имущества, находящегося в собственности города Севастополя (далее – Договор), согласно пункта 1.1 которого, Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование (или - во временное пользование) объект недвижимого имущества, находящийся на балансе имущество казны города Севастополя, а Арендатор обязуется принять его, вносить плату за пользование объектом аренды, своевременно возвратить этот объект в исправном состоянии с учетом нормального износа.

Согласно пункта 1.2 Договора, объектом аренды по настоящему Договору является имущество, находящееся в государственной собственности города Севастополя: Встроенные нежилые помещения первого этажа (№1-1) в здании лит. А (к/н 91:03:002002:3482), общей площадью: 15,7 кв.м, расположенное по адресу: <...>, далее – «Объект», стоимость которого согласно Отчета об оценке Н-92/34-ГК19/20021207-20 от 13.02.2020, выполненному субъектом оценочной деятельности ООО "Интеллектинвестсервис" (далее - "Отчет"), составляет: 750 933,00 руб.

Разделом 2 Договора урегулированы права и обязанности сторон, согласно пункта 2.2.1 которого в частности, предусмотрена обязанность арендодателя передать Объект Арендатору на условиях и в порядке, определенных разделом 3 настоящего Договора, а пунктом 2.4.1 Договора предусмотрена обязанность арендатора, использовать Объект в соответствии с пунктом 1.3 Договора. Арендатор обязан соблюдать режим использования Объекта, установленный нормативно-правовым актами Севастополя.

Обеспечивать в установленном порядке доступ третьих лиц на Объект для его оборудования техническими средствами, обеспечивающими передачу сигнала от систем автоматической противопожарной защиты непосредственно в подразделения пожарной охраны; прямой телефонной связью со службами экстренного реагирования; системой информирования населения, находящегося на Объекте, о чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера.

Согласно пункта 2.4.8 Договора, Арендатор обязуется, не устанавливать инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания иных, кроме Объекта, помещений, находящихся в здании, и письменно уведомлять Арендодателя в случае установки указанного оборудования эксплуатирующей организацией.

В случае обнаружения Арендодателем самовольных перепланировок капитального характера, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий капитального характера, таковые должны быть ликвидированы Арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием Арендодателя.

Приведенные в предыдущем абзаце требования распространяются, в том числе, на самовольную установку инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания иных помимо Объекта помещений, находящихся в здании.

Согласно пункта 7.1 Договора, объект передан в аренду на срок продолжительностью 5 лет по 13 сентября 2025 г. включительно.

Как усматривается из материалов дела, согласно акту проверки от 10.01.2023 №6181, проведенной Инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на основании распоряжения Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 06.12.2022 №6181- РДЗ «На проведение плановой, выездной, тематической проверки имущества, находящегося в собственности города Севастополя». Порядка по проведению Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя контрольных мероприятий по использованию имущества, находящегося в собственности города Севастополя, утверждённого приказом Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 20.12.2018 №229 была проведена плановая, выездная, тематическая проверка в отношении Главы крестьянско-фермерского хозяйства ФИО1.

В ходе фактического осмотра Объекта аренды в присутствии Арендатора, с учетом технической документации на Объект аренды установлено, что объект аренды является встроенные нежилым помещением первого этажа № (1-1) в здании лит. «А», общей площадью 15,7 кв. м., расположенным по адресу: <...>, состояние помещения удовлетворительное, ведутся ремонтные работы.

Кроме того, в ходе проведения фактического осмотра установлены факты осуществления перепланировки Объекта аренды:

- уменьшена ширина проема при входе в помещение путем возведения кладки из газобетона и установлена дополнительная дверь из стеклопакета;

- отгорожена часть помещения и оборудован санузел путем возведения перегородок с дверными проемами.

Согласно пункта 9.5 Договора, Арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от Договора в случаях:

- принятия в установленном порядке решения о признании Объекта аварийным, решения о сносе Объекта (здания, строения, сооружения, многоквартирного дома, в которых расположен Объект);

- принятия и установленном порядке решения о реконструкции Объекта (здания, строения, сооружения, многоквартирного дома, в которых расположен Объект);

- принятия в установленном порядке решения о постановке здания, строения, сооружения, многоквартирного дома на капитальный ремонт в случае отказа Арендатора от долевого участия в осуществлении такого ремонта с зачетом затрат на его проведение;

- принятия в установленном порядке решения о проведении на инвестиционных условиях работ по приспособлению здания, строения, сооружения, многоквартирного дома для современного использования.

- наличия письменной информации органов прокуратуры Российской Федерации (следственных органов) о выявленных в Объекте фактах нарушений законодательства в сфере оборота наркотических средств, психотропных веществ и их аналогов и принятых в связи с этим мерах прокурорского реагирования;

- обнаружения Арендодателем права пользования Объектом третьими лицами;

- наличия вступившего в законную силу постановления по делу об административном правонарушении в связи с выявлением в Объекте фактов нарушений установленных законодательством Российской Федерации и города Севастополя правил промышленного производства и/или оборота и/или реализации этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции, включая пиво и напитки, изготавливаемые на его основе;

- принятия Уполномоченным органом решения о развитии застроенных территорий в городе Севастополе, если Объект расположен в пределах таких территорий;

- путем направления уведомления Арендатору с требованием об уплате задолженности по внесению арендной платы по Договору за два платежных периода и об отказе от исполнения Договора - в случае неисполнения Арендатором указанного требования по внесению арендной платы по Договору в течение 30 дней со дня получения данного уведомления;

- принятия Уполномоченным органом решения о передачи Объекта (здания, строения, сооружения, многоквартирного дома, в которых расположен Объект) для размещения федеральных органов государственной власти, федеральных учреждений, или органов государственной города Севастополя, государственных учреждений города Севастополя.

Пунктом 9.6 Договора предусмотрено, что в случаях, предусмотренных п. 9.5 Договора, Договор считается расторгнутым с момента получения Арендатором письменного уведомления об отказе от Договора.

По истечении 30 дней - с момента получения Арендатором уведомления, если Арендатором не исполнены требования по внесению арендной платы по Договору, изложенные в уведомлении.

Указанные в пунктах 2.2.2, 9.5, 9.6 Договора уведомления, требования могут быть переданы руководителю Арендатора, индивидуальному предпринимателю (физическому лицу), их представителю лично под расписку или иным способом, подтверждающим факт и дату его получения. Если указанными способами уведомление, требования вручить невозможно, оно направляется по почте заказным письмом и считается полученным по истечении шести дней с даты направления заказного письма.

Департаментом заказным письмом от 27.02.2023 №АИ-26/23 в адрес Ответчика направлено требование о необходимости исполнения обязательств по договору в т.ч. об устранении нарушений обнаруженных в ходе проведенной в отношении ответчика проверки.

В связи с неисполнением требования ответчиком, Департамент и обратился с иском о расторжении вышеуказанного Договора аренды.

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы истца, ответчика, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено указанным Федеральным конституционным законом.

В соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 17.03.2014 №7156 «О статусе города-героя Севастополя», Законом Севастополя от 23.04.2014 №3-ЗС «О бывшей государственной собственности Украины и определении порядка инвентаризации, управления и распоряжения собственностью города Севастополя», Законом Севастополя «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» от 25.07.2014 № 46-ЗС (далее - Закон №46- ЗС), государственная собственность Украины, находящаяся на день принятия настоящего решения на территории города Севастополя, является государственной собственностью города федерального значения Севастополя.

В соответствии со статьей 2 Закона №46-ЗС права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются правами, установленными законодательством Российской Федерации, в частности - все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя (подпункт 4 пункта 1 статьи 2).

Согласно Уставу города Севастополя, Закона города Севастополя от 30.04.2014 № 5-ЗС «О Правительстве Севастополя» Правительство Севастополя в пределах своих полномочий организует и осуществляет управление и распоряжение собственностью города Севастополя и контроль за ее эффективным использованием, наделяет полномочиями по управлению и распоряжению собственностью города Севастополя соответствующие органы исполнительной власти.

В соответствии с пунктом 1.1 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 № 883-ПП, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - Департамент) исполнительный орган государственной власти города Севастополя, реализующий государственную политику и нормативно-правовое регулирование в сфере имущественных и земельных отношениях, отраслевое и межотраслевое управление в сфере имущественных и земельных отношениях, управлению и распоряжением государственным имуществом, которое находится в собственности города Севастополя, а также координирующий в установленных случаях деятельность в этой сфере иных исполнительных органов государственной власти города Севастополя.

В соответствии с Положением Департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, стороной в которых является город Севастополь; выполняет полномочия и функции арендодателя имущества, находящегося в собственности города Севастополя; в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет полномочия по возврату имущества, находящегося в собственности города Севастополя, после окончания срока действия (расторжения, признания недействительным) договоров аренды имущества (пункты 1.8, 2.11, 4.18, 4.24 Положения).

Согласно пункту 4.61 Положения, Департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет следующие полномочия, в том числе, выступает от имени города Севастополя в качестве истца и ответчика в суде при рассмотрении споров, связанных с владением, пользованием, распоряжением имуществом и земельными участками, находящимися в собственности города Севастополя, если иное не установлено законодательством города Севастополя либо принятыми в соответствии с ним решениями Губернатора города Севастополя, Председателя Правительства Севастополя.

Таким образом, исходя из анализа указанных правовых норм, с учетом ликвидации органа - Севастопольского городского Совета (без правопреемства), уполномоченного по распоряжению недвижимым имуществом, находящимися в пределах населенных пунктов до вступления Республики Крым и города федерального значения Севастополь в состав Российской Федерации, полномочиями по распоряжению недвижимым имуществом на территории города федерального значения Севастополя обладает постоянно действующий высший исполнительный орган государственной власти города Севастополя - Правительство города Севастополя, в лице уполномоченного органа - Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.

Как установлено судом ранее, 14.09.2020 между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и Главой КФХ ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № 18-2020, согласно условиям которого Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества, находящийся на балансе имущество казны города Севастополя, а Арендатор обязуется принять его, вносить плату за пользование объектом аренды, своевременно возвратить этот объект в исправном состоянии с учетом нормального износа.

Объектом аренды по настоящему Договору является имущество, находящееся в государственной собственники города Севастополя: встроенные нежилые помещения первого этажа (1-1) в здании лит. «А», (КН: 91:03:002002:3482), общей площадью 15,7 кв. м., расположенные по адресу: <...>.

Согласно акту проверки от 10.01.2023 года№ 6181, проведенной Инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на основании распоряжения Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 06.12.2022 №6181- РДЗ «На проведение плановой, выездной, тематической проверки имущества, находящегося в собственности города Севастополя». Порядка по проведению Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя контрольных мероприятий по использованию имущества, находящегося в собственности города Севастополя, утверждённого приказом Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 20.12.2018 №229 была проведена плановая, выездная, тематическая проверка в отношении Главы крестьянско-фермерского хозяйства ФИО1.

- отгорожена часть помещения и оборудован санузел путем возведения перегородок с дверными проемами.

При этом судом отмечается, что в соответствии с п.п. 2.3.1. Договора, Арендатор имеет право с предварительного письменного согласия Арендодателя производить реконструкцию, техническое переоборудование и иные улучшения Объекта.

Кроме того, Арендатор обязуется обеспечить сохранность Объекта аренды, поддерживать его в исправном состоянии за свой счет, в том числе производить профилактические осмотры и восстановительные ремонты инженерного оборудования Объекта аренды, обеспечивающего жизнедеятельность Объекта аренды, при обязательном предварительном письменном уведомлении арендодателя (пункт 2.4.5 Договора).

Производить за свой счет капитальный ремонт (плановый или внеплановый), иные улучшения Объекта аренды, включая работы, выполнение которых необходимо для использования Объекта аренды по целевому назначению, установленному п. 1.3 Договора аренды, предварительно согласовав объемы и сроки их производства с арендодателем (пункт 2.4.7 Договора).

В ходе фактического осмотра Объекта аренды в присутствии Арендатора, с учетом технической документации на Объект аренды установлено следующее.

Объект аренды является встроенным нежилым помещением первого этажа № (1-1) в здании лит. «А», общей площадью 15,7 кв.м, расположенным по адресу: <...>, состояние помещения удовлетворительное, ведутся ремонтные работы.

- уменьшена ширина проема при входе в помещение путем возведения кладки из газобетона и установлена дополнительная дверь из стеклопакета (фотоотчет прилагается, фотографии № 2-6, № 11);

- отгорожена часть помещения и оборудован санузел путем возведения перегородок с дверными проемами (фотоотчет прилагается, фотографии №7- 10, № 12-21).

Согласно статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истец, заявляя о нарушение ответчиком требования пункта 2.4.8 спорного договора об обязанности арендатора согласовывать с арендодателем производимые перепланировки, переустройство арендуемых зданий, не представил суду доказательств свидетельствующих о нарушении ответчиком положений позволяющих досрочно расторгнуть спорный Договор.

Понятий переустройство и перепланировка нежилых помещений законодательством не установлено, однако в статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения; перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Согласно указаниям по заполнению технических паспортов домовладения, здания (строения), жилого помещения (квартиры) раздел 9 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя Российской Федерации от 04.08.1998 N 37 Технический паспорт исполняется бюро технической инвентаризации.

Таким образом, для определения факта совершения переустройства и перепланировки в нежилом помещении, при применении аналоги закона - нормы статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, что допускается статьей 6 ГК РФ, необходимы специальные знание, профессиональная подготовка осматривающего по составлению (содержанию) паспортов технической инвентаризации, поскольку только при наличии специальных познаний возможно установить, что произведенные изменения влекут изменение технического паспорта и являются перепланировкой и/или переустройством.

Истец, доказывая факт перепланировки актом от 10.01.2023 №6181, доказательств наличия таких знаний у лиц, его подписавших и производивших осмотр не представил, ходатайств о проведении технической экспертизы не заявил.

Также, согласно пояснений ответчика, данная перепланировка и переустройство нежилого помещения не нарушает права и интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, а потому, имеются все основания для ее сохранения в переустроенном и перепланированном виде. Возведенные перегородки не затрагивают внешние и внутренние несущие элементы и выполнены из гипсокартона.

Изменения планировочных решений не нарушают несущую способность существующих конструктивных элементов здания, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности, долговечности и безопасности элементов здания, права и законные интересы граждан не нарушаются, изменения не создают угрозу их жизни и здоровью и не затрагивает общее имущество многоквартирного дома.

Также ответчик пояснил, что в помещении за свой счет был произведен капитальный ремонт, установка перегородок была необходима для использования объекта. В помещении был установлен унитаз который уже был подключен в инженерным сетям, и не был отделен от общего помещения, для нормального использования которого и были обустроены перегородки.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истцом не доказано что арендатором действительно совершены изменения арендованных помещений, которые подпадают под понятия переустройства и перепланировки, установленные статьей 25 ЖК РФ.

В соответствии с п. 4 ст. 29 ЖК на основании решения суда помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Доказательством того, что перепланировка нежилых помещений Истца не нарушают права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью подтверждаются материалами дела в совокупности.

В дополнение, ответчиком в материалы дела представлено заявление ответчика в адрес истца просьбой подготовить договор купли-продажи на приобретение арендуемого имущества по договору аренды №18-2020 от 14.09.2020, встроенного нежилого помещения (к/н 91:03:002002:3482) площадью 15,7м.кв. Расположенное по адресу ул. Николая Музыки д.48. в рассрочку на пять лет, с порядком оплаты ежемесячно равными частями, т.е. указывающие на намерения ответчика выкупить арендуемое помещение.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истцом в нарушение требования части 1 статьи 65 АПК РФ не представлены надлежащие доказательства обстоятельств, с которыми закон связывает его право на досрочное расторжение спорных договора аренды, следовательно, требования о расторжении договора и об обязании возвратить собственнику (истцу) нежилые помещения, являются необоснованными и неправомерными и удовлетворению не подлежат.

В соответствии с п.п. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, с учетом чего, а также учитывая категорию спора основания для распределения государственной пошлины отсутствуют.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

Решил:

В удовлетворении исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказать.

Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня его вынесения.

Судья

О.В. Минько