Решение по делу № А19-15110/2023 от 13.11.2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Иркутск Дело № А19-15110/2023

«13» ноября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 03.11.2023.

Решение в полном объеме изготовлено 13.11.2023.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Уразаевой А.Р., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куклиной А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (664007, Иркутская область, Иркутск город, ФИО1 улица, дом 1, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

к обществу с ограниченной ответственностью "АФК-Система" (664007, Иркутская область, Иркутск город, Карла Либкнехта <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании 10 480 374 руб. 32 коп.,

при участии в заседании:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 19.12.2022 № 505-70-3737/22, личность установлена, служ.удостоверение, диплом;

от ответчика: в судебном заседании 17.10.2023, 24.10.2023, 31.10.2023 представитель ФИО3 по доверенности от 18.09.2023, паспорт, диплом; в судебном заседании 24.10.2023, 31.10.2023, 03.11.2023 представитель ФИО4 по доверенности от 18.01.2023, паспорт, диплом;

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АФК-Система" о взыскании задолженности в размере 10 480 374 руб. 32 коп., из которых: 8 741 335 руб. 00 коп. - сумма основного долга по договору купли-продажи нежилого помещения от 30.11.2018 № 16/18 , а также пени за просрочку внесения платы в размере 1 739 039 руб. 32 коп.

В судебном заседании 17.10.2023 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 24.10.2023 до 16 час. 30 мин., затем до 31.10.2023 до 11 час. 10 мин., до 03.11.2023 до 10 час. 30 мин., о чем было сделано публичное извещение, размещенное в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Арбитражного суда Иркутской области www.irkutsk.arbitr.ru.

Представитель истца, присутствовавший в судебном заседании, поддержал исковые требования, огласил правовую позицию по существу спора.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, поддержал доводы, ранее изложенные в отзыве, в том числе, об отсутствии обязанности по внесению оплаты по договору, в связи с передачей ему имущества в состоянии, не позволяющем использовать такое имущество по назначению.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, 30.11.2018 между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска и обществом с ограниченной ответственностью «АФК-Система» заключен договор купли-продажи № 16/18 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, д. 8 (в редакции дополнительного соглашения от 17.11.2022, предметом которого является передача в собственность помещения площадью 340,6 кв.м., расположенного в подвале № 1 площадью 1 164,5 кв.м., кадастровый номер 38:36:000034:15321, нежилого 5-этажного железобетонного здания по адресу: <...>.

Основаниями для заключения договора явились:

- Федеральный закон от 22.07.2008 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

- решение Арбитражного суда Иркутской области от 21.04.2016 по делу №А19-13054/2015, которым признаны незаконными отказы администрации в осуществлении преимущественного права на приобретение в собственность недвижимого имущества нежилого помещения общей площадью 340,6 кв.м., нежилого помещения общей площадью 349,8 кв.м.;

- решение Арбитражного суда Иркутской области по делу №А19-1056/2017 об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 340,6 кв.м..

Цена договора составляет 9 027 000 руб., без учета НДС 20% (пункт 2.1 договора).

Условиями заключенного договора предусмотрена оплата выкупаемого имущества в рассрочку на 5 лет, равными долями, с первым платежом в течение 10 дней с даты подписания договора, вторым и последующими – ежемесячно равными платежами согласно графику, являющемуся приложением к договору (подпункты 2.3.2, 2.3.3 договора).

Первый платеж внесен ООО «АФК-Система» в установленный договором срок.

Последующие платежи ООО «АФК-Система» оплачены не была.

Истцом в адрес ответчика направлено предупреждение 05.05.2023 № 505-71-2712/23 с требованием в срок до 30.05.2023 оплатить задолженность в сумме 8 587 813 руб., а также пени в сумме 1 407 241 руб. 02 коп.

Означенная претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 11 августа 2021 года Арбитражным судом Иркутской области принято решение по делу № А19-9453/2021, в соответствии с которым договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, д. 8, от 30.11.2018 № 16/18, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска и обществом с ограниченной ответственностью «АФК-Система», расторгнут.

Обращаясь в суд с иском о расторжении указанного договора, комитет указал, что в нарушение условий договора покупателем в качестве оплаты имущества внесен лишь первый платеж, от внесения последующих платежей покупатель уклонился.

Также Арбитражный суд Иркутской области указанным решением обязал общество с ограниченной ответственностью «АФК-Система» возвратить полученное по договору купли-продажи нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, д. 8, от 30.11.2018 № 16/18, в течение 14 дней с момента вынесения решения.

Постановлением Четвертого арбитражного суда от 13 октября 2021 года решение Арбитражного суда Иркутской области от 11 августа 2021 года по делу № А19-9453/2021 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17.01.2022 по делу № А19-9453/2021 решение Арбитражного суда Иркутской области от 11 августа 2021 года по делу N А19-9453/2021 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2021 года по тому же делу отменены; в удовлетворении исковых требований отказано.

Отменяя решение Арбитражного суда Иркутской области от 11 августа 2021 года по делу N А19-9453/2021 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2021 года по тому же делу кассационная инстанция исходила из следующих обстоятельств.

Продавец (КУМИ администрации г. Иркутска) не может быть признан надлежащим образом исполнившим обязательство по передаче объекта недвижимости во исполнение договора купли-продажи в случае, когда переход права собственности на данный объект не может быть зарегистрирован покупателем по основаниям, за которые отвечает продавец.

В связи с чем, кассационная инстанция сделала вывод о ненадлежащем исполнении продавцом установленной договорами обязанности, что в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет покупателю приостановить исполнение своего обязательства по внесению оплаты до встречного исполнения продавцом условий договоров в полном объеме.

Также кассационной инстанцией установлено, что материалами дела (А19-9453/2021) не опровергнуто, что по состоянию на май 2021 года (дата обращения комитета с иском в суд) работы по устранению нарушений, запрещающих эксплуатацию здания, не выполнены. Таким образом, поскольку с момента заключения договоров купли-продажи покупатель не имеет возможности использовать приобретенное им имущество по причинам, зависящим от продавца, постольку у покупателя имелись основания для приостановления оплаты по договорам.

В рамках рассмотрения настоящего дела судом установлено, что объект недвижимости передан покупателю по акту приема-передачи от 19.12.2018.

Переход права собственности на указанное недвижимое имущество с продавца на покупателя зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 27.12.2022, согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт исполнения истцом (продавцом) принятого на себя обязательства по передаче ответчику (покупателю) недвижимого имущества, являющегося объектом купли-продажи.

Факт перехода права собственности на спорное имущество ответчиком не оспаривается, в ходе рассмотрения дела представители ответчика неоднократно подтвердили факт передачи истцом спорного объекта недвижимости и необходимых документов для регистрации права собственности.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцом исполнено указание кассационной инстанции в части передачи покупателю (ответчику) документов, необходимых для регистрации ответчиком права собственности на спорный объект.

Указанное обстоятельство в соответствии с положениями статей 454, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора влечет обязанность покупателя оплатить принятое им имущество в согласованные сторонами в графике платежей к договору № 16/18 от 30.11.2018 сроки за период с 11.01.2019 по 01.06.2023, стоимость которого согласно пункту 2.1 договора составила 8 741 335 руб.

Вместе с тем, ответчик, возражая в отношении заявленных требований, ссылается на то, что переданное помещение находится в состоянии, не соответствующем условиям договора купли-продажи нежилых помещений (пунктам 1.7 договоров) и не пригодно к использованию по назначению (в здании, в котором находятся помещения, отсутствует отопление, водоснабжение и электроснабжение), а также в отношении здания и, соответственно, всех помещений в нем, действует установленный Кировским районным судом города Иркутска по делу N 2-3502/2016 (N 2-44/2017) запрет на эксплуатацию до устранения нарушений требований пожарной безопасности.

Рассмотрев заявленные ответчиком возражения, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что истец обязательства по передаче ответчику спорного помещения исполнил, государственная регистрация перехода права собственности произведена 27.12.2022.

Вместе с тем, истцом в материалы дела не представлены доказательства того, что на дату рассмотрения настоящего дела, работы по устранению нарушений, запрещающих эксплуатацию здания, выполнены.

В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно части 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара, а в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рамках настоящего дела установлено и не оспаривается ответчиком, что спорный объект недвижимости передан ответчику по акту приема-передачи от 19.12.2018, за последним зарегистрировано право собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28.12.2022

Таким образом, исходя из правовых положений статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик вправе требовать от истца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Вместе с тем, ответчиком не представлены в материалы дела доказательства обращения к истцу с требованием о соразмерном уменьшении покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Также из доводов и пояснений представителей ответчика не усматривается намерение ответчика об отказе от спорного объекта недвижимости, наоборот, из действий и пояснений ответчика усматривается его заинтересованность в спорном объекте недвижимости.

Как установлено судом, ООО «АФК-Система» в рамках дела № А19-5739-/2021 рассматривается требование к КУМИ администрации г. Иркутска об обязании в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу исполнить в натуре обязанности, предусмотренные договорами купли-продажи № 16/18 от 30.11.2018 и № 17/18 от 30.11.2018:

А. пунктом 1.7. договора купли-продажи – обеспечить возможность использования без ограничений приобретенных помещений, а именно:

- обязать ответчика обеспечить в здании по адресу <...> (Дом быта) отопление, водоснабжение, водоотведение.

- устранить в здании по адресу <...> (Дом быта) нарушения требований противопожарной безопасности при эксплуатации здания, повлекшие запрет на эксплуатацию здания, установленный Кировским районным судом г. Иркутска по делу № 2-3502/2016г.

Б. пунктом 3.1.3. договора купли-продажи – передать истцу документы, необходимые для государственной регистрации перехода права на имущество, а именно документы, подтверждающие постановку на кадастровый учет продаваемых помещений как отдельных объектов недвижимого имущества, документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности доли земельного участка.

Таким образом, ООО «АФК-Система» заявляя в рамках дела № А19-5739/2021 указанные выше требования, избрало способ защиты своего нарушенного права путем обязания КУМИ администрации г.Иркутска обеспечить возможность использования без ограничений приобретенных помещений, что свидетельствует о заинтересованности ответчика в сохранении за собой права собственности на спорный объект недвижимости

Следовательно, в соответствии с положениями статей 454, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора ответчик как покупатель обязан оплатить принятый объект в согласованные сторонами сроки.

Из доводов истца следует, что ответчик не исполнил в полном объеме свои обязательства по договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, д. 8, от 30.11.2018 № 16/18 по оплате приобретенного объекта недвижимости; с учетом этого у ответчика образовалась задолженность перед истцом, размер которой на дату рассмотрения спора составляет 8 741 335 руб. за период с 11.01.2019 по 01.06.2023.

Ответчиком доказательств полной оплаты переданного истцом объекта недвижимости в дело не представлено.

При этом срок оплаты согласован сторонами в графике платежей, являющимся приложением № 1 договору.

Доказательств согласования иных сроков оплаты в материалы дела не представлено.

В рассматриваемом случае суд не может согласиться с доводом ответчика о том, что обязанность по оплате спорного помещения возникнет с момента передачи этого помещения в надлежащем состоянии, позволяющем его использовать по назначению, поскольку с 27.12.2022 ответчик является собственником помещения, следовательно, может им владеть и распоряжаться, а также должен нести бремя содержания указанного имущества в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, а спорное имущество было приобретено по договору купли-продажи, являющемуся возмездным.

Кроме того, суд относится критически к доводу ответчика об отсутствии у него обязанности по оплате спорного помещения со ссылкой на постановление суда кассационной инстанции от 17.01.2022 по делу № А19-9453/2021, поскольку на момент принятия указанного постановления переход права собственности не был зарегистрирован.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Расчет суммы основного долга судом проверен, признан верным.

Из изложенного следует, что требование КУМИ г. Иркутска о взыскании с ООО «АФК-Система» основного долга в размере 8 741 335 руб. обосновано, подтверждено материалами дела и подлежит удовлетворению в полном объеме.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что ответчиком нарушен срок оплаты приобретенного объекта недвижимости. Указанное обстоятельство послужило основанием для заявления истцом требования о взыскании с ответчика неустойки в сумме 1 739 039 руб. 32 коп. за период с 11.01.2019 по 01.06.2023.

Пунктом 4.2 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, д. 8, от 30.11.2018 № 16/18 стороны предусмотрели, что за ненадлежащие исполнение или неисполнение обязательств, определенных пунктом 3.3.1 договора, покупатель уплачивает продавцу пеню в размере равном одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от неуплаченного очередного платежа за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего после дня истечения сроков, установленных п.п.2.3, 2.4 договора, до момента полного исполнения соответствующего обязательства.

Поскольку ответчиком до настоящего времени не исполнены обязательства по оплате приобретенного объекта недвижимости, истец правомерно обратился с требованием о взыскании с ответчика неустойки.

Как следует из материалов дела, размер заявленной истцом к взысканию пени по договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, д. 8, от 30.11.2018 № 16/18 составил 1 739 039 руб. 32 коп. за период с 11.01.2019 по 01.06..2023.

Проверив представленный расчет неустойки, суд не может согласиться с начальной датой начисления пени, а именно с 11.01.2019, в связи со следующим.

Исходя из условий договора, истцом начислены пени, нарастающим итогом с 11.01.2019.

Вместе с тем, судом установлено и не оспаривается истцом, что спорный объект недвижимости передан ответчику 19.12.2018, право собственности на спорный объект недвижимости зарегистрировано 27.12.2022, после передачи истцом необходимых ответчику документов государственной регистрации перехода права собственности.

Учитывая, что в указанной части обязанность продавца выполнена 27.12.2022, ранее этой даты обязанность по уплате неустойки не может быть возложена на ответчика применительно к положениям пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, пени подлежат начисления за период с 28.12.2022 по 01.06.2023 в сумме 318 263 руб. 70 коп., исходя из следующего расчета:

- за период с 28.12.2022 по 10.01.2023 (14 дней) * на сумму 7 969 338 руб. * 7,5% : 1/300 = 27 892 руб. 68 коп.;

- за период с 11.01.2023 по 10.02.2023 (31 день) * на сумму 8 124 615 руб. * 7,5% : 1/300 = 62 965 руб. 76 коп.;

- за период с 11.02.2023 по 10.03.2023 (28 дней) * на сумму 8 279 453 руб. * 7,5% : 1/300 = 57 956 руб. 17 коп.;

- за период с 11.03.2023 по 10.04.2023 (31 день) * на сумму 8 433 852 руб. * 7,5% : 1/300 = 56 963 руб. 16 коп.;

- за период с 11.04.2023 по 10.05.2023 (30 дней) * на сумму 8 587 813 руб. * 7,5% : 1/300 = 64 408 руб. 59 коп.;

- за период с 11.05.2023 по 01.06.2023 (22 дня) * на сумму 8 741 335 руб. * 7,5% : 1/300 = 48 077 руб. 34 коп.

Итого сумма пени за период с 28.12.2022 по 01.06.2023 составляет 318 263 руб. 70 коп.

Ответчиком контррасчет размера пени суду не представлен, ходатайство о снижении неустойки не заявлено.

Из изложенного следует, что требование КУМИ г.Иркутска о взыскании с ООО «АФК-Система» пени подлежит удовлетворению в размере 318 263 руб. 70 коп. и отклонению в остальной части.

Всем существенным доводам сторон дана оценка, остальные доводы несущественны и на выводы суда повлиять не могут.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (86,44%) согласно положениям абзаца 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и взыскиваются с ответчика в доход федерального бюджета в сумме 65 177 руб. (86,44% от суммы госпошлины 75 401 руб. 87 коп., рассчитанной от заявленной цены иска); прочая сумма, соответствующая величине оставленных без удовлетворения исковых требований относится на истца, но не подлежит взысканию, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АФК-Система" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска задолженность в размере 9 059 598 руб. 70 коп., из которых: 8 741 335 руб. - основной долг, 318 263 руб. 70 коп. – пени за период с 28.12.2022 по 01.06.2023.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АФК-Система" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 65 177 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья: А.Р. Уразаева