Решение по делу № А60-12038/2023 от 11.10.2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Екатеринбург

11 октября 2023 года Дело № А60-12038/2023

Резолютивная часть решения объявлена 04 октября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 11 октября 2023 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи А.С. Воротилкина, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Э.Ю. Пайлеваняном, рассмотрел в судебном заседании дело №А60-12038/2023 по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРАНИТ - ХХI ВЕК" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Центр Международной Торговли Екатеринбург» (ООО «ЦМТЕ») (ОГРН <***>, ИНН <***>, 620026, <...>, литера Д) в лице конкурсного управляющего ФИО2 (115583, г. Москва, до востребования); общество с ограниченной ответственностью «КАТЕНА» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 620034, <...>); общество с ограниченной ответственностью «УралТрансСервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 620026, <...>, этаж 15, помещ. 28).

о взыскании 542 120 руб. 65 коп.,

при участии в судебном заседании

от истца: не явились, извещены.

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 17.04.2023 г.

От третьих лиц: не явились, извещены.

Определением суда исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 20.04.2023 г.

Судом приобщены к делу исковые материалы на бумажном носителе, поступившие от истца 12.04.2023 г.

Судом принято уточнение исковых требований по ходатайству истца от 19.04.2023 г.

От ответчика 19.04.2023 г. поступили возражения против перехода в основное судебное заседание, которые суд приобщил к делу.

В предварительном судебном заседании суд завершил рассмотрение всех вынесенных в предварительное заседание вопросов, с учетом мнения присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству.

Дело было назначено к судебному разбирательству на 06.06.2023 г.

От ответчика 29.05.2023 г. поступил отзыв, который суд приобщил к делу.

С согласия ответчика суд удовлетворил ходатайство истца для ознакомления с отзывом ответчика и подготовки позиции по делу с учетом данного отзыва.

Суд откладывает судебное разбирательство на 06.07.2023 г.

От истца поступило ходатайство о привлечении третьих лиц, в обосновании которого, указано следующее.

Ответчик в отзыве указывает, что установить достоверность заявленных ко взысканию коммунальных платежей не представляется возможным по причине отсутствия документов от поставщиков коммунальных услуг.

ООО «Гранит-XXI век» не имело прямых договорных отношений с ресурсоснабжающими организациями. Транзитным поставщиком коммунальных ресурсов для истца на основании договора от 01.11.2011 выступала управляющая компания ООО «Центр Международной Торговли Екатеринбург» (ООО «ЦМТЕ») (ОГРН <***>, ИНН <***>, 620026, <...>, литер Д).

Ответчик в отзыве указывает, что задолженность по оплате арендной платы в пользу истца отсутствует по причине превышения стоимость выполненного ответчиком ремонта кратно превышает заявленные истцом требования.

В качестве доказательств проведения ремонтных работ и их размера ответчиком представлены копии договора подряда № 20-023 от 20.10.2020 (без приложений) между ответчиком ООО «КАТЕНА» (ИНН <***>), актов о приемке выполненных работ КС-2 и справок о стоимости выполненных работ и затрат КС-3, неподписанных ответчиком.

Согласно п. 6.8.1 договора аренды № А-(23)010820 от 01.08.2020 между истцом и ответчиком (далее - договор аренды от 01.08.2020) оплата Базовой Арендной платы может производиться путем возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ). В случае оплаты Базовой Арендной платы указанным способом, стороны в соответствующем Приложении (или Соглашении) к договору согласовывают объем и виды выполняемых Арендатором работ, а также их стоимость. Неотделимые улучшения передаются в собственность Арендодателя на основании Универсального передаточного документа и заверенных Арендатором копий документов от согласованной подрядной организации, подтверждающих вид и стоимость произведенных работ. После окончания работ по улучшению арендованного имущества, Арендатор передает в собственность Арендодателя все произведенные неотделимые улучшения на согласованную сумму, единым передаточным документом на отделочные работы и единым передаточным документом на установленное оборудование.

Предусмотренное договором аренды от 01.08.2020 Приложение (или Соглашение), в котором согласованы подрядная организация, объемы и виды работ на улучшение арендованного имущества, сторонами договора не заключались. Какие-либо неотделимые улучшения в собственность истца ответчиком не передавались.

Доказательства фактической оплаты произведенных ООО «КАТЕНА» работ и несения ответчиком иных затрат на производство неотделимых улучшений ответчиком не представлены.

Согласно п. 7.1.4 договора аренды от 01.08.2020 Арендатор обязан не производить скрытых и/или открытых прокладок, проводок коммуникаций, перепланировок и переоборудования Помещения, их капитальный ремонт, реконструкцию и модернизацию без письменного разрешения Арендодателя.

Согласно п. 7.2.3 договора аренды от 01.08.2023 Арендатор вправе по согласованию с Арендодателем производить капитальный ремонт, перепланировку Помещения, иные Отделочные работы.

Согласно п. 9.7 договора аренды от 01.08.2020 Арендатор в течение срока аренды имеет право производить Отделимые и Неотделимые улучшения или изменения Помещения по письменному согласованию с Арендодателем.

Сведения о предоставлении ответчику письменных разрешений и/или согласований на проведение конкретных ремонтных, отделочных и иных работ и улучшений в арендованном помещении у конкурсного управляющего ООО «Гранит-XXI век» отсутствуют.

Согласно п. 7.1.28 договора аренды от 01.08.2020 до начала проведения работ Арендатор обязан согласовать с Арендодателем проектную и(или) рабочую документацию на проведение отделочно-ремонтных работ в Помещении, а после их проведения передать ее в распоряжение Арендодателя.

Сведения о согласовании сторонами договора проектной и(или) рабочей документации на проведение работ в Помещении у конкурсного управляющего ООО «Гранит-XXI век» отсутствуют.

3. В рамках процедуры банкротства ООО «Гранит-XXI век» имущество должника, в том числе нежилые помещения, были реализованы на открытых торгах.

С 15 марта 2022 года новым собственником нежилых помещений, ранее принадлежавших ООО «Гранит-XXI век», является ООО «УралТрансСервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 620026, <...>, этаж 15, помещ. 28).

Все действующие договоры аренды нежилых помещений, в том числе договор аренды от 01.08.2020 с ответчиком, переданы истцом новому собственнику по акту приема-передачи.

Смена собственника нежилых помещений не является основанием для расторжения (прекращения) и/или изменения условий действующих договоров аренды.

Соответственно, после продажи имущества все права и обязанности по действующим договорам аренды не изменились и перешли к новому собственнику ООО «УралТрансСервис».

В целях полного и всестороннего выяснения фактических обстоятельств дела, а также учитывая, что принятый по результатам рассмотрения настоящего спора судебный акт может повлиять на права и обязанности иных лиц по отношению к одной или нескольким сторонам настоящего обособленного спора, на основании п. 1 ст. 51 АПК РФ прошу суд привлечь к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

общество с ограниченной ответственностью «Центр Международной Торговли Екатеринбург» (ООО «ЦМТЕ») (ОГРН <***>, ИНН <***>, 620026, <...>, литера Д) в лице конкурсного управляющего ФИО2 (115583, г. Москва, до востребования);

общество с ограниченной ответственностью «КАТЕНА» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 620034, <...>);

общество с ограниченной ответственностью «УралТрансСервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 620026, <...>, этаж 15, помещ. 28).

При рассмотрении указанного ходатайства, суд руководствовался следующими мотивами.

Как следует из положений ч. 1 ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Приведенные истцом мотивы, основанные на приложенных к ходатайству документах, суд счел достаточным подтверждением наличия риска принятия судебного акта о правах и обязанностях указанных в ходатайстве лиц по отношению к сторонам.

Поэтому ходатайство истца суд признал обоснованным и удовлетворил.

Также суд приобщил от ответчика копии документов на бумажном носителе, ранее представленные в электронном виде.

Также суд осмотрел оригиналы документов согласно представленному ответчиком реестру (в ходатайстве о приобщении).

Также, согласно положениям ч. 4 ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, вступило в дело после начала судебного разбирательства, рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда производится с самого начала.

Суд назначает дело к судебному разбирательству на 28.08.2023 г.

От третьего лица ООО «УралТрансСервис» 25.08.2023 г. поступил отзыв на исковое заявление, который суд приобщил к делу.

От истца 28.08.2023 г. поступило два ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных документов. Ходатайства удовлетворены, документы приобщены.

В связи с отсутствием доказательств извещения третьих лиц ООО «ЦМТЕ» и ООО «КАТЕНА» о настоящем судебном заседании судебное разбирательство по делу подлежит отложению.

Суд откладывает судебное разбирательство на 04.10.2023 г.

Судом приобщена к делу итоговая письменная позиция ответчика, поступившая 26.09.2023 г.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

В обоснование заявленных требований по настоящему делу, истец ссылался на следующие обстоятельства.

Между ООО «Гранит-XXI век» (Арендодатель, истец) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор, ответчик) заключен договор аренды № А-(23)010820 от 01.08.2020.

В соответствии с п. 2.1 договора аренды Арендодатель передал Арендатору в срочное возмездное владение и пользование (аренду) нежилое помещение площадью 166,5 кв.м. на 23 этаже в здании ЦМТЕ по адресу: <...>, литер Д.

Помещение передано Арендатору 01.08.2020 по акту приема-передачи помещения.

Согласно п. 6.1 договора аренды Арендная плата по договору включает в себя: Базовую арендную плату и Переменную часть арендной платы.

Согласно п. 6.2 договора аренды размер базовой арендной платы составляет 166 500 руб., включая НДС 20%, за общую площадь помещения за один календарный месяц, из расчета ставки в размере 1 000 руб., включая НДС 20%, за один квадратный метр площади помещения.

Согласно п. 6.3 договора аренды Переменная часть арендной платы определяется по фактическим затратам ежемесячно по тарифам, установленным поставщиками услуг для месяца, в котором произведено потребление.

В связи со сменой собственника нежилых помещений арендные правоотношения между истцом и ответчиком прекратились 14.03.2022.

По состоянию на 28.02.2023 общая задолженность ответчика по договору аренды составляет 406 386,39 руб., в том числе: 281 762,87 руб. - задолженность по арендной плате, 124 623,52 руб. - задолженность по возмещению коммунальных расходов. Акт сверки взаимных расчетов прилагается.

Претензии ООО «Гранит-XXI век» о погашении задолженности по договору аренды, направленные в адрес ответчика, оставлены без ответа. Оплата задолженности ответчиком не произведена.

В соответствии с п. 11.6 договора аренды Арендодателем начислена неустойка на задолженность по договору в размере 406 386,39 руб. за период с 01.04.2022 по 28.02.2023 включительно в размере 135 734,26 руб. (406 386,39 руб. * 0,1% * 334 дня).

В первоначальной редакции исковых требований, истец просил:

1. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гранит-XXI век» задолженность по договору аренды в размере 406 386,39 руб. и неустойку в размере 135 734,26 руб.

2. Продолжить начисление неустойки на сумму 406 386,39 руб. в размере 0,1% за каждый день просрочки, начиная с 01.03.2023 по день фактического исполнения обязательства по оплате суммы задолженности.

В процессе рассмотрения дела истец уточнил заявленные требования, а также с учетом уточнения от 19.04.2023 г., просил:

Возражая относительно заявленных требований, ответчик, в свою очередь, представил следующие пояснения.

Заявленные исковые требования Ответчик не признает в полном объеме, полагает их незаконными, не соответствующими действительности и необоснованными, в связи с чем полагает, что в удовлетворении исковых требований должно быть отказано ввиду следующего:

1. Между Истцом и Ответчиком действительно был заключен договор аренды № А-(23)010820 от 01.08.2020 (далее - Договор).

По условиям Договора (п. 2.1.) Арендодатель обязался передать, а Арендатор принять в срочное возмездное владение и пользование (аренду) Помещение: литера «Д», находящееся по адресу: <...>, в здании ЦМТЕ под № 12 (далее - Помещение).

Во исполнение Договора, Истец передал, а Ответчик принял на основании акта приема-передачи помещения (под отделку) от 01.08.2020 (далее - Акт от 01.08.2020) Помещение, площадью 166,5 м2.

Согласно п. 4 Акта от 01.08.2020 на момент его составления Помещение находилось в следующем техническом состоянии:

- окна: стеклопакеты;

- отделка стен: под чистовую;

- пол: под чистовую;

- потолок: под чистовую.

Что подтверждается фотоотчетом к Акту приема-передачи помещения к Договору (стр. 24 приложения № 1 к исковому заявлению).

Согласно п. 6.1. Договора арендная плата включает в себя: Базовую арендную плату и Переменную часть арендной платы.

Согласно п. 6.2. Договора, размер Базовой платы составляет 166 500,00 руб., из расчета ставки в размере 1000 руб. за 1 м2 площади Помещения.

Согласно п. 6.3. Договора, Переменная часть арендной платы определяется по фактическим затратам ежемесячно по тарифам, установленным поставщиками услуг для месяца, в котором произведено потребление.

Согласно п. 6.7. Договора, начисление Переменной Части Арендной Платы начинается с 15.09.2020.

Согласно п. 6.8. Договора, начисление Базовой Арендной Платы производится с 15.12.2020. Датой окончания начисления Арендной Платы является дата подписания Сторонами Акта приема-передачи Помещения Арендодателю в соответствии с п. 9.4 настоящего Договора.

Стороны установили в п. 6.8.1. Договора, что «оплата Базовой Арендной платы может производиться путем возложения на Арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (пп. 5. п. 2. ст. 614 ГК РФ).

Согласно п. 6.8.2. Договора, сумма затрат на улучшения арендованного имущества, осуществляемые Арендатором и подлежащие зачету в арендную плату составляет 1 665 000 руб.

Согласно п. 6.8.3. начисления Базовой Арендной Платы производятся с 15.12.2020.

Однако, Истец, заявляя исковые требования, скрыл то обстоятельство, что между Истцом и Ответчиком 10.08.2020 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды № А-(23)010820 от 01.08.2020 (далее - Дополнительное соглашение), условиями которого устанавливалось:

п. 1:

В период с 01.05.2021 размер Базовой арендной платы по Договору аренды составляет 41 625 руб., из расчета ставки в размере 250 руб. за 1 м2 площади Помещения, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя. Переменная часть арендной платы, начиная с 15.09.2020 оплачивается Арендатором в сроки и в порядке, установленные Договором.

п. 2.

В связи с применением пониженной ставки Базовой арендной платы, установленной п. 1 Дополнительного соглашения, Арендатор принял на себя дополнительные обязанности по улучшению арендованного Помещения путем проведения ремонтных работ на сумму 2 595 000 руб., которые признаются сторонами как оплата Базовой Арендной платы путем возложения на Арендатора затрат на улучшение арендованного имущества (пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ).

п. 3.

Стороны согласовали, что право аренды на Помещение сохраняется за арендатором до 31.12.2023, при этом Арендатор сохраняет за собой преимущественное право на заключение договора аренды на Помещение на новый срок.

п. 4.

Стороны согласовали, что начиная с 25.05.2023 размер Базовой арендной платы по Договору составляет 166 500руб., из расчета ставки в размере 1000 руб. за 1 м2 площади Помещения.

п. 5.

Обязательства сторон по Соглашению вступают в силу с момента подписания Дополнительного соглашения.

Ответчик, рассчитывая на долгосрочное сотрудничество и сохранение во владении и пользовании Помещения, во исполнение п. 2 Дополнительного соглашения, силами субподрядчика выполнил ремонтные работы в Помещении.

Так, в период с 28.10.2020 по 07.02.2022 ремонтные работы в помещении выполнялись силами ООО «Катена» (ИНН <***>, ОГРН <***>, <...>).

Подтверждением факта выполнения ремонтных работ в Помещении силами ООО «Катена» в пользу Ответчика, и в последующем в пользу Истца, являются договор подряда № 20-023 от 28.10.2020, акты выполненных работ по форме КС-2:

1) Акт КС-2 № 1 от 11.12.2020 на сумму 168 300 руб. (экспертиза и разработка решения по устройству перекрытия);

2) Акт КС-2 № 2 от 12.07.2021 на сумму 201 609,54 руб. (ремонтные работы по полу: демонтаж, грунтование, стяжка, устройство наливного пола);

3) Акт КС-2 № 3 от 12.07.2021 на сумму 560 059,50 руб. (ремонт перекрытий);

4) Акт КС-2 № 4 от 07.02.2022 на сумму 1 533 908,21 руб. (стены, окна, потолок, пол, сан.узел, двери);

5) Акт КС-2 № 5 от 07.02.2022 на сумму 207 880,20 руб. (подиум: монтаж, шпатлевание, укладка плитки);

6) Акт КС-2 №№ 6 от 07.02.2022 на сумму 567 798,66 руб. (работы по устройству освещения);

7) Акт КС-2 № 7 от 07.02.2022 на сумму 340 543,50 руб. (работы по устройству розеточной сети);

8) Акт КС-2 № 8 от 07.02.2022 на сумму 290 233,98 руб. (сантехнические работы);

9) Акт КС-2 № 9 от 07.02.2022 на сумму 551 894,97 руб. (работы по вентиляции);

10) Акт КС-2 № 10 от 07.02.2022 на сумму 269 997,75 руб. (сборка и установка мебели);

А также справками о стоимости по форме КС-3:

1) Справка КС-3 № 1 от 11.12.2020 на сумму 168 300 руб.

2) Справка КС-3 № 2 от 12.07.2021 на сумму 761 669,04 руб.

3) Справка КС-3 № 3 от 07.02.2022 на сумму 3 762 257,27 руб.

Итого, согласно актам выполненных работ и справкам о стоимости Ответчиком были выполнены работы в Помещении на общую сумму 4 692 226,31 руб.

Указанные работы были оплачены Ответчиком, о чем помимо представленных взаимно подписанных документов, в том числе свидетельствуют платежные поручения, подтверждающие перечисления денежных средств от Ответчика в пользу ООО «Катена»: № 24 от 08.11.2021, № 29 от 27.11.2021.

Однако, уже спустя 1 месяц с момента окончания ремонта в Помещении, в связи со сменой собственника, Ответчик был вынужден покинуть Помещение, правоотношения с Истцом из Договора аренды прекратились 14.03.2022.

Исходя из условий Договора, возникших обязательственно-правовых отношений между Истцом и Ответчиком следует, что в силу статьи 431 ГК РФ, между сторонами сложились правоотношения из договора аренды, регулируемого главой 34 ГК РФ.

В соответствии с достигнутой Истцом и Ответчиком договоренностью расчет по Базовой арендной плате происходил между сторонами путем выполнения Ответчиком ремонта в Помещении в пользу Истца.

Таким образом, на момент прекращения правоотношений из Договора аренды между Истцом и Ответчиком у последнего отсутствовало реально существующее обязательство по оплате Базовой арендной платы в размере 281 762,87 руб.

При этом, на момент прекращения правоотношений между Истцом и Ответчиком из Договора аренды, у Истца возникло неосновательное обогащение в размере 1 555 930,13 руб.

Заявляя исковые требования, Истец не учел факт выполнения ремонтных работ в его пользу, условие о котором было согласовано Истцом и Ответчиком в п. 2 Дополнительного соглашения 10.08.2020.

В связи с изложенным, исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку:

1) Стоимость всех базовых арендных платежей за период пользования и владения Помещением Ответчиком составляет: 1 119 846,77 руб. и складывается из следующих сумм: 1.1) Согласно п. 6.8.3. Договора и начисление Базовой Арендной Платы производятся с 15.12.2020 по ставке 166 500 руб.

- за период с 15.12.2020 по 30.04.2021 размер арендной платы из расчета 166 500 руб. составил 757 306,45 руб.

№

Месяц

Сумма, руб.

Декабрь (15.12.-31.12.2020)

91 306,45

Январь 2021

166 500,00

Февраль 2021

166 500,00

Март 2021

166 500,00

Апрель 2021

166 500,00

757 306,45

Согласно выставленным Истцом счетам (приложение № 2 к исковому заявлению) размер Базовой арендной платы по Договору аренды составляет 34 687,50 руб. - за период с 01.05.2021 по 14.03.2022 размер арендной платы из расчета 34 687,50 руб. в месяц составил 362 540,32 руб.

№

Месяц

Сумма, руб.

Май 2021

34 687,50

Июнь 2021

34 687,50

Июль 2021

34 687,50

Август 2021

34 687,50

Сентябрь 2021

34 687,50

Октябрь 2021

34 687,50

Ноябрь 2021

34 687,50

Декабрь 2021

34 687,50

Январь 2022

34 687,50

10.

Февраль 2022

34 687,50

11.

Март (01.03-14.03.2022)

15 665,32

362540,32

Ответчик отмечает, что стороны конклюдентными действиями изменили условия Договора по стоимости Базовой арендной платы, из которых следует, что ставка Базовой арендной платы в месяц составляет 34 687,50 руб. Поскольку Истцом систематически на протяжении 10 месяцев выставлялись в адрес Ответчика счета-фактуры на оплату аренды ежемесячно, начиная с мая 2021 года по день прекращения правоотношений между сторонами по Договору аренды; а выставленные счета акцептовались Ответчиком, поскольку оплачивались Ответчиком в соответствии с выставленной суммой.

Учитывая стандарты добросовестного поведения в предпринимательских отношениях, если Арендодатель систематически выставлял одну и ту же сумму и не предъявлял в адрес Ответчика никаких претензий, то создал разумное ожидание того, что условия Договора были изменены.

Аналогичная правовая позиция отражена в Постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30.10.2018 по делу № А33-34148/2017, а также в Определении Верховного суда Российской Федерации по делу № А20-2391/2013.

В соответствии с п. 2 Дополнительного соглашения и согласно актам выполненных работ КС-2 и справкам о стоимости КС-3, Ответчиком в пользу Истца были выполнены работы на общую сумму 4 692 226,31 руб., что в полной мере исключает необходимость произведения оплат в виде денежных перечислений от Ответчика в пользу Истца.

Относительно заявленных к взысканию коммунальных платежей в заявленном размере 124 623,52 руб.

1) Ответчик отмечает, что установить достоверность заявленных ко взысканию сумм, на основании представленных Истцом расчетов не представляется возможным, в связи с чем, руководствуясь ст. 41, 65 АПК РФ, ходатайствует об обязании Истца предоставить первичные документы от поставщиков коммунальных услуг, на основании которых им был сделан расчет Переменной арендной платы.

2) Руководствуясь ст. 410 ГК РФ, согласно которой обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования, Ответчик ходатайствует о зачете требований, поскольку стоимость выполненного ремонта Ответчиком в пользу Истца кратно превышает заявленные требования Истца о взыскании задолженности за коммунальные услуги.

Согласно позиции, изложенной в Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.03.2017 по делу № А82-17718/2015: Расходы арендатора на неотделимые улучшения, произведенные с согласия арендодателя за счет собственных средств, могут быть зачтены в счет арендных платежей.

Таким образом, заявленное требование о взыскании задолженности с Ответчика в виде задолженности по Базовым арендным платежам неправомерно, поскольку Ответчиком в счет арендных платежей были произведены неотделимые улучшения Помещения, что было согласовано между Истцом и Ответчиком.

Заявленное требование о взыскании с Ответчика задолженности за Переменные платежи в виде платы за коммунальные услуги также не подлежит удовлетворению, поскольку стоимость выполненного ремонта Ответчиком в пользу Истца кратно превышает заявленные требования Истца о взыскании задолженности за коммунальные услуги. И согласно позиции, сформированной в судебной практике, улучшение арендованного помещения, может быть зачтено в счет арендных платежей.

Что также следует из п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", согласно которому «если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств (пункт 2 статьи 623 ГК РФ)».

Таким образом, в материалы дела самим же Истцом приобщен в материалы дела и не оспаривается Договор аренды с согласованным условием о проведении Ответчиком неотделимых улучшений арендуемого помещения, и более того, согласована первичная стоимость таких улучшений – 1 665 000 руб. – указанная сумма подлежит зачету в счет арендной платы (п. 6.8.2. Договора).

Неотделимые улучшения были произведены в спорном помещении в период аренды этого помещения Ответчиком.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что состояние арендуемого помещения было фактически существенно изменено за счет неотделимых улучшений.

Во исполнение Договора, Истец передал, а Ответчик принял на основании акта приемапередачи помещения (под отделку) от 01.08.2020 (далее – Акт от 01.08.2020) Помещение, площадью 166,5 м2.

Согласно п. 4 Акта от 01.08.2020 на момент его составления Помещение находилось в следующем техническом состоянии:

- окна: стеклопакеты;

- отделка стен: под чистовую;

- пол: под чистовую;

- потолок: под чистовую.

При этом, согласно акту приема-передачи помещения (возврата) от 12.04.2022, заключенному между Ответчиком и новым собственником спорного помещения – ООО «УралТрансСервис» состояние помещения было существенно улучшено, что выражалось в следующем:

? Нежилое помещение оборудовано системами коммунальной инфраструктуры:

- вентиляции и теплоснабжения;

- электроснабжение;

- пожарная сигнализация;

? Техническое состояние:

- отделка стен под покраску;

- окно: панорамный стеклопакет;

- входная группа;

- пол: керамогранит.

Указанные изменения в состоянии помещения очевидным образом свидетельствуют о том, что состояние помещения на момент его возврата Ответчиком было улучшено, по сравнению с состоянием Помещения, когда Ответчик его принимал для аренды. Более того, взаимное подписание указанных документов без замечаний и недостатков свидетельствует о том, что все указанные изменения состояния помещения были приняты и Истцом, и новым собственником Помещения – ООО «УралТрансСервис».

Представленные в материалы дела фото технического состояния помещения также свидетельствуют о существенных улучшениях помещения.

Неотделимые улучшения были очевидными, по сравнению с фотоотчетом к акту приема-передачи помещения (под отделку) от 01.08.2020, приложенными Истцом к иску на стр. 24 приложения к иску № 1. Неотделимые улучшения были произведены в помещении ещё до даты смены собственника с ООО «Гранит-XXI век» на ООО «УралТрансСервис». И имели для Истца потребительскую ценность при отчуждении спорного помещения по договору от 15.03.2022.

Помещение было принято третьим лицом без замечаний, что следует из акта приема-передачи (возврата) помещения от 12.04.2022.

Следовательно, у Истца возникло неосновательное обогащение, поскольку перед сменой собственника Помещения, Ответчиком был окончен дорогостоящий ремонт Помещения, что многократно увеличило рыночную стоимость Помещения и его потребительскую ценность для Истца перед отчуждением в пользу нового собственника.

На основании изложенного, ответчик просил в иске отказать в полном объеме. Зачесть требование о взыскании неустойки по Переменной арендной плате в счет суммы выполненного ИП ФИО1 ремонта.

Рассмотрев материалы дела и доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из положений п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Также, согласно п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Как следует из п. 6.8.1 Договора аренды №А-(23)010820 от «01» августа 2020 года, заключенного между сторонами, оплата Базовой Арендной платы может производиться путем возложения на Арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (пп. 5. п. 2. ст. 614 ГК РФ). В случае оплаты Базовой Арендной платы указанным в настоящем подпункте способом, стороны в соответствующем Приложении (или Соглашении) к настоящему договору согласовывают объем и виды выполняемых Арендатором работ, а также их стоимость.

Неотделимые улучшения передаются в собственность Арендодателя на основании Универсального передаточного документа и заверенных Арендатором копий документов от согласованной подрядной организации, подтверждающих вид и стоимость произведенных работ.

После окончания работ по улучшению арендованного имущества, Арендатор передает в собственность Арендодателя все произведенные неотделимые улучшения на согласованную сумму, единым передаточным документом на отделочные работы и единым передаточным документом на установленное оборудование.

Согласно п. 6.8.2 договора, сумма затрат на улучшения арендованного имущества, осуществляемые Арендатором и подлежащие зачету в арендную плату составляет 1 665 000 (Один миллион шестьсот шестьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек, в том числе НДС 20%.

В случае, если затраты Арендатора на проведение работ по неотделимым улучшениям превысят указанную сумму (1 665 000 - Один миллион шестьсот шестьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек, то сумма равная разнице фактически понесенных расходов и согласованной в настоящем пункте сумма расходов не зачитывается в арендные платежи, является расходами Арендатора не подлежащими возмещению Арендатору.

Также, согласно п. 9.2 договора аренды, по окончании отделочных работ, в срок, не позднее установленного п. 6.7 Договора, Арендатор обязуется составить совместно с Арендодателем Акт приема-передачи Помещения в целях начисления Базовой Арендной Платы, а также предоставить Арендодателю Акт приема-передачи произведенныхнеотделимых улучшений, согласованных с Арендодателем, предъявить оформленные от своего лица документально подтвержденные расходы на проведение неотделимых улучшений, в том числе

- проектно-сметную документацию;

- акты выполненных работ (ф. КС-2);

- справку о стоимости выполненных работ (ф. КС-3);

- счет-фактуру на стоимость работ;

- заверенные копии исполнительной и рабочей документации, сертификаты соответствия на используемые материалы, технические паспорта на установленное оборудование, иные документы, связанные с проведение отделочных работ.

Акт приема-передачи произведенных неотделимых улучшений составляется на основании предоставленных Арендатором документов.

Кроме того, согласно п. 9.7 договора от 01.08.2020 г., Арендатор в течение Срока Аренды имеет право производить Отделимые и Неотделимые Улучшения или изменения Помещения по письменному согласованию с Арендодателем.

В соответствии с п. 9.9 договора, по общему правилу, любые затраты Арендатора на улучшения Помещения не включаются в Арендную Плату и производятся им за свой счет, если их возмещение прямо не предусмотрено в Договоре, либо в последующем не достигнуто соглашение по их возмещению.

Как вытекает из положений п. 7.1.28 договора аренды, Арендатор в течение всего Срока Аренды обязан до начала проведения работ согласовать проектную и (или) рабочую документацию на проведение отделочно-ремонтных работ в Помещении с Арендодателем, а после их проведения, передать ее в распоряжение Арендодателя. При несоблюдении Арендодателем по его вине срока согласований проектно-сметной документации и (или) кандидатур подрядных организаций, срок выполнения работ продляется на соответствующее количество дней просрочки Арендодателя.

Обращаясь к вопросу о том, как были соблюдены указанные положения, суд отмечает, что сторонами было заключено Дополнительное соглашение к договору аренды № А-(23)010820 от 01.08.2020 г.

В соответствии с п. 2 Дополнительного соглашения, в связи с применением пониженной ставки Базовой Арендной Платы, установленной пунктом 1 настоящего соглашения, Арендатор принимает на себя дополнительные обязанности по улучшению арендованного Помещения путем проведения ремонтных работ на сумму на сумму 2 595 000 (Два миллиона пятьсот девяносто пять тысяч) рублей 00 копеек, в том числе НДС 20%. Указанные расходы признаются сторонами, как оплата Базовой Арендной платы путем возложения на Арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (пл. 5. п. 2. ст. 614 ГК РФ), Сумма затрат на работы, превышающая 2 595 000 (Два миллиона пятьсот девяносто пять тысяч) рублей 00 копеек, в том числе НДС 20%, не учитывается как оплата Базовой Арендной платы и относится на счет Арендатора. Проектная документация и сметы на работы, производимые Арендатором по улучшению арендованного Помещения, прилагаются к настоящему соглашению и являются его неотъемлемой частью.

Данное условие, включенное в редакцию дополнительного соглашения, по мнению суда, однозначно указывает на то, что проектная документация и смета были согласованы истцом. В этой части отзыв ответчика на исковое заявление истец не оспорил, каких-либо пояснений относительно факта заключения и порядка исполнения дополнительного соглашения не представил.