ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ
АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
19 марта 2025 года Дело №А48- 8857/2024
город Воронеж
Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2025 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 марта 2025 года.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.,
судей Песниной Н.А.,
ФИО1,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Шипиловой Д.А.,
при участии:
от ООО «Элита»: ФИО2- представитель по доверенности от 20.06.2023, сроком действия на 3 года, предъявлено удостоверение адвокат;
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области: ФИО3- представитель по доверенности №ДОВ0005/25 от 09.01.2025, предъявлен паспорт;
от ООО «Нива», ООО «Мираторг-Курск», ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12: представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Элита» на решение Арбитражного суда Орловской области от 23.12.2024 по делу №А48- 8857/2024, рассмотренное по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Элита» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), содержащееся в уведомлении от 18.04.2024 №КУВД001/2023-61477341/3 об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав;
третьи лица: Общества с ограниченной ответственностью «Нива» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Общества с ограниченной ответственностью «Мираторг-Курск» ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Элита» (далее – ООО «Элита», Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (далее – Управление Росреестра), содержащегося в уведомлении от 18.04.2024 №КУВД-001/2023-61477341/3 об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав; об обязании Управления Росреестра по Орловской области произвести государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности ООО «Элита» на земельный участок площадью 735 000 кв.м., выделяемый в счет долей ООО «Элита» в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №57:08:0030101:742, расположенный по адресу: Орловская область, Троснянский район, с/п Пенновское в границах ТнВ «Красноармейский», на основании изготовленного кадастровым инженером ФИО13 проекта межевания земель участков от 14.11.2023.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Нива», ООО «Мираторг-Курск», ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12
Решением Арбитражного суда Орловской области от 23.12.2024 заявленные требования оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Элита» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой и просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.
В апелляционной жалобе указывает на право выдела принадлежащих долей земельного участка без согласия иных лиц. Ссылается, что участниками долевой собственности на исходный земельный участок было проведено одно общее собрание, на котором участники не выражали несогласие с договором аренды, иных собраний не проводилось.
Судебное заседание проходило с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (веб-конференция).
К материалам дела приобщен отзывы на апелляционную жалобу, поступивший от Управления Росреестра.
В судебном заседании представитель ООО «Элита» поддержал апелляционную жалобу, просил суд обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель Управления Росреестра возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в представленном суду отзыве, просил оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, о месте и времени судебного заседания, извещены надлежащим образом.
Дело рассматривалось в отсутствие указанных лиц в порядке ст. ст. 156, 266 АПК РФ.
В ходе судебного разбирательства установлено следующее.
Земельный участок с кадастровым номером 57:08:0030101:742 (единое землепользование), расположенный по адресу: Орловская обл, р-н Троснянский, с/п Пенновское, в границах ТнВ "Красноармейский", общей площадью 1 372 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, находится в общедолевой собственности: ООО «Мираторг-Курск», ООО «Элита», ФИО5, ФИО11, ФИО6, ФИО14, ФИО8, ФИО4, ФИО9, ФИО10, что подтверждается выписками из ЕГРН от 20.05.2024 (том 1, л.д. 29-59), от 20.08.2024 (том 1, л.д. 145-164).
21.04.2008 между ФИО15, действующий на основании доверенностей, от имени собственников земельных долей (арендодатель) и ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок (массив), категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, находящийся в долевой собственности, обшей площадью сельскохозяйственных угодий 137.2 га, из них пашни 137,2 га для производства сельскохозяйственной продукции и расположенного по адресу: Орловская область, Троснянский район сельское поселение Пенновское в границах ТнВ «Красноармейский», кадастровый номер 57:08:0030101:0742.
21.05.2008 договор зарегистрирован Управлением Россреестра.
Из земельного участка с кадастровым номером 57:08:0030101:742 выделены земельные участки с кадастровыми номерами: 57:08:0030101:744, 57:08:0030101:745, 57:08:0030101:746, 57:08:0030101:747, 57:08:0030101:748 и 57:08:0030101:749.
16.08.2022 между ООО «Мираторг-Курск» и ООО «Нива» было заключено соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков от 24.06.2022, арендатором стало ООО «Нива», соглашение зарегистрировано в ЕГРН 16.11.2023.
28.07.2023 общим собранием участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 57:08:0030101:742, было принято решение: заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 21.04.2008 об увеличении размера арендной платы, согласно которому размер ежегодной арендной платы за земельную долю в размере 1/28 будет составлять 1000 кг фуражного зерна или по заявлению арендодателя денежную компенсацию указанного объема зерна на момент выдачи- арендной платы, размер которой устанавливается приказом арендатора на основании средней рыночной стоимости зерна; денежную компенсацию за вспашку огорода арендодателя площадью до 0,5 га, размер которой устанавливается приказом арендатора на основании средней рыночной стоимости вспашки; денежную компенсацию уплаченного земельного налога за земельную долю в арендуемом земельном участке (при предоставлении налогового уведомления и квитанции об оплате налога).
ООО «Элита» выразило несогласие по вопросу заключения дополнительного соглашения к договору аренды об изменении арендной платы, что подтверждается бюллетенями голосования, представленной в материалы дела.
15.06.2023 между участниками общей долевой собственности и ООО «Нива» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 21.04.2008, согласно которому стороны изменили п. 2.1 договора аренды земельного участка от 21.04.2008 об арендной плате и исключили п. 2.4 и Приложение №2 к договору.
15.11.2023 в газете «Орловская правда» в связи с выделом долей опубликовано извещение о проведении кадастровым инженером ФИО13 согласования проекта межевания ООО «Элита», которым определяются размер и местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровый номер 57:08:0030101:742.
ООО «Элита» от 18.12.2023 утвержден проект межевания земельных участков от 14.11.2023, для выдела земельных долей ООО «Элита» общей площадью 735 000 кв.м. в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 57:08:0030101:742.
Из заключения кадастрового инженера от 18.12.2023 следует, что возражений относительно размера и местоположения границ образуемого земельного участка по публикации в газете «Орловская правда» не поступало.
26.12.2023 ООО «Элита» обратилось в Управление Россреестра с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации права на образованный земельный участок (том 1, л.д. 117).
Уведомлением №КУВД-001/2023-61477341/1 от 18.01.2024 Межмуниципальный отдел по Дмитровскому, Кромскому и Троснянскому районам Управления Росреестра по Орловской области приостановил действия по государственному учету в срок до 18.04.2024, до предоставления ООО «Элита» согласия в письменной форме от арендатора ООО «Нива» (том 1, л.д. 118-120).
Уведомлением №КУВД-001/2023/61477341/3 от 18.04.2024 по результатам проведения правовой экспертизы представленных документов государственным регистратором прав принято решение об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав выделенной доли земельного участка площадью 735 000 кв.м. в земельном участке с кадастровым номером 57:08:0030101:742, в связи с непредставлением ООО «Элита» согласия в письменной форме от арендатора ООО «Нива» (том 1, л.д. 121-123).
Полагая, решение об отказе в государственном кадастровом учета и государственной регистрации права собственности земельного участка, который образован путем выдела долей из земельного участка с кадастровым номером 57:08:0030101:742, ООО «Элита» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в этом реестре, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ).
В силу части 1 статьи 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
Пункт 4 статьи 11.2 ЗК РФ предусматривает общее правило о том, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Вместе с тем, данная норма содержит исключения из данного правила и специальную норму о том, что
образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения") (п.5 ст 11.2 ЗК РФ).
В силу пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным ЗК РФ и данным Законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Закона №101-ФЗ земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 этой же статьи.
В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона № 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
Из положений п. 5 ст. 14 Закона № 101-ФЗ следует, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется.
Следовательно, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду (заключения договора аренды). В данном случае закон называет две формы таких возражений: участник против передачи участка в аренду на любых условиях; участник выражает несогласие с отдельными предлагаемыми условиями арендной сделки, но не против передачи участка во временное владение и пользование другого лица. Во всех остальных случаях (в том числе при несогласии с изменением условий уже исполняемого сторонами долгосрочного договора аренды) выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.
Как следует из материалов дела, при принятии решений общего собрания участников на общем собрании участников долевой собственности от 28.04.2023, ООО «Элита» возражало относительно внесения изменений в договор аренды от 21.04.2008 – путем заключения дополнительного соглашения к нему об увеличении размера арендной платы. Договор аренды от 21.04.2008 между сторонами не расторгнут, является действующим.
Поскольку ООО «Элита» не являлся участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 57:08:0030101:742 на момент заключения договора аренды 21.04.2008, оно не имеет права на выдел земельного участка без согласия арендатора.
Возражение по вопросу изменения размера арендной платы на общем собрании участников общей долевой собственности на общем собрании 15.06.2023 правового значения не имеет, и не является основанием для возникновения у него права на выдел земельной доли без согласия арендатора, поскольку не относится к этапу решения вопроса о предоставлении земельного участка в аренду.
Данные выводы суда соответствуют правовой позиции, изложенной в п. 4 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017), Определении Верховного Суда РФ № 310-ЭС22-14811 от 23.12.2022 по делу №А35-10545/2020 Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 08.12.2021 по делу №А35-8024/2020.
Таким образом, суд первой инстанции правильно применил нормы права и обоснованно отказал в удовлетворении требований Общества.
Доводы заявителей апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб в силу ст. 110 АПК РФ относятся на заявителей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 23.12.2024 по делу №А48-8857/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья Н.Д. Миронцева
судьи Н.А. Песнина
ФИО1