АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А32-59436/2022

16 октября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 октября 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца – общества с ограниченной ответственностью «МПК-Юг» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и ответчика – Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.05.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2023 по делу № А32-59436/2022, установил следующее.

ООО «МПК-Юг» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – департамент) с требованием о возложении на департамент обязанности в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу направить в адрес общества подписанное (с оттиском печати) со стороны арендодателя дополнительное соглашение к договору аренды от 15.07.2008 № 4900771169 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402031:384 (далее – договор от 15.07.2008), согласно которому пункт 3.1 договора от 15.07.2008 изложить в следующей редакции: с 12.08.2017 по 31.12.2017 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком составляет 122 251 рубль 49 копеек, исходя из следующего расчета: 62 847 601 рубль 47 копеек (кадастровая стоимость) х 0,5% (ставка): 365 дней х 142 дня; с 01.01.2018 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком рассчитывается по формуле: 62 847 601 рубль 47 копеек (кадастровая стоимость) х 0,85% (ставка) и составляет 534 204 рубля 16 копеек; с 01.01.2020 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком рассчитывается по формуле: 85 842 237 рублей 09 копеек (кадастровая стоимость) х 0,85% (расчетная ставка) и составляет 729 659 рублей 01 копеек; с 01.01.2023 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком рассчитывается по формуле: 85 842 237 рублей 09 копеек (кадастровая стоимость) х 0,85% (расчетная ставка) и составляет 729 659 рублей 01 копейку; в случае неисполнения (несвоевременного исполнения) решения арбитражного суда по настоящему делу в установленный судом срок взыскать с департамента в пользу общества судебную неустойку в размере 10 тыс. рублей за каждый день неисполнения решения суда по день фактического его исполнения (уточненные требования, принятые судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 12.05.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 25.07.2023, требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что договор аренды земельного участка, изъятого из оборота и принадлежащего субъекту Российской Федерации, заключен без проведения торгов, поэтому арендная плата за его использование является регулируемой и подлежит определению с учетом принципа № 7, предусмотренного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582; принцип № 7); арендная плата за земельный участок не может превышать размер земельного налога для такого земельного участка.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратился департамент с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе обществу в удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, отсутствуют основания для внесения изменений в заключенный между департаментом и обществом договор от 15.07.2008 в части, касающейся арендной платы, так как при заключении договора от 15.07.2008 общество согласилось с существенным его условием – размером арендной платы, основания для пересмотра которой отсутствуют.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи находится земельный участок площадью 4 177 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402031:384, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Авиационная, 15 (далее – спорный земельный участок).

На спорном земельном участке расположены принадлежащие обществу на праве собственности административное здание площадью 54,2 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402023:2057), здание общественного туалета площадью 28,3 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402023:1867), здание охраны площадью 5,1 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402023:1856) (далее – объекты недвижимого имущества), что не оспаривается департаментом.

На основании договоров от 15.07.2008 и 26.12.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка и дополнительного соглашения от 03.08.2010 № 1 общество является арендатором спорного земельного участка, находящегося во второй зоне округа санитарной охраны курорта.

Полагая, что с 12.08.2017 расчет арендной платы за спорный земельный участок следует производить исходя из ставки земельного налога в связи с ограничением участка в обороте, общество направило в департамент соответствующий проект дополнительного соглашения к договору аренды, представив расчет арендной платы исходя из ставки земельного налога.

Письмом от 04.04.2022 № 4573/02.01-30 департамент отказал обществу в изменении расчета арендной платы по договору аренды, что послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд.

При разрешении спора суды правильно исходили из того, что любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 65 и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в действующей редакции) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

По смыслу содержащихся в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснений, к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость нормативного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Постановлением № 582 в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, вступившей в силу с 12.08.2017, в числе основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, утвержден принцип учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. В этом случае размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (принцип № 7).

Земельный налог рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка, установленной в соответствии с требованиями земельного законодательства, и ставкой земельного налога (глава 31 Налогового кодекса Российской Федерации).

Таким образом, с 12.08.2017 до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты размер арендной платы подлежит определению по правилам пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, принципа № 7 в размере ставки земельного налога, действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых отсутствуют ограничения права на приобретение в собственность.

Основанием применения основного принципа № 7 является наличие двух условий: земельный участок должен быть отнесен законодательством Российской Федерации к землям, ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации), на земельном участке должен быть расположен объект недвижимого имущества (здание и (или) сооружение), принадлежащий на праве собственности арендатору земельного участка.

Согласно высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09 правовой позиции, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Суды установили, что спорный земельный участок является ограниченным в обороте (вторая зона округа санитарной охраны курорта), не подлежит передаче в частную собственность; на спорном земельном участке расположены принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимого имущества.

Поддержав позицию общества, суды верно исходили из того, что применительно к договорам аренды государственных и муниципальных земельных участков, заключенным после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата является регулируемой, то есть изменяется при изменении нормативных актов, соответственно, установление судом того обстоятельства, что на момент вынесения решения договор аренды содержит условие об арендной плате, не соответствующее требованиям нормативных актов, влечет необходимость удовлетворения иска с одновременной констатацией того, что испрашиваемые обществом изменения такому закону соответствуют.

Суды установили, что кадастровая стоимость спорного земельного участка с 01.01.2015 составляла 303 928 755 рублей 68 копеек, по состоянию на 12.08.2017 – 62 847 601 рубль 47 копеек, с 01.01.2021 – 85 842 237 рублей 09 копеек, с 01.01.2023 – 99 029 485 рублей 56 копеек. Вид разрешенного использования спорного земельного участка – торговый центр.

Подпунктом 10 пункта 1 статьи 2 решения Городского собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 в редакции решения от 26.04.2017 ставка земельного налога в отношении торговых объектов установлена в размере 0,5% от кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, в редакции решения Городского собрания Сочи от 25.10.2017 № 179 с 01.01.2018 – в размере 0,85%.

При таких обстоятельствах суды правомерно признали обоснованным исковое заявление о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору от 15.07.2008 в редакции общества, указав при этом, что при установлении размера годовой арендной платы с 01.01.2023 установленные кадастровая стоимость и ставка земельного налога подлежат применению до изменения ставки земельного налога и кадастровой стоимости земельного участка, а также до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты, предусматривающие расчет арендной платы исходя из ставки земельного налога, изложив абзац четвертый пункта 3.1 договора от 15.07.2008 в следующей редакции: «с 01.01.2023 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком рассчитывается по формуле: 99 029 485 рублей 56 копеек (кадастровая стоимость) х 0,85% (расчетная ставка) и составляет 841 750 рублей 62 копейки до изменения ставки земельного налога и кадастровой стоимости земельного участка, а также до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты, предусматривающие расчет арендной платы исходя из ставки земельного налога».

Удовлетворив заявленные требования в полном объеме и фактически внеся в договор от 15.07.2008 условия, устанавливающие размер арендного платежа и формулу его расчета, подлежащую применению в конкретный период времени, суд первой инстанции исходил, прежде всего, из того, что посредством такого судебного акта устанавливается правовая определенность в правоотношениях сторон арендной сделки, и в договор аренды вносятся условия, соответствующие действующему законодательству Российской Федерации, что не может нарушать права департамента, поскольку он, будучи публичным собственником земельного участка, вправе претендовать на получение от общества как арендатора спорного земельного участка законного размера арендных платежей.

В целях побуждения департамента к надлежащему и своевременному исполнению судебного акта (в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу), принятию им мер по обеспечению исполнения судебного акта, суд сделал вывод о наличии оснований для взыскания в пользу общества компенсации за ожидание исполнения судебного акта, определив сумму компенсации в размере 10 тыс. рублей за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за днем истечения срока исполнения решения суда, до момента фактического его исполнения.

Суд апелляционной инстанции мотивированно поддержал выводы суда первой инстанции.

Доводы кассационной жалобы о том, что при заключении договора от 15.07.2008 общество согласилось с его существенными условиями, подлежат отклонению как заявленные без учета регулируемого характера арендной платы, а также того, что размер арендной платы не может устанавливаться отличным от предусмотренного законом способом.

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе департамента, исключают возможность ее удовлетворения в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.05.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2023 по делу № А32-59436/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.Н. Драбо

Судьи В.А. Анциферов

А.И. Мещерин