АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Симферополь

26 июня 2025 года Дело №А83-14509/2024

Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 26 июня 2025 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Островского А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аваньянц А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Департамента имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта Республики Крым (ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «ТСК-1» (ОГРН <***>)

При участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Администрации г. Ялта Республики Крым,

- Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым

- Воронцовой Жанны Андреевны

о расторжении и взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка

с участием представителей сторон:

от истца – не явились;

от ответчика – не явились;

от третьих лиц – не явились

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта Республики Крым обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «ТСК-1», в котором просит:

- расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 2182 кв.м., расположенного по адресу: Республика Крым, город Ялта, пгт. Ливадия, ул. Батурина, 26б, кадастровый номер 90:25:050102:434, заключенный 28 января 2020 года между Муниципальным образованием городской округ Ялта и Обществом с ограниченной ответственностью «ТСК-1».

Определением от 09 августа 2024 года исковое заявление принято к производству, возбуждено производству по делу и назначено предварительное судебное заседание.

Определением от 10 сентября 2024 года дело назначено к судебному разбирательству.

Определением от 14 марта 2025 года дела № А83-22453/2024 (судья Евдокимова Е.А.) и № А83-14509/2024 (судья Островский А.А.) объединены в одно производство для их совместного рассмотрения и присвоен объединенным делам номер №А83-14509/2024.

Таким образом, в рамках настоящего дела рассматриваются требования о расторжении договора аренды земельного участка в связи с его не освоением, несвоевременной оплатой задолженности и пени, а также о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по Договору аренды земельного участка от 28.01.2020г. за период с 01.02.2024г. по 31.08.2024г. в размере 450 653,95 рублей, пени за период с 11.02.2024г. по 23.09.2024г. в размере 40 845,57 рублей.

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле привлечены Администрация г. Ялты Республики Крым, Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым и ФИО1.

В судебное заседание, назначенное на 10.06.2025, лица, участвующие в деле явку в судебное заседание не обеспечили.

В силу предписаний ч. 6 ст. 121, ч. 1 ст. 122, ч. 1 ст. 123, ст. 188 АПК РФ суд признает лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленными о рассмотрении данного дела, доказательством чего являются почтовые уведомления, возвратившиеся в адрес суда, а также реализация процессуальных прав.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» разъяснено, что извещение является надлежащим, если в материалах дела имеются документы, подтверждающие направление арбитражным судом лицу, участвующему в деле, копии первого судебного акта по делу в порядке, установленном статьей 122 АПК РФ, и ее получение адресатом (уведомление о вручении, расписка, иные документы согласно части 5 статьи 122 АПК РФ), либо иные доказательства получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся процессе (часть 1 статьи 123 АПК РФ), либо документы, подтверждающие соблюдение одного или нескольких условий части 4 статьи 123 АПК РФ.

Кроме того, суд в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 121 АПК РФ, разместил информацию о совершении процессуальных действий по делу на сайте Арбитражного суда Республики Крым - в информационно-телекоммуникационной сети Интернет www.crimea.arbitr.ru.

Таким образом, судом совершены все возможные и предусмотренные законодателем процессуальные действия, направленные на извещение лиц, в нем участвующих, о наличии в производстве арбитражного суда Республики Крым спора и, соответственно, датах, месте и времени проведения судебных заседаний по нему, что позволяет считать их надлежащим образом уведомленным.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ стороны вправе известить арбитражный суд о возможности рассмотрения дела в их отсутствие. При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Так, ходатайств о невозможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц на адрес суда не поступало, на основании чего суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в настоящем судебном заседании.

Истец просил расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с его не освоением, несвоевременной оплатой задолженности и пени, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по Договору аренды земельного участка от 28.01.2020г. за период с 01.02.2024г. по 31.08.2024г. в размере 450 653,95 рублей, пени за период с 11.02.2024г. по 23.09.2024г. в размере 40 845,57 рублей.

Ответчик указал, что требования истца безосновательны, поскольку ответчиком на протяжении всего срока действия договора аренды проводятся работы и всевозможные действия по освоению земельного участка в соответствии с его целевым назначением и полученными разрешительными документами, нарушения существенных условий договора аренды отсутствуют. По требованиям о взыскании задолженности и пени просил отказать в полном объеме ввиду погашения задолженности в полном объеме.

Иными лицами пояснения по делу не представлены.

В судебном заседании на основании ч. 2 ст. 176 АПК РФ оглашена резолютивная часть решения суда.

Исследовав материалы дела, всесторонне и полно выяснив все фактические обстоятельства, на которых основываются требования заявителя, оценив относимость, допустимость каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что Постановлением Администрации г. Ялта Республики Крым от 9 июня 2016 года №1747-п, внесены изменения в постановлении администрации №1652-п от 20.08.3025 и утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 2182 кв.м., в границах кадастрового квартала 90:25:050102, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Батурина 26б, из категории земель – «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования – «гостиничное обслуживание».

27 июня 2016 года земельному участку присвоен кадастровый номер 90:25:050102:434.

30 сентября 2019 года между гр. ФИО2 и ООО «ТСК-1» был заключен договор купли-продажи нежилых зданий и сооружений согласно п. 1 которого в собственность покупателя переданы:

1. Нежилое здание - склад литер А, расположенное по адресу: Российская Федерация, Республика Крым, город Ялта, <...> (двадцать шесть б). Описание объекта: нежилое здание - склад литер А, общей площадью 58,1 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, кадастровый номер нежилого здания: 90:25:050102:27;

2. Нежилое здание - сауну литер Б, расположенное по адресу: Российская Федерация, Республика Крым, город Ялта, <...> (двадцать шесть б). Описание объекта: нежилое здание - сауна литер Б, общей площадью 86,0 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, кадастровый номер нежилого здания: 90:25:050102:121;

3. Нежилое здание - виварий литер В, расположенное по адресу: Российская Федерация, Республика Крым, город Ялта, <...> (двадцать шесть б). Описание объекта: нежилое здание - виварий литер В, общей площадью 62,9 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 2, кадастровый номер нежилого здания: 90:25:050102:123;

4. Сооружение - навес литер Г, расположенное по адресу: Российская Федерация, Республика Крым, город Ялта, <...> (двадцать шесть б). Описание объекта: сооружение - навес литер Г. площадью 73,8 кв.м., кадастровый номер сооружения: 90:25:010102:242;

5. Сооружение - навес литер Д, расположенное по адресу: Российская Федерация, Республика Крым, город Ялта, <...> (двадцать шесть б). Описание объекта: сооружение - навес литер Д. площадью застройки 7,4 кв.м., кадастровый номер сооружения: 90:25:050102:160;

6. Сооружение - бассейн, расположенное но адресу: Российская Федерация, Республика Крым, город Ялта, <...> (двадцать шесть б). Описание объекта: сооружение - бассейн, высотой 3 м., площадью 121,7 кв.м., объемом 365 куб.м., кадастровый номер сооружения: 90:25:050102:161. далее по тексту - нежилые здания и сооружения.

В соответствии с п. 2 договора Нежилые здания и сооружения принадлежат Продавцу на основании свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество, индексный номер: 16820542, выданного Регистрационной службой Ялтинского городского управления юстиции Автономной Республики Крым 27 января 2014 года, зарегистрированного в государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество 27 января 2014 года, номер записи о праве собственности: 4426105, регистрационный номер объекта недвижимого имущества: 277724301119.

Согласно п. 7 договора покупатель в целом покупает у Продавца нежилые здания и сооружения за 10 243 000 (десять миллионов двести сорок три тысячи) рублей 00 копеек:

нежилое здание - склад литер А за 2 000 000 (два миллиона) рублей 00 копеек; нежилое здание - сауну литер Б за 4 743 000 (четыре миллиона семьсот сорок три тысячи) рублей 00 копеек; нежилое здания - виварий литер В за 2 000 000 (два миллиона) рублей 00 копеек; сооружение - навес литер Г за 500 000 (пятьсот тысяч) рублей 00 копеек; сооружение - навес литер Д за 500 000 (пятьсот тысяч) рублей 00 копеек; сооружение - бассейн за 500 000 (пятьсот тысяч) рублей 00 копеек.

Право собственности ответчика на указанные объекты зарегистрировано Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 4 октября 2019 года.

28 января 2020 года между ДИЗО Администрации г. Ялта Республики Крым и ООО «ТСК-1» заключен договор аренды земельного участка.

Согласно п.1.1 договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок (далее - Участок) площадью 2182 кв.м, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, <...>, кадастровый номер 90:25:050102:434, в границах указанных в кадастровом паспорте (плане, карте), являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора.

Вид разрешенного использования земельного участка - «Гостиничное обслуживание» (код 4.7).

В соответствии с п. 1.3 договора на Участке расположен объекты недвижимого имущества, принадлежащие ООО «ТСК-1» на праве собственности.

Пунктом 2.1 договора определено, что он заключен на срок 49 лет и подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания настоящего Договора и составляет 584 448,70 руб. (Пятьсот восемьдесят четыре тысячи четыреста сорок восемь руб. 70 коп.) и может в дальнейшем изменяться Арендодателем в одностороннем порядке в случае, предусмотренных п. 3.21 – 3.2.5 договора, что указано в п. 3.2 договора.

В соответствии с п. 3.3 договора Арендная плата вносится Арендатором равными частями ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом, путем перечисления денежных средств по следующим реквизитам с их указанием.

Согласно п. 4.1.5 договора В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора, письменно уведомив об этом Арендатора за месяц до наступления такого события, в случаях:

а) невнесения Арендатором арендной платы, более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа;

б) неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения Арендатором условий Договора;

в) использования Арендатором Участка не в соответствии с видом разрешенного использования

г) использования Арендатором Участка способами, которые приводят к значительному ухудшению экологической обстановки и качественных характеристик Участка;

д) неиспользования (неосвоения) Участка, в установленные договором сроки и порядке.

При отказе Арендодателя от исполнения Договора по одному из оснований, указанных в п. 4.1.5 настоящего Договора, Договор считается расторгнутым и прекращенным с момента получения Арендатором уведомления Арендодателя о принятом решении о расторжении Договора.

В этом случае условия возврата Участка определяются в порядке, предусмотренном главой 6 настоящего Договора.

В силу п. 4.4.3 договора арендатор обязан использовать Участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Согласно п. 4.4.4 договора в случае предоставления земельного участка для строительства, приступить к освоению Участка не позднее трех лет и ввести в эксплуатацию объект строительства не позднее пяти лет с момента государственной регистрации Договора.

За нарушение срока внесения арендной платы по настоящему Договору Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, включая день оплаты, что предусмотрено п. 5.2 договора.

Указанный договор зарегистрирован Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 3 сентября 2020 года.

ООО «Специализированный застройщик ТСК-1» 08.10.2021 подано заявление в Министерство о выдаче разрешения на строительство «Комплекса апартаментов по адресу: Республика Крым, г. Ялта, <...>».

По результатам рассмотрения указанного заявления Министерством 14.10.2021 выдано разрешение на строительство «Комплекса апартаментов по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ливадия, ул. Батурина 26б» № 91-RU93311000-1249-2021 сроком действия до 13.10.2024.

ООО «Специализированный застройщик ТСК-1» 08.12.2022 подано заявление о продлении срока действия разрешения на строительство № 91-RU93311000-1249-2021 от 14.10.2021 в связи с изменениями и корректировкой сроков строительства.

По результатам рассмотрения указанного заявления Министерством действие разрешения на строительство № 91-RU93311000-1249-2021 от 14.10.2021 «Комплекса апартаментов по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ливадия, ул. Батурина 26б» продлено до 31.08.2026.

27 апреля 2024 года департаментом муниципального контроля Администрации города Ялта был составлен акт осмотра территории (обследовании) по адресу: Республика Крым, г.-Ялта, <...>, согласно которому было установлено, что на земельном участке расположено двухуровневое строение имеющее вид незавершенного строительством, несет следы частичного разрушения, трансформаторная подстанция, склоноукрепительные сооружения, никакой деятельности на земельном участке не проводится, имеет вид заброшенного, по границам огражден временным некапитальным ограждением, через земельный участок не проходят сквозные проезды и проходы, наличие охранных зон магистральных коммуникаций не установлено. Признаков нарушения земельного, градостроительного законодательства не выявлено.

27 июня 2024 года департаментом направлено в адрес ООО «СЦ «ТСК-1» предупреждение о необходимости исполнения обязательства по договору и ввиду того, что ответчик не приступил в строительству объекта, предложил расторгнуть договор.

30 июля 2024 года департаментом направлено в адрес ООО «СЦ «ТСК-1» претензия о нарушении условий договора в части несвоевременной оплаты.

Поскольку спор не был урегулирован в досудебном порядке истец обратился в Арбитражный суд Республики Крым с настоящим исковым заявлением.

Пунктом 5 ст. 4 АПК РФ предусмотрено, что спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов. Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, если он установлен федеральным законом.

Суд признает соблюденным досудебный порядок урегулирования спора.

Согласно пункту 6 статьи 26 Закона Республики Крым 54-ЗРК «Об основах местного самоуправления в Республике Крым», решения от 28 марта 2019 года № 6, 80-й сессии 1-го созыва Ялтинского городского совета Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым является надлежащим истцом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункта 2 статьи 450, статей 615, 619 ГК РФ следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11) при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Цель данной нормы заключается в обеспечении защиты экономически более слабой стороны договора - арендатора.

Системный анализ положений статьи 619 ГК РФ и правовых позиций, изложенных в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указывает на то, что нормы вышеуказанной статьи Гражданского кодекса направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.

Между тем, при обращении в суд с настоящим исковым заявлением, истец со ссылками на статьи 45, 46 ЗК РФ сослались на существенное нарушение обществом условий договоров аренды, выразившееся в неиспользовании земельного участка (кадастровый номер 90:25:010121:492 площадью 0,6310 га) арендатором и отсутствием объективных причин невозможности осуществления строительства заявленного объекта на спорном земельном участке.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно части 2 статьи 46 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В силу абз. 6 п. 2 ст. 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом.

Таким образом, срок для строительства на земельном участке, в указанном случае прямо установлен положениями законодательства Российской Федерации.

При этом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды. Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, длительное непринятие арендатором должных мер к скорейшему началу запланированного строительства само по себе не может свидетельствовать о совершении им гражданско-правового нарушения (Определение от 6 октября 2015 года N 2317-О). Однако бездействие арендатора приводит к неиспользованию представляющих для городов повышенную ценность площадей, нарушению эстетического облика города и уменьшению объема городской застройки, потребность в которой опосредована предоставлением земельного участка в аренду, а потому не может рассматриваться как безупречное.

Таким образом, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов жилого строительства, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для жилого строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Стороны же договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из добросовестности участников гражданского оборота при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут связанные с недостижением ожидаемого экономического эффекта риски. При этом предусмотренный абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.

В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором (Определение Конституционного Суда РФ от 30.09.2019 N 2485-О).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Судом установлено, что договор аренды земельного участка заключен 28 января 2020 года.

3 апреля 2020 года ответчиком заключен Договор с ООО «КРЫМГЕО» на проведение инженерно-геологических, инженерно-экологических, инженерно-гитрометеорологических изысканий, инженерно-геофизических исследований.

30 декабря 2020 года заключен договор с ГУП РК «Крымгазсети» о подключении (технологическом присоединении по стандартизированным ставкам) объектов капитального строительства к сети газораспределения.

29 декабря 2021 года Ответчиком заключен Договор с ИП ФИО3 на выполнение работ по расчистке Земельного участка.

22 января 2022 года Ответчиком заключен Договор с ИП ФИО3 на выполнение комплекса работ по изготовлению и установке забора высотой 2 метра из металлического профлиста с креплением ан металлические столбы, работы приняты 20.02.2022.

17 октября 2022 года заключено Дополнительное соглашение к Договору с ООО «КРЫМГЕО» о продлении срока действия Договора до 05.05.2023 г. в связи с проведением дополнительных работ по инженерно-геологическим изысканиям, ввиду сильного уклона Земельного участка, 15 июня 2023 года получена отчетная документация.

6 декабря 2023 года ответчиком заключен Договор с ГУП РК «Крымэнерго» об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям и получены технические условия для присоединения.

28 декабря 2023 года Обществом заключен Договор с ООО «КОНТАКТЭНЕРГО» на строительство кабельной линии КЛ-10кВ в пределах Земельного участка.

Также в отношении обеспечения проезда к земельному участку Администрацией г. Ялта было вынесено Постановление № 2112-п от 22.07.2021 г. «О приведении земельного участка в первоначальное состояние путем демонтажа (сноса) нестационарных объектов (металлический каркас) - 2 шт., расположенных по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ливадия, ул. Батурина, 266.».

21 марта 2022 года ввиду неисполнения предыдущего, вынесено Постановление № 823 «О приведении земельного участка в первоначальное состояние путем демонтажа (сноса) нестационарных объектов - 2 металлических ворот, расположенных по адресу: <...>».

5 октября 2022 года вынесено Постановление № 4684-п «О приведении земельного участка в первоначальное состояние путем демонтажа (сноса) металлического ограждения с антишумовыми листами, расположенного по адресу: <...>, за пределами земельного участка с кадастровым номером 90:25:050102:552».

Также ответчик находится в судебных тяжбах с гражданкой ФИО1 в части имущественных притязаний на подпорные стены, определением Четвертного кассационного суда от 27 марта 2025 года дело передано на новое рассмотрение в Ялтинский городской суд Республики Крым.

Так, после предоставления арендатору - застройщику испрашиваемого земельного участка в аренду данное лицо обязано осуществить комплекс мероприятий по подготовке строительства объекта капитального строительства, предусмотренных главой 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), и само строительство указанного объекта.

На стадии подготовки арендованного земельного участка к строительству застройщик должен осуществить инженерные изыскания для подготовки проектной документации, подготовить проектную документацию на планируемый к строительству объект, провести необходимые согласования строительства объекта с заинтересованными лицами, оформить градостроительный план земельного участка и получить в компетентном органе местного самоуправления разрешение на строительство.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Как уже указывалось судом, ООО «СЗ «ТСК-1» получено разрешение на строительство № 91-RU93311000-1249-2021 от 14.10.2021 «Комплекса апартаментов по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ливадия, ул. Батурина 26б», срок действия которого продлен до 31.08.2026.

Изложенное позволяет суду прийти к выводу, что ответчиком представлены как доказательства, подтверждающие совершение действий для освоения земельного участка, так и доказательства, которые указывают на наличие объективных причин, препятствовавших совершению действий по освоению земельного участка.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, право на судебную защиту предполагает наличие конкретных гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме, а правосудие, которое в Российской Федерации осуществляется только судом, по своей сути может признаваться таковым, только если оно отвечает требованиям справедливости и обеспечивает эффективное восстановление в правах; эффективный судебный контроль может быть как предварительным, так и последующим.

В рамках указанных конституционных гарантий суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу его фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы; иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным (пункт 2.3 Определения от 06.10.2015 N 2317-О).

По своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству объекта) представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и адекватных действий для освоения земельного участка.

Такая мера ответственности, как расторжение договора, не соразмерна нарушению обязательства. Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны

При этом, действия государственных органов, органов местного самоуправления по распоряжению публичной (коммунальной) собственностью, в частности по передаче в долгосрочную аренду земельных участков, но направлены, в том числе, на развитие экономики региона, различных видов инфраструктуры, создание современных конкурентоспособных отраслей в пределах соответствующей территории, что возможно лишь при активной инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов и реальном осуществлении последними проектов, для реализации которых предоставлены земельные участки.

В рассматриваемом случае поведение ответчика свидетельствует о намерении достижения перечисленных публичных целей. Осуществленные обществом этапы освоения земельного участка не влекут невозможность достижения целей заключения договора, тем более, с учетом срока его действия.

Более того, из преамбулы Постановления Администрации г. Ялта Республики Крым от 14 января 2020 года №29-п «О включении земельного участка в состав имущества казны и в Реестр муниципальной собственности муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым и заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ливадия, ул. Батурина, 266, с обществом с ограниченной ответственностью «ТСК-1» без проведения торгов, следует, что договор аренды заключен на основании ст. 39.2, ст. 39.6 ЗК РФ, следовательно, исходя из наличия объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

Согласно п. 17 ч. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

Срок договора аренды составляет 49 лет и при таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что земельный участок для осуществления строительства не предоставлялся, а наличие п. 4.4.4 договора не нивелирует положений норм федерального Закона.

На основании вышеизложенного, оснований для расторжения договора аренды не имеется, в связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований по основанию не освоения земельного участка отсутствуют.

Что касается расторжения договора при не оплате арендной платы, то в данном случае суд отмечает следующее.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает ряд случаев, при наличии которых договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Согласно пункту 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным нарушением условий договора истец называет систематическое нарушение ответчиком сроков оплаты по договору аренды.

Так истцом заявлена ко взысканию задолженность по арендной плате за период с 1.02.2024 по 31.08.2024 в размере 450 653,95 рублей и пени за период с 11.02.2024 по 23.09.2024 в размере 40 845,57 рублей.

Платежным поручением №70 от 17 декабря 2024 года в размере 450653,95 рублей с назначением платежа «аренда земельного участка Республика Крым г. Ялта пгт. Ливадия ул. Батурина.26б кад. ном:90:25:050102:424. НДС не облагается» погашена задолженность.

Платежным поручением №71 от 17 декабря 2024 года в размере 40 845,57 рублей с назначением платежа «пени за аренду земельного участка Республика Крым г. Ялта пгт. Ливадия ул. Батурина.26б кад. ном:90:25:050102:424. НДС не облагается» погашена пеня.

Следовательно, задолженность предъявленная ко взысканию полностью погашена.

При этом, ответчиком указано, что он не ведет активной хозяйственной деятельности и не является доходным предприятием, однако планирует в ближайшее время начать строительные работы в соответствии с полученной разрешительной документацией, и в период с начала 2024 года испытывал некоторые финансовые сложности, была допущена задолженность по арендным платежам за земельный участок.

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и не выгодным для другой стороны.

С учетом того, что арендные отношения сторон длятся с 2020 года, задолженность ответчика сформировалась за 7 месяцев, при этом, из представленного расчета следует его финансовая дисциплина за предшествующие периоды соблюдается, на момент рассмотрения судом спора погашена, избранная истцом мера ответственности в виде расторжения договора аренды при отсутствии задолженности по арендной плате является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства по уплате арендной платы в прошлом, поскольку несвоевременное внесение арендных платежей не привело к наступлению ущерба для истца, данная мера не соответствует балансу интересов сторон.

Доводы ФИО1 о том что ответчик не сможет в конечном итоге освоить земельный участок, являются преждевременными.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, в удовлетворении иска отказано, распределение государственной пошлины судом не осуществляется.

Руководствуясь статьями 65, 70, 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд, -

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления Департамента имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта Республики Крым – отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения.

Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья А.А. Островский