1025/2023-243802(2)
АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ 443001, г.Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15 Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ
26 июля 2023 года Дело № А55-37937/2022
Арбитражный суд Самарской области
в составе судьи Шехмаметьевой Е.В. при ведении протокола судебного заседания рассмотрев в судебном заседании 11 июля 2023 года дело по иску Государственного бюджетного учреждения здравоохранения "Самарское областное бюро судебно-медицинский экспертизы"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Консультативно-диагностический медицинский центр"
Третье лицо: Министерство имущественных отношений Самарской области о взыскании при участии в заседании от истца – Тимакова Е.А., доверенность № 1 от 09.01.2023
от ответчика – Спектрова И.А., доверенность № 1-2022 от 23.01.2023
установил:
Государственное бюджетное учреждение здравоохранения «Самарское областное бюро судебно-медицинской экспертизы»обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Консультативно-диагностический медицинский центр» задолженности по арендной плате в рамках договора на аренду недвижимого имущества от 12.09.2002 № 3572 размере 1 926 026,73 руб.
Определением суда от 20.04.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Министерство имущественных отношений Самарской области.
В судебном заседании 06.07.2023 истец уточнил исковые требования, просит суд взыскать с ответчика задолженность за период с мая по декабрь 2022 года в сумме 1 712 023 руб. 76 коп. Уточнение иска принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.
Также истец заявил ходатайство о приобщении документов к материалам дела. Документы приобщены судом.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 06.07.2023 до 11.07.2023 до 09 час. 15 мин. Сведения о месте и времени заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по веб-адресу: http://www.samara.arbitr.ru.
После перерыва судебное заседание продолжено.
Истец поддержал заявленные требования в редакции уточнений. Ответчик признал иск в части в сумме 638 558 руб.
Третье лицо, извещенное надлежащим образом о дате и времени судебного заседания, явку представителя не обеспечило, представило письменную позицию относительно заявленных требований.
Дело рассмотрено судом в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица.
Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный
суд
установил:
Между министерством имущественных отношений Самарской области, государственным бюджетным учреждением здравоохранения «Самарское областное бюро судебно-медицинской экспертизы» и обществом с ограниченной ответственностью «Консультативно-диагностический медицинский центр» заключен договор аренды недвижимого имущества от 12 сентября 2002 года № 3572 (далее — Договор).
12 сентября 2002 г. между Департаментом управления государственным имуществом Администрации Самарской области, ГУЗ «Самарское областное бюро судебно-медицинской экспертизы» (арендодателями) и ООО «Консультационно-диагностический медицинской центр» (арендатором) был заключен договор № 3572 «на аренду недвижимого имущества».
В соответствии с п. 1.1. договора в аренду было передано нежилое помещение, расположенное в здании по адресу: <...>, для использования под медицинские, диагностические службы, аптеку, площадью 602 кв. метра.
В соответствии с условиями договора ответчик обязан своевременно вносить арендную плату (п. 2.3.9). Перечисление арендной платы ответчик должен производить на расчетный счет истца до 10 числа текущего месяца.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств, в адрес последнего неоднократно направлялись письма о необходимости своевременной оплаты арендных платежей.
21 ноября 2022 года в адрес ответчика направлена претензия о необходимости оплатить задолженность в размере 1 926 026,73 руб. (за период с марта 2022 года по ноябрь 2022 года) 29 ноября 2022г ответчиком произведена оплата за один месяц аренды в размере 214 002,97 рублей.
Согласно уточненным исковым требованиям задолженность ответчика по арендной плате за период с мая по декабрь 2022 года составляет 1 712 023 руб. 76 коп.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды, арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указал следующее.
В соответствии с п. 2.3.4. арендатор обязан не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемых помещений, без письменного разрешения «департамента и владельца».
Согласно п. 2.3.6. договора, арендатор обязан сообщить арендодателям не позднее чем за месяц о предстоящем освобождении помещения, как в связи с окончанием действия договора, так и при досрочном освобождении, и сдать помещение арендодателю по акту, в исправном состоянии, с учетом нормального износа.
Данный пункт договора, с учётом буквального содержания, ответчик понимает как право на досрочное расторжение договора аренды.
В соответствии с п. 2.3.7. арендатор обязан при истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать арендодателю все произведенные в арендованном помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда для конструкций помещений.
В соответствии с п. 6.3. договора, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором, с согласия «владельца и департамента», при текущем
капитальном ремонте и реконструкции арендованных помещений, после прекращения настоящего договора, возмещению не подлежат.
Между сторонами был подписан акт приема-сдачи в аренду нежилых помещений площадью 602 кв. метра от 12.09.2002 года.
Срок аренды по договору от 12.09.2002 был установлен до 31 декабря 2002 года.
В дальнейшем срок договора аренды неоднократно продлялся. Пунктом 4 дополнительного соглашения к договору от 27.04.2006 г., срок аренды был установлен на неопределенный срок.
Дополнительным соглашением к договору от 29.08.2008 года были уточнены и поименованы площади арендуемого помещения: - 461 кв.метр , состоящая из помещений литера А, 1 этаж, комнаты 1,6-11,14, 22, 23, 25, 26 площадь 236,7 кв. метра; Литера Б, Б1, Б2 1 этаж: комнаты 1-13 площадью 200,2 кв. метра; Литера 3 , 1 этаж комнаты 16 площадью 24,1 кв. метра по адресу <...> для использования под лечебные кабинеты, аптеку, офис, гараж. Была установлена арендная плата.
29.08.2008 года был подписан акт приема-передачи между арендатором и арендодателем об увеличении площади арендуемого нежилого помещения на 141 кв. метр.
В пункте 3 дополнительного соглашения также было указано, что дополнительное соглашение действует на неопределенный срок договора аренды.
Письмом № 14 от 21.03.2022 арендатор просил ГБУЗ «СОБСМЭ» :
- внести изменения в действующий договор, исключив из предмета аренды помещения площадью 260,8 кв. метров: литера А, 1 этаж, комнаты 1,6-11,14, 22, 23, 25, 26 площадь 236,7 кв. метра; Литера 3, 1 этаж комнаты 16 площадью 24,1 кв. метра по адресу <...>,
- заключить дополнительное соглашение к договору аренды на оставшиеся помещения площадью 200,2 кв. метра Литера Б, Б1, Б2 1 этаж: комнаты 1-13, для использования под лечебные кабинеты, офис, гараж.
- Также арендатор 30.04.2022 г. просил заключить дополнительное соглашение, пересчитав с указанной даты размер арендной платы, соответственно занимаемой площади.
До 30 апреля 2022 года ООО «КДМЦ» взяло на себя обязательство по освобождению нежилых помещений площадью 260,8 кв.м.
Письмом от 12.04.2022 истец просил ответчика направить в его адрес разрешение на перепланировку ранее арендованных помещений площадью 236,7 кв. метра.
Аналогичное письмо было направлено истцом в адрес ответчика 13.04.2022 года.
Дальнейшей перепиской между сторонами от 14.08.2022 г., 15.08.2022 г., 17.08.2022 г., 25.08.2022 г. 05.09.2022 г., 09.09.2022 г., стороны обсуждали вопрос о техническом состоянии подлежащего возврату нежилого помещения, но истец отказался от надлежащего оформления документов о приеме фактически освобожденных, ранее арендованных помещений ответчиком.
Ответчик письмом № 52 в адрес истца направил проект дополнительного соглашения от 05.05.2022 к договору аренды, в котором был указан размер арендной платы в сумме
92 935,78 руб., проект акта приема-передачи нежилого помещения площадью 260,8 кв. метров, акт сверки взаимных расчетов.
Истец отказался от подписания вышеуказанных документов, аргументируя свое решение необходимостью приведения помещений здания по адресу Красноармейская 104 . (литера А, 1 этаж: ком. № 1, 6-11, 14, 22, 23, 25, 26 площадью 236,7 кв.м.; литера 3, 1 этаж: ком. 16, площадью 24,1 кв.м.) в соответствие с выкопировкой из технического паспорта БТИ, а также в состояние, пригодное для дальнейшего использования.
Согласно материалам дела, в период с 25.04.2022 по 04.05.2022 ответчик освободил занимаемые помещения площадью 260,8 кв.м. (литера А, 1 этаж: ком. № 1, 6-11, 14, 22, 23, 25, 26 площадью 236,7 кв.м.; литера 3, 1 этаж: ком. 16, площадью 24,1 кв.м.) и вывез принадлежащее ему имущество. С 05.05.2022 ответчик не пользуется указанным помещением, что истцом документально не оспорено.
С 1 мая 2022 года размер арендной платы по мнению ответчика по договору аренды
№ 3572 от 12.09.2002, должен исчисляться с площади 200,2 кв. метра.
В обоснование указанной позиции ответчиком в материалы дела представлен контррасчет, согласно которому по состоянию на 01.01.2022 размер арендной платы составлял 214 002 руб. 97 коп. из расчета 464,2146 руб. за 1 кв.м., исходя из занимаемой площади 461 кв.м.
С 05.05.2022 размер арендной платы за площадь 200,2 кв.м., по мнению ответчика, должен составить 92 935 руб. 78 коп. в месяц, из расчета 464,2146 руб. за 1 кв. м.
За период с мая по ноябрь 2022 включительно задолженность по арендной плате согласно занимаемой площади 200,2 кв.м., должна составлять 92 935 руб. 78 коп. в месяц, из расчета 464,2146 руб. за 1 кв.м., а всего – 638 558 руб. 75 коп.
Исследовав обоснованность доводов сторон, суд признал исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с разъяснениями абзаца 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 73), договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, только если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Вместе с этим, в силу пунктов 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрен специальный порядок отказа от заключенного на неопределенный срок договора, согласно которому сторона должна предупредить о своем отказе от договора другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Судом установлено, что письмом от 21.03.2022 № 14 ответчик уведомил истца об отказе от части арендуемых помещений по адресу Красноармейская 104 . (литера А, 1 этаж: ком. № 1, 6-11, 14, 22, 23, 25, 26 площадью 236,7 кв.м.; литера 3, 1 этаж: ком. 16, площадью 24,1 кв.м.), что не противоречит положениям статьи 610 ГК РФ и является допустимым.
При этом в соответствии с правовой позицией, сформулированной в абзаце 12 пункта 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при направлении арендатору уведомления о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
Согласно пункту 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.
Арендатор имеет право в любое время отказаться от договора аренды, без указания обстоятельств, послуживших основанием для такого отказа, обязательно известив об этом
другую сторону любым доступным способом.
Направленное в адрес истца уведомление от 21.03.2022 № 14 является свидетельством законного права общества на односторонний отказ от исполнения договора аренды в указанной части помещений.
Доводы ответчика об освобождении указанных помещений истцом не оспорены.
Суд пришел к выводу, что при вышеизложенных обстоятельствах арендатор считается выполнившим предусмотренную ст. 622 ГК РФ обязанность по возврату помещения по прекращении договора аренды, а арендодатель считается уклонившимся от принятия предоставленного арендатором исполнения обязательства по возврату объекта аренды.
В этой связи, правовые основания истца для отказа внесения изменений в договор № 3572 от 12.09.2002 путем заключения нового дополнительного соглашения к договору на аренду помещения площадью 200,2 кв.м., мотивированного необходимостью приведения ответчиком помещений здания по адресу Красноармейская 104 . (литера А, 1 этаж: ком. № 1, 6-11, 14, 22, 23, 25, 26 площадью 236,7 кв.м.; литера 3, 1 этаж: ком. 16, площадью 24,1 кв.м.) в соответствие с выкопировкой из технического паспорта БТИ, а также в состояние, пригодное для дальнейшего использования, отсутствуют.
Между тем, суд не соглашается с расчетом задолженности по арендной плате, приведенным ответчиком.
Так, согласно уведомления ГБУЗ «Самарское областное бюро судебно-медицинской экспертизы» от 15.12.202, арендная плата в месяц составляет 214 002 руб. 97 коп.
С 01.05.2022 по 04.05.2022 ответчик занимал помещения по адресу Красноармейская, д. 104 общей площадью 461 кв.м. Соответственно, арендная плата за указанный период составила 27 613 руб. 29 коп.
С 05.05.2022 по 31.05.2022 ответчик занимал помещения по адресу Красноармейская,
д. 104 общей площадью 200,2 кв.м. Таким образом, арендная плата за указанный период составила 80 944 руб. 07 коп.
С июня по декабрь 2022 ответчик занимал помещения по адресу Красноармейская,
д. 104 общей площадью 202,2 кв.м., следовательно, арендная плата за указанный период составила 557 614 руб. 70 коп.
Итого, задолженность ответчика по арендной плате за период с мая по декабрь 2022 составляет 666 172 руб. 06 коп.
Ответчиком доказательств погашения задолженности по договору аренды в данной части суду не предоставлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны с учетом частичного признания иска ответчиком в процессе рассмотрения дела.
Руководствуясь ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Консультативно-диагностический медицинский центр" в пользу Государственное бюджетное учреждение здравоохранения "Самарское областное бюро судебно-медицинский экспертизы" 666 172 руб. 06 коп. задолженности, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 7 822 руб.
В остальной части в иске отказать.
Возвратить Государственному бюджетному учреждению здравоохранения "Самарское областное бюро судебно-медицинский экспертизы" из федерального бюджета 14 635 руб. уплаченной платежным поручением № 3922 от 06.12.2022 государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.
Судья / Е.В. Шехмаметьева
Электронная подпись действительна.
Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России
Дата 21.02.2023 2:01:00
Кому выдана Шехмаметьева Екатерина Викторовна