2/2023-300361(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Новосибирск Дело № А45-9731/2023 17 октября 2023 года резолютивная часть решения объявлена 13 октября 2023 года

решение в полном объеме изготовлено 17 октября 2023 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Копкиным Д.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению мэрии города Новосибирска (ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Правильный выбор» (ИНН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства,

встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Правильный выбор» (ИНН <***>) к мэрии города Новосибирска об обя- зании заключить дополнительное соглашение о продлении договора аренды земельного участка

при участии в судебном заседании представителей

истца: ФИО1 по доверенности от 09.01.2023, служебное удостоверение, диплом

ответчика: ФИО2 по доверенности от 03.05.2023, паспорт, диплом, ФИО3, директор, паспорт

установил:

мэрия города Новосибирска (далее - истец, мэрия) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Правильный выбор» (далее - ответчик, общество) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:051190:844, располо-

женного по адресу: г. Новосибирск, проезд Северный, д. 39, путём продажи с публичных торгов.

Определением от 27.06.2023 к рассмотрению принято встречно исковое заявление общества к мэрии об обязании заключить дополнительное соглашение о продлении договора аренды земельного участка № 132573н с кадастровым номером 54:35:052005:1, площадью 784 кв.м (для строящегося здания автомойки и станции технического обслуживания), расположенного по адресу: <...> (стр.) - сроком на 3 года, до 15.10.2025.

Требования первоначального иска мотивированы тем, что ответчик в срок, установленный договором, строительство объекта не завершил, в эксплуатацию объект не введен, право собственности на объект не зарегистрировано, договор прекращен в связи с истечением срока его действия, продление договора законодательством не предусмотрено.

Возражения на иск и требования по встречному иску мотивированы тем, что спорный объект имеет 100% степень готовности, находится в работоспособном техническом состоянии, не нарушает требования действующих строительных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, фактически строительство завершено в 2022 году до прекращения действия договора, у ответчика имеются все необходимые документы для введения объекта в эксплуатацию, своевременно закончить строительство и ввести объект в эксплуатацию не позволил «человеческий фактор», незнание директором общества законодательства, предусматривающего возможность продления действия договоров аренды.

Представители общества настаивали на своих доводах.

Представитель мэрии встречные требования не признал, ссылаясь на отсутствие законных оснований для продления срока действия договора, указал, что заблуждения директора общества относительно продления срока действия договора относятся к предпринимательским рискам.

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

16.09.2010 между мэрией и обществом был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 101772 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 14.09.2012), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:052005:1, расположенный в пределах Кировского района г. Новосибирска, площадью 784 кв.м, для строительства здания автомойки и станции технического обслуживания по Северному проезду, д. 39 стр.

Согласно пункту 1.4 договора срок действия договора установлен с 16.09.2010 по 16.09.2012. Дополнительным соглашением № 1 от 14.09.2012 срок действия договора продлен до 16.09.2014.

16.08.2011 обществом получено разрешение на строительство № RU 54303000-353 с изменениями, разрешающее строительство (завершение строительства) автомойки и станции технического обслуживания (площадь земельного) участка - 784,0 кв.м, общая площадь - 284, 71 кв.м, строительный объем1425 куб.м, количество этажей - 2, по адресу: НСО, г. Новосибирск, Кировский район, Северный проезд, 39 стр. Срок действия разрешения на строительство продлевался до 01.10.2012.

Согласно сведениям из ЕГРП на арендуемом земельном участке за обществом на праве собственности зарегистрирован объект незавершенного строительства - здание автомойки и станция технического обслуживания, общая площадь застройки 172,2 кв. м, кадастровый номер 54:35:052005:0001:01, степень готовности - 6% (номер государственной регистрации - 54-54-01/135/2009 - 426, дата государственной регистрации 28.04.2009).

Письмом от 23.08.2011 Инспекция Гостройнадзора НСО ответила об отсутствии необходимости государственной экспертизы проектной документации.

15.10.2019 между мэрий и обществом заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 132573н. Согласно договору ответчику в аренду передан земельный участок с кадастровым номером

54:35:052005:1, площадью 784 кв.м. Вид разрешенного использования – для строительства автомойки и станции технического обслуживания. Земельный участок передается арендатору для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:051190:84 по проезду Северный, д. 39

Согласно пункту 1.4. договора срок договора - с 15.10.2019 по 14.10.2022.

Мэрия, указывая на то, что срок договора истек, объект строительством не завершен, обратилась в арбитражный суд за изъятием у общества объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:051190:84 путем продажи с публичных торгов в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общество, указывая на то, что отсутствуют основания для изъятия объекта, поскольку готовность объекта составляет 100% и имеются основания для продления срока действия договора, заявила встречные требования.

Изучив и проверив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Законом № 171-ФЗ преду-

смотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно представленному обществом техническому отчету № 01/052023-ТО, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Строй- подряд» на дату исследования (июнь 2023 года) здания автомойки и станции технического обслуживания, расположенного по адресу: <...> стр., готовность объекта составляет 100%, находится в работоспособном техническом состоянии, не нарушает требования действующих строительных норм и правил и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Допускается дальнейшая эксплуатация здания в рамках технологического процесса. Согласно заключению строительство проводилось в 2011-2022 годах.

Обществом представлен договор № 526111000, теплоснабжения и поставки горячей воды, заключенный 01.07.2022 с обществом с ограниченной ответственностью «Новосибирская теплосетевая компания» на поставку потребителю тепловой энергии и горячей воды на объект потребителя – автомойка (Северный проезд, 39), представлен акт № 2023-НС/ТО-10505 от 12.09.2023 технического осмотра теплопотребляющей установки и систем теплопотребления (здание автомойки, адрес: <...>) к отопительному сезону. Согласно акту замечаний не выявлено, объект к отопительному сезону 2023-2024 – готов.

Также на обозрение суда представлялась техническая и проектная документация, необходимая для ввода объекта.

Таким образом, из представленных доказательств судом установлено, что строительство объекта завершено, объект фактически эксплуатируется по назначению.

Обстоятельства дела указывают на добросовестность ответчика, предпринимавшего меры, направленные на завершение строительства с соблюдением предусмотренных норм.

Определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт незавершения строительных работ, а не само по себе отсутствие документов, подтверждающих ввод такого объекта в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации) в данном случае не является единственным допустимым доказательством факта завершения строительства.

Исходя из содержания указанных норм, они применяются исключительно в отношении объектов незавершенного строительства, при этом характер спорного объекта в качестве объекта завершенного или незавершенного строительства имеет значение на момент рассмотрения по существу соответствующего дела по иску о его изъятии (то есть на момент решения судом вопроса об изъятии). Изъятие у собственника объекта, строительство которого завершено, и последующую продажу его с публичных торгов названные нормы не предполагают.

При таких обстоятельствах основания для применения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют. В связи с чем, оснований для удовлетворения первоначального иска не имеется.

При рассмотрении встречных требований, суд исходит из следующего.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором располо-

жены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указан-

ного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В рассматриваемом случае обществом было реализовано право на приобретение земельного участка в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов.

Мэрия также своевременно реализовало право на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Вместе с тем, суд, руководствуясь правой позицией, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21- 17-К5, от 05.07.200 № 308-ЭС22-3699, полагает, что в данном случае может возникнуть юридическая неопределенность судьбы земельного участка. Поскольку оснований для изъятия объекта незавершенного строительства судом не установлено, соответственно с момента истечения в 2022 году срока действия заключенного договора аренды возникают риски для имущественных

прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

В период действия договора и в настоящее время органами государственной власти Российской Федерации прияты и принимаются действия, направленные на социально-экономическую поддержку в отношении граждан Российской Федерации и российских юридических лиц.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, в Российской Федерации как правовом государстве (часть 1 статьи 1, статьи 2, 17 и 18 Конституции Российской Федерации) в качестве одного из основных принципов, создающих надлежащий уровень прав и свобод человека и гражданина, признается общеправовой принцип правовой определенности, включающий в себя требования разумности правового регулирования и стабильности правопорядка, устойчивости сложившейся системы правоотношений (постановления от 24.05.2001 № 8-П, от 19.06.2002 № 11-П, от 27.05.2003 № 9- П, от 05.02.2007 № 2-П, от 16.05.2007 № 6-П, от 10.10.2013 № 20-П и др.).

Принцип защиты правомерных ожиданий может применяться, если ожидания того или иного лица основаны на явном, безусловном и последовательном подтверждении правомерности его поведения со стороны государства.

Суд отмечает, что общество является добросовестным арендатором с 2010 года, нарушений условий договора не установлено, доказательств, подтверждающих факты, выявленные в рамках государственного земельного надзора о нарушениях законодательства при использовании земельного участка и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка не представлено.

При указанных обстоятельствах, суд пришел к выводу, что в настоящем случае имеются условия для продления арендных правоотношений между мэрией и обществом.

При распределении сторон суд исходит из части 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 167, 168, 169, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

арбитражный суд

РЕШИЛ :

в удовлетворении первоначального иска отказать. Встречное исковое заявление удовлетворить.

Обязать мэрию города Новосибирска в течение двадцати дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Правильный выбор» (ИНН <***>) дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка 132573н от 15.10.2019 о продлении срока действия договора на 3 (три) года.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Н.С. Галкина