АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121
http://fasszo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
12 декабря 2025 года
Дело №
А56-95266/2024
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Баженовой Ю.С., судей Салтыковой С.С.,
ФИО1,
при участии от общества с ограниченной ответственностью «ВЭЛ» директора ФИО2 (решение единственного участника от 20.11.2025 № 1), представителя ФИО3 (доверенность от 06.09.2024 № 1/24),
рассмотрев 26.11.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2025 по делу № А56-95266/2024,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «ВЭЛ», адрес: 196066, Санкт-Петербург, Алтайская ул., д. 4, лит. А, пом. 9Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Комитет), о признании недействительным распоряжения Комитета от 11.06.2019 № 1405-рз «Об исключении из реестра собственности Санкт-Петербурга сведений о нежилом помещении 5Н, 6Н по адресу: Санкт-Петербург, Алтайская ул., д.4, лит. А», и восстановлении в реестре собственности Санкт-Петербурга сведений об указанном нежилом помещении.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга», адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул.,
д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Учреждение); Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Жилищное агентство Московского района Санкт-Петербурга», адрес: 196006, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 146, лит. Б, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Агентство); общество с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис № 3 Московского района», адрес: 196247, Санкт-Петербург, Новоизмайловский пр., д. 85,
корп. 2, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Жилкомсервис).
Решением суда первой инстанции от 25.02.2025 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2025 данное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить решение от 25.02.2025 и постановление от 04.07.2025, отказать в удовлетворении заявленных требований.
По мнению подателя жалобы, оспариваемое распоряжение издано в соответствии с действующим законодательством и с учетом архивной информации об использовании помещения; на момент приватизации первой квартиры спорные помещения частично использовались в качестве общего имущества домовладельцев.
В судебном заседании представитель Общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы.
Комитет извещен в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направил, что не является препятствием для рассмотрения жалобы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании договора от 19.12.1997 № ДР/ОЗ-1119 Комитет передал в доверительное управление открытому акционерному обществу «РОССТРО» (далее – Компания) здание общежития 1954 года постройки общей площадью
4594 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Алтайская ул., д. 4.
В соответствии с пунктом 2.2.1 договора Компания была наделена полномочиями по заключению договоров аренды в отношении имущества, переданного в доверительное управление.
Компания и Общество заключили 15.08.2006 договор аренды № 703-А-0806, в соответствии с которым Обществу была передана во временное пользование на срок с 15.08.2006 по 31.07.2007 за плату часть указанного здания, состоящая из нежилых помещений 7Н № 1, 3 общей площадью
68 кв. м, для использования под учебный центр.
Дополнительным соглашением от 01.12.2007 к договору в качестве объекта аренды стороны определили нежилые помещения площадью
423,6 кв. м.
Комитет и Общество подписали 01.04.2008 акт о фактическом занятии помещений помещений 1Н (1,2,3), 2Н, 5Н, 6Н, 7Н (1,3) в подвале указанного здания. В этом документе Комитет согласовал занятие Обществом этих помещений под учебный центр и свадебный салон до оформления договора аренды.
В связи с истечением срока действия договора доверительного управления Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 04.08.2009 заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 15.08.2006, в соответствии с которым договору присвоен номер № 12-А004046, договор изложен в новой редакции с указанием в качестве объекта аренды нежилых помещений 1Н (ч.п. 1, 2, 3), 2Н (ч.п. 1, 2, 4-17, 19), 3Н, 5Н, 6Н, 7Н (ч.п. 1) общей площадью 423,6 кв. м, цели использования помещений – под нежилые цели.
Комитет и Общество заключили 28.09.2020 дополнительное соглашение к договору аренды, указав в пункте 2 соглашения на то, что объект аренды используется для осуществления основного вида деятельности арендатора - «предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты» (код ОКВЭД 96.02).
Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости нежилое помещение 5Н, 6Н площадью
112,1 кв.м с кадастровым номером 78:14:0007664:4804, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Алтайская ул., д. 4, лит. А, учтено в качестве самостоятельного объекта недвижимости, вид объекта – помещение, назначение – нежилое. С такими же характеристиками помещение 5Н, 6Н определено в качестве объекта аренды по договору аренды.
В июне 2024 года Жилкомсервис сообщил Обществу о необходимости передачи ключей от помещения Агентству в связи с издание Комитетом распоряжения от 11.06.2019 № 1405-рз «Об исключении из Реестра собственности Санкт-Петербурга сведений о нежилом помещении 5-Н, 6-Н по адресу: Санкт-Петербург, Алтайская ул., д.4, лит. А».
Из ответа Комитета от 23.07.2024 Обществу стало известно о том, что данное распоряжение издано Комитетом на основании решения межведомственной комиссии по выявлению объектов государственной собственности Санкт-Петербурга, обладающих признаками общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах в нежилых зданиях, оформленного протоколом от 14.03.2019 N 5 (пункт 1.49), в связи с уточнением имущественно-правового статуса и выявлением принадлежности указанного помещения к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома (далее – МКД).
Общество, посчитав, что указанное помещение не относится к общему имуществу собственников помещений, расположенных в МКД, поскольку является самостоятельным объектом недвижимости, не связанным с обслуживанием иных помещений в доме, обратилось в арбитражный суд.
Суды первой и апелляционной инстанции признали требования Общества обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене.
По смыслу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) во взаимосвязи с нормами статьи 201 того же Кодекса основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно пункту 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Разъясняя смысл приведенных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», жилой дом в котором приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, поэтому правовой режим помещений, как относящихся, так и не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на дату приватизации первой квартиры в жилом доме подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Как установлено судами и следует из материалов дела, здание, в котором расположено спорное помещений, возведено в 1954 году, являлось общежитием, по архивным данным было зарегистрировано по фонду местных советов и в силу приложения 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», при разграничении государственной собственности было отнесено к собственности Санкт-Петербурга
В соответствии со статьей 4 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 15411 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» жилые помещения в общежитиях не подлежали приватизации.
Статус здания как общежития был изменен в 2009 году на основании распоряжения администрации Московского района (далее – Администрация) от 05.05.2009 № 373-р «Об исключении жилых помещений в общежитии, расположенном по адресу: Алтайская ул., д. 4, лит. А, из состава специализированного жилищного фонда Санкт-Петербурга и включении их в состав жилищного фонда социального использования Санкт-Петербурга».
Согласно письму администрации от 31.10.2024 № 01-48-18184/24-0-1 первые договоры приватизации жилых помещений в жилом доме № 4 по Алтайской ул., были заключены 30.12.2009.
В соответствии с письмом филиала публично-правовой компании «Роскадастр» от 22.10.2024 первая регистрация права частной собственности на квартиру в указанном доме состоялась 03.02.2010.
Согласно справке от 25.01.2018 государственного унитарного предприятия «Городской управление инвентаризации и оценки недвижимости» по данным текущей инвентаризации от 22.06.2009 использование помещения 5Н указано как «душевая, складское», использование помещения 6Н – «складское»; в 2011 году помещения 5Н, 6Н учтены как одно нежилое помещение общей площадью 112,1 кв. м.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в совокупности, установив, что по состоянию на 03.02.2010 спорное помещение было учтено в качестве нежилого, являлось объектом арендных отношений, было предоставлено в пользование субъекту предпринимательской деятельности по договору аренды, заключенному еще в 2006 году; в техническом паспорте на дом спорное помещение в качестве помещений общего пользования не обозначено; согласно материалам фотофиксации помещение используется Обществом в целях, указанных в договоре аренды от 15.08.2006, суды в отсутствие доказательств наличия в помещениях оборудования, необходимого для обслуживания дома, пришли к выводу об отсутствии оснований для отнесения спорного помещения к общему имуществу МКД.
При этом суды учли правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.12.2024 № 306-ЭС24-7025, и непредставление Комитетом доказательств обращений собственников помещений МКД относительно использования спорного помещения для обслуживания дома, о выражении ими волеизъявления по вопросу отнесения этого помещения к общедомовому имуществу.
Поскольку оспариваемое распоряжение принято в отсутствие предусмотренных законом оснований, в отношении объекта, не имеющего признаков общего имущества, в нарушение прав и законных интересов Общества как арендатора помещения, препятствует ему в выкупе арендованного помещения в порядке, предусмотренном с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», суды двух инстанций правомерно удовлетворили требования Общества.
Доводы кассационной жалобы не опровергают правомерности выводов судов, а лишь выражают несогласие с ними и, по сути, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установление иных обстоятельств, что на стадии кассационного обжалования недопустимо.
Суды двух инстанций установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно.
Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2025 по делу № А56-95266/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.
Председательствующий
Ю.С. Баженова
Судьи
С.С. Салтыкова
ФИО1