АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
11 марта 2025 года
Дело № А33-32963/2023
Красноярск
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 25.02.2025.
В полном объёме решение изготовлено 11.03.2025.
Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тиховой М.С., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению финансового управляющего должника ФИО1 – ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>),
с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:
- ФИО3 (ИНН <***>, ДД.ММ.ГГГГ года рождения),
- ФИО4 (ИНН <***>, ДД.ММ.ГГГГ года рождения),
- акционерного общества «ДОМ.РФ» (ИНН <***>, ОГРН <***>),
- ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ г.р.,
- ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ г.р.,
- ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ г.р.,
- Администрации Советского района г. Красноярска в лице Отдела по опеке и попечительству в отношении несовершеннолетних,
о признании незаконными уведомлений о приостановлении государственной регистрации права собственности, об отказе в государственной регистрации, об обязании произвести государственную регистрацию,
в присутствии:
от заявителя (посредством сервиса «Онлайн-заседания» информационной системы «Картотека арбитражных дел»): ФИО8 – представителя по доверенности от 12.12.2024, личность удостоверена паспортом, наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом,
от ответчика: ФИО9 – представителя по доверенности от 09.12.2024 № Д/04/129, личность удостоверена паспортом, наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом,
третьего лица ФИО3 от себя лично и в качестве законного представителя третьих лиц (до перерыва): ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ г.р., личность удостоверена паспортом,
от третьего лица ФИО4: ФИО10 (до перерыва) – представителя по доверенности от 27.03.2024, личность удостоверена паспортом, наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом, ФИО11 (после перерыва) – представителя по доверенностям от 27.03.2024, от 02.07.2024, личность удостоверена паспортом, наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Владимировой О.П.,
установил:
финансовый управляющий должника – ФИО1 ФИО2 (далее - заявитель) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее – ответчик, Управление Росреестра):
- о признании незаконным уведомления от 25.10.2023 № КУВД-001/2023-47252448/2 о приостановлении государственной регистрации права собственности,
- о признании незаконным уведомления от 08.04.2024 № КУВД-001/2023-47252448/10 об отказе в государственной регистрации прав,
- о возложении на ответчика обязанность произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение с кадастровым номером 24:50:0400086:3054, расположенное по адресу: <...>, на основании договора купли-продажи от 15.09.2023.
Заявление принято к производству суда. Определением от 20.11.2023 возбуждено производство по делу.
В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО3, ФИО4, акционерное общество «ДОМ.РФ», ФИО5, ФИО6, ФИО7, Администрация Советского района г. Красноярска в лице Отдела по опеке и попечительству в отношении несовершеннолетних.
Судебное заседание по делу откладывалось.
Сведения о дате и месте слушания размещены в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
В судебном заседании судом объявлен перерыв, о чем вынесено протокольное определение.
25.02.2025 от третьего лица ФИО3 поступило ходатайство об отложении судебного заседания. Ходатайство мотивированно тем, что в рамках дела А33-30013/2021 подано заявление о том, что имущество (квартира) не является залоговым, неправомерности проведения торгов, договора купли-продажи. Результаты рассмотрения указанного заявления могут повлиять на рассмотрение настоящего дела.
Заявитель заявленные требования поддержал, возражал против ходатайства третьего лица об отложении судебного заседания, ответил на вопросы суда.
Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований, разрешение ходатайства об отложении судебного заседания оставил на усмотрение суда.
Представитель ФИО4 поддержал позицию заявителя, возражал против ходатайства третьего лица об отложении судебного заседания.
Согласно части 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.
При условии надлежащего извещения сторон отложение судебного заседания является правом, а не обязанностью суда. При разрешении арбитражным судом вопроса об отложении судебного разбирательства оценке подлежат также иные обстоятельства, в том числе сложность характера спора, необходимость представления дополнительных доказательств, дачи суду объяснений.
Оценив доводы, изложенные в ходатайстве, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения, в связи с неподтвержденностью заявленных оснований для отложения судебного заседания. К ходатайству доказательства обращения с требованиями об оспаривании торгов, договора купли – продажи, а также принятия их судом к своему производству не приложены. Из информации, размещенной в картотеке арбитражных дел по делу №А33-30013/2021, указанное также не следует.
Как указал заявитель, уведомления являются незаконными, поскольку квартира реализована в соответствии с положениями Закона о банкротстве, которым не предусмотрено нотариальное удостоверение договора купли-продажи, а также получение согласия органов опеки и попечительства. Учитывая заключение договора купли-продажи от 15.09.2023 в порядке реализации требований Закона о банкротстве, привлечение нотариуса и нотариальное оформление сделки не требуются Государственная регистрация долей в праве собственности на указанное имущество после проведения торгов, признанных состоявшимися, и заключения договора купли-продажи с победителем торгов, без согласия финансового управляющего противоречит закону.
Ответчик заявление не признал, в отзыве указал, что для приобретения квартиры использованы средства материнского (семейного) капитала. При этом право собственности на имущество, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, возникает у членов семьи в силу закона. Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) на заявленный объект недвижимости зарегистрирована общая долевая собственность. Законодательство не содержат каких-либо оговорок об отсутствии необходимости нотариального удостоверения договоров купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, заключенных по результатам проведения торгов по реализации заложенного имущества в рамках дела о банкротстве с участием несовершеннолетних. Между тем, представленный в качестве правоустанавливающего документа договор купли-продажи, составлен в простой письменной форме, что не соответствует требованиям действующего законодательства.
Согласно отзыву акционерного общества «ДОМ.РФ», торги по продаже залогового имущества АО «ДОМ.РФ» состоялись. Победителем торгов признан ФИО4 Впоследствии, 05.12.2023 финансовым управляющим ФИО2 произведено перечисление денежных средств от реализации предмета залога в пользу АО «ДОМ.РФ» в размере 1 859 558,06 руб., установленных в реестр требований кредиторов ФИО1 В настоящее время задолженность по кредитному договору <***>/24-мск погашена в полном объеме.
ФИО3 заявление не признала, указала на ненадлежащий способ защиты права, выбранный заявителем. При реализации имущества в рамках дела о банкротстве, положения ГК РФ о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению. В случае удовлетворения требований заявителя, записи о государственной регистрации права собственности на доли в праве собственности на спорную квартиру будут исключены из ЕГРН, то есть судебный акт с неизбежностью повлечет для третьих лиц (несовершеннолетних детей) утрату права собственности на эти доли в отсутствие документов, подтверждающих обращение на них взыскания. Поскольку у детей также имеются права собственности на квартиру, ее реализация с торгов как единоличной собственности ФИО3 незаконна. Имущество выставлено на торги по заниженной цене. ФИО3 готова самостоятельно реализовать указанную квартиру по справедливой цене и погасить реестр требований кредиторов.
Согласно отзыву администрации Советского района в г. Красноярске, договор купли-продажи от 15.09.2023 не соответствует закону.
При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
02.08.2011 ФИО13 УПФР в Советском районе г. Красноярска выдан государственный сертификат на материнский (семейный) капитал серии МК-4 №0799071.
АО «ДОМ.РФ» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании ФИО1 несостоятельным (банкротом). Определением арбитражного суда от 12.05.2022 по делу № А33-30013/2021 заявление АО «ДОМ.РФ» о признании банкротом ФИО1 признано обоснованным, в отношении должника ведена процедура реструктуризации долгов; требование АО «ДОМ.РФ» включено в третью очередь реестра требований кредиторов ФИО3 в размере 1 853 558 руб. 06 коп. основного долга, как требование, обеспеченное залогом недвижимого имущества должника – жилого помещения, площадью 74,3 кв.м, по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, пр-кт. Металлургов, д.10, кв.4, кадастровый номер объекта 24:50:0400086:3054.
Определением от 12.05.2022 по делу №А33-30013/2021 суд установил, что основанием возникновения задолженности должника является ненадлежащее исполнение должником обязательств по кредитному договору №01/1640-14/24-мск от 29.09.2014. По условиям договора кредитор предоставляет заемщику кредит в размере 3 000 000 руб. в целях приобретения жилого помещения, площадью 74,3 кв.м., по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, пр-кт. Металлургов, д.10, кв.4, кадастровый номер объекта 24:50:0400086:3054. В силу условий кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщика является ипотека жилого помещения, возникшая в дату ее государственной регистрации. В материалы дела представлен договор купли-продажи с использованием кредитных средств от 29.09.2014, зарегистрированный в установленном порядке, а также закладная от 29.09.2014.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 23.03.2023 ФИО1 признана банкротом, в отношении неё открыта процедура реализации имущества, финансовым управляющим имуществом должника утвержден ФИО2.
Согласно свидетельству о заключении брака <...> между ФИО14 и ФИО13 20.10.2018 заключен брак, супруге присвоена фамилия – Шиллер.
Согласно выписке из выплатного дела лица, имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки, выданной 13.05.2021 УПФР в Советском районе г. Красноярска (межрайонное) средства материнского (семейного) капитала в размере 429 406 руб. 50 коп. по заявлению ФИО3 направлены на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение жилья по адресу: <...>; дата выплаты – 25.12.2014.
Согласно выпискам из ЕГРН от 19.12.2022 в отношении помещения с кадастровым номером 24:50:0400086:3054, с местоположением: Красноярский край, г. Красноярск, пр-кт. Металлургов, д. 10, кв.4, площадью 74,4 кв.м, назначение – жилое, 03.10.2024 зарегистрировано право собственности ФИО13 на основании договора купли-продажи жилого помещения от 29.09.2014; залог в силу закона в пользу ОАО КБ «Инвесттрастбанк» со сроком с 03.10.2014 по 31.08.2034.
Согласно соглашению от 09.06.2021 ФИО3, действующая за себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей ФИО7, ФИО5, и ФИО6, в соответствии с пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее – Федеральный закон № 256-ФЗ) определяют доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: Красноярский край, Красноярск <...>.
В КГБУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» 15.06.2021 обратились ФИО3, действующая за себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей ФИО7, ФИО5 и ФИО6 с заявлениями о государственной регистрации права общей долевой собственности в отношении помещения с кадастровым номером 24:50:0400086:3054, расположенного по адресу: <...>. В качестве правоустанавливающего документа, на государственную регистрацию права общей долевой собственности представлено соглашение от 09.06.2021, согласно которому ФИО3, действующая за себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей ФИО7, ФИО5 и ФИО6, в соответствии с пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее – Федеральный закон № 256-ФЗ) определяют доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Красноярск, Металлургов <...>.
24.10.2023 на объект с кадастровым номером 24:50:0400086:3054 зарегистрирована общая долевая собственность ФИО3 (22/25 доли), а также несовершеннолетних: ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ года рождения (1/25 доля), ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ года рождения (1/25 доля), ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ года рождения (1/25 доля), на основании соглашения об определении (перераспределении) долей в праве общей долевой собственности от 09.06.2021, что также следует из вписок из ЕГРН в отношении квартиры с кадастровым номером 24:50:0400086:3054, по адресу: Красноярский край, Красноярск г, Металлургов <...>, от 24.10.2023.
В материалы дела представлено Положение о порядке, сроках и условиях проведения торгов по реализации заложенного имущества ФИО13 в рамках процедуры банкротства по делу № А33-30013/2021 от 30.03.2023.
В сообщении № 11141236 от 07.04.2023 на сайте ЕФРСБ финансовым управляющим должника опубликована информация об утверждении залоговым кредитором АО «ДОМ.РФ» положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника: квартиры, расположенной по адресу: <...>, состоящей из 3 комнат, общей площадью 74.3 кв.м, кадастровый номер 24:50:0400086:3054.
В сообщении № 12136249 от 07.08.2023 на сайте ЕФРСБ финансовым управляющим должника опубликована информация о проведении торгов в отношении указанного имущества должника.
Протоколом №15187-1 о результатах проведения открытых торгов от 14.09.2023 ФИО4 признан победителем аукциона.
В сообщении № 12458083 от 15.09.2023 на сайте ЕФРСБ финансовым управляющим указано, что торги в форме электронного аукциона, открытого по составу участников и форме подачи предложений о цене, по продаже имущества должника ФИО1, назначенные на ЭП «Арбитат» на 14.09.2023 по лоту №1, признаны состоявшимися, победителем признан ФИО4; цена: 5 016 700 руб. 00 коп.
Между финансовым управляющим должника и ФИО4 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 15.09.2023: квартиры, расположенной по адресу: <...>, состоящей из 3 комнат, общей площадью 74.3 кв.м, кадастровый номер 24:50:0400086:3054.
Выкупная цена согласно протоколу о результатах торгов от 14.09.2023 оплачена победителем в полном объеме двумя частями: задаток в размере 385 900 руб. внесен до момента проведения торгов (платежное поручение № 708955 от 11.09.2023); часть в размере 4 630 800 руб. внесена 22.09.2023 (платежное поручение № 966792 от 22.09.2023).
Финансовым управляющим должника и покупателем поданы документы на государственную регистрацию перехода права собственности. Согласно уведомлению Межмуниципального Ачинского отдела Управления Росреестра по Красноярскому краю от 25.10.2023 № КУВД-001/2023-47252448/2 государственная регистрация перехода права на покупателя приостановлена в связи с несоблюдением нотариальной формы договора.
Уведомлением Межмуниципального Ачинского отдела Управления Росреестра по Красноярскому краю от 08.04.2024 № КУВД-001/2023-47252448/10 в государственной регистрации прав заявителям отказано в связи с истечением срока приостановления государственной регистрации прав. В уведомлении указано, что для приобретения квартиры, расположенной по адресу: <...> д 10, кв 4, были использованы средства материнского (семейного) капитала. ФИО3 обращалась с заявлением о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение жилья в отношении заявленного объекта недвижимости. Согласно части 4 статьи 10 Федерального Закона от 29.12.2006 № 256 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Учитывая специальный характер норм Федерального закона №256-ФЗ право собственности на имущество, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, возникает у членов семьи в силу данного закона. То есть, квартира, расположенная по адресу: <...> д 10, кв 4, в силу закона, находится в собственности в том числе несовершеннолетних. Согласно части 2 статьи 54 Закона №218-ФЗ, сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. При этом финансовый управляющий не лишен права распоряжаться имуществом банкрота при соблюдении формы сделки, нотариальное удостоверение сделок обязательно, в том числе и в случаях, указанных в законе, если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пп. 2,3 ст. 163 ГК РФ). Таким образом, представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи от 15.09.2023 по форме и содержанию не соответствует нормам действующего законодательства. Указанные обстоятельства препятствуют проведению государственной регистрации права в соответствии с пунктом 7, 13 части 1 статьи 26 Закона. Кроме того, 15.12.2023 наложен запрет, который погашен 04.04.2024.
В материалы дела представлен отчет №1576 от 06.12.2023 об оценке рыночной стоимости квартиры с кадастровым номером 24:50:0400086:3054.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьями 2 и 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, которые могут обратиться в арбитражный суд за защитой своих прав в порядке, установленном данным Кодексом.
Защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с положениями статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Частью 4 статьи 200 АПК РФ предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 30.03.2021 №9-П указал, что согласно статье 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2); если же арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования (часть 3). Приведенные положения, закрепляя возможность удовлетворения заявления об оспаривании (обжаловании) ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) в зависимости от выявления арбитражным судом нарушения этим актом, решением или действием (бездействием) прав и свобод заявителя, конкретизируют тем самым статью 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 02.10.2019 №2641-О).
Из анализа положений статей 198, 200, 201 АПК РФ следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий:
- несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту;
- нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
При разрешении споров в порядке главы 24 АПК РФ судам надлежит установить, является ли заинтересованное лицо уполномоченным на принятие каких-либо нормативно-правовых актов либо на совершение определенных действий.
Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также – Закон №218-ФЗ), государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.
В силу пункта 5 Постановления Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 №457 Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет, в том числе следующие полномочия в установленной сфере деятельности: государственную регистрацию прав на недвижимое имущество; ведение Единого государственного реестра недвижимости.
Учитывая предмет и основание заявления, Управление Росреестра является надлежащим ответчиком по делу.
В соответствии с частью 4 статьи 198 АПК РФ заявление о признании недействительным ненормативного правового акта, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.
С учетом конкретных обстоятельств спора (даты внесения оспариваемых уведомлений и даты обращения заявителя в суд), суд пришел к выводу, что срок для обращения с заявленными требованиями заявителем соблюден.
По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений; обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами и должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующий орган или должностное лицо. Аналогичное положение закреплено в части 5 статьи 200 Кодекса.
Как следует из материалов дела и установлено судом, определением от 12.05.2022 по делу №А33-30013/2021 суд признал обоснованным заявление АО «ДОМ.РФ» о признании банкротом ФИО3 и ввел в отношении должника процедуру реструктуризации долгов.
Требование АО «ДОМ.РФ» включено в третью очередь реестра требований кредиторов ФИО3 в размере 1853558,06 руб. основного долга, как требование обеспеченное залогом недвижимого имущества должника – жилого помещения, площадью 74,3 кв.м., по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, пр-кт. Металлургов, д.10, кв.4, кадастровый номер объекта 24:50:0400086:3054.
Решением суда от 23.03.2023 по данному делу ФИО3 признана банкротом, в отношении неё открыта процедура реализации имущества.
В рамках процедуры реализации имущества должника финансовым управляющим должника опубликована информация об утверждении залоговым кредитором АО «ДОМ.РФ» положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника: квартиры с кадастровым номером 24:50:0400086:3054.
Протоколом о результатах проведения открытых торгов от 14.09.2023 ФИО4 признан победителем аукциона. В сообщении от 15.09.2023 на сайте ЕФРСБ финансовым управляющим указано, что торги в форме электронного аукциона, открытого по составу участников и форме подачи предложений о цене, по продаже имущества должника признаны состоявшимися, победителем признан ФИО4.
Финансовым управляющим должника и ФИО4 заключен договор купли-продажи от 15.09.2023 квартиры с кадастровым номером 24:50:0400086:3054. Выкупная цена согласно протоколу о результатах торгов от 14.09.2023 оплачена победителем в полном объеме двумя частями (платежные поручения № 708955 от 11.09.2023, №966792 от 22.09.2023).
В целях перехода права собственности к покупателю, финансовый управляющий и ФИО4 обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права на покупателя приостановлена в связи с несоблюдением нотариальной формы договора.
Уведомлением от 25.10.2023 № КУВД-001/2023-47252448/2 государственная регистрация перехода права собственности приостановлена, уведомлением от 08.04.2024 № КУВД-001/2023-47252448/10 в государственной регистрации перехода права отказано.
В качестве основания приостановления и последующего отказа в государственной регистрации Управлением Росреестра указано, что поскольку для приобретения квартиры использовались средства материнского капитала, то квартира находится в долевой собственности у членов семьи в силу закона, в том числе несовершеннолетних. При этом в силу части 2 статьи 54 Закона №218-ФЗ, сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. Поскольку на государственную регистрацию представлен не удостоверенный нематериально договор купли-продажи от 15.09.2023, в государственной регистрации перехода права отказано.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований, учитывая следующее.
В соответствии с пунктом 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
На основании части 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также – Закон №218-ФЗ) сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в том числе, сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
На основании части 2 статьи 54 Закона №218-ФЗ сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
Вовлечение в нотариальную сферу в обязательном порядке сделок со специальным субъектным составом, в частности, с лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, обусловлено необходимостью публичного контроля со стороны нотариата с целью защиты прав таких лиц как наиболее слабой стороны сделки.
Исходя из норм статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации и глав IX, X Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 11.02.1993 №4462-1 (далее - Основы законодательства о нотариате), цель нотариального удостоверения сделки, при которой нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона, заключается в проверке ее законности, включая соблюдение прав каждой из сторон.
В соответствии со статьей 55 Основ законодательства о нотариате при удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров.
Согласно статье 43 Основ законодательства о нотариате при удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя.
Вместе с тем, в рассматриваемом случае заключение договора купли-продажи от 15.09.2023 не обусловлено добровольным распоряжением участниками долевой собственности, в том числе лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, своими долями в праве собственности на квартиру, что требовало бы от нотариуса проверки наличия волеизъявления заявителей сделки, а является принудительным исполнением судебного акта в специальном порядке, предусмотренном Федеральным законом от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).
В силу пункта 1 статьи 213.25 Закона о банкротстве все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 статьи 213.25 Закона о банкротстве.
В силу норм пунктов 1 и 2 статьи 6, пункту 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) залогодержатель вправе обратить взыскание на квартиру, заложенную по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этой квартиры требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, причем независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит); сам по себе факт наличия у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не препятствует обращению взыскания на него, если оно обременено ипотекой.
Во втором абзаце пункта 1 статьи 50 Закона об ипотеке указано, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, указанных в настоящем пункте и вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.
Согласно пункту 1 части 1 статьи 50 Закона №218-ФЗ, государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на заложенное имущество по решению суда проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов: копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).
В соответствии с пунктом 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом. В случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, и финансовым управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.
Таким образом, суд отклоняет доводы ответчика, положенные в основу оспариваемых уведомлений, о том, что сделка подлежит нотариальному удостоверению в случае заключения такой сделки при реализации имущества в рамках дела о банкротстве. В данном случае не требовалось и разрешение на продажу квартиры должника на торгах от органа опеки и попечительства, действующего в интересах несовершеннолетних детей должника, так как реализация предмета залога в ходе процедуры реализации имущества гражданина в деле о его банкротстве осуществляется под контролем суда.
Поскольку обращение взыскания на квартиру с кадастровым номером 24:50:0400086:3054 (являющуюся заложенным имуществом) производилось в обязательном порядке в связи с наличием вступившего в законную силу судебного акта, которым была санкционирована возможность обращения взыскания в рамках дела о банкротстве; законность торгов, договора купли-продажи, а также право покупателя на объект недвижимости не оспорены, недействительными не признаны, у суда в рамках настоящего дела не имеется оснований устанавливать получение разрешения на продажу заложенной квартиры должника на торгах от органа опеки и попечительства.
Разъяснения, данные в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, а также правоприменительная практика, на которые ссылается ответчик в отзыве, даны применительно к ситуации заключения сделок с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых на торгах в конкурсном производстве в рамках дела о банкротстве. Однако в рассматриваемом случае по договору купли-продажи произведено отчуждение всего объекта недвижимости, а не доли в праве на него, что применительно к положениям статьи 42 Закона №218-ФЗ означает отсутствие необходимости нотариального удостоверения указанного договора.
Аналогичный правовой подход изложен в постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.12.2023 по делу №А33-338/2023.
Суд обращает внимание, что в результате проведения торгов обращено взыскание на предмет залога - квартиру как единый объект, без выдела долей имущества в натуре, должнику и ее детям.
При этом наличие долей несовершеннолетних детей в праве собственности на спорный объект, без выдела этих долей в натуре, не препятствует реализации находящейся в залоге квартиры как единого объекта с целью погашения требования залогового кредитора и может быть учтено при распределении вырученных от реализации залогового имущества денежных средств, оставшихся после погашения требования залогового кредитора.
Данный вывод изложен в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 12.02.2025 №307-ЭС24-19017 по делу №А56-119617/2019.
Доводы третьих лиц относительно процедуры торгов, оценки спорного имущества, действий финансового управляющего в рамках процедуры банкротства ФИО3, учитывая предмет и основание заявленного требования, рассматриваемого в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценке судом не подлежат. Данные доводы подлежат оценке в рамках дела о банкротстве ФИО3
По общему правилу, содержащемуся в статье 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд осуществляет проверку законности обжалуемого решения на момент его принятия и применяет нормы материального права, действовавшие на момент возникновения отношений сторон.
Как разъяснено в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 №21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», решения, действия (бездействие), затрагивающие права, свободы и законные интересы гражданина, организации, являются законными, если они приняты, совершены (допущено) на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов, во исполнение установленных законодательством предписаний (законной цели) и с соблюдением установленных нормативными правовыми актами пределов полномочий, в том числе если нормативным правовым актом органу (лицу) предоставлено право или возможность осуществления полномочий тем или иным образом (усмотрение).
Установив, что договор купли-продажи 15.09.2023 заключен в порядке реализации требований Закона о банкротстве, а обращение взыскания на заложенное имущество производилось в обязательном порядке в связи с наличием соответствующего судебного акта, которым санкционирована возможность обращения взыскания, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований. Ответчик в нарушение части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ не доказал законность оспариваемых уведомлений, напротив, доказан факт нарушения прав и охраняемых законом интересов заявителя.
Таким образом, уведомления от 25.10.2023 № КУВД-001/2023-47252448/2, от 08.04.2024 № КУВД-001/2023-47252448/10, принятые Управлением Росреестра, подлежат признанию незаконными.
В силу частей 4, 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что, признав решение государственного органа незаконным, суд в резолютивной части решения должен указать на обязанность соответствующего органа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения исходя из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу.
Суд при выборе конкретного способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой. При этом указание судом определенного способа устранения нарушения прав заявителя (совершение определенного действия, принятие решения) может иметь место только в том случае, если фактические обстоятельства совершения данного действия или принятия решения были предметом исследования и оценки при рассмотрении дела.
Кроме того, судебные акты арбитражных судов не могут подменять собой решения должностных лиц органов государственной власти по вопросам, отнесенным к их компетенции, тем более в случаях, когда на этих должностных лиц законом прямо не возложена обязанность принятия соответствующих решений. Произвольное вмешательство в компетенцию органа, осуществляющего публичные полномочия, со стороны суда, недопустимо. Аналогичный вывод нашел свое отражение в судебной практике и содержится в постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 31.07.2017 по делу №А33-25348/2016.
Надлежащей восстановительной мерой прав заявителя является возложение на Управление Росреестра обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем обязания Управления Росреестра произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение с кадастровым номером 24:50:0400086:3054, расположенное по адресу: <...>, на основании договора купли-продажи от 15.09.2023.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Чеком по операции от 10.11.2023 финансовый управляющий должника ФИО2 оплатил государственную пошлину за рассмотрение настоящего заявления в сумме 300 руб.
Судебные расходы по делу о банкротстве должника, в том числе расходы на уплату государственной пошлины, которая была отсрочена или рассрочена, на опубликование сведений в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве должника, и расходы на выплату вознаграждения финансовому управляющему относятся на имущество должника и возмещаются за счет этого имущества вне очереди (пункт 1 статьи 59, пункт 4 статьи 213.7 и пункт 4 статьи 213.9 Закона о банкротстве) (пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 13.10.2015 №45 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в делах о несостоятельности (банкротстве) граждан»).
Подлежащими применению в делах о банкротстве граждан по смыслу пункта 1 статьи 213.1 Закона о банкротстве нормами права, содержащимися в пункте 1 статьи 20.6 и в пункте 1 статьи 59 Закона о банкротстве, финансовому управляющему гарантировано возмещение за счет должника расходов, понесенных им при исполнении обязанностей в конкретном деле.
Учитывая изложенное, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. подлежат взысканию с Управления Росреестра в пользу ФИО3, поскольку расходы финансового управляющего по уплате государственной пошлины будут возмещены за счет имущества должника (конкурсной массы) вне очереди.
Иное (взыскание расходов в пользу заявителя) может к двойному возмещению заявителю расходов как за счет ответчика по настоящему делу, так и за счет конкурсной массы.
Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа. По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края
РЕШИЛ:
Заявленные требования удовлетворить.
Признать незаконными уведомления от 25.10.2023 № КУВД-001/2023-47252448/2, от 08.04.2024 № КУВД-001/2023-47252448/10, принятые Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>).
Применить восстановительную меру в виде обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>) произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение с кадастровым номером 24:50:0400086:3054, расположенное по адресу: <...>, на основании договора купли-продажи от 15.09.2023.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО3 (ИНН <***>, ДД.ММ.ГГГГ года рождения) 300 руб. судебных расходов на оплату государственной пошлины.
Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.
Судья
М.С. Тихова