ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

01.09.2025

Дело № А40-276488/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 18.08.2025

Полный текст постановления изготовлен 01.09.2025

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Федуловой Л.В.,

судей Беловой А.Р., Немтиновой Е.В.,

при участии в судебном заседании:

от Департамента городского имущества города Москвы – ФИО1 (доверенность от 27.12.2024);

от Правительства Москвы – ФИО1 (доверенность от 02.07.2025);

от общества с ограниченной ответственностью Фирма «Комфорт-1» – ФИО2 (доверенность от 24.01.2025);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Фирма «Комфорт-1»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 11.10.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2025 по делу №А40-276488/2023

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к обществу с ограниченной ответственностью Фирма «Комфорт-1»,

третье лицо: Правительство Москвы,

об установлении суммы возмещения,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью Фирма «Комфорт-1» (далее – ООО Фирма «Комфорт-1», общество, ответчик), в котором просил суд:

1) Изъять для государственных нужд города Москвы нежилое помещение с кадастровым номером 77:03:0005010:7489, площадью 58,5 кв.м, расположенное по адресу: <...>, помещение 1Ц.

2) Установить сумму возмещения Правообладателю за изымаемое нежилое помещение в соответствии с отчетом об оценке от 05.05.2023 П1814-1030-ИЗ/2023, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Центр оценки «Аверс», в размере 4 431 075 рублей (Четыре миллиона четыреста тридцать одна тысяча семьдесят пять рублей 00 копеек).

3) Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для погашения ограничений (обременении) внесенных в ЕГРН в отношении изымаемого недвижимого имущества.

4) Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ООО Фирма «Комфорт-1» на нежилое помещение с кадастровым номером 77:03:0005010:7489, площадью 58,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>, помещение 1Ц; а также перехода и возникновения права собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы на нежилое помещение с кадастровым номером 77:03:0005010:7489, площадью 58,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>, помещение 1Ц.

5) Установить следующие условия возмещения:

- Возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается Департаментом городского имущества города Москвы после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу путем перечисления денежных средств на счет правообладателя;

- Правообладатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления настоящего решения в законную силу предоставить в Департамент городского имущества города Москвы реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества. Обязательства Департамента городского имущества города Москвы по оплате считаются исполненными с даты списания денежных средств с корреспондентского счета Департамента;

- В случае отказа Правообладателя предоставить реквизиты расчетного счета более 5 (пяти) рабочих дней, денежные средства составляющие стоимость изъятого недвижимого имущества вносятся Департаментом городского имущества города Москвы на депозит нотариуса;

- Правообладатель обязан освободить нежилое помещение от собственного имущества и имущества иных лиц в течение 5 (пяти) рабочих дней после получения денежной компенсации. В случае нарушения Правообладателем указанного срока, предоставить Департаменту городского имущества города Москвы и/или иному уполномоченному исполнительному органу города Москвы и/или подрядной организации на принудительное освобождение нежилого помещения. Департамент и/или иной уполномоченный исполнительный орган города Москвы и/или подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное правообладателем собственное имущество и имущество иных лиц.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 23.11.2023 выделено в отдельное производство требование Департамента к ООО Фирма «Комфорт-1» об установлении суммы возмещения за изымаемое нежилое помещение с кадастровым номером 77:03:0005010:7489, площадью 58,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>, помещение 1Ц, в соответствии с отчетом об оценке от 05.05.2023 П1814-1030-ИЗ/2023, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Центр оценки «Аверс», в размере 4 431 075 рублей.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.10.2024, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2025, установлен размер возмещений, компенсаций и убытков, включая упущенную выгоду, причиненных ООО Фирма «Комфорт-1», и подлежащих выплате правообладателю ООО Фирма «Комфорт-1» в связи с изъятием для государственных нужд города Москвы нежилого помещения с кадастровым номером 77:03:0005010:7489, площадью 58,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>, помещение 1Ц в размере 5 268 769 руб.; установлено, что решение является основанием для доплаты ООО Фирма «Комфорт-1» денежных средств в размере 837 694 руб., разницы между суммой, установленной в рамках дела №А40-237409/2023.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, общество обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение. Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, указывает, что при расчете рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и иных убытков, включая упущенную выгоду, вычтен НДС - стоимость объекта снизилась на 20 %; объект оценки имеет отдельный вход с магистральной улицы, однако экспертом подобраны объекты аналоги с входом со двора, неверно применена корректировка на понижение стоимости на 8% (данную ошибку эксперт подтвердил в ходе допроса, однако не устранил указанное замечание); стоимость объекта аналога номер 3 в сравнительном подходе не соответствует объявлению; эксперт из трех разных объявлений с одним и тем же объектом аналогом выбрал источник с самой маленькой стоимостью.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Представитель Департамента и Правительства участвовал в судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (судебные онлайн-заседания).

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель кассатора поддержал доводы кассационной жалобы, представитель Департамента и Правительства возражал против удовлетворения жалобы.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Сиреневый <...>, включен в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве.

ООО Фирма «Комфорт-1» (правообладатель) является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:03:0005010:7489, площадью 58,5 кв. м, расположенного по адресу: <...>, помещение 1Ц (далее - Нежилое помещение), о чем в Едином государственном реестре недвижимости внесена запись о регистрации права собственности от 29.12.2003 77-01/01-975/2003-566.

Департаментом издано распоряжение от 07.04.2023 № 19825 «Об изъятии для государственных нужд объекта недвижимого имущества», в соответствии с которым подлежит изъятию для государственных нужд города Москвы, для целей реализации постановления Правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП «О программе реновации жилищного фонда в городе Москве», нежилое помещение, принадлежащие правообладателю.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 12.01.2024 по делу № А40-237409/2023 исковые требования Департамента об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд удовлетворены; размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество в соответствии с отчетом об оценке от 05.05.2023 П1814-1030-ИЗ/2023, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Центр оценки «Аверс», установлен в размере 4 431 075 рублей 00 копеек.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 28.03.2024 по настоящему делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Лаборатория судебных экспертиз».

Согласно заключению эксперта размер возмещения за изымаемое нежилое помещение с кадастровым номером 77:03:0005010:7489, площадью 58,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>, помещение 1Ц, включая рыночную стоимость и иные убытки, включая упущенную выгоду по состоянию на 28.03.2024 г., составляет 5 268 769 руб.

Оценив экспертное заключение, суды первой и апелляционной инстанций сочли его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела.

Проанализировав в совокупности и взаимной связи представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для доплаты денежных средств в размере 837 694 руб. в качестве разницы между суммой, установленной экспертом, и суммой, установленной решением от 12.01.2024 по делу № А40-237409/2023.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно пункту 3 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

По смыслу пунктов 1, 6 статьи 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством; сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В соответствии с условиями статей 281, 282 ГК РФ если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, при этом его правообладателю предоставляется возмещение.

В случае если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению.

Статьей 7.4 Закона Российской Федерации от 15.04.1993 №4802-1 установлено, что нежилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации, подлежат изъятию для государственных нужд города Москвы при условии их предварительного и равноценного возмещения в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 8 Закона г. Москвы от 17.05.2017 №14 собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, предоставляется предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения на праве собственности. Размер, порядок и условия предоставления указанного возмещения определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе законодательством об оценочной деятельности.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода. Согласно пункту 2 статьи 56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации - в случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения.

Пунктом 28 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», предусмотрено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Налогового кодекса Российской Федерации реализацией товаров, работ, услуг признается передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, на которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, а на величине цены сделки не откроются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в том числе, когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства

Рыночная стоимость основана на предпосылках о сделке, совершаемой с объектом на рынке между гипотетическими участниками без влияния факторов вынужденной продажи после выставления объекта в течение рыночного срока экспозиции типичными для подобных объектов способами. Рыночная стоимость отражает потенциал наиболее эффективного использования объекта для участников рынка (статья 12 Приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» (вместе с «Федеральным стандартом оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», «Федеральным стандартом оценки «Виды стоимости (ФСО II)», «Федеральным стандартом оценки «Процесс оценки (ФСО III)», «Федеральным стандартом оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», «Федеральным стандартом оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Федеральным стандартом оценки «Отчетом об оценке (ФСО VI)»).

Рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации.

Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость.

Ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер (определения Верховного Суда Российской Федерации от 15.02.2017 № 5-КГ17-258, от 05.02.2020 № 5-КА19-66).

Согласно разъяснениям Министерства экономического развития Российской Федерации, изложенным в письме от 27.10.2011 №Д05-3241, с 01.04.2011 при заключении договоров на реализацию нежилых помещений рыночная стоимость имущества, полученная по результатам оценки, не подлежит уменьшению на сумму НДС.

Поскольку в данном случае сумма возмещения предназначена для компенсации убытков ответчика и не связана с реализацией каких-либо товаров (работ, услуг), установление рыночной стоимости недвижимого имущества должно осуществляться без включения в ее состав НДС.

Согласно пунктам 1, 4, 5 Приказа Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» (далее – Приказ №200) при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения.

Рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов).

Согласно пункту 10 Приказа №20010 в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует: учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу; использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок; учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках; рассматривать сделки, совершенные между независимыми сторонами; учитывать, что ценовая информация по фактическим сделкам является лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к совершению сделки, если условия сделки соответствуют предпосылкам рыночной стоимости.

Согласно подпунктам а), б), в) пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

- сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

- в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

- при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Заключение эксперта служит одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Общество указывало, что в сравнительном подходе из стоимости объекта аналога №3 эксперт произвел вычитание НДС в размере 20 %, что привело к неправильному результату при определении рыночной стоимости спорного объекта.

Общество в ходе рассмотрения дела в судах первой и апелляционной инстанции указывало, что объект оценки имеет отдельный вход с магистральной улицы, однако экспертом подобраны объекты аналоги с входом со двора, неверно применена корректировка на понижение стоимости на 8%. Как отмечал кассатор, данную ошибку эксперт подтвердил в ходе допроса, однако не устранил указанное замечание.

Ответчик также указывал, что на уменьшение размера компенсации повлияло то, что стоимость объекта аналога номер 3 в сравнительном подходе не соответствует объявлению; эксперт из трех разных объявлений с одним и тем же объектом аналогом выбрал источник с самой маленькой стоимостью.

Между тем, принимая в качестве надлежащего доказательства заключение эксперта №185-ОЭ от 03.07.2024, суды не дали надлежащей оценки приведенным обществом возражениям относительно наличия в заключении противоречий, в том числе в части обоснованности выбранных экспертом объектов-аналогов.

Более того, в пояснениях эксперта (том 4 л.д.6-7) эксперт подтвердил наличие технической ошибки в описании объекта исследования в части его расположения относительно красной линии, при этом существенность данной ошибки судами не оценена.

В ходе рассмотрения дела общество заявляло ходатайство о назначении повторной экспертизы, которое судами отклонено, в связи с признанием заключения эксперта №185-ОЭ от 03.07.2024 (том 3 л.д.102-147) надлежащим доказательством по делу.

Согласно части 1 статьи 87 АПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 АПК РФ).

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу статей 287, 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, дать оценку заключению эксперта №185-ОЭ от 03.07.2024 с учетом приведенных обществом доводов относительно недостоверности стоимости объекта, определенной экспертом; рассмотреть вопрос о назначении повторной экспертизы; установить входящие в предмет доказывания по спору обстоятельства, с учетом установленного принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 11.10.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2025 по делу №А40-276488/2023 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий-судья Л.В. Федулова

Судьи: А.Р. Белова

Е.В. Немтинова