АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, <...>

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Владивосток Дело № А51-979/2025

29 сентября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 сентября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 29 сентября 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Чжен Е.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем Дерендяевой С.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Винлаб Биробиджан» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды нежилых помещений, взыскания арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами,

при участии в судебном заседании:

от истца (онлайн): ФИО1 лично, паспорт;

от ответчика (онлайн): ФИО2, по доверенности от 25.12.2024, паспорт, диплом;

установил :

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Винлаб Биробиджан» (далее – ответчик, ООО «Винлаб Биробиджан»), в котором просила:

- расторгнуть договор аренды нежилых помещений от 31.08.2021, расположенного по адресу: <...>;

- взыскать 192 000 рублей задолженности по аренной плате, 70 176 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

В судебном заседании судом заслушаны пояснения сторон относительно исковых требований, а также по существу ранее заявленных истцом уточнений в виде понуждения ответчика подписать дополнительное соглашение к договору.

Рассмотрев указанное ходатайство в порядке статьи 49 АПК РФ, арбитражный суд отказывает в принятии уточнений, которые по существу является предъявлением нового требования.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

31.08.2021 между ФИО3 (арендодатель) и ООО «Винлаб Биробиджан» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений (далее – спорный договор), по условиям которого Арендодатель за плату обязуется передать во временное пользование, а Арендатор принять для использования в качестве стационарного торгового объекта (с торговым залом) и складских помещений, а также иных помещений, либо без таковых, с целью организации розничной продажи алкогольной продукции, а также продовольственных и непродовольственных товаров следующий объект недвижимости: нежилые помещения площадью 128,20 кв.м. (из которых: под торговый зал - 79,9 кв.м, под складские помещения - 18,1 кв.м), находящиеся на 1 этаже в здании общей площадью 752,8 кв.м; назначение - нежилое здание; этажность - 1; кадастровый номер - 25:33:180123:1023; адрес: <...>.

Согласно пункту 3.1 договора за пользование арендованными Помещениями, Арендатор уплачивает Арендодателю ежемесячную арендную плату. Арендная плата состоит из постоянной и переменной части. За нежилые помещения, указанные в п. 1.1. настоящего договора постоянная часть арендной платы составляет 75 000 рублей, в том числе НДФЛ (налог на доходы физических лиц) по ставке 13% в размере 9 750 рублей.

Оплата постоянной части арендной платы производится в рублях на банковский счет Арендодателя ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца (пункт 3.3 договора).

В соответствии с пунктом 3.5 договора в течение срока действия настоящего Договора, но не ранее чем, через 1 (один) год с момента подписания акта приема-передачи Помещения, арендная плата может быть увеличена по соглашению сторон на годовой коэффициент инфляции, рассчитанный Федеральной службой государственной статистики, но не чаще 1 раза в год с предупреждением не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней и не более чем на 10%.

Пунктом 5.1 закреплено, что Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение пяти лет. Действие договора распространяется на отношения сторон с момента его подписания.

По акту приема-передачи от 05.10.2021 нежилое помещение передано арендатору.

30.09.2022 зарегистрирован переход права собственности на здание с кадастровым номером 25:33:180123:1023 в пользу ФИО1

Уведомлением ФИО1 сообщила об изменении собственника нежилого помещения, а также о повышении постоянной части арендной платы в соответствии с пунктом 3.5 договора аренды на 10%, что составляет 83 000 рублей, начиная с 01.01.2023. Кроме того, уведомила арендатора о наличии на его стороне задолженности по арендной плате, предложила в 30-дневный срок с момента получения настоящего уведомления устранить указанные нарушения, в противном случае, оставила за собой право на расторжение договора аренды.

Уведомлением от 12.01.2024 ФИО1 повторно сообщила о наличии на стороне арендатора задолженности по арендной плате, о намерении обратится в суд за расторжением договора.

Неисполнение ответчиком указанных требований послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В своем отзыве на иск ответчик указал, что 09.11.2023 арендатор уведомил нового арендодателя о невозможности согласования изменения арендной платы применительно к предложению истца. Отмечает, что дополнительное соглашения об изменении арендной платы сторонами не заключалось. Обращая внимание на надлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы в согласованном в договоре размере, полагает, что отсутствуют основания для удовлетворения настоящих требований.

Исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, заслушав пояснения сторон, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего.

Возникшие между сторонами правоотношения квалифицируются судом как обязательственные отношения по договору аренды помещений, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из содержания иска, наличие на стороне ответчика задолженности по арендной плате истец обосновывает ее ненадлежащим внесением арендатором в размере, указанном арендодателем в своих уведомлениях (83 000 рублей, начиная с 01.01.2023).

Вместе с тем, пунктом 1 статьи 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как было указано выше, пунктом 3.5 договора предусмотрено, что в течение срока действия настоящего Договора, но не ранее чем, через 1 (один) год с момента подписания акта приема-передачи Помещения, арендная плата может быть увеличена по соглашению сторон на годовой коэффициент инфляции, рассчитанный Федеральной службой государственной статистики, но не чаще 1 раза в год с предупреждением не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней и не более чем на 10%.

При этом пунктом 3.6 договора также определено, что арендодатель вправе направить запрос арендатору в письменной форме с предложением об увеличении постоянной части арендной платы. Запрос подлежит рассмотрению Арендатором в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с момента его получения.

Увеличение арендной платы оформляется путем подписания Сторонами согласованного дополнительного соглашения с его последующей государственной регистрацией. Оплата арендной платы по увеличенной ставке осуществляется Арендатором, начиная с первого числа месяца, следующего за датой подписания Сторонами соответствующего дополнительного соглашения.

Из смысла указанных норм и положений договора следует, что изменение размера арендной платы возможно при совокупности определенных условий, а именно:

- не чаще 1 раза в год с предупреждением не менее чем за 30 календарных дней;

- на годовой коэффициент инфляции, рассчитанный Федеральной службой государственной статистики, не более чем на 10%;

- по соглашению сторон путем подписания ими дополнительного соглашения с его последующей государственной регистрацией.

В настоящем случае указанные условия изменение размера арендной платы соблюдены не были, стороны соответствующее соглашение об изменении условий договора не заключали.

Вопреки доводу истца, сами по себе уведомления арендодателя об изменении размера арендной платы в отсутствие согласия арендатора на внесение таких изменений, не являются основанием для увеличения размера аренды. Действующим законодательством и условиями договора не предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение условий договора аренды, в том числе, в части арендной платы.

Более того, условиями договора предусмотрена возможность по соглашению сторон изменить размер арендной платы исходя из годового коэффициента инфляции, рассчитанного Федеральной службой государственной статистики, однако доказательств расчета размера арендной платы, произведенного применительно к указанным условиям, истец суду не представил.

При таких условиях, арбитражным судом произведен самостоятельный расчет суммы основного долга исходя суммы ежемесячной арендной платы в согласованном сторонами размере (75 000 рублей), по результатам которого установлено, что у ответчика отсутствует задолженность по арендным платежам в рамках спорного договора.

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований о взыскании основного долга по договору в полном объеме.

Кроме того, истцом было заявлено требование о взыскании 70 176 рублей неустойки.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что Арендодатель вправе требовать от Арендатора выплаты неустойки в размере 0,05% от неоплаченной в срок суммы арендной платы или ее части за каждый день просрочки.

Вместе тем, из материалов дела не усматривается, что арендатором допускались просрочки исполнения своих обязательств по внесению ежемесячных арендных платежей, в согласованном сторонами размере, следовательно, оснований требовать взыскания договорной неустойки у арендодателя не имеется, исковые требования в указанной части также удовлетворению не подлежат.

Относительно требований о расторжении договора аренды суд установил следующее.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из смысла вышеуказанных положений следует, что при предъявлении требований о досрочном расторжении договора истцу необходимо доказать следующие обстоятельства:

- нарушение стороной условий договора, которые являются существенными по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ;

- соблюдение истцом досудебного порядка досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 452 ГК РФ.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, а именно когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, истцом не приведено доказательств наличия на стороне ответчика каких-либо существенных нарушений условий спорного договора, в том числе, предусмотренных статьей 619 ГК РФ. При этом условиями спорного договора не предусмотрено специальных оснований для расторжения договора по требованию арендодателя.

Как было установлено выше, арендатором не допускались просрочки исполнения своих обязательств по внесению ежемесячных арендных платежей, в согласованном сторонами размере, следовательно, в указанной части доводы истца об обратном противоречат материалам дела.

На основании изложенного, исковые требования ИП ФИО1 о расторжении договора аренды от 31.08.2021 также удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску относятся на истца как на проигравшую сторону.

Руководствуясь статьями 167-170 АПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Чжен Е.Е.