АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
арбитражного суда первой инстанции
г. Краснодар
Дело № А32-27166/2024
25 августа 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 июля 2025 года
Решение в полном объеме изготовлено 25 августа 2025 года
Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хачатрян Л.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А32-27166/2024
по исковому заявлению администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>),
к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>),
третьи лица: управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН <***> ОГРН <***>), ООО «Ава Инвест Краснодар» (ИНН <***>, ОГРН <***>)
о расторжении договора аренды земельного участка
в отсутствие лиц, участвующих в деле,
УСТАНОВИЛ:
администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель), в котором просит:
– расторгнуть договор аренды земельного участка от 25.06.2015 № 4300021617, заключенный администрацией и предпринимателем;
– возложить на ответчика обязанность вернуть истцу земельный участок площадью 12 003 кв. м с кадастровым номером 23:43:0416066:62, расположенный по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округа, ул. Атаманская, д. 1, путем подписания акта приема-передачи земельного участка;
– указать, что решение суда является основанием для погашения в ЕГРН права аренды земельного участка площадью 12 003 кв. м с кадастровым номером 23:43:0416066:62, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округа, ул. Атаманская, д. 1.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и ООО «Ава Инвест Краснодар».
В представленном в суд отзыве предприниматель указал на отсутствие оснований для удовлетворения заявленных требований.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились.
Изучив материалы дела, доводы лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, в соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства, а также приусадебных земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства на территории муниципального образования город Краснодар «Об итогах аукциона по лоту № 844-3» от 15.06.2015 предпринимателю предоставлен в аренду земельный участок площадью 12 003 кв. м с кадастровым номером 23:43:0416066:62, для строительства среднеэтажных жилых домов, в том числе со встроенно-пристроенными на 1-ом этаже помещениями общественного назначения, расположенный по ул. Атаманской, 1 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара.
Заключен договор аренды земельного участка от 25.06.2015 № 4300021617, права и обязанности по которому впоследствии уступлены ООО «АВА-Инвест» по договору от 24.04.2018.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного суда апелляционной инстанции от 28.09.2023 по делу № А32-2075/2023 признано отсутствующим право аренды ООО «АВА Инвест» на спорный земельный участок с внесением в ЕГРН соответствующих сведений.
В соответствии с подпунктом 4.1.6 договора от 25.06.2015 арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора.
Согласно пункту 3.2.4 договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям:
– использование участка (его части) не по целевому назначению и виду разрешенного использования, указанного в подпункте 1.3 договора;
– использование участка способами, существенно ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку;
– неисполнение обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 3.2.3, 4.1.2, 4.1.7-4.1.12, 4.1.13-4.1.16, 4.2.1-4.1.4 договора;
Пунктом 7.3 договора установлено, что по требованию одной из сторон соглашение может быть расторгнуто судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации и договором.
В соответствии с актами осмотра земельного участка от 05.12.2023 № 7658 и от 01.03.2024 № 629 земельный участок не огорожен, свободен от зданий, густо зарос сорной растительностью.
Согласно письмам департамента архитектуры и градостроительства администрации от 07.12.2023 № 19983/29 и от 17.03.2024 № 3432/29 разрешение на строительство на спорном земельном участке не выдавалось.
Истцом в целях досудебного урегулирования спора направлено ответчику уведомление с предписанием от 27.12.2023 № 38424/26 об устранении в 14-дневный срок выявленных нарушений.
В связи с неисполнением обязанности администрацией направлено ответчику уведомление от 26.03.2024 № 491/07 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи.
Невозвращение земельного участка истцу послужило основанием для обращения администрации в суд с иском.
В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статьи 606, 610, 614, 615 Гражданского кодекса).
В соответствии с положениями статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленном пунктом 2 статьи 45, пунктами 2 и 3 статьи 46 данного Кодекса.
Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункты 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса).
Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда он: существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса направлен на обеспечение баланса интересов сторон договора и соответствует вытекающему из Конституции Российской Федерации принципу свободы договора. Статья 619 Гражданского кодекса устанавливает условия, при которых по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, а также предусматривает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса. Положения статьи 619 Гражданского кодекса направлены на защиту интересов стороны договора при существенном нарушении договора другой стороной, в том числе интересов арендодателя в соответствии с условиями заключенного с арендатором договора аренды (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 28.03.2024 № 633-О).
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).
Пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержит разъяснения по применению арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса. В нем указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Судебная практика при разрешении подобных споров также исходит из того, что право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора. Вместе с тем, неиспользование арендатором на протяжении длительного периода времени земельного участка, находящегося в публичной собственности и предоставленного для строительства, по целевому назначению, может свидетельствовать о существенном нарушении условий договора аренды, являющимся основанием для его досрочного расторжения в судебном порядке.
Согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 27.01.2022 № 90-О, неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), – оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с арендатором.
Понятие «освоение земельного участка» законодательно не предусмотрено. Применительно к судебной практике освоением земельного участка является осуществление подготовительных мероприятий, необходимых для целевого использования земельного участка. К указанным мероприятиям, в частности, можно отнести: получение технических условий на присоединение к объектам инженерной инфраструктуры; осуществление работ по выполнению технических условий; проектирование; получение разрешения на строительство; проведение работ подготовительного периода строительства и т.д.
Суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса в совокупности и взаимосвязи, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного иска.
Из материалов дела видно, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0416066:62, арендуемый по договору от 25.06.2015, не осваивается на протяжении длительного периода времени в отсутствие доказательств воспрепятствования в таком освоении со стороны органов местного самоуправления.
При этом освоение указанного земельного участка для цели предоставления (строительство) является обязанностью арендатора, в ее исполнении состоит публичный интерес в создании и функционировании объекта, для строительства которого такой участок предоставлен.
Экономическая составляющая арендной сделки для цели строительства предполагает результат, на который вправе рассчитывать публичный собственник земли, заключающийся в создании нормально функционирующего объекта хозяйственной деятельности со всеми налоговыми, социальными и иными благоприятными для публично-правового образования последствиями эксплуатации освоенного (надлежаще застроенного) земельного участка.
Однако после заключения договора аренды и до обращения администрации с иском в арбитражный суд земельный участок с кадастровым номером 23:43:0416066:62 не освоен (не используется для цели строительства, зарос густой сорной растительностью).
Поскольку на момент рассмотрения спора территория земельного участка с кадастровым номером 23:43:0416066:62 не освоена, предприниматель к строительным работам не приступил, суд приходит к выводу, что допущенные ответчиком нарушения условий договора от 25.06.2015 являются существенными и достаточными для его расторжения в судебном порядке на основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса.
При этом суд учитывает, что в данном случае досрочное расторжение договора по инициативе публичного органа вызвано необходимостью защиты общественных интересов, в том числе потребностью в эффективном использовании территории, предоставленной для комплексного освоения в целях строительства жилья, а предприниматель, в свою очередь, несет риски, связанные с не достижением ожидаемого экономического результата в связи с невыполнением взятых на себя обязательств по договору.
Доводы о принятии предпринимателем надлежащих мер к освоению арендуемого земельного участка и неиспользовании его в связи с действиями органов местного самоуправления подлежат отклонению. Спорный земельный участок предоставлен в аренду для цели строительства в 2015 году (то есть 10 лет назад). Материалы дела не содержат каких-либо доказательств его освоения в период после предоставления, в том числе до уступки прав и обязанностей по договору в 2018 году.
При указанных обстоятельствах требования истца о расторжении договора аренды земельного участка с возложением на ответчика обязанности возвратить участок администрации и указании, что данное решение является основанием для погашения в ЕГРН права аренды на земельный участок, признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии со статьей 110 Кодекса на ответчика надлежит возложить обязанность по уплате государственной пошлины в доход федерального бюджета Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 4, 9, 65, 110, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
расторгнуть договор аренды земельного участка от 25.06.2015 № 4300021617, заключенный администрацией муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>).
Возложить на индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) обязанность вернуть администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>) земельный участок площадью 12 003 кв. м с кадастровым номером 23:43:0416066:62, расположенный по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округа, ул. Атаманская, д. 1, путем подписания акта приема-передачи земельного участка.
Настоящее решение является основанием для аннулирования (погашения) в ЕГРН Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи об обременении в виде договора аренды от 25.06.2015 № 4300021617.
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.
Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объеме.
Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья О.С. Левченко