АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А63-11945/2022

06 июля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 июня 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Артамкиной Е.В. и Рассказова О.Л., в отсутствие в судебном заседании заявителя – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), заинтересованного лица – Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьего лица – Федерального агентства по управлению государственным имуществом, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.12.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2023 по делу № А63-11945/2022, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее – управление), в котором просил:

– признать незаконным отказ, выраженный в письме от 27.04.2022 № 26-КА-04/2593, в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность нежилого здания – гаража общей площадью 97,1 кв. м с кадастровым номером 26:16:040416:60, расположенного по адресу: <...>;

– возложить обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя путем совершения юридически значимых действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), а именно:

в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого здания – гаража общей площадью 97,1 кв. м с кадастровым номером 26:16:040416:60, в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ);

в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке нежилого здания принять решение об условиях приватизации данного имущества;

в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации нежилого здания направить предпринимателю проект договора купли-продажи этого объекта недвижимости.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее – агентство).

Решением суда от 12.12.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.03.2023, заявленные требования удовлетворены. Отказ управления, выраженный в письме от 27.04.2022 № 26-КА-04/2593, в предоставлении предпринимателю преимущественного права на приобретение в собственность нежилого здания – гаража общей площадью 97,1 кв. м с кадастровым номером 26:16:040416:60, расположенного по адресу: <...>, арендуемого по договору аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации от 03.06.2019 № ДА-04/01-2019, признан незаконным. На управление возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя путем совершения юридически значимых действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, а именно:

– в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого здания – гаража общей площадью 97,1 кв. м с кадастровым номером 26:16:040416:60, расположенного по адресу: <...>, в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ;

– в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке нежилого здания – гаража общей площадью 97,1 кв. м с кадастровым номером 26:16:040416:60, расположенного по адресу: <...>, принять решение об условиях приватизации данного имущества;

– в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации нежилого здания – гаража общей площадью 97,1 кв. м с кадастровым номером 26:16:040416:60, расположенного по адресу: <...>, направить предпринимателю проект договора купли-продажи этого объекта недвижимости.

В кассационной жалобе управление просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает, что в границах земельного участка с кадастровым номером 26:16:040416:22 помимо спорного объекта недвижимости расположен объект с кадастровым номером 26:16:040416:59. Выкуп арендованного объекта недвижимости вместе с земельным участком, раздел которого невозможно осуществить, урегулирован положениями пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).

Предприниматель представил отзыв на кассационную жалобу, в котором просит судебные акты оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения и указал на несостоятельность доводов содержащихся в жалобе.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что 03.06.2019 управление (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации № ДА-04/01- 2019, в соответствии с которым предпринимателю на срок до 03.06.2068 передается во временное владение и пользование нежилое здание – гараж площадью 97,1 кв. м с кадастровым номером 26:16:040416:60, по адресу: <...>.

По акту от 03.06.2019 арендодатель передал арендатору нежилое здание.

Договор аренды от 03.06.2019 № ДА-04/01-2019 зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается записью о регистрации от 28.06.2019 № 26:16:040416:60-26/001/2019-2.

Предприниматель обратился в управление с заявлением от 29.09.2021 о реализации преимущественного права на выкуп здания в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Письмом от 25.11.2021 № 26-КА-04/6705 управление сообщило предпринимателю, что его заявление перенаправлено в агентство.

Письмом от 14.04.2022 № 03/16012 агентство возвратило обращение предпринимателя в адрес управления без рассмотрения.

Письмом от 27.04.2022 № 26-КА-04/2593 управление отказало предпринимателю в выкупе арендованного здания по причине возврата агентством заявления предпринимателя без рассмотрения, поскольку в составе заявления отсутствует копия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве предпринимателя, а также не представлены документы, подтверждающие отсутствие задолженности по арендной плате на момент направления заявления. Кроме того, арендуемое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером: 26:16:040416:22, находящемся в федеральной собственности. В границах указанного земельного участка также расположено находящееся в федеральной собственности здание с кадастровым номером 26:16:040416:59, что предполагает одновременную приватизацию земельного участка.

Полагая отказ управления незаконным, предприниматель обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 и частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Законом № 159-ФЗ.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 указанного Закона, – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"» (далее – информационное письмо от 05.11.2009 № 134), при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Из разъяснений пункта 6 информационного письма от 05.11.2009 № 134 следует, что согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ для возникновения права на приобретение, арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса, представленные в материалы дела доказательства, правомерно удовлетворили заявленные требования. Суды установили, что предприниматель соответствует требованиям, предусмотренным статьей 3 Закона № 159-ФЗ (относится к субъектам малого предпринимательства; у него отсутствует задолженность по арендной плате); им соблюден порядок реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого здания.

Податель жалобы указывает на то, что на земельном участке расположен помимо спорного здания иной объект, в связи с чем отказ управления правомерен, к спорным правоотношениям подлежат применению положения пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса.

Выкуп земельного участка при приватизации в порядке Закона № 159-ФЗ является правом, а не обязанностью сторон по сделке. То обстоятельство, что на земельном участке расположено также иное строение, в силу положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ не исключает гарантированное право предпринимателя на приобретение арендованного объекта недвижимости. Закон № 159-ФЗ является специальной нормой, регулирующей отношения по выкупу арендованного имущества, который не предусматривает в качестве обязательного условия выкупа требование о предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимости. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.11.2022 по делу № А63-13592/2021.

Доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают выводы судов, направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, которая в силу статьи 286 Кодекса не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.12.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2023 по делу № А63-11945/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу ? без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Аваряскин

Судьи

Е.В. Артамкина

О.Л. Рассказов