ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
12 июля 2025 года
Дело №А21-7329/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 июля 2025 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.,
судей Бугорской Н.А., Сухаревской Т.С.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Извековым В.В.,
при участии:
от истца: представитель ФИО1, на основании доверенности от 12.10.2024,
от ответчика: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер13АП-5117/2025) Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.01.2025 по делу № А21-7329/2024(судья Зинченко С.А.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройснаб» к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области об оспаривании решения об отказе в предоставлении земельного участка с КН 39:17:010050:28 в собственность, об обязании предоставить земельный участок в собственность без проведения торгов путем направления проект договора купли-продажи,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройснаб» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (далее - Управление) об оспаривании решения об отказе в предоставлении земельного участка с КН 39:17:010050:28 в собственность, об обязании предоставить земельный участок в собственность без проведения торгов путем направления проекта договора купли-продажи.
Решением от 16.01.2025 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, Управление подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, считая решение незаконным, принятым с нарушением норм материального права.
В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы жалобы.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, 18.02.2015 между Российской Федерацией в лице Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Калининградской области (арендодатель) и ООО «Светлогорскстрой» (арендатор) заключен договор № ФС/2005/02-53 аренды земельного участка площадью 1 460 кв.м с КН 39:17:01-00-50:0014, категория земель – земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование – для проектирования и строительства одноквартирного жилого дома, земельный участок в частную собственность не предоставляется (п. 2 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации), сроком действия с 15.02.2005 по 14.02.2054.
Соглашением от 10.08.2012, заключенным ТУ ФАУГИ в Калининградской области (арендодатель) и ООО «Светлогорскстрой» (арендатор), в договор аренды внесены изменения, согласно которым изменены кадастровый номер земельного участка (39:17:010050:28), его площадь (3101 кв.м.) и разрешенное использование (размещение многоквартирных домов).
По договору от 26.03.2018 ООО «Светогорскстрой» уступило ООО «Стройснаб» права и обязанности по названному выше договору аренды.
Согласно данным ЕГРН земельный участок с КН 39:17:010050:28 имеет площадью 3101 +/- 351 кв.м, категорию земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: гостиничное обслуживание, расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения Светлогорск-Отрадное, находится в собственности Российской Федерации и с 10.04.2018 – в аренде у ООО «Стройснаб» до 14.02.2054.
Согласно данным ЕГРН на земельном участке с КН 39:17:010050:28 расположено здание гостиницы с КН 39:17:010050:394, находящееся в собственности ООО «Специализированный застройщик «Стройснаб» с 18.04.2024.
24.04.2024 Общество обратилось в Управление с заявлением о предоставлении земельного участка с КН 39:17:010050:28 в собственность за плату без проведения торгов.
Письмом от 22.05.2024 Управление отказало Обществу в предоставлении земельного участка в собственность в связи с правовой неопределенностью, связанной с ограничениями в обороте земельного участка, расположенного в границах федерального курорта Светлогорск-Отрадное.
Не согласившись с указанным отказом, Общество 06.06.2024 обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, в обоснование которого указывает, что Федеральный закон РФ от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» не определяет статус ранее созданных особо охраняемых территорий, а лишь указывает на сохранение границ, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу упомянутого закона, в соответствии со ст. 27 Земельного кодекса РФ земельные участки, расположенные в границах второй и третьей зонах санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей курортов, не являются ограниченными в обороте и могут быть предоставлены в частную собственность.
Суд удовлетворил заявленные требования.
Исследовав и оценив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции соглашается с доводами апелляционной жалобы по следующим основаниям.
Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов.
В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ по общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона.
Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.
В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса РФ.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка; определение площади подлежащего выкупу земельного участка в размере площади занятой зданием или сооружением и необходимой для его использования.
По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих арендатора использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса РФ), возникновение у него исключительного права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он был предоставлен в аренду.
В отличие от собственника земельного участка арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, а также, являясь стороной договора аренды, в силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора, в том числе в части соблюдения целевого использования участка.
Предоставление права собственности на земельный участок, находящийся в публичной собственности, без проведения торгов лицу, имеющему в собственности здание (сооружение), возведенное на данном участке, предоставленном в установленном законом порядке для строительства именно такого объекта, вызвано необходимостью обслуживания и использования данного строения по назначению.
В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 6 марта 2017 г. N 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.
Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 Гражданского кодекса и статья 39.20 Земельного кодекса).
При этом из совокупного анализа пунктов 2 и 3 части 17 статьи 51 и части 15 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 135 Гражданского кодекса РФ следует, что основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.
Правообладатель публичного земельного участка, предоставленного ему для строительства объекта недвижимости, вправе самостоятельно определить очередность возведения вспомогательных объектов и принять решение об их создании до начала строительства основного объекта недвижимости. Однако приобретение такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе возможно только после окончания строительства основного объекта.
Данные выводы соответствуют правовому подходу, изложенному в пункте 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14 декабря 2021 г. N 302-ЭС21-14414.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 1 марта 2011 г. N 13535/10, от 3 апреля 2012 г. N 12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса РФ, арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
В определении от 23 апреля 2020 г. N 935-0 Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс РФ предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.
Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.
Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.
Площадь предполагаемого к выкупу земельного участка - 3101 кв.м. несоразмерна площади расположенного на нем объекта, а именно нежилого здания Гостиница 2 этажа площадью 223 кв.м. с площадью застройки ~111 кв.м.. с учетом этажности, и превышает площадь земельного участка в -28 раз.
Как усматривается из материалов дела, на указанном земельном участке собственником возведено знание гостиницы с КН 39:17:010050:394, планируется к возведению еще один аналогичный корпус гостиницы. Так, 11.12.2024 Министерство градостроительной политики Калининградской области выдало Обществу разрешение на строительство № 39-17-546-2024 сроком действия до 11.12.2025 на строительство на спорном земельном участке гостиницы площадью застройки 114,80 кв.м, площадью 202,20 кв.м.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о праве Общества на приобретение всего земельного участка для использования здания гостиницы с КН 39:17:010050:394, несостоятелен, поскольку цель предоставления земельного участка в аренду (поэтапное строительство нескольких объектов недвижимости) Обществом не достигнута.
Кроме того, законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых этот участок формировался (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 марта 2013 г. N 12668/12).
Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 г. N 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.
Таким образом, вывод суда о том, что незавершение какого-либо из этапов строительства не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность без торгов, противоречат вышеуказанным нормам материального права и правовым позициям высших судебных инстанций.
Учитывая указанные обстоятельства, апелляционный суд считает решение подлежащим отмене.
Заявленные требования Общество подлежат оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.01.2025 по делу № А21-7329/2024 отменить.
В удовлетворении заявленных требований отказать.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С. Полубехина
Судьи
Н.А. Бугорская
Т.С. Сухаревская