АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ
Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ
г. Абакан
08 апреля 2025 года Дело № А74-7030/2024
Резолютивная часть решения объявлена 25 марта 2025 года. Полный текст решения изготовлен 08 апреля 2025 года.
Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Н.Ю. Ишь при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Е.Н. Арнгольд рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Абаканская Строительная Компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия (ИНН <***>, ОГРН <***>)
о признании незаконным отказа в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права от 14.06.2024 № КУВД-001/2023-53141359/9,
с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации города Черногорска (ИНН <***>, ОГРН <***>),
при участии в судебном заседании представителей: заявителя – ФИО1 на основании доверенности от 10.09.2024, ответчика – ФИО2 на основании доверенности от 09.01.2025 № 03-30-10/25.
Общество с ограниченной ответственностью «Абаканская Строительная Компания» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия о признании незаконным отказа в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права от 14.06.2024 № КУВД-001/2023-53141359/9. Обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>. Степенью готовности объекта незавершенного строительства 18%, площадью 32,0 кв.м., проектируемого назначения: жилой дом.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования. Представители ответчиков возражали, просили отказать в удовлетворении заявления.
Исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.
Администрация города Черногорска (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Абаканская строительная компания» (арендатор) заключили договор аренды на земельные участки от 26.05.2020 № 3326ю, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное пользование (в аренду) 72 земельных участков из категории земель – земли населенных пунктов, в том числе земельный участок, с кадастровым номером 19:02:010308:3102, расположенный по адресу: <...>, для индивидуального жилищного строительства (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 2.1 договора период аренды земельных участков определён сторонами с 26.05.2020 по 31.12.2023. Стороны пришли к соглашению распространить условия настоящего договора на фактически возникшие отношения с 01.01.2020.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 29.03.2021 по делу № А74-168/2020 (резолютивная часть решения вынесена 26.03.2021) общество с ограниченной ответственностью «Абаканская строительная компания» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО3.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 09.02.2023 по делу № А74-8624/2022 договор аренды на земельный участок от 26.05.2020 № 3326Ю, заключенный между администрацией города Черногорска и обществом с ограниченной ответственностью «Абаканская Строительная Компания», расторгнут.
02.10.2023 кадастровым инженером ФИО4 подготовлен технический план объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>.
Конкурсный управляющий общества обратился к ответчику с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации права на вышеуказанный объект.
Уведомлением от 14.06.2024 № КУВД-001/2023-53141359/9 ответчик отказал в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права, указав, что заявленный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 19:02:010308:3102, в качестве правоустанавливающего документа на указанный земельный участок представлен договор аренды от 26.05.2020 № 3326ю, запись о котором погашена на основании решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 09.02.2023 по делу № А74-8624/2022. Иных документов, свидетельствующих о наличии прав заявителя на земельный участок, не представлено.
Полагая, что уведомление об отказе в кадастровом учете и государственной регистрации права от 14.06.2024 № КУВД-001/2023-53141359/9 незаконно, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Рассмотрев дело в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из содержания статьи 198, частей 4, 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания решений, действий (бездействия)
незаконными суду необходимо установить их несоответствие закону и факт нарушения оспариваемыми решениями и действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя. При отсутствии одного из условий оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется.
Кроме того, в соответствии со статьёй 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалование действий возможно в пределах трёхмесячного срока с момента, когда лицо узнало о нарушении своих прав. Поэтому соблюдение заявителем срока для обращения в арбитражный суд также входит в круг обстоятельств, устанавливаемых судом.
Как усматривается из материалов дела, оспаривается решение об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права от 14.06.2024, таким образом, срок для обжалования не истёк, поскольку заявитель обратился в суд с настоящим заявлением 22.07.2024.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).
В соответствии с частью 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.
В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно части 3, части 5 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав в Едином государственном реестре недвижимости на недвижимое имущество есть юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества, государственная регистрация права является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии с частью 1 статьи 14, частью 4 статьи 18 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и прилагаемых к нему документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Частью 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
Согласно положениям части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).
На основании статьи 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению
государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
В рассматриваемом случае основанием для принятия Управлением оспариваемого решения об отказе в государственной регистрации права собственности послужило отсутствие действующего договора аренды на земельный участок, на котором расположен на объект незавершенного строительства.
Согласно статье 18 Закона № 218-ФЗ, к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных указанным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Согласно материалам дела, заявителем в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок с кадастровым номером 19:02:010308:3102 представлен договор аренды на земельный участок от 26.05.2020 № 3326Ю, с дополнительным соглашением от 23.07.2020.
В ходе проведения правовой экспертизы ответчиком было установлено, что запись об аренде обществом данного земельного участка погашена на основании решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 09.02.2023 по делу № А74-8624/2022, которым указанный договор расторгнут.
Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 24 Постановления от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком. Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.
В рассматриваемом случае договор аренды земельного участка от 26.05.2020 № 3326Ю расторгнут решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 09.02.2023 по делу № А74-8624/2022, доказательств заключения договора аренды земельного участка после вступления решения суда в законную силу не представлено, как следует из пояснений заявителя разрешение на строительство ему не выдавалось, поскольку в силу пункта 1.1. части 17 статьи 51 Грк РФ не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства, уведомление о планируемом строительстве также не направлялось, представленный в материалы дела технический план на объект незавершенного строительства датирован 02.10.2023, то есть, составлен после расторжения договора аренды земельного участка. Таким образом, доказательств возведения объекта в
период действия договора аренды суду не представлено.
Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью была также разъяснена Постановлением Пленума ВС РФ № 25 в пункте 38, где указано следующее: при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайне мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
В пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» также разъяснено, что если объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации права на него является правомерным.
Третьим лицом в материалы дела представлен акт осмотра от 10.01.2024, согласно которому комиссией обследован земельный участок с кадастровым номером 19:02:010308:3113, по результатам обследования установлено, что на обследуемом земельном участке и на смежном земельном участке с кадастровым номером 19:02:010308:3102 должен быть двухквартирный жилой дом. В соответствии с данными публичной карты был возведен фундамент под двухквартирный жилой дом. На момент обследования при визуальном осмотре было обнаружено, что основная часть железобетонного конструктива была снесена (внутренняя часть снесенного конструктива шириной 6 метров, при проведении работ по сносу была образована земляная траншея), т.е. целостность ранее возведенного фундамента под двухквартирный дом нарушена. Оставшийся конструктив не плотно связан с землей, поскольку проведение земляных работ и образование траншеи оставило контур подземного конструктива открытым (без поддержки земляного грунта). При этом части выломанного железобетонного конструктива располагаются за границами исследуемого земельного участка. К указанному акту приложены фотоматериалы.
Заявитель не привел доказательств нахождения объекта незавершенного строительства (фундамента) в нормальном работоспособном, пригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии, в связи с чем арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии в материалах дела доказательств, что объект незавершенного строительства существует как самостоятельная недвижимая вещь (состояние спорного объекта не позволяет идентифицировать его как объект недвижимости).
Учитывая, что правоустанавливающие документы не соответствуют требованиям гражданского законодательства и законодательства о регистрации недвижимости, ответчиком правомерно отказано заявителю в осуществлении действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации права собственности общества в отношении объекта незавершенного строительства.
При таких обстоятельствах, арбитражный суд пришел к выводу, что оспариваемый отказ соответствует требованиям закона и не нарушает прав и законных интересов заявителя.
Довод заявителя о том, что собственник земельного участка (третье лицо) не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия договора аренды, отклоняется арбитражным судом, поскольку в данном случае не имеет правового значения.
Все доводы, изложенные заявителем в письменных пояснениях, а также озвученные в судебных заседаниях, сводятся к несогласию с позицией и доказательствами третьего лица (Администрации города Черногорска) и не влияет на оценку судом законность действий ответчик.
На основании изложенного оспариваемый отказ не может нарушать права и законные интересы заявителя.
Оценив представленные сторонами доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации, и, принимая во внимание доводы, по которым заявитель оспаривает отказ управления, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявления, поскольку отсутствует совокупность условий, установленная статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания оспариваемого решения управления незаконным.
Государственная пошлина по настоящему делу в сумме 3000 руб. уплачена заявителем платежным поручением от 18.07.2024 № 192.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя и не подлежат возмещению.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении заявления.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия.
Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.
Судья Н.Ю.Ишь