Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, <...>

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Владивосток Дело

№ А59-4198/2024

16 мая 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 мая 2025 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.А. Грызыхиной,

судей С.Б. Култышева, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента землепользования города Южно-Сахалинска,

апелляционное производство № 05АП-1639/2025

на решение от 25.02.2025 судьи М.В. Зуева

по делу № А59-4198/2024 Арбитражного суда Сахалинской области

по исковому заявлению первого заместителя прокурора Сахалинской области в интересах муниципального образования городской округ «Город Южно-Сахалинск»

к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Горняк-1» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительным договора мены земельных участков от 05.05.2022 № 2-ЗП; о возложении на Департамент землепользования города Южно-Сахалинска обязанности передать обществу с ограниченной ответственностью «Горняк-1» земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:0901004:229, 65:01:0901004:449, 65:01:0901004:41;

о возложении на общество с ограниченной ответственностью «Горняк-1» обязанности передать Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска земельный участок с кадастровым номером 65:01:0312003:999,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация города Южно-Сахалинска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, Департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска,

при участии:

от Прокуратуры Сахалинской области (посредством веб-конференции): прокурор Кучина А.С., служебное удостоверение;

от Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (посредством веб-конференции): представитель ФИО1 по доверенности от 31.07.2024 сроком действия 1 год, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 1951), паспорт;

в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле;

УСТАНОВИЛ:

первый заместитель прокурора Сахалинской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (далее - департамент), обществу с ограниченной ответственностью «Горняк-1» (далее - ООО «Горняк-1», общество) с иском:

- о признании недействительным договора мены земельных участков от 05.05.2022 № 2-ДЗП;

- о возложении обязанности на Департамент передать обществу земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:0901004:229, 65:01:0901004:449, 65:01:0901004:41;

- о возложении обязанности на ООО «Горняк-1» передать Департаменту земельный участок с кадастровым номером 65:01:0312003:999.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация города Южно-Сахалинска (далее - Администрация); Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее - Управление Росреестра по Сахалинской области), Департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска (далее - ДАИГ г. ЮжноСахалинска).

Решением суда от 25.02.2025 исковые требования удовлетворены в полном объеме, с чем Департамент не согласился, обжаловав судебный акт в апелляционном порядке.

Настаивая на отсутствии оснований для признания оспариваемого договора ничтожной сделкой, заявитель указал, что процедура обмена земельных участков произведена с целью размещения объекта инженерной инфраструктуры – газовой котельной - в соответствии с Проектом планировки и проектом межевания территории северо-восточного района города Южно-Сахалинска в границах: ул. 2-я ФИО2 - ул. 2-я Хабаровская - ул. Резервная - проектируемая улица местного значения (с изменениями, внесенными постановлениями администрации города Южно- Сахалинска от 22.12.2021 № 3213-па, от 29.03.2022 № 657-па).

В частности, согласно фрагменту чертежа планировки территории из данного Проекта, земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:0901004:229, 65:01:0901004:449 и 65:01:0901004:41 расположены в зоне планируемого размещения объектов инженерной инфраструктуры, в связи чем вывод суда первой инстанции о том, что на данных земельных участках не было предусмотрено размещение соответствующих объектов, является ошибочным.

Также апеллянтом обращено внимание на то, что действующая на момент заключения договора мены земельных участков от 05.05.2022 редакция Генерального плана городского округа «Город Южно-Сахалинск» (в ред. от 30.01.2019 № 1398/72-19-5,) предусматривала отнесение территорий земельных участков с кадастровыми номерами 65:0160901004:229, 65:01:0901004:449 и 65:01:0901004:41 к функциональной зоне объектов производственного и коммунально-складского назначения, допускающей размещение объектов жилищно-коммунального хозяйства, к которым отнесены, в том числе, объекты газо-, тепло- и электроснабжения. При этом, с учетом положений пункта 3 части 9 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) указание в Генеральном плане точного местоположения предусмотренной и планируемой к строительству в функциональной зоне инженерной инфраструктуры газовой котельной не требовалось.

Наряду с изложенным Департаментом оспорены выводы суда первой инстанции о неравнозначности стоимости обмениваемых участков, основанные на сведениях об их кадастровой стоимости.

Позиция апеллянта была поддержана обществом «Горняк-1» по тексту поступившего письменного отзыва, приобщенного к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.

Прокуратура Сахалинской области в представленном и приобщенном к материалам дела письменном отзыве возражала против доводов апелляционной жалобы, настаивая на законности оспариваемого судебного акта.

Принявшие участие в судебном заседании представители Прокуратуры, Департамента поддержали свои аргументы. Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства общество и третьи лица явку представителей не обеспечили, что не препятствовало коллегии рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 271 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и отзывах, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.

Как установлено судом, 05.05.2022 между Департаментом (сторона-1) и ООО «Горняк-1» (сторона-2) на основании постановления администрации города Южно-Сахалинска от 17.04.2014 № 668-па «Об утверждении проекта планировки с проектом межевания северо-восточного района города Южно-Сахалинска» (в редакции постановления администрации города Южно-Сахалинска от 22.12.2021 № 3213-па) был заключен договор мены земельных участков № 2-ДЗП.

В соответствии с пунктом 1.2 договора сторона-2 обязуется передать в собственность ГО «Город Южно-Сахалинск» земельные участки:

- кадастровый номер 65:01:0901004:229, площадью 712 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: «Объекты административно-делового назначения», местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>

- кадастровый номер 65:01:0901004:449, площадью 6428 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: «Производственная деятельность», местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>

- кадастровый номер 65:01:0901004:41 площадью 2900 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: «Строительство производственной базы», местоположение: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, п/р Ново-Александровск (далее совместно - участок-2).

В соответствии с пунктом 1.3 договора расположенные на участке-2 здания, сооружения: с кадастровыми номерами 65:01:0901004:147, 65:01:0901004:208, 65:01:0901004:174 передаются на безвозмездной основе.

Как предусмотрено пунктом 1.4 договора, участок-2 принадлежат ООО «Горняк-1» на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости № 65:01:0901004:229-65/003/2017-1 6 от 05.09.2017, № 65:01:0901004:449-65/074/2020-1 от 02.04.2020, № 65:01:0901004:41- 65/003/2018-1 от 20.04.2018.

Согласно пункту 1.6 договора сторона-1 обязуется передать стороне-2 в собственность земельный участок с кадастровым номером 65:01:0312003:999 площадью 27232 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: «Предпринимательство» с местоположением: <...> (участок-1).

Участок-1 находится в государственной неразграниченной собственности (пункт 1.7 договора).

В соответствии с пунктами 1.5 и 1.8 договора на участке-1 и на участке2 обременения отсутствуют.

Согласно пункту 1.9 договора участки признаны равноценными. Стороны оценили стоимость участка-1 и участка-2 в размере 34 844 000 рублей каждый, согласно отчету об оценке от 23.03.2022 № 22.01-100/2 и отчету об оценке от 23.03.2022 № 22.01-100/1.

В силу пункта 2.1.2 договора каждая сторона обязуется передать участок свободным от объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам, свободным от движимого имущества, в том числе бесхозяйного.

Между сторонами договора 05.05.2022 составлен акт приема-передачи к договору мены земельных участков.

Согласно пунктам 1, 2 акта приема-передачи, сторона-1 передала, а сторона-2 приняла участок-2. Одновременно с передачей участка-1 по акту сторона-2 передает, а сторона-1 принимает в собственность ГО «Город Южно-Сахалинск» участок-2, а также расположенные на участке-2 здания, сооружения: с кадастровыми номерами 65:01:0901004:147, 65:01:0901004:208, 65:01:0901004:174.

В соответствии с дополнительным соглашением от 17.08.2022 № 1 к договору, расположенные на участке-2 здания, сооружения: с кадастровыми номерами 65:01:0901004:147, 65:01:0901004:208, 65:01:0901004:174 и иные объекты передаются на безвозмездной основе.

Договор, а также дополнительное соглашение к нему, зарегистрированы Управлением Росреестра по Сахалинской области.

Полагая, что вышеуказанный договор является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку нарушает установленный Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) порядок обмена земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также права муниципального образования на использование земельного участка, первый заместитель прокурора Сахалинской области в защиту публичных интересов МО ГО «Город Южно-Сахалинск» в целях обеспечения наиболее эффективного использования публичного имущества обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции применительно к положениям статей 52 АПК РФ и разъяснениям Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» правомерно констатировал обстоятельства предъявления первым заместителем прокурора Сахалинской области иска о признании недействительной сделки, совершенной органом местного самоуправления, в пределах его полномочий.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума № 25)).

Порядок обмена земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, предусмотрен главой V.2 ЗК РФ.

В силу положений статьи 39.21 ЗК РФ (в применимой редакции) обмен земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, допускается при обмене:

1) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности и изымаемый для государственных или муниципальных нужд;

2) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, который находится в частной собственности и предназначен в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории для размещения объекта социальной инфраструктуры (если размещение объекта социальной инфраструктуры необходимо для соблюдения нормативов градостроительного проектирования), объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на котором расположены указанные объекты.

Также, в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ, постановлением Правительства РФ от 09.04.2022 № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 - 2024 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в Федеральной собственности, и размере такой платы» наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом РФ, и при условии соблюдения требований, предусмотренных пунктами 1-5 статьи 39.22 ЗК РФ, допускается заключение договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, в случае, если такой земельный участок, находящийся в частной собственности, необходим для размещения объектов или реализации масштабных инвестиционных проектов, указанных в подпунктах 2 и 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также для размещения объектов социальной инфраструктуры, в том числе если размещение объекта социальной инфраструктуры необходимо для соблюдения нормативов градостроительного проектирования и при этом не предусмотрено утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории.

При этом с соблюдением требований, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.22 ЗК РФ, может осуществляться обмен одного или нескольких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на один или несколько земельных участков, находящихся в частной собственности.

Таким образом, по состоянию на момент заключения спорного договора законодатель определил исчерпывающий перечень случаев, при которых допускается обмен земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности:

- в случае изъятия земельного участка для муниципальных нужд;

- в случае, если использование земельного участка в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории предусмотрено для размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на котором расположены подобные объекты;

- в случае, если земельный участок необходим для размещения объектов социальной инфраструктуры;

- в случае, если земельный участок необходим для объектов или реализации масштабных инвестиционных проектов в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации или высшего должностного лица субъекта Российской Федерации.

Из искового заявления Прокуратуры следует, что заявитель связывает ничтожность оспариваемого договора с его несоответствием вышеуказанным нормам законодательства.

В свою очередь, Департамент землепользования настаивал на том, что обмен земельных участков осуществлен в порядке пункта 2 статьи 39.21 ЗК РФ, поскольку принадлежащие ООО «Горняк-1» земельные участки были определены документами территориального планирования как территории, входящие в функциональную зону планируемого размещения объектов инженерной инфраструктуры, а именно – газовой котельной, обеспечивающей в будущем зону перспективной застройки на площадке «Северная долина» с развитой социальной инфраструктурой (запланировано строительство жилищного фонда 300 тыс.кв.м, общеобразовательной школы на 825 мест и двух детских садов на 180 мест каждый, торгового центра и объектов транспортной инфраструктуры).

При этом отсутствие в действующем на момент заключения спорного договора Генеральном плане городского округа «Город Южно-Сахалинск» (в ред. от 30.01.2019 № 1398/72-19-5) сведений о точном местоположении планируемого к постройке объекта социального значения, по мнению апеллянта, не свидетельствовало о его неотражении в документах территориального планирования (Проекте планировки и проекте межевания территории).

В силу статьи 8 ГрК РФ, осуществляя свои полномочия, муниципальные образования обязаны осуществлять территориальное планирование. Территориальное планирование - планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (пункт 2 статьи 1 ГрК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 9 ГрК РФ территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений. Документы территориального планирования двух и более субъектов Российской Федерации, документы территориального планирования субъекта Российской Федерации и документы территориального планирования муниципальных образований не подлежат применению в части, противоречащей утвержденным документам территориального планирования Российской Федерации, со дня утверждения (пункт 3 статьи 9 ГрК РФ).

Как следует из пункта 5.2 статьи 9 ГрК РФ, подготовка документов территориального планирования муниципальных образований осуществляется с учетом положений стратегий социально-экономического развития муниципальных образований и планов мероприятий по их реализации (при наличии), бюджетного прогноза муниципального образования на долгосрочный период (при наличии), положений стратегии пространственного развития РФ, государственных программ РФ, национальных проектов, государственных программ субъектов РФ, муниципальных программ, инвестиционных программ субъектов естественных монополий, организаций коммунального комплекса, решений органов местного самоуправления, иных главных распорядителей средств соответствующих бюджетов, предусматривающих создание объектов местного значения, а также сведений, содержащихся в информационной системе территориального планирования.

По смыслу норм права, содержащихся в статье 9 ГрК РФ, документами территориального планирования муниципальных образований являются схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов.

Согласно пункту 13 статьи 9 ГрК РФ требования к описанию и отображению в документах территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.

В настоящее время Требования к описанию и отображению в документах территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения утверждены приказом Минэкономразвития России от 09.01.2018 № 10.

По смыслу пункта 9 статьи 10 ГрК РФ планируемые для размещения объекты регионального значения, объекты местного значения в соответствии с документами территориального планирования двух и более субъектов РФ, документами территориального планирования субъекта РФ, документами территориального планирования муниципальных образований содержатся в материалах по обоснованию схем территориального планирования РФ в виде карт.

В соответствии с пунктом 2 статьи 19 ГрК РФ положение о территориальном планировании, содержащееся в схеме территориального планирования муниципального района, включает в себя: сведения о видах, назначении и наименованиях планируемых для размещения объектов местного значения муниципального района, их основные характеристики, их местоположение (указываются наименования поселения, межселенной территории, населенного пункта), а также характеристики зон с особыми условиями использования территорий в случае, если установление таких зон требуется в связи с размещением данных объектов; параметры функциональных зон, установленных на межселенных территориях, в случае, если на межселенных территориях планируется размещение объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (за исключением линейных объектов), а также сведения о планируемых для размещения в указанных зонах объектах федерального значения, объектах регионального значения, объектах местного значения.

В соответствии с пунктом 9 статьи 23 ГрК РФ законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности могут быть установлены следующие особенности содержания генеральных планов поселений, генеральных планов городских округов: генеральный план поселения, генеральный план муниципального округа, генеральный план городского округа могут не содержать карту планируемого размещения объектов местного значения. В этом случае такая карта подлежит утверждению местной администрацией в порядке, установленном нормативным правовым актом органа государственной власти субъекта Российской Федерации; генеральным планом поселения, генеральным планом муниципального округа, генеральным планом городского округа могут предусматриваться территории, в отношении которых функциональные зоны не устанавливаются; положение о территориальном планировании вместо сведений о видах, назначении и наименованиях планируемых для размещения объектов местного значения, об их основных характеристиках, местоположении может содержать сведения о потребности в указанных объектах местного значения без указания их основных характеристик и местоположения; подготовка генерального плана поселения, генерального плана муниципального округа, генерального плана городского округа может осуществляться применительно к отдельным населенным пунктам, входящим в состав поселения, муниципального округа, городского округа, территориям поселения, муниципального округа, городского округа за границами населенных пунктов без последующего внесения в генеральный план изменений, относящихся к другим частям территорий поселения, муниципального округа, городского округа.

С учетом изложенного размещение объектов местного значения должно быть предусмотрено документами территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

В силу пункта 4 статьи 9 ГрК РФ не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений (за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами) о резервировании земель, об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую в целях размещения объектов федерального, регионального и местного значения и о предоставлении земельных участков, предназначенных для размещения указанных объектов, если размещение указанных объектов не предусмотрено соответствующими документами территориального планирования.

Таким образом, размещение указанных объектов в случае, если данные объекты являются объектами федерального, регионального или местного значения, должно быть предусмотрено соответствующими документами территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Как следует из материалов дела, и сторонами не оспорено, в соответствии с проектом планировки с проектом межевания северо-восточного района города Южно-Сахалинска, утвержденного постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 17.04.2014 № 668-па (в редакции постановления от 22.12.2021 № 3213-па) (далее - Проект), на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0901004:229 установлена зона планируемого размещения объектов капитального строительства инженерной инфраструктуры для размещения объектов местного значения - газовой котельной.

Вместе с тем, использование земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0901004:449 и 65:01:0901004:41 для размещения объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктур Проектом не предусмотрено. Документального обоснования потребности изъятия путем заключения договора мены дополнительных земельных участков площадью 6428 кв.м и 2900 кв.м ответчиками не приведено,

В соответствии с пунктом 20 статьи 1, пунктом 1 части 5 статьи 23 ГрК РФ объекты теплоснабжения являются объектами местного значения, которые необходимы для осуществления органами местного самоуправления полномочий по вопросам местного значения и в пределах переданных государственных полномочий в соответствии с федеральными законами, законом субъекта Российской Федерации, уставами муниципальных образований и оказывают существенное влияние на социально-экономическое развитие муниципальных районов, поселений, муниципальных округов, городских округов; планируемые к размещению объекты данной категории подлежат отображению в генеральном плане городского округа.

Согласно части 3 статьи 23 ГрК РФ генеральный план содержит: положение о территориальном планировании; карту планируемого размещения объектов местного значения; карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов); карту функциональных зон. На картах в составе генерального плана отображаются планируемые для размещения объекты местного значения, относящиеся в т.ч. к области электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения.

В соответствии с ранее действовавшим генеральным планом городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденным решением Городского Собрания города Южно-Сахалинска от 04.07.2012 № 603/38-12-4 (в редакции решения от 30.01.2019 № 1398/72-19-5), в границах территории ул. 2-я ФИО2 - ул. 2-я Хабаровская - ул. Резервная предусматривалось размещение 2-х объектов теплоснабжения (котельных): одной существующей и одной проектируемой котельных (приложение № 15 к Генеральному плану).

С учетом картографических материалов (приложения №№ 3, 15 к Генеральному плану) размещение проектируемой котельной предусматривалось в границах функциональной зоны «Объекты инженерной инфраструктуры», не включающей в себя спорные участки. В свою очередь, участки относились к функциональной зоне «Объекты производственного и коммунально-складского назначения», что не свидетельствует об их предназначении для размещения объектов инженерной инфраструктуры.

В развитие положений ранее действовавшего Генерального плана Проектом планировки с проектом межевания северо-восточного района города Южно-Сахалинска, утвержденного постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 17.04.2014 № 668-па (с учетом изменений, внесенных постановлением от 22.12.2021 № 3213-па; далее - Проект), в границах территории ул. 2-я ФИО2 - ул. 2-я Хабаровская - ул. Резервная предусмотрено размещение объектов инфраструктуры местного значения: источник тепловой энергии - 1 объект, строительство; источник тепловой энергии - 1 объект, реконструкция (пункт 2.1.2 Положения о характеристиках объектов капитального строительства).

Согласно таблице № 2 Проекта межевания территории существующая котельная расположена на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0901004:70. Размещение иных объектов местного значения (источников тепловой энергии, котельных) в границах спорных участков вышеуказанным Проектом не предусмотрено.

Вместе с тем, в последующем, уже после заключения спорного договора, решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 30.09.2022 № 1029/48-22-6 утвержден Генеральный план городского округа «Город Южно-Сахалинск» (далее - Генеральный план от 30.09.2022).

В соответствии с Генеральным планом от 30.09.2022 участки в границах территории ул. 2-я ФИО2 - ул. 2-я Хабаровская - ул. Резервная в составе планировочного района № 1037 отнесены к функциональной зоне «412» - «Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур» (код функциональной зоны - «400»).

В соответствии с разделом 4.2 Генерального плана от 30.09.2022 в пределах функциональной зоны «400» планируется размещение объекта регионального значения «газоснабжение». Размещение объектов категории «коммунальные», «тепло» в функциональной зоне «400» разделом 4.2 Генерального плана от 30.09.2022 не предусмотрено.

Так, разделом 3.9 Генерального плана от 30.09.2022 в пределах функциональной зоны «400» планируется размещение объекта регионального значения в области инженерной инфраструктуры «Завод по производству сжиженного газа «Южно-Сахалинск» с подводящим газопроводом», что очевидно не соотносится с размещением котельной как с целью, к которой, по утверждению ответчиков, стремились последние при совершении спорной сделки.

В соответствии с разделом 1.8 Генерального плана от 30.09.2022 в пределах функциональной зоны «400» размещение объектов местного значения городского округа в области электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения не предусмотрено.

При таких обстоятельствах, учитывая также, что на момент рассмотрения настоящего спора суду не представлено сведений о строительстве газовой котельной, у суда первой инстанции не имелось оснований для вывода о том, что принадлежащие обществу земельные участки были предназначены для размещения объекта социальной, инженерной инфраструктуры и могли являться предметом договора мены, как требуют положения пункта 2 статьи 39.21 ЗК РФ.

Кроме того, согласно пункту 5 статьи 39.22 ЗК РФ (в применимой редакции) при заключении договора мены земельных участков в соответствии с настоящей статьей цена обмениваемых земельных участков, в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества (за исключением объектов недвижимого имущества, передаваемых безвозмездно в государственную или муниципальную собственность), должна быть равнозначной, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 настоящей статьи.

Между тем, судом из представленных в материалы дела выдержек из отчета об оценке от 23.02.2022 № 22.01-100/1 установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 65:01:0901004:229 определена в размере 1 590 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером 65:01:0901004:449 – в сумме 24 274 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером 65:01:0901004:41 – в сумме 8 980 000 рублей (в общем размере 34 844 000 рублей).

В соответствии с отчетом об оценке № 22.01-100/2 рыночная стоимость земельного участка 65:01:0312003:999 также определена оценщиком в 34 844 000 рублей.

Вместе с тем, при определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0901004:229, 65:01:0901004:449, 65:01:0901004:41 (совокупная площадь 10040 кв.м.) и 65:01:0312003:999 (площадь 27232 кв.м.) оценщиком применен один и тот же метод (метод сравнения продаж); выборка объектов-аналогов, выставленных на продажу сопоставимых с оцениваемым объектом, также включает одни и те же участки. Однако, стоимость за 1 кв.м по итогам оценки составила несоответствующие друг другу значения: 2 232,56, 1 497,3 и 1 429,47 руб./кв.м (применительно к участкам 65:01:0901004:229, 65:01:0901004:449, 65:01:0901004:41) и 1 279,53 руб./кв.м (применительно к участку 65:01:0312003:999).

В этой связи, поставив под сомнение достоверность определенных оценщиком итоговых величин рыночной стоимости указанных земельных участков, суд первой инстанции принял во внимание актуальные на момент рассмотрения спора сведения Публичной кадастровой карты сведения о кадастровой стоимости обмениваемого Департаментом земельного участка – 58 841 271,68 рублей, которая в 4 раза превышает совокупную кадастровую стоимость земельных участков, предоставленных обществом – 14 568 558,16 рублей (2 200 471,6 + 8 506 388,56 + 3 861 698).

При явной неравноценности встречного предоставления суд первой инстанции правомерно констатировал неравнозначность цены обмениваемых участков, что противоречит положениям пункта 5 статьи 39.22 ЗК РФ.

С учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что договор мены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности от 05.05.2022 является недействительным (ничтожным) как нарушающий требования закона и посягающий на интересы неопределенного круга лиц.

С учетом положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ в качестве применения последствий недействительности сделки суд обоснованно обязал Департамент землепользования города Южно-Сахалинска передать обществу «Горняк-1» земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:0901004:229, 65:01:0901004:449, 65:01:0901004:41, а общество - передать в муниципальную собственность города Южно-Сахалинска в лице Департамента землепользования земельный участок с кадастровым номером 65:01:0312003:999.

Доводы апелляционной жалобы, по существу повторяющие позицию ответчика, изложенную в суде первой инстанции и получившие надлежащую оценку, не опровергают выводов суда первой инстанции, положенных в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ по результатам рассмотрения дела судебные расходы не подлежат распределению, поскольку податель апелляционной жалобы был освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Сахалинской области от 25.02.2025 по делу №А59-4198/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.А. Грызыхина

Судьи

С.Б. Култышев

Е.Н. Шалаганова