АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Севастополь

24 августа 2023 г.

Дело № А84-7887/2022

Резолютивная часть решения оглашена 17 августа 2023 г.

Полный текст решения составлен 24 августа 2023 г.

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Минько О.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Азерит» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о взыскании задолженности,

с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора – Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

при участии представителей в судебном заседании:

от истца – ФИО1, по доверенности от 22.03.2023 № 58;

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 05.08.2022 № б/н;

иные лица, участвующие в деле не явились,

при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи секретарём судебного заседания Девятниковым А.Е.,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд города Севастополя поступило исковое заявление Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – истец) к обществу с ограниченной ответственностью «Азерит» (далее – ответчик), в котором просит:

- взыскать задолженность по договору аренды земельного участка от 07.04.2008 (зарегистрирован 13.06.2008 № 040865900066) за период с 01.01.2015 по 30.11.2021 в размере 10 395 537,22 руб., пени в размере 6 788 357,48 руб., а также истец просит

- расторгнуть договор аренды земельного участка (зарегистрирован 13.06.2008 под № 040865900066), заключенный между Севастопольской городской государственной администрацией и обществом с ограниченной ответственностью «Азерит»;

- обязать общество с ограниченной ответственностью «Азерит» (ОГРН <***> ИНН <***>) не позднее 30 календарных дней с момента вступления в силу решения суда возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя земельный участок общей площадью 1,0100 га расположенный по адресу: г. Севастополь, в районе между заводом ЖБИ и ЧП «Прогресс», целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание производственно-складского комплекса, включающего в себя помещения для офиса и торговли в соответствии с условиями договора аренды земельного участка (зарегистрированного от 13.06.2008 под № 040865900066).

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования, просил их удовлетворить.

Ответчик представил отзыв на иск, просил в иске отказать в полном объеме. Доводы ответчика основаны на отсутствии возможности использовать земельный участок по назначению ввиду действия приказа Министерства культуры РФ № 1864 от 12.08.2016 года (далее по тексту - Приказ 1864), которым введены ограничения, полностью исключающие возможность использования земельного участка по установленному в договоре аренды целевому назначению - для строительства и обслуживания производственно-складского комплекса, включающего в себя помещения для офиса и торговли, что также является и основанием для освобождения ответчика от обязанности внесения арендной платы с момента введения в действие вышеуказанного нормативно-правового акта. Кроме того полагает, что к заявленным требованиям Департамента подлежит применению срок исковой давности.

Третье лицо – Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя явку своего представителя не обеспечил, направил пояснения по делу согласно которым земельный участок ответчика в соответствии с Приказом Министерства культуры Российской Федерации от 12.08.2016 № 1864 «Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место «Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита», расположенного в городе Севастополе», расположенного в городе Севастополе» (зарегистрировано в Минюсте России 26.09.2016 № 43800), находится на территории регламентного участка с режимом использования Р-4-1, участок В-5-3. В рамках мероприятия Государственной программы города Севастополя «Развитие градостроительной деятельности в городе Севастополе», утвержденной постановлением Правительства Севастополя от 17.11.2021 № 565-ПП, выполнены работы по подготовке научно-проектной документации, необходимой для внесения изменений в приказ № 1864. Принятие решения о внесении изменений в приказ № 1864 относится к компетенции Министерства культуры Российской Федерации. Решение принимается Министерством культуры Российской Федерации на основании акта государственной историко-культурной экспертизы научно-проектной документации. У Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя и Правительства Севастополя указанные полномочия отсутствуют.

Изучив материалы дела, судом установлено следующее.

20.11.2007 между Севастопольской городской государственной администрацией (продавец) и ООО «Азерит» (покупатель) заключен договор, согласно условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел право аренды земельного участка, площадью 1,0100 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, в районе между заводом ЖБИ и ЧП «Прогресс».

В дальнейшем, на основании указанного договора, 07.04.2008 г. между Севастопольским городским Советом и ООО «Азерит» (далее - арендатор) заключен договор аренды земельного участка общей площадью 1,0100 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, в районе между заводом ЖБИ и ЧП «Прогресс» (далее - земельный участок). Договор аренды зарегистрирован 13.06.2008 под № 040865900066 (далее - Договор).

В соответствии с п. 3.1. договора земельный участок предоставлен в аренду сроком на 25 лет.

Согласно п. 5.2. договора определено целевое назначение земельного участка - для строительства и обслуживания производственно-складского комплекса, включающего в себя помещения для офиса и торговли.

Согласно п. 9.2.2 договора арендатор должен был начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в п. 5.2. договора целевому назначению в течение 2 лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащем образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.

Согласно п. 11.3 Договора действие договора прекращается, путем его расторжения, на основании:

- взаимного соглашения сторон;

- решения суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором, и в следствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию;

- по другим основаниям, определенным законами Украины.

Согласно п. 11.4 договора арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в следующих случаях:

- использования арендатором земельного участка не по целевому назначению;

- неуплаты Арендатором в течении трех месяцев арендной платы в полном объеме;

- не использования земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд.

30.07.2010 между Севастопольским городским Советом и ООО «Азерит» к вышеуказанному договору заключено дополнительное соглашение, согласно которому предусмотренный пунктом 5.2. договора срок застройки продлен до 07.04.2012 года, а условия о размере арендной платы откорректированы с учетом продленного срока застройки.

18.02.2014 между Севастопольским городским Советом и ООО «Азерит» к вышеуказанному договору заключено новое дополнительное соглашение, согласно которому предусмотренный пунктом 5.2. договора срок застройки продлен до 13.11.2013. Условия о размере арендной платы за земельный участок также откорректированы с учетом продленного срока застройки.

К моменту рассмотрения данного дела участок по установленному договором целевому назначению не застроен, что подтверждается Актом проверки № 3760 Инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 28.09.2021 года, копия которого представлена истцом в материалы дела.

Какие-либо иные дополнительные соглашения или редакции договора, в т.ч. свидетельствующие о его приведении в соответствие с законодательством Российской Федерации, Суду не представлены.

Земельный участок, являющийся предметом спорного договора, поставлен на государственный кадастровый учет под номером 91:02:003004:37.

Согласно предоставленному истцом расчету задолженности по арендной плате арендатор осуществлял платежи по арендной плате до октября 2017 г., после чего оплата прекратилась.

В соответствии с п.п. 1.1, 1.7, 1.8, 2.3, 3.4, 3.10 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 №883-ПП, функции по управлению и распоряжению имуществом и землями города Севастополя, в том числе защиты прав и интересов города в этой сфере, возложены на Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (истца по данному делу).

Ответчик привел свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации и зарегистрирован в Едином государственном реестре юридических лиц (ОГРН <***>, ИНН <***>).

12.08.2016 Министерством культуры Российской Федерации принят Приказ № 1864 "Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место "Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита", расположенного в городе Севастополе".

Земельный участок общей площадью 1,0100 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, в районе между заводом ЖБИ и ЧП «Прогресс», являющийся предметом аренды по спорному договору, в полном объеме входит в границы вышеуказанного объекта культурного наследия.

Согласно Приказу Минкульта № 1864 вся территория земельного участка с кадастровым номером 91:02:003004:37 отнесена к регламентной зоне Р-4-1 (участок В-5-3), в границах которой запрещено размещение новых объектов промышленного, коммунально-складского и специального назначения, а также объектов транспорта. Нахождение земельного участка в границах указанной зоны (Р-4-1) и участка (В-5-3) подтверждено Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя в его письменных пояснениях по данному делу.

В связи с наличием задолженности по арендной плате и неосвоением земельного участка департаментом в адрес арендатора 27.01.2022 направлено Предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды и предложение расторгнуть договор, датированное 27.12.2021 № П/ЗУ-001470.

Поскольку требования департамента остались без удовлетворения, им был подан рассматриваемый в данном деле иск.

Всесторонне и полно исследовав обстоятельства дела, Суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате, а также связанных с задолженностью штрафных санкций исходя из следующего.

Как следует из содержания искового заявления, в качестве материально-правовых оснований для расторжения договора аренды по причине неосвоения земельного участка истцом указаны положения ст. 450, а также ст. 619 ГК РФ, ст. 46 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 691 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ (с учетом пункта 2 статьи 46 ЗК РФ) аренда земельного участка может быть прекращена принудительно:

1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

- использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

- порче земель;

- невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

- невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

- неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

- создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

Исходя из вышеприведенных положений действующего законодательства договор аренды земельного участка, предоставленный для целей строительства нежилых объектов, может быть расторгнут по требованию арендодателя только при неиспользовании земельного участка на протяжении трех и более лет. При этом, в указанный период не включается период, необходимый для освоения земельного участка, а также время, в течение которого участок не мог использоваться по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает.

Как следует из содержания договора (с учетом дополнительного соглашения от 18.02.2014), для освоения участка арендатору был установлен срок до 13.11.2013. Соответственно, трехлетний период неиспользования земельного участка для целей строительства, нарушение которого может быть использовано как основание для расторжения договора, необходимо исчислять с 14.11.2013 года. Истек указанный период 14.11.2016.

Вместе с тем, 12 августа 2016 г. Минкультом РФ принят вышеуказанный приказ № 1864. Данный Приказ вступил в силу с 09.10.2016 г., т.е. до истечения трехлетнего периода неиспользования земельного участка.

Рассматриваемым Приказом (пункт 38.1.) в границах регламентного участка Р-4-1 (т.е. и на территории спорного земельного участка) установлен запрет на размещение новых объектов промышленного, коммунально-складского и специального назначения, объектов транспорта.

Таким образом, с 09.10.2016 арендатор утратил возможность использования земельного участка по установленному договором назначению по обстоятельствам, от него не зависящим. На дату установления рассматриваемых ограничений трехлетний период неиспользования земельного участка по вине арендатора не истек.

Суд принимает во внимание, что после вступления в силу указанных ограничений арендатор принимал меры, направленные на их снятие, для чего неоднократно обращался в адрес Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя (письма ответчика от 23.08.2021, 21.09.2021, 10.12.2021, 22.12.2021, 10.01.2022), а также указывал на соответствующие обстоятельства истцу, однако ограничения в использовании участка сняты не были.

Обращение с иском в суд является способом защиты нарушенного права, направленным на его восстановление.

В соответствии с частью 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно ч. 2 той же статьи в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления вправе отказать лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применить иные меры, предусмотренные законом.

Как следует из содержания искового заявления, арендодатель требует расторжения договора аренды по причине того, что арендатором по его вине не предприняты меры по застройке участка. При этом, такие требования заявлены при наличии нормативных ограничений, которые и направлены на недопущение застройки спорного участка в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия. При таких обстоятельствах неосвоение участка отвечает целям установления на земельном участке ограничений застройки, а требования о расторжении договора могут рассматриваться как нарушающие положения статьи 10 ГК РФ.

Помимо требований о расторжении договора аренды арендодателем заявлены требования о взыскании арендной платы за период с 01.01.2015 по 30.11.2021 года, а также пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Ответчиком заявлено об отсутствии оснований для начисления арендной платы ввиду невозможности использования земельного участка по независящим от арендатора причинам, а также о применении сроков исковой давности.

Согласно пункту 1 статьи 611, статье 612 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно пункту 4 статьи 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Исходя из системного анализа указанных норм следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением, а арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом (арендной платы).

При этом, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Данные выводы, в частности, закреплены в п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 от 26.06.2015, п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 от 12.07.2017, Определении ВС РФ от 20.02.2018 № 305- ЭС17-17952 по делу № А40-7034/2017.

Как следует из материалов дела с момента вступления в силу Приказа Минкульта от 12.08.2016 № 1864 (т.е. с 09.10.2016) арендатор утратил возможность использования земельного участка по предусмотренному договором назначению по независящим от него причинам.

Арендатор подавал обращения с просьбой о содействии в снятии ограничений в использовании земельного участка, установленных Приказом Минкультуры РФ № 1864, однако со стороны арендодателя каких-либо действий, направленных на обеспечение возможности использования земельного участка, предпринято не было.

Следовательно, с даты вступления в силу ограничений использования земельного участка (09.10.2016) основания для начисления и уплаты арендной платы за него отпали.

Что касается требований по оплате арендной платы за период с 01.01.2015 до 09.10.2016, то они заявлены по истечении срока исковой давности.

Согласно статье 195, пункту 1 статьи 196 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу статьи 199 ГК РФ, требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Согласно пункту 2 статьи 200 ГК РФ, по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно ч. 3 ст. 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка и предложение расторгнуть договор от 27.12.2021 № П/ЗУ-001470 было направлено истцом ответчику 27.01.2022.

Исковое заявление истца к ответчику, датированное 16.09.2022 г. поступило в суд 19.09.2022.

Учитывая изложенное, требования о взыскании задолженности за период с 01.01.2015 до 09.10.2016 в любом случае находятся за пределами установленного законом срока исковой давности, и по этой причине удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к обществу с ограниченной ответственностью «Азерит» о взыскании задолженности отказать.

Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня его вынесения.

На основании части 1 статьи 177 АПК РФ копии настоящего решения направляются лицам, участвующим в деле, посредством размещения этого судебного акта на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Копии решения на бумажном носителе могут быть направлены лицам, участвующим в деле, заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку на основании соответствующего ходатайства.

Судья

О.В. Минько