Арбитражный суд Челябинской области

Воровского улица, дом 2, г. Челябинск, 454091, http://www.chelarbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Челябинск

10 октября 2023 г. Дело №А76-25074/2022

Резолютивная часть решения оглашена 03 октября 2023.

Решение в полном объеме изготовлено 10 октября 2023.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Шумакова С.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ткаченко Н.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску акционерного общества "РЖДстрой", ОГРН <***>, г. Москва, к обществу с ограниченной ответственностью "ЗКИ", ОГРН <***>, г. Челябинск, о взыскании 98 972 руб. 54 коп.,

УСТАНОВИЛ :

акционерное общество "РЖДстрой", ОГРН <***>, г. Москва, 28.07.2022 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЗКИ", ОГРН <***>, г. Челябинск, о взыскании 98 972 руб. 54 коп.

В обоснование исковых требований истцом указано на не исполнение обязанностей ответчика по оплате арендный платежей по заключенному договору, нормативно требования обоснованы ст. ст. 309, 310, 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ).

Ответчик требования отклонил по доводам отзыва и дополнений к нему, указав, что начисление арендной платы за места общего пользования истцом произведены не правомерно.

В судебном заседании истец требования поддержал в полном объеме, ответчик не явился, дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между АО «РЖДстрой» (далее по тексту - Истец и/или Арендодатель) и ООО «Завод Крепежных Изделий» (далее по тексту - Ответчик и/или Арендатор) заключен от 03.07.2020г. № Ф-ЮУ-20/05-02 (рег. № Ф-11-20-05-3950) договор аренды недвижимого имущества (далее по тексту - Договор), в соответствии с которым Ответчик принял на себя определенные обязательства.

К Договору Сторонами подписаны Дополнительное соглашение № 1 от 30.09.2020г.

Согласно п. 5.1. Договора в арендную плату включены затраты Арендодателя по приобретению коммунальных услуг по договору с соответствующими специализированными организациями. Арендная плата по настоящему Договору состоит из двух частей - постоянной и переменной.

Постоянная часть арендной платы принимается равной 30 000 рублей в месяц, кроме НДДС 20 % - 6 000 рублей, всего с учетом НДС 20 % - 36 000 (Тридцать тысяч) рублей в месяц.

Переменная часть арендной платы состоит из затрат на содержание покрывает фактически понесенные расходы Арендодателя по содержанию недвижимого имущества (электроснабжение, уборку и вывоз мусора; охрану и видеонаблюдение, сигнализацию, услуги связи, дезинфекция) увеличенных на сумму налога на добавленную стоимость по ставке, установленной действующим законодательством и налоговым кодексом РФ, и оплачивается Арендатором по факту потребленных им услуг.

Ответчик обязался вносить арендную плату по настоящему Договору ежемесячно в полном объеме на счет Истца, в установленные Договором сроки (п.5.2 Договора).

Однако, не смотря на взятые, на себя обязательства Ответчик нарушил условия Договора.

В нарушение положений гражданского законодательства Российской Федерации и заключенного между сторонами Договора аренды от 03.07.2020г. № Ф-ЮУ-20/05-02 (рег. № Ф-11-20-05-3950) за Ответчиком, по состоянию на 06.05.2022г., числится задолженность по оплате арендных платежей на общую сумму 98 972 руб. 54 коп. за период с марта 2021г. по январь 2022г.

Указанная задолженность сложилась в результате неоднократной задержки внесения арендной платы по Договору.

02 июня 2022 г. Истцом в адрес Ответчика была направлена претензия с требованием об исполнении обязательства по оплате задолженности по арендной плате за период с марта 2021г. по январь 2022г. в размере 98 972 руб. 54 коп.

Позиция ответчика об отказе в добровольном урегулировании спора прослеживается в деле.

В силу пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства", суд первой инстанции или суд апелляционной инстанции, рассматривающий дело по правилам суда первой инстанции, удовлетворяет ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, если оно подано не позднее дня представления ответчиком первого заявления по существу спора и ответчик выразил намерение его урегулировать, а также если на момент подачи данного ходатайства не истек установленный законом или договором срок досудебного урегулирования и отсутствует ответ на обращение либо иной документ, подтверждающий соблюдение такого урегулирования (часть 5 статьи 3, пункт 5 части 1 статьи 148, часть 5 статьи 159 АПК РФ, часть 4 статьи 1, статья 222 ГПК РФ).

Таким образом, главной целью соблюдения досудебного претензионного порядка выяснение намерения о добровольном исполнении обязательства.

После принятия иска к рассмотрению и выяснения процессуальной позиции ответчика, в которой последний выражает полное несогласие с требованием, цель досудебного порядка можно полагать достигнутой и без него.

Учитывая изложенное, арбитражный суд полагает, что досудебный порядок соблюдался истцом.

Ответ на претензию истцом не получен, обязательство по оплате арендной платы не исполнено, что послужило основанием для обращения истца с иском в суд.

Исследовав представленные доказательства суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Оценив представленный в материалы дела договор аренды, суд приходит к выводу о том, что он заключен с учетом принципа свободы договора по волеизъявлению сторон и не противоречит действующему законодательству (статьи 420, 421 ГК РФ). Ответчик, действующий своей волей и в своем интересе, будучи свободным в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1, пункт 1 статьи 9, статья 421 ГК РФ), осознанно согласовал с истцом его условия.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 3 статьи 607 Кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Право арендодателя на получение арендной платы при фактическом пользовании имуществом предусмотрено статьей 622 Гражданского кодекса РФ.

Факт получения и использования арендованного имущества подтверждается актом приема-передачи, подписанным обеими сторонами без замечаний и претензий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В связи с наличием подписей и печатей на договоре аренды, суд полагает, что размер арендной платы также был согласован сторонами.

В соответствии с требованиями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Частью 3 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате и отсутствия задолженности лежит на ответчике (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Ответчик доказательств исполнения обязательств по оплате в полном объеме в срок, предусмотренный договором, в материалах дела не представил, как не представил и доказательств нахождения спорного имущества во владении иных лиц.

Допустимые и относимые доказательства не соответствия предмета аренды - помещения условиям договора аренды и требованиям законодательства относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждены. К представленным ответчиком фотоматериалам суд относится критически, поскольку для оформления и составления актов ни истец, ни теплоснабжающие организации не приглашались и не участвовали, период времени изготовления фотографий определить не представляется возможным.

Доводы ответчика о неправомерном начислении и расчета переменной арендной платы судом отклоняются по следующим основаниям.

Судом проверена методика расчета и составленные в ходе судебного разбирательства арифметические первичные документы и акты сверки по постоянной и переменной суммам арендной платы раздельно, с учетом поступивших платежей (л.д. 72-73).

Согласно п.1.1. Договора, Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду (во временное владение и пользование за плату) недвижимое имущество, имеющее основные характеристики, указанные в приложении № 1 к настоящем) Договору, являющемся его неотъемлемой частью, расположенное по адресу: Челябинская обл., г. Челябинск, Советский район, Троицкий траки 20-а, включающее в себя: часть нежилого здания ремонтно-механической базы. помещение № 7 площадью 206.2 кв.м., на первом этаже, Литера №10, обшей площадью здания 2 661,6 кв.м,

Основные характеристики передаваемого Ответчику в аренду помещения и его план, указаны в Приложении № 1 к Договори/ аренды недвижимого имущества № Ф~ "ЮУ-20/05-02 (рег. № Ф-1 1-20-05-3950) от 03.07.2020г.

Согласно п. 5.1. Договора, в арендную плату включены затраты Арендодатели по приобретению коммунальных услуг по договору с Соответствующими специализированными организациями. Арендная плата по настоящему Договору состоит из двух частей- постоянной и переменной.

Постоянная часть арендной платы - это плата за арендуемое Ответчиком помещение (Цех) в установленном неизменном размере и которая, согласно абзаца второго п. 5.1. договора составляла 30 000 руб. 00 коп., кроме того НДС 20% - 6 000 руб. 00 коп., всего с учетом НДС 20% 36 000 руб. 00 коп.

Абзацем 3 п.5.1. Договора, предусмотрено, что переменная часть арендной платы состоит из затрат на содержание покрываем фактически понесенные расходов, 11.1 Арендодателя по содержанию недвижимого имущества (электроснабжение, уборку и вывоз мусора; охрану и видеонаблюдение, сигнализацию, услуги связи, дезинфекция) увеличенных на сумму налога на добавленную стоимость по ставке, установленной действующим законодательством и налоговым кодексом РФ, и оплачивается Арендатором по факту потребленных им услуг.

Ответчику в переменную часть, в том числе включались и расчеты за пользование местами общего пользования коридором и туалетами, поскольку в арендуемом ответчиком помещении (в цехе) отсутствовал туалет, все работники ООО «ЗКИ» пользовались туалетами, расположенными в этом же здании, вне арендуемого помещения.

Туалеты и коридор соответственно тоже были отапливаемыми помещениями и согласно Расчета задолженности но постоянной и переменной части арендной платы ООО«ЗКИ» (т.2 л.д.55-61, расходы за отопление мест общего пользования, делились на трех арендаторов, находящихся на 1этаже здания ремонтно-механической базы. Литера №10, пропорционально арендуемым ими площадям.

В пользовании арендаторов было 2 туалета. Как указано истцом в январе 2021 года один из туалетов был на ремонте и поэтому в расчет мест общего пользования он не был включен. Площадь мест общего пользования за январь 2021 т. составляла 110 кв.м.

В феврале 2021г. в пользовании арендаторов было снова 2 туалета, поэтому площадь мест общего пользования за февраль 2021г. и далее составляла 1 19 кв.м.

Доля ООО «ЗКИ» в процентном соотношении с другими арендаторами зависит от количества Арендаторов и занимаемой площади.

Она рассчитывается следующим образом, общая площадь, арендуемая всеми тремя арендаторами (отапливаемая площадь) 414,7 кв.м. - составляет 100%, а арендуемая площадь ООО «ЗКИ» 206,2 кв.м. - составляет х%, х = 49,72% - доля ООО «ЗКИ» в процентном соотношении с другими арендаторами составила 49,72%.

Расчеты мест общего пользования (кв.м.) производились по следующей формуле: площадь мест общего пользования ООО «ЗКИ» = общая площадь мест общего пользования * долю %, которую занимает Арендатор / 100.

I 10*49,72/100 =55 кв.м.

1 19 * 49,72/100= 59 кв.м.

Таким образом, доля ООО «ЗКИ» в процентном соотношении с другими арендаторами составила 49,72%), что соответствует 55 кв.м. мест общею пользования в январе 2021г. и 59 кв.м. мест общею пользования в феврале 2021 г и далее.

Расчеты за тепловую энергию производились на основании актов приема передачи АО «УСТЭК-Челябинск» выставленных АО «РЖДстрой» за потребленную тепловую энергию. Расчет задолженности по постоянной и переменной части арендной платы ООО «ЗКИ» представлен истцом в материалы дела, проверен и признан обоснованным.

На основании изложенного, суд полагает, что требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 98 972 руб. 54 коп. за период с марта 2021 года по январь 2022 года подлежащим удовлетворению.

Согласно ч.2 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд, в числе прочего распределяет судебные расходы.

В силу ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При цене иска 98 792 руб. 54 коп. государственная пошлина составляет 3 959 руб. 00 коп.

При подаче искового заявления истцом оплачена государственная пошлина в размере 3 959 руб. 00 коп., что подтверждается платежным поручением № 1272 от 17.06.2022.

Судебные расходы истца по оплате госпошлины относятся на ответчика в силу ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 167, 168, 176, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ЗКИ", ОГРН <***>, г. Челябинск в пользу истца - акционерного общества "РЖДстрой", ОГРН <***>, г. Москва задолженность по арендной плате в сумме 98 972 руб. 54 коп., а также судебные расходы по оплате госпошлины 3 959 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья подпись С.М. Шумакова

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.