АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, <...>

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Владивосток Дело № А51-11194/2025

26 ноября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 ноября 2025 года .

Полный текст решения изготовлен 26 ноября 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Чжен Е.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем Дерендяевой С.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по иску акционерного общества «ДОМ.РФ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о взыскании неустойки по договору купли-продажи недвижимого имущества,

при участии в судебном заседании: стороны не явились, извещены,

установил :

акционерное общество «ДОМ.РФ» (далее – истец, АО «ДОМ.РФ») обратилось в Хамовнический районный суд г. Москвы с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО2) о взыскании 1 348 370 рублей 85 копеек неустойки за ненадлежащее исполнение договора купли-продажи объекта недвижимого имущества №20/7102-22 от 25.11.2022.

Определением Хамовнического районного суда г. Москвы от 26.05.2025 гражданское дело по вышеуказанному иску передано по подсудности в Арбитражный суд Приморского края.

Стороны, извещенные о настоящем судебном разбирательстве надлежащим образом, в заседание суда не явились, до начала судебного заседания от истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в связи с чем по смыслу статьи 156 АПК РФ дело подлежит рассмотрению в отсутствие сторон по имеющимся доказательствам.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

25.11.2022 между АО «ДОМ.РФ» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен купли-продажи объекта недвижимого имущества №20/7102-22 (далее – спорный договор), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить Объект недвижимого имущества со следующими характеристиками: адрес: <...>, пом. I, кадастровый номер: 25:28:020019:378, вид объекта недвижимого имущества: помещение, наименование: нежилые помещения в здании (лит. A, Al, А2), назначение: нежилое, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж № 01, кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости: 25:28:020019:96, площадь Объекта недвижимого имущества: 140 кв.м, сведения о характеристиках Объекта недвижимого имущества, зарегистрированных правах и обременениях содержатся в выписке из ЕГРН от 20.06.2022 №КУВИ-001/2022-98715754, выданной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Приморскому краю (Приложение №2).

Согласно пункту 2.3 договора объект недвижимого имущества расположен в здании, которое является объектом культурного наследия регионального значения «Дом Ху-Сын-хэ», начало XX в., включенным в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. Регистрационный номер объекта культурного наследия в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации 251711286040205.

Пунктом 3.1 договора определено, что цена Договора составляет 17 052 000 рублей и включает Цену Объекта недвижимого имущества в размере 14 210 000 рублей и НДС 2 842 000 рублей.

В соответствии с пунктом 3.2 договора оплата Цены Договора осуществляется Покупателем в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты заключения Договора купли-продажи в следующем порядке:

- первый платеж Цены Договора в размере 12 406 500 рублей осуществляется путем перечисления на расчетный счет Продавца, указанный в Статье 12 Договора купли-продажи;

- второй платеж в размере 30% Цены Объекта недвижимого имущества, что составляет 4 263 000 рублей, осуществляется путем перечисления на расчетный счет Получателя денежных средств, указанный в соглашении, заключенном между Продавцом и Получателем денежных средств (Приложение №6).

Согласно пунктам 5.2.2, 5.2.4 договора для проведения работ по сохранению Объекта недвижимого имущества, расположенного в здании, являющемся объектом культурного наследия, Покупатель обязан:

- в течение 10 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю на Объект недвижимого имущества обратиться в Орган охраны объектов культурного наследия для получения предусмотренных Законодательством документов, необходимых для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия, включая задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, разрешение на проведение работ, проектную документацию;

- в течение 10 рабочих дней с даты получения любого из указанных в пункте 5.2.2 Договора купли-продажи документов, уведомить Продавца о получении такого документа с приложением копии соответствующего документа.

В силу пункта 5.4.1 договора Покупатель предоставляет Продавцу отчетные документы, подтверждающие выполнение условий конкурса, указанных в пунктах 5.1-5.2 Договора купли-продажи и Охранного обязательства, ежеквартально не позднее 30 (тридцатого) числа месяца, следующего за отчетным кварталом. При этом квартал считается равным трем месяцам, а отсчет кварталов ведется с начала года. К ежеквартальным отчетам прилагаются цветные фотографии результатов работ, проведенных в отчетном периоде.

05.12.2022 покупатель произвел первый платеж Цены Договора в размере 12 406 500 рублей на основании платежного поручения №288471 от 02.12.2022.

На основании акта приема-передачи от 12.12.2022 спорный объект недвижимости передан покупателю.

02.02.2023 зарегистрировано право собственности ФИО2 на спорный объект недвижимости.

10.02.2023 ФИО2 обратился в Инспекцию по охране объектов культурного наследия Приморского края с заявлением о выдаче задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленного объекта культурного наследия.

16.03.2023 Инспекцией по охране объектов культурного наследия Приморского края выдано задание №65-02-02/693 на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленного объекта культурного наследия, по адресу: <...>, пом. I.

27.04.2024 ответчик направил истцу отчет о выполненных мероприятиях по сохранению объекта недвижимого имущества, являющегося объектом культурного наследия регионального значения «Дом Ху-Сын-хэ», приложив, в том числе, указанное задание №65-02-02/693 от 16.03.2023.

Претензией от 14.08.2024 №528-ЮД истец обратился в адрес ответчика с требованием о погашении неустойки по договору в срок до 14.09.2024 в связи с нарушением срока оплаты цены договора, а также сроков по исполнению обязательств, предусмотренных пунктами 5.2.4, 5.4.1 договора.

Неисполнение ответчиком требований данной претензии послужило основанием для обращения АО «ДОМ.РФ» в суд с настоящим иском.

Ответчик в своем отзыве на иск указал, что цена договора уплачена ответчиком в срок, предусмотренный договором, что подтверждается платёжным поручением №288471 от 02.12.2022. Кроме того, полагает, что установленные пунктами 5.2.2 и 5.2.4 Договора обязанности по обращению в Инспекцию по охране объектов культурного наследия Приморского края также своевременно исполнены ответчиком. Считает, что условие договора о необходимости запроса разрешения на производство работ в течение 10 дней с даты государственной регистрации права, изначально сформулировано некорректно, является неисполнимым и не учитывает реальные сроки и последовательность получения разрешительной документации. Ходатайствует о снижении размера неустойки применительно к статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, заслушав пояснения сторон, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Возникшие между сторонами правоотношения квалифицируются судом как обязательственные отношения, возникшие из договора купли-продажи недвижимости, которые подлежат регулированию главой 30 ГК РФ, а также нормами общей части ГК РФ об обязательствах и договорах.

Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктами 7.2 и 7.4 спорного договора предусмотрено, что в случае нарушения Покупателем сроков оплаты Цены Договора, предусмотренных пунктом 3.2 Договора купли-продажи, Продавец вправе потребовать от Покупателя уплаты неустойки в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.

За нарушение иных сроков, предусмотренных Договором купли-продажи (за исключением подпункта 4.2.3 настоящего Договора купли-продажи), Сторона вправе потребовать от виновной Стороны уплаты неустойки в размере 0,01% от Цены Договора, указанной в пункте 3.1 Договора купли-продажи, за каждый день просрочки.

Путем подписания спорного договора его стороны приняли и признали подлежащими исполнению определенные в нем условия, в том числе, в части мер ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства.

В соответствии с пунктом 3.2 договора оплата Цены Договора осуществляется Покупателем в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты заключения Договора купли-продажи, следовательно, такая оплата должна быть произведена ответчиком не позднее 02.12.2022.

Вместе с тем, первый платеж Цены Договора в размере 12 406 500 рублей покупатель произвел 05.12.2022, что подтверждает отметкой банка о списании и исполнении на платежном поручении №288471 от 02.12.2022.

Как установлено в пункте 3.3 договора, обязанность Покупателя по уплате Цены Договора считается исполненной в день зачисления на расчетные счета Продавца и Получателя денежных средств соответствующих сумм, указанных в подпунктах 3.2.1 и 3.2.2 Договора купли-продажи, в полном объеме.

Указанное условие договора согласуется с разъяснениями пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» о том, что моментом исполнения денежного обязательства является зачисление денежных средств на корреспондентский счет банка, обслуживающего кредитора, либо банка, который является кредитором.

Следовательно, довод ответчика об исполнении денежного обязательства 02.12.2022 подлежит отклонению как основанный на неверном толковании норм материального права применительно к обстоятельствам настоящего дела.

Кроме того, суд установил, что несмотря на получение ответчиком 16.03.2023 задания №65-02-02/693 на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленного объекта культурного наследия, покупатель в нарушение пункта 5.2.4 договора уведомил продавца о получении такого документа с приложением копии соответствующего документа только 27.04.2024 (то есть по истечении 10 рабочих дней), направив истцу отчет о выполненных мероприятиях по сохранению объекта недвижимого имущества, являющегося объектом культурного наследия регионального значения «Дом Ху-Сын-хэ».

Ко всему прочему, в нарушение пункта 5.4.1 договора покупатель своевременно, то ежеквартально не позднее 30-ого числа месяца, следующего за отчетным кварталом, не представлял продавцу отчетные документы, подтверждающие выполнение условий конкурса, указанных в пунктах 5.1-5.2 Договора купли-продажи и Охранного обязательства, за 1, 2, 3 и 4 кварталы 2023 года.

Как указано выше, единственный отчет о выполненных мероприятиях по сохранению объекта недвижимого имуществ был представлен покупателем продавцу только 27.04.2024. При этом доказательств невозможности исполнения указанной обязанности в предусмотренные договором сроки ответчик в материалы дела суду не представил.

Вопреки доводу ответчика, истец не взыскивает с него неустойку за нарушение пункта 5.2.2 договора, поскольку предусмотренное данным пунктом обязательство исполнено покупателем в надлежащий срок.

Проверив представленный истцом расчет и неустойки, арбитражный суд признает его обоснованным, арифметически верным в сумме 1 348 370 рублей 85 копеек.

По тексту своего отзыва ответчик заявил ходатайство о снижении размера подлежащей взысканию неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ, рассмотрев которое суд установил следующее.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно пункту 2 статьи 333 ГК РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление №7) разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 75 постановления №7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования.

Таким образом, явная несоразмерность заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, четких критериев ее определения применительно к тем или иным категориям дел законодательством не предусмотрено, в силу чего только суд на основании своего внутреннего убеждения вправе дать оценку указанному критерию, учитывая обстоятельства каждого конкретного дела.

Ответчик, заявляя о несоразмерности взысканной неустойки последствиям нарушения обязательства, вопреки положениям статьи 65 АПК РФ, пункту 73 постановления №7, не представил в материалы дела соответствующие доказательства. Сам по себе факт исполнения покупателем предусмотренных договором обязательств не исключает просрочку их исполнения, за которую предусмотрена договорная ответственность.

Арбитражный суд отмечает, что установление ставки неустойки в размерах 0,01%, 0,15% является обычной практикой при заключении договоров между субъектами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, и не превышает разумных пределов. Названное обстоятельство свидетельствует о выполнении неустойкой своих функций как способа обеспечения исполнения обязательства, так и меры гражданско-правовой ответственности, что не нарушает баланс интересов должника и кредитора, стимулируя должника к правомерному поведению, в то же время, не позволяя кредитору получить несоразмерное удовлетворение за нарушенное право.

Принимая во внимание вышеизложенные нормы и разъяснения, а также учитывая согласованный сторонами размер неустойки, продолжительность просрочки (то есть неправомерного поведения должника), отсутствие доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, арбитражный суд считает, что оснований для применения статьи 333 ГК РФ и снижения неустойки в настоящем случае не имеется.

Таким образом, учитывая отсутствие в материалах дел доказательств оплаты ответчиком вышеуказанной суммы неустойки, исковые требования в данной части также признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу акционерного общества «ДОМ.РФ» 1 348 370 рублей 85 копеек неустойки, а также 28 484 рубля судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 36 967 рублей государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Чжен Е.Е.