Арбитражный суд Калининградской области

ул. Рокоссовского, д. 2-4, <...>

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Калининград

Дело № А21-13219/2024

Резолютивная часть решения объявлена 16.06.2025г.

Полный текст решения изготовлен 27.06.2025г.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Гурьевой И.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Грозной К.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

главы КФХ Рейха А.С. (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к ООО «Нива» (ИНН <***>) о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на земельный участок,

встречному исковому заявлению ООО «Нива» (ИНН <***>) к главе КФХ Рейху А.С. (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) о признании ничтожным договора купли-продажи,

третьи лица: ФИО1, Министерство сельского хозяйства Калининградской области, ФИО2, ЗАО Агрофирма «Водострой» - (ПМК-1), ФИО3, ФИО4, Администрация Гурьевского МО КО;

в судебное заседание явились представители:

от главы КФХ Рейха А.С., ФИО1 – ФИО5 по доверенности,

от ООО «Нива» – ФИО6 по доверенности;

установил:

глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО7 (далее – глава КФХ, Рейх А.С., истец) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Нива» (далее – ООО Нива», общество) о переводе на него прав и обязанностей покупателя земельной доли площадью 12 га в земельном участке с кадастровым номером 39:03:000000:20, расположенном по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, ТОО «Россия», по договору купли-продажи земельной доли, заключенному между ФИО2 (продавец) и ООО «Нива» (покупатель).

В свою очередь ООО «Нива» заявлены встречные требования о признании ничтожным договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 39:03:000000:20, заключенного между ФИО1 и гражданином Рейх А.С., применении последствий недействительности и погашении записи о регистрации в ЕГРН.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство сельского хозяйства Калининградской области, Администрация Гурьевского Муниципального округа Калининградской области, ЗАО Агрофирма «Водострой» - (ПМК-1), ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4

Третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте заседания извещались надлежащим образом согласно ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц в порядке статьи 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель главы КФХ, поддержал собственный иск, ссылаясь на нарушение преимущественного права на покупку доли: возражал против встречного иска по причине соответствия закону оспариваемой сделки.

Представитель общества, просил встречный иск удовлетворить, указав на несоответствие договора Федеральному закону от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; в первоначальных требованиях просил отказать, полагая, что количество участников общей долевой собственности требует применения специальных, а не общегражданских норм.

Изучив доказательства, содержащиеся в материалах дела, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 20.06.2023 г. в ЕГРН зарегистрирован договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 39:03:000000:20, заключенный между ФИО1 и гражданином ФИО7

Обращаясь со встречными исковыми требованиями, общество указало на ничтожность указанной сделки, как заключенной в нарушение положений Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ), которыми установлен прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности пяти и более лиц.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ).

В пунктах 1, 2 статьи 1 Закона № 101-ФЗ установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 4 этой же статьи оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Как указано в пункте 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 Закона № 101-ФЗ.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Рейх А.С. утверждает, что на момент заключения сделки участниками долевой собственности являлось три человека - ФИО1, ФИО2, и ФИО3

Общество же полагает данный вывод неправомерным, поскольку прекращение прав 20 собственников земельных долей произошло только по решению Гурьевского районного суда от 22.04.2024.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 названного Федерального закона невостребованной земельной долей может быть признана земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», не могут быть признаны невостребованными земельными долями по основанию, указанному в настоящем пункте.

В соответствии с пунктами 4, 5 статьи 12.1 того же закона орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, опубликовывает список невостребованных земельных долей в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещает на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) не менее чем за три месяца до созыва общего собрания участников долевой собственности. Указанный список размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования. Список невостребованных земельных долей представляется органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, на утверждение общему собранию участников долевой собственности.

Лица, считающие, что они или принадлежащие им земельные доли необоснованно включены в список невостребованных земельных долей, в силу положений пункта 6 статьи 12.1 закона № 101-ФЗ, вправе представить в письменной форме возражения в орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, и заявить об этом на общем собрании участников долевой собственности, что является основанием для исключения указанных лиц и (или) земельных долей из списка невостребованных земельных долей.

С даты утверждения списка невостребованных земельных долей, общим собранием участников долевой собственности земельные доли, сведения о которых включены в указанный список, признаются невостребованными. В случае, если общим собранием, участников долевой собственности в течение четырех месяцев со дня опубликования указанного списка не принято решение по вопросу о невостребованных земельных долях, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе утвердить такой список самостоятельно (пункт 7 статьи 12.1 закона № 101-ФЗ).

Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном настоящей статьей порядке невостребованными (пункт 8 статьи 12.1 закона № 101-ФЗ).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона № 101-ФЗ оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается, в том числе на принципе сохранения целевого использования земельных участков.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 30 января 2009 года № 1-П, право участника долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на выделение земельного участка в счет своей земельной доли не носит абсолютного характера, поскольку его реализация обусловлена определенными законодателем требованиями сохранения целевого назначения таких земельных участков и наличием у сособственников общих интересов, выражаемых большинством (пункт 4.1).

Из изложенных норм и существа специального законодательства вытекает утрата правомочий собственника доли с момента утверждения списка невостребованных земельных долей.

Таким образом, невостребованные доли не должны учитываться при подсчёте количества участников долевой собственности для применения ст. 12 Закона № 101-ФЗ.

В данном случае список невостребованных долей утвержден Администрацией 16.04.2023.

Из изложенного следует, что сделка купли-продажи требования закона № 101-ФЗ не нарушает.

Кроме того, необходимо учесть и следующее.

Согласно статье 4 АПК РФ за защитой в арбитражный суд вправе обратиться заинтересованное лицо, чьи права и законные интересы нарушены. Отсутствие права на подачу иска является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Исходя из положений п. 1 ст. 11 ГК РФ возможностью оспаривать сделку обладает лишь лицо, чьи права и законные интересы нарушены в результате совершения последней.

Одно лишь наличие формальных оснований для признания сделки недействительной не должно вести к признанию ее судом недействительной, если лицо, предъявившее в суд соответствующее требование, не доказало, в чем состоит нарушение его прав и законных интересов. Данное условие следует и из абзацев второго и третьего п. 2 и абзаца второго п. 3 ст. 166 ГК РФ.

Основной целью признания сделки недействительной как способа судебной защиты гражданских прав является недопущение исполнения недействительной сделки, а если на момент предъявления иска сделка уже исполнена - применение последствий недействительности сделки.

Иски о признании недействительными исполненных сделок без предъявления требования о применении последствий недействительности таких сделок следует признать не отвечающими целям такого способа судебной защиты, как признание сделки недействительной.

Из сказанного следует, что заявление требования о признании сделки недействительной с целью предотвратить ее исполнение само по себе не свидетельствует о наличии у истца охраняемого законом интереса в оспаривании сделки. Необходимо доказать также, что исполнение привело или приведет к умалению благ, принадлежащих указанным лицам.

Предъявление требования о признании сделки недействительной, если оно не позволяет восстановить нарушенные права, не отвечает целям соответствующего способа судебной защиты и является не чем иным, как злоупотреблением правом в форме осуществления лицом своего права в противоречие с его назначением.

При таких обстоятельствах наличие законного интереса в силу п. 1 ст. 10 ГК РФ должно охватываться условием о добросовестности лица, заявляющего о недействительности сделки.

Добросовестность лица, заявляющего о недействительности сделки, как условие вытекает из п. 5 ст. 166 ГК РФ, а также абзаца четвертого п. 2 ст. 166 и п. 3 ст. 173.1 ГК РФ. Таким образом, реализуется принцип добросовестности, содержащийся в ст. 1 ГК РФ.

Также вышеназванные условия предусмотрены и ст. 168 ГК РФ, согласно которой, истец обязан доказать не только то, что сделка не соответствует закону, но и то, что она нарушает его права или интересы и что у него к тому же есть собственный интерес в применении последствий ее недействительности.

На момент заключения спорной сделки общество участником долевой собственности не являлось.

Само по себе признание недействительными договора купли-продажи не повлияет на комплекс прав и обязанностей встречного истца, поскольку в данном случае правовое его положение не изменится, общество не приобретет никаких прав.

Указанное является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении встречных требований.

Между тем, учитывая, что общество просило признать сделку ничтожной, как нарушающую закон, суд не может согласиться с доводом о пропуске исковой давности, т.к. он в данном случае составляет три года.

В свою очередь глава КФХ обратился в суд с требованиями, основанными на следующих обстоятельствах.

По информации из ЕГРН от 21.09.2024 Рейху А.С. стало известно, что один из участников долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 39:03:000000:20 ФИО2 продала свою земельную долю площадью 12 га ООО «Нива» - лицу, не являющемуся участником долевой собственности.

Указав на нарушение преимущественного права покупки доли, выразив намерение на ее приобретение, глава КФХ обратился в суд с настоящим иском.

В силу пункта 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность продавца доли известить в письменной форме лиц, имеющих преимущественное право покупки, о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Особенности извещения могут быть установлены Федеральным законом (абзац третий пункта 2 статьи 250 ГК РФ).

В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 1 Закона № 101-ФЗ продажа земельных долей земель сельскохозяйственного назначения осуществляется на основе принципа преимущественного права покупки доли другими участниками долевой собственности либо использующими этот земельный участок сельскохозяйственными организациями или гражданами - членами крестьянского (фермерского) хозяйства.

Согласно части 2 статьи 12 Закона № 101-ФЗ извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется лишь в случае, когда участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Как и при рассмотрении встречного искового заявления, основным противоречием между сторонами выступает количество участников долевой собственности на земельный участок на момент сделки, т.к. именно превышение их количества пяти позволяет применять правила Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом особенностей, установленных статьей 12, 13 и 14 Закона № 101-ФЗ.

Общество указывает, что на момент сделки участниками долевой собственности на земельный участок являлись обладатели зарегистрированных долей: Рейх А.С., ФИО1, ФИО2, ЗАО Агрофирма «Водострой» - (ПМК-1), ФИО3, а также лица с незарегистрированными правами: ФИО4 и Администрация Гурьевского МО КО.

Таким образом, спор возник в отношении возникновения права на доли у ФИО4 и Администрации Гурьевского МО КО.

По мнению общества права ФИО4 возникли в силу того, что она является единственным наследником, обратившимся к нотариусу наследником ФИО8, члена ТОО «Колхоз Россия» (объявлен умершим на основании решения Центрального районного суда г. Калининград от 18.09.2023 г.).

Между тем, 16.04.2023 земельная доля, принадлежавшая ФИО8 была включена в список невостребованных земельных долей в праве общей долевой собственности.

Решением Гурьевского районного суда от 07.08.2024 г. по делу 2-1739/2024 прекращено право собственности ФИО8 и признано право собственности администрации Гурьевского муниципального округа.

Доказательств подачи возражения относительно включения доли принадлежавшей ФИО8 в список невостребованных земельных долей не представлено, как и не содержат материалы дела информации о вхождении данной доли в наследственную массу.

Таким образом, право собственности на спорную долю у ФИО4 не возникало.

В отношении Администрации общество полагает, что право долевой собственности у муниципалитета возникло с момента вступления в силу решения Гурьевского районного суда Калининградской области по делу № 2-376/2024 (09.07.2024).

Однако переход прав на земельные доли к Администрации был зарегистрирован в ЕГРН 31.10.2024.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

На основании пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, для целей применения ст.12-14 Закона № 101-ФЗ, моментом возникновения прав собственника доли является дата регистрации права.

В данном случае, права Администрации зарегистрированы 31.10.2024, а сделка совершена 10.09.2024.

Таким образом, на момент заключения спорного договора, участников долевой собственности было 5, в связи с чем, на взаимоотношения участников долевой собственности распространялись положения Гражданского кодекса Российской Федерации, без учета положений, установленных ст. 12-14 № 101-ФЗ.

Последствия нарушения преимущественного права покупки определяются пунктом 3 статьи 250 ГК РФ, согласно которому при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что, по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Учитывая изложенное, а также то, что продажа доли была осуществлена с нарушением преимущественного права истца на ее покупку, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

В силу статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования главы крестьянско-фермерского хозяйства ФИО7 удовлетворить.

Перевести на ФИО7 права и обязанности покупателя земельной доли площадью 12 га в земельном участке с кадастровым номером 39:03:000000:20, расположенном по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, ТОО «Россия», по договору купли-продажи земельной доли, заключенному между ФИО2 (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Нива» (покупатель).

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Нива» в пользу главы крестьянско-фермерского хозяйства ФИО7 судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 15 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья И.Л. Гурьева