ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12
адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru
адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 09АП-80078/2024
г. Москва Дело № А40-152893/24
05 марта 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2025 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Головкиной О.Г.,
судей Мезриной Е.А., Алексеевой Е.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Винниковой В.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Ангара Стройконсалтинг» на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.11.2024 г. по делу № А40-152893/24 по иску ООО «Ангара Стройконсалтинг» к Департаменту городского имущества города Москвы о взыскании4 145 438 руб.
при участии в судебном заседании: от истца ФИО1 (по доверенности от 09.01.2024 г.); от ответчика ФИО2 (по доверенности от 06.12.2024 г.)
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Ангара Стройконсалтинг» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании с Департамента городского имущества города Москвы 4 145 438 руб. убытков, понесенных в виде уплаты арендой платы в связи с невозможностью приобретения объекта аренды в собственность истца.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 07.11.2024 г. в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Ответчик против удовлетворения жалобы возражал, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.
При этом апелляционный суд исходит из следующего.
Как усматривается из материалов дела, вступившим в законную силу 15.06.2022 г. решением Арбитражного суда города Москвы от 23.03.2022 г. по делу № А40-134082/21 урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи недвижимости – нежилого здания, расположенного по адресу: <...> д. 24, с кадастровым номером 77:05:0002002:1036, общей площадью 1685,1 кв.м. и земельного участка по адресу: <...> земельный участок 24 с кадастровым номером 77:05:0002002:5353, общей площадью 3117 кв.м.
Как установлено вступившим в законную силу судебным актом по вышеуказанному делу, общество, реализуя предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» преимущественное право, обращалось к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого по указанному договору аренды помещения.
Заявление о реализации преимущественного права подано истцом 08.02.2021 г. за номером 33-5-11895/21-(0)-0.
Частью 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции на дату обращения с заявлением о выкупе) установлено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Вместе с тем, ответчик не совершил юридически значимых действий в установленный законом срок; договор купли-продажи направлен в адрес истца 19.08.2021 г. в процессе рассмотрения дела, в результате чего требования были уточнены.
Предложенная ответчиком редакция договора купли-продажи содержала условие о цене объектов 202 508 000 руб., определенной на основании отчета об оценке № М801-21 от 18.06.2021 г., выполненного ООО «Оценка и консалтинг».
Не согласившись с предложенной ценой, истцом подписан договор с протоколом разногласий, с указанием цены объекта 91 716 000 руб. на основании отчета об оценке ООО «Бизнес-оценка» № 21-99-367.
В рамках рассмотрения дела № А40-134082/21 определена цена по результатам проведения судебной экспертизы в размере 155 625 075 руб., по которой урегулированы разногласия.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 5, п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» обязательства по внесению арендной платы прекращаются на будущее время в случае заключения договора купли-продажи арендуемого имущества между арендодателем и арендатором, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок), при этом в случае осуществления выкупа имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не допускается включение в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.
Пунктом 6.10 договора аренды предусмотрено в счет арендной платы последних трех месяцев перечисление суммы равной 1/4 части, установленной п. 6.2 договора (19 989 098 руб. 93 коп.).
Уведомлением от 08.08.2022 г. № ДГИ-Э-97963/22-1 ответчиком подтвержден факт перечисления истцом денежных средств на основании указанного пункта договора в размере 4 145 438 руб. и произведен зачет в счет оплаты задолженности по арендной плате за период до даты прекращения обязанности по оплате – 15.06.2022 г. (дата вступления в законную силу решения суда об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 15.12.2023 г. по делу № А40-280938/22 в пользу истца взысканы убытки в виде излишне уплаченной арендной платы и пеней за период с 07.05.2021 г. по 30.06.2021 г., понесенные в связи с несовершением ответчиком необходимых действий в установленный после обращения истца законом срок до 06.05.2021 г., в который истец мог бы заключить договор купли-продажи. Расчет выполнен судом как разница между переплатой по арендной плате и пени на 30.04.2021 г. и подлежащим внесению за период с 01.05.2021 г. по 06.05.2021 г. платежу.
Истцом в обоснование исковых требований по настоящему делу указано на то, что за период с 01.07.2021 г. по 14.06.2022 г. истец также в случае надлежащего исполнения ответчиком обязательств, в том числе, направления договора купли-продажи по рыночной стоимости, мог избежать внесения арендной платы, заключив договор купли-продажи.
Таким образом, как указано истцом, в связи с невозможностью своевременного приобретения недвижимого имущества ООО «Ангара Строиконсалтинг» понесло убытки.
Убытки, как указывает истец, составляют 4 145 438 руб., то есть размер обеспечения исполнения договора аренды, которое ООО «Ангара Строиконсалтинг» в соответствии с условиями договора аренды (п. 6.10) перечислило в счет оплаты за последние три месяца действия договора.
Претензия, направленная истцом в адрес ответчика, оставлена последним без удовлетворения, в связи с чем, со стороны истца последовало обращение с настоящим иском в суд.
Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, в удовлетворении иска отказано.
Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.
Как правомерно указано судом первой инстанции, согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении № 304-ЭС23-9605 от 10.10.2023 г., само по себе возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не образует оснований для возмещения убытков, поскольку признаваемый Законом об оценочной деятельности (статья 3) вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 г. № 310-ЭС15-11302).
В то же время существенное расхождение между ценой, указанной в проекте договора купли-продажи, направленном уполномоченным органом субъекту предпринимательства, и окончательной ценой, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий, возникших при заключении договора с учетом оценочной экспертизы, как таковое означает, что арендуемое имущество предложено было к выкупу субъекту предпринимательства на заведомо невыгодных для него условиях, которые не могли быть приняты разумным участником оборота.
Обращение субъекта предпринимательства в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, в части условия о цене имущества, при таких обстоятельствах носит вынужденный характер, является необходимым для защиты его права.
Следует отметить, что критерий существенности расхождения не определен в указанном судебном акте. Однако в указанном деле при формировании правовой позиции Верховным Судом Российской Федерации учтена кратность расхождения цены. В указанном деле рыночная стоимость, изначально предложенная Департаментом, более чем в три раза превышала стоимость, определенную по результатам проведения судебной экспертизы.
Кроме того, по результатам проверки представленного Департаментом отчета об оценке объекта было выявлено его несоответствие Закону № 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки.
Отклоняя доводы жалобы, судебная коллегия исходит из того, что в данном случае разница между ценой, определенной по результатам судебной экспертизы и изначально предложенной Департаментом не имеет разницы и более чем в два раза (разница составила 23,15 %), что свидетельствует об отсутствии кратности (знгачительности) превышения. Несоответствия отчета об оценке, выполненного ООО «Оценка и консалтинг», при рассмотрении дела об урегулировании разногласий также судом при разрешении спора по урегулированию разногласий по договору купли-продажи не установлено.
В отсутствие иных критериев существенности превышения цены, оснований считать действия Департамента не соответствующими обычным условиям купли-продажи объектов недвижимости у суда не имелось.
Таким образом, вопреки доводам жалобы, доказательства продолжения внесения истцом арендных платежей в период после получения договора купли-продажи до его заключения в результате урегулирования разногласий в судебном порядке в результате противоправных действий (бездействия) ответчика в деле отсутствуют.
Ссылка истца на определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2019 г. № 307-ЭС18-16000 правомерно отклонена судом первой инстанции, поскольку при рассмотрении дела № А56-57789/2017 отказ комитета в реализации преимущественного права выкупа признан незаконным.
Кроме того, как установлено судом первой инстанции, период с 01.07.2021 г. по 30.09.2021 г. рассмотрен в рамках дела № А40-281547/21 спор, решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.06.2022 г. по которому вступило в законную силу. При рассмотрении указанного дела судом установлена обязанность внесения арендной платы в течение спорного периода и удовлетворены требования о ее взыскании с учетом произведенного зачета.
С учетом вышеизложенного, в период с 01.10.2021 г. по 14.06.2022 г. (часть периода урегулирования разногласий после получения истцом договора купли-продажи, ранее не рассматривавшегося судами), суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции относительно того, что у истца не прекратилась обязанность внесения арендной платы по смыслу положений ст.ст. 328, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации до заключения договора купли-продажи.
Поскольку представленные в материалы дела доказательства не позволяют установить факт несения истцом убытков в виде арендной платы за спорный период в результате действий (бездействия) ответчика, в удовлетворении заявленных требований о взыскании убытков в сумме 4 145 438 руб. правомерно отказано.
Таким образом, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции с отнесением на истца расходов по госпошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 07.11.2024 г. по делу № А40-152893/24 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья: О.Г. Головкина
Судьи: Е.Б. Алексеева
Е.А. Мезрина