Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело № А40-212054/23-93-1764

25 декабря 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 6 декабря 2023 года

Решение изготовлено в полном объеме 25 декабря 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судьи Позднякова В.Д.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кашировым Е.В.

с использованием средств аудиозаписи в ходе судебного заседания.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по заявлению ООО "АН "Небоскреб Риэлти" (125466, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ КУРКИНО, СОКОЛОВО-МЕЩЕРСКАЯ УЛ., Д. 25, ЭТАЖ 4, ПОМЕЩ./КОМ. I/47, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.05.2007, ИНН: <***>)

к Управлению Росреестра по Москве (115191, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>)

третьи лица:

1. ПАО "Сбербанк России" (117312, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.08.2002, ИНН: <***>)

2. ООО "АГРОСТРОЙ" (108808, ГОРОД МОСКВА, ПЕРВОМАЙСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ, ИВАНОВСКОЕ ДЕРЕВНЯ, СЕМЁНА ГОРДОГО УЛИЦА, ДОМ 3, ЭТ 1 КОМ 5, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 31.03.2005, ИНН: <***>)

о признании незаконным решения от 21.09.2023 №№КУВД-001/2023-25207708/8, КУВД- 001/2023-25207238/6, от 23.10.2023 №КУВД-001/2023-30760378/7 об отказе в государственной регистрации прав.

при участии:

от заявителя – ФИО1 дов. от 14.08.2023, диплом

от ответчика – ФИО2 дов. от 24.01.2023, диплом

от третьих лиц:

1. ООО "АГРОСТРОЙ" – ФИО1 дов. от 09.01.2023, диплом

2. ПАО "Сбербанк России" – не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

ООО "АН "Небоскреб Риэлти" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве от 21.09.2023 №№КУВД-001/2023-25207708/8, КУВД- 001/2023-25207238/6, от 23.10.2023 №КУВД-001/2023-30760378/7 об отказе в государственной регистрации прав (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст.49 АПК РФ).

От Управления Росреестра по Москве поступил отзыв на заявление, согласно доводам которого просит отказать в удовлетворении заявленных требований.

От ПАО "Сбербанк России" поступили письменные пояснения, согласно которым заявленные требования просит удовлетворить.

ООО "АГРОСТРОЙ" представлены письменные пояснения, согласно доводам которых считает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Представитель заявителя и третьего лица в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям и доводам, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям и доводам, изложенным в письменном отзыве на заявление.

ПАО "Сбербанк России", извещенное надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.kad.arbitr.ru, своих представителей в суд не направило. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ч.5 ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы заявления, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ срок на обжалование оспариваемого решения заявителем не пропущен.

Как следует из материалов дела, 22.11.2019 между ПАО Сбербанк и ООО «АГРОСТРОЙ» заключены однотипные договоры последующей ипотеки №№: 4646-4/4, 4646-4/5, 4646-4/6, 4646-4/8, 4646-4/9, 4646-4/10, 4646-4/11, 4646-4/12, 4646-4/13, 4646-4/14, 4646-4/15, 4646-4/22, 4646-4/23, 4646-4/24, с учетом внесенных дополнительными соглашениями изменений (далее – Договоры ипотеки) в отношении восемнадцати земельных участков, расположенных в пределах одного кадастрового квартала по адресу: г. Москва, п. Первомайское, вблизи д. Ивановское.

Земельные участки относятся к Жилищному комплексу «Ново-Никольский», строительство которого финансировал ПАО Сбербанк.

Вышеуказанные договоры ипотеки обеспечивают исполнение обязательств ООО «АГРОСТРОЙ» по кредитному договору №4646 от 29.12.2017 (далее – Кредитный договор) с учетом заключенных дополнительных соглашений.

Кредитный договор (п. 1.1.) заключен в соответствии с мировым соглашением, утвержденным Арбитражным судом Московской области определением от 27.11.2017 в рамках дела о банкротстве ООО «АГРОСТРОЙ» (№ А41-91213/2016) на цели строительства первой очереди проекта строительства коттеджей, малоэтажной, блокированной малоэтажной, индивидуальной застройки и многоквартирных жилых домов по адресу: г. Москва, п. Первомайское, вблизи д. Ивановское, Жилой комплекс повышенной комфортности «НовоНикольское».

Между ПАО Сбербанк (Залогодержатель) и ООО «АН «НЕБОСКРЕБ РИЭЛТИ» (Цессионарий) заключен Договор уступки прав (требований) <***>/Ц от 24.01.2020 (далее – Договор цессии), в соответствии с условиями которого Банк последовательно уступает права (требования) к ООО «АГРОСТОЙ» по Кредитному договору (с учетом дополнительных соглашений).

Учитывая, что Договор цессии носит последовательных характер, смена залогодержателя осуществляется по каждому земельному участку после оплаты прав на залог в рамках графика.

15.06.2023 и 14.07.2023 ООО «АН «НЕБОСКРЕБ РИЭЛТИ» совместно с ПАО Сбербанк через ГБУ МФЦ города Москвы в Управление Росреестра по Москве было подано 3 заявления о внесении изменений в записи реестра прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества Единого государственного реестра недвижимости №№ MFC - 0558/2023-901015-2 от 15.06.2023 г. (земельный участок 50:26:0180516:58); MFC - 0558/2023-900484-2 от 15.06.2023 г. (земельный участок 50:26:0180516:65); MFC - 0558/2023-1053442-2 от 14.07.2023 г. (земельный участок 50:26:0180516:56), в части замены залогодержателя с ПАО Сбербанк на ООО «АН «НЕБОСКРЕБ РИЭЛТИ».

21.06.2023 г. и 26.07.2023 г., по результатам рассмотрения вышеуказанных заявлений, Управлением Росреестра по Москве были вынесены уведомления №№ КУВД-001/2023-25207708/3 от 21.06.2023 г. (земельный участок 50:26:0180516:58); КУВД-001/2023-25207238/1 от 21.06.2023 г. (земельный участок 50:26:0180516:65); КУВД-001/2023-30760378/3 от 26.07.2023 г. (земельный участок 50:26:0180516:56) о приостановлении государственной регистрации прав в отношении указанных земельных участков.

В качестве причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав, государственный регистратор указывал на следующее:

-Государственный регистратор полагает, что во взаимоотношениях сторон, связанных с исполнением условий основного обязательства, возникла ситуация, при которой залогодержателем и кредитором являются разные лица, что, по его мнению, противоречит нормам действующего законодательства.

-Не представлены документы, подтверждающие уплату цессионарием части цены уступки, соответствующей тому или иному земельному участку.

Государственный регистратор полагает, что условие о передаче прав залогодержателя на земельный участок с кадастровым номером 50:26:0180516:64 без перехода права залогодержателя на машино-места, расположенные на данном земельном участке, противоречит нормам действующего законодательства

Впоследствии государственным регистратором приняты решения от 21.09.2023 №№КУВД-001/2023-25207708/8, КУВД- 001/2023-25207238/6, от 23.10.2023 №КУВД-001/2023-30760378/7 об отказе в государственной регистрации прав.

Не согласившись с вынесенными отказами, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с п. 12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон №218-ФЗ) отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, являясь регистрирующим органом, обязано осуществлять свою деятельность в соответствии с нормами Федерального закона №218-ФЗ.

Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника, представителя собственника или иного лица, указанного в п. 1-3 ст. 15 Федерального закона №218-ФЗ, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (п. 4 ст. 15 Федерального закона № 218-ФЗ).

В силу части 4 статьи 18 Федерального закона №218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно части 5 статьи 18 Федерального закона №218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно ч. 1 ст. 29 Федерального закона №218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3).

При этом, понятие «правовой экспертизы» представленных на государственную регистрацию документов в соответствии со ст. 29 Федерального закона №218-ФЗ представляет собой проверку на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов.

В соответствии со статьей 27 Федерального закона №218-ФЗ, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно материалам дела, вышеуказанные договоры ипотеки обеспечивают исполнение обязательств ООО «АГРОСТРОЙ» по кредитному договору №4646 от 29.12.2017 (далее - Кредитный договор) с учетом заключенных дополнительных соглашений.

Кредитный договор (п. 1.1.) заключен во исполнение условий мирового соглашения, утвержденного Арбитражным судом Московской области определением от 27.11.2017 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «АГРОСТРОЙ» (№ А41 -91213/2016) на цели окончания строительства первой очереди проекта строительства коттеджей, малоэтажной, блокированной малоэтажной, индивидуальной застройки и многоквартирных жилых домов по адресу: г. Москва, п. Первомайское, вблизи д. Ивановское, ЖК «Ново-Никольское».

Между ПАО Сбербанк (Залогодержатель) и ООО «АН «НЕБОСКРЕБ РИЭЛТИ» (Цессионарий) заключен Договор уступки прав (требований) <***>/Ц от 24.01.2020 (далее - Договор цессии), в соответствии с условиями которого Банк последовательно уступает права (требования) к ООО «АГРОСТОЙ» по Кредитному договору (с учетом дополнительных соглашений).

В соответствии с п. 1.2. Договора цессии и в соответствии со ст. 384 ГК РФ к Цессионарию переходят права по договорам, заключенным в обоснование исполнения обязательств Должника по Кредитному договору, указанному в п. 1.1., а именно права, вытекающие из договоров ипотеки, заключенных между Цедентом и Должником 22.11.2019 г.

Права и обязанности переходят в соответствии с графиком, указанным в п. 2.10 Договора цессии, по мере оплаты Цедентом указанных в нем сумм в счет оплаты уступаемых прав (требований) по настоящему Договору.

В соответствии с п. 2.12 Договора цессии, Цедент обязуется ежеквартально уведомлять заказным письмом Должника о совершенной уступке прав (требований) Цессионарию, сумме уступки и переходе обеспечения (если переходит), а также в указанный срок предоставить Цессионарию копию такого уведомления.

Учитывая вышеуказанные положения договоров, заявителями на государственную регистрацию прав были предоставлены письма (уведомления) ПАО Сбербанк № 24-УПВиБ от 07.07.2023 г. и № 24-07-исх/180 от 04.05.2023 г., в которых определен объем и сумма перешедших прав по договору цессии.

В материалы регистрационного дела со стороны заявителя представлены доказательства, подтверждающие переход прав залогодержателя на земельные участки и уплату части цены уступки, в соответствии с условиями договора цессии.

Таким образом, у Управления Росреестра по Москве отсутствовали основания для истребования иных дополнительных документов, подтверждающих объем перешедших прав, их стоимость, а также оплату.

Более того, соответствие закону договорных правоотношений между ПАО Сбербанк, ООО «АГРОСТРОЙ» и ООО «АН «НЕБОСКРЕБ РИЭЛТИ» подтверждается вступившими в законную решениями Арбитражного суда города Москвы: от 28.08.2019 г. по делу № А40-138790/2019; от 25.07.2020 г. по делу № А40-77203/2020; от 25.11.2020 г. по делу № А40-107568/2020; от 19.04.2022 г. по делу № А40-1994/2022; от 08.09.2022 г. по делу № А40-128157/22-2-669, №А40-9026/23-148-44.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Учитывая изложенное, решения Управления Росреестра по Москве от 21.09.2023 №№КУВД-001/2023-25207708/8, КУВД- 001/2023-25207238/6, от 23.10.2023 №КУВД-001/2023-30760378/7 об отказе в государственной регистрации прав нарушает права и законные интересы сторон Договора цессии.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 71, 75, 110, 167-170, 176, 198, 200, 201 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Признать незаконными решения Управления Росреестра по Москве от 21.09.2023 №№КУВД-001/2023-25207708/8, КУВД-001/2023-25207238/6, от 23.10.2023 №КУВД-001/2023-30760378/7 об отказе в государственной регистрации прав.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве устранить в десятидневный срок со дня вступления в законную силу судебного акта допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем государственной регистрации внесения изменений в сведения о залогодержателе, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 50:26:0180516:58, 50:26:0180516:65, 50:26:0180516:56, заменив ПАО "Сбербанк России" на ООО «АН «Небоскреб Риэлти».

Проверено на соответствие ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН <***>) в пользу ООО "Агентство Недвижимости "Небоскреб Риэлти" (ОГРН: <***>) расходы по оплате госпошлины в размере 9000 (девять тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия (изготовления в полном объеме) в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

В.Д. Поздняков