АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар
Дело № А32-1716/2023
30 января 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2025 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 января 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 30.10.2023), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «АгроТорг» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО3 (доверенность от 01.12.2022), в отсутствие третьего лица – ФИО4, надлежаще извещенной о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2024 по делу № А32-1716/2023, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «АгроТорг» (далее – общество) о взыскании 4 811 691 рубля 29 копеек задолженности по постоянной арендной плате, 1 70 427 рублей задолженности по переменной арендной плате, 1 347 669 рублей 15 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, процентов по день фактического исполнения обязательства по внесению арендной платы.
В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечена ФИО4.
Решением суда от 27.05.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 11.09.2024, в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на непредставление предпринимателем доказательств, необходимых и достаточных для вывода о наличии у общества задолженности по арендной плате.
В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратился предприниматель с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. По мнению подателя жалобы, неправомерен и не обоснован вывод судов о предоставлении предпринимателем обществу арендных каникул, которые могут быть предоставлены в связи с невозможностью использования арендуемого имущества в соответствии с его назначением и (или) условиями, согласованными в договоре. Однако суды установили фактическое пользование предоставленным предпринимателем обществу помещением и извлечение из этого пользования дохода (выручка в размере 49 041 436 рублей). С учетом того, что общество не оспаривает фактическое пользование арендуемым помещением, суды неправильно истолковали пункт 2 соглашения от 30.01.2020 к предварительному договору аренды от 15.08.2017 № 12405 и не учли, что согласно содержащимся в абзаце 5 пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснениям толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. Следовательно, положения пункта 2 соглашения от 30.01.2020 должны толковаться как соглашение сторон о порядке оплаты, а не об освобождении от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Условие договора аренды о безвозмездном использовании арендатором предоставленного ему имущества ничтожно ввиду противоречия явно выраженному законодательному запрету на дарение в отношениях между коммерческими организациями. Таким образом, соглашение сторон об освобождении арендатора от внесения постоянной арендной платы за фактическое пользование (пункт 2 соглашения от 30.01.2020), из которого исходят суды, представляет собой ничтожный договор дарения и юридических последствий в виде освобождения арендатора от имущественной обязанности по внесению арендной платы за пользование помещением до подписания акта приема-передачи не влечет.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу – без удовлетворения.
В нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ФИО4 не представила в суд отзыв на кассационную жалобу.
В судебном заседании представители предпринимателя и общества поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 15.08.2017 между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен предварительный договор аренды (в редакции от 30.10.2019), по условиям которого стороны обязуются не позднее 31.12.2019 заключить основной договор аренды, по которому арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402054:1356 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <...> (далее – спорное здание), сроком на 10 (десять) лет.
В силу пункта 1.3.5 предварительного договора аренды арендодателем гарантировано, что на дату подписания основного договора право собственности арендодателя на здание будет зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРН, что является необходимым условием для розничной продажи алкогольной продукции.
30 октября 2019 года сторонами заключено дополнительное соглашение к предварительному договору аренды, которым установлен новый срок заключения основного договора аренды – не позднее 31.12.2019.
В силу пункта 1.3.5 предварительного договора аренды арендодатель гарантирует, что на дату подписания договора аренды право собственности арендодателя на спорное здание и земельный участок будет зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
20 ноября 2019 года предприниматель обратился в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о постановке на кадастровый учет и государственной регистрации прав на спорное здание, подлежащее передаче в аренду обществу.
03 декабря 2019 года решением (уведомлением) Управления Росреестра по Краснодарскому краю № 23/153/002/600/2019-3657 государственная регистрация права собственности на спорное здание приостановлена.
09 декабря 2019 года между ПАО «ТНС энерго Кубань» (гарантирующий поставщик) и предпринимателем (потребитель) заключен договор энергоснабжения № 23020200781, согласно которому гарантирующий поставщик обязуется поставлять электрическую энергию (мощность) в точку поставки – ЭПУ принадлежащего предпринимателю спорного здания.
31 января 2020 года представители ПАО «КубаньЭнерго» в присутствии потребителя в лице директора магазина общества составили акт № 19 281821 о том, что произведен допуск, замена и (или) проверка схем приборов учета электроэнергии в спорном здании, сдаваемом предпринимателем обществу в аренду.
В соответствии с актами приема-передачи электроэнергии подписанными между предпринимателем и ПАО «ТНС энерго Кубань» (от 31.01.2020 № 0202/499/01, от 29.02.2020 № 0202/2277/01, от 31.03.2020 № 0202/4205/01, от 30.04.2020 № 0202/6067/01, от 31.05.2020 № 0202/7951/01, от 30.06.2020 № 0202/9844/01), а также счетами на возмещение затрат по электроэнергии, выставленными предпринимателем обществу (счет от 31.01.2020 № 4, счет от 29.02.2020 № 5, счет от 31.03.2020 № 6, счет от 30.04.2020 № 7, счет от 31.05.2020 № 8, счет от 30.06.2020 № 9), с января по июнь 2020 года спорное здание обеспечено электроэнергией, оплата за потребление которой произведена обществом (выписка по счету предпринимателя № 40802810800230095693 с 01.09.2020 по 11.02.2021) по счетам, выставленным предпринимателем на возмещение затрат по электроэнергии за период с января по июнь 2020 года.
Решением Адлерского районного суда г. Сочи от 27.04.2020 по делу № 2а1024/2020 решение Управления Росреестра по Краснодарскому краю в виде уведомления о приостановке государственной регистрации спорного здания признано незаконным, суд обязал Управление Росреестра по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию права собственности предпринимателя на спорное здание.
30 января 2020 года предпринимателем и обществом подписано дополнительное соглашение к предварительному договору.
Согласно пункту 2 соглашения от 30.01.2020 арендодатель подтверждает имеющееся соглашение сторон о том, что плата за фактическое пользование помещением арендатором до момента подписания акта приема-передачи помещения входит в состав арендной платы за первый месяц аренды. У арендодателя отсутствуют претензии и требования по уплате платы за фактическое пользование помещением.
06 июня 2019 года в спорном здании, переданном в пользование обществу, по заявлению общества установлено и зарегистрировано три единицы контрольно-кассовой техники с регистрационными номерами 0003284153048398, 0003284155039413, 0003284152051936, которая использовалась обществом с декабря 2019 года по август 2020 года.
За указанное время с использованием данной контрольно-кассовой техники общество получило выручку в размере 49 041 436 рублей.
28 июля 2020 года подписан договор аренды № 12405/1, согласно которому в порядке и на условиях, определяемых данным договором, арендодатель (предприниматель) обязуется передать, а арендатор (общество) принять во временное возмездное владение и пользование спорное здание, которое на момент подписания договора принадлежит на праве собственности предпринимателю (регистрация в ЕГРН от 05.06.2020 № 23:49;0402054:1453-23/050/2020-1).
На основании пункта 3.2.1 основного договора аренды и утвержденной формы за период с даты подписания сторонами акта приема-передачи спорного здания к договору до даты, в которую истекает 2 (два) месяца с даты, указанной в названном подпункте, постоянная величина арендной платы определяется из расчета 344 400 рублей в месяц (без НДС).
В соответствии с пунктом 3.2.2 основного договора аренды и утвержденной формы за период с даты, следующей за периодом, указанным в подпункте 3.2.1 настоящего пункта (но в любом случае не раньше истечения периода, указанного в пункте 3.2.1) до соответствующей даты надлежащего исполнения арендодателем обязательств, по представлению необходимого со стороны арендодателя пакета документов, необходимых для государственной регистрации настоящего договора и получения лицензии на право розничной торговли алкогольной продукции согласно условиям предварительного договора и пункту 2.1.18 настоящего договора, в том числе документа, подтверждающего государственную регистрацию права арендодателя на спорное здание, полученного в соответствии с приложением № 3 к настоящему договору, постоянная величина арендной платы за пользование зданием определяется из расчета 551 040 рублей в месяц (без НДС).
В силу пункта 3.2.3 основного договора аренды и утвержденной формы за период с даты, следующей за периодом, указанным в подпункте 3.2.2 настоящего пункта (но в любом случае не раньше периода, указанного в пункте 3.2.1), постоянная величина арендной платы за пользование зданием определяется из расчета 688 800 рублей в месяц (без НДС).
Согласно пункту 3.4 договора аренды оплата постоянной величины арендной платы производится арендатором не позднее 15 (пятнадцатого) числа текущего (оплачиваемого) месяца аренды.
На основании пункта 3.6 договора аренды переменная величина арендной платы определяется сторонами ежемесячно на основании показаний приборов учета, установленных в здании согласно тарифам на коммунальные услуги. Переменная арендная плата уплачивается ежемесячно на основании выставленного арендодателем счета и акта выполненных работ с расшифровкой по видам услуг.
28 июля 2020 года предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) подписали акт приема-передачи спорного здания.
Со ссылкой на наличие у общества задолженности по аренде спорного здания предприниматель обратился в арбитражный суд за ее взысканием.
Исходя из совокупности установленных по делу обстоятельств, представленных в материалы дела доказательств и доводов участвующих в деле лиц, руководствуясь положениями статей 431, 606, 614, 622, 655 Гражданского кодекса Российской федерации, суды мотивированно отказали предпринимателю в удовлетворении исковых требований.
Суды установили и стороны не оспаривают, что общество фактически пользовалось спорным зданием до заключения основного договора с декабря 2019 по август 2020 года.
В основном договоре аренде стороны предусмотрели три этапа для начисления арендной платы, связанные с регистрацией предпринимателем права собственности на спорное здание – пункты 3.2.1, 3.2.2, 3.2.3.
Между тем, в пункте 2 дополнительного соглашения от 30.01.2020 к предварительному договору стороны определили, что плата за фактическое пользование помещением арендатором до момента подписания акта приема-передачи помещения входит в состав арендной платы за первый месяц, и у арендодателя отсутствуют претензии и требования по уплате платы за фактическое пользование помещением.
Условия пункта 2 дополнительного соглашения от 30.01.2020 суды истолковали таким образом, что данным пунктом арендатору фактически предоставлены арендные каникулы до момента подписания акта приема-передачи спорного здания путем зачисления платы за фактическое пользование им в состав арендной платы за первый месяц аренды.
В соответствии с расчетом предпринимателя постоянная арендная плата с декабря 2019 года по октябрь 2020 года составляет 4 811 691 рубль 29 копеек.
Вместе с тем, в силу пункта 3.2.1 договора аренды ставка арендной платы с даты подписания акта приема-передачи спорного здания в течение первых двух месяцев с даты подписания составляет 344 400 рублей в месяц.
В этой связи начисления за первые два месяца после подписания акта приема-передачи составляют с 28 июля по 31 июля 44 438 рублей 71 копейку, что общество уплатило платежным поручением № 51668 от 01.09.2020; за август 2020 года – 344 400 рублей, что общество уплатило платежным поручением № 51669 от 01.09.2020.
Согласно пункту 3.2.2 договора аренды по истечении двух месяцев с даты подписания акта приема-передачи до государственной регистрации договора арендная плата составляет 551 040 рублей в месяц, что общество уплатило платежными поручениями от 17.09.2020 № 49615 и 49616.
В октябре 2020 года применяется ставка 551 040 рублей, и платежным поручением от 15.10.2020 № 19722 арендная плата за октябрь обществом уплачена.
С ноября 2020 года право собственности на спорное здание перешло к ФИО4, вследствие чего у предпринимателя отсутствует право для взыскания арендной платы за последующие периоды.
В части взыскания переменной части арендной платы суд первой инстанции сопоставил счета, выставленные предпринимателем в адрес общества на оплату коммунальных услуг, а именно: счет № 4 на 151 316 рублей 78 копеек за январь 2020 года, счет № 5 на 15 316 рублей 60 копеек за февраль 2020 года, счет № 6 на 15 065 рублей 72 копейки за март 2020 года, счет № 7 на 15 267 рублей 77 копеек за апрель 2020 года, счет № 8 на 80 707 рублей 42 копеек за май 2020 года, счет № 9 на 84 359 рублей 38 копеек за июнь 2020 года, счет № 10 на 639 598 рублей 48 копеек, из них: 22 121 рубль 78 копеек – доплата за январь 2020 года, 133 023 рубля 39 копеек – доплата за февраль 2020 года, 90 837 рублей 67 копеек – доплата за март 2020 года, 66 995 рублей 11 копеек – доплата за апрель 2020 года, 126 220 рублей 10 копеек – доплата за июль 2020 года.
Платежными поручениями № 37276 на сумму 151 316 рублей 78 копеек, № 33003 на сумму 15 316 рублей 60 копеек, № 22747 на сумму 15 065 рублей 72 копеек, № 52122 на сумму 15 267 рублей 77 копеек, № 24400 на сумму 80 707 рублей 42 копеек, № 20073 на сумму 84 359 рублей 38 копеек, № 7607 на сумму 22 121 рубля 78 копеек, № 7608 на сумму 133 023 рублей 39 копеек, № 7609 на сумму 90 837 рублей 67 копеек, № 7610 на сумму 66 995 рублей 11 копеек, № 7611 на сумму 126 220 рублей 10 копеек выставленная к оплате переменная часть арендной платы (коммунальные услуги) оплачены обществом в полном размере с учетом произведенных доплат по счетам предпринимателя.
Суды отметили, что сама по себе оплата предпринимателем в адрес гарантирующего поставщика коммунальных услуг в большем размере не свидетельствует о том, что задолженность образовалась по вине общества, при этом причины невыставления обществу к оплате счетов по коммунальным платежам в рамках арендных отношений предприниматель не назвал, документально не обосновал.
Не установив основания для взыскания с общества задолженности по арендной плате, суды обоснованно отказали предпринимателю и в удовлетворении исковых требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и процентов по день фактического исполнения обязательства по внесению арендной платы.
Исходя из условий основного договора и дополнительного соглашения к предварительному договору аренды спорного здания и документального подтверждения обществом их исполнения суды мотивированно отказали предпринимателю в удовлетворении исковых требований.
Доводы кассационной жалобы предпринимателя выводы судов не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).
Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе предпринимателя, исключают возможность ее удовлетворения в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2024 по делу № А32-1716/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Т.Н. Драбо
Судьи В.Е. Епифанов
А.И. Мещерин