Решение по делу № А65-33751/2024 от 14.05.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, <...>

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

https://tatarstan.arbitr.ru

https://my.arbitr.ru

тел. <***>

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело №А65-33751/2024

Дата принятия решения – 14 мая 2025 года

Дата объявления резолютивной части – 24 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Мугинова Б.Ф., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания до перерыва помощником судьи Вахитовой К.М., после перерыва – секретарем судебного заседания Шилыковской А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Ориентир", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) об обязании заключить с арендатором договор купли-продажи арендованного нежилого помещения нежилые помещения первого этажа №№3,7, общей площадью 34,9 кв.м., кадастровый номер 16:50:100401:3868, расположенные по адресу, <...> а, пом. 1, в следующей редакции:

«пункт 2.1. Договора купли-продажи о цене Объекта в следующей редакции: «Цена Объекта по настоящему Договору составляет - 1 222 500 (Один миллион двести двадцать две тысячи пятьсот) рублей 00 копеек, согласно Отчету № 01-16/2024 от 09.09.2024г.»;

«абзац 4 пункта 3.1.1. Договора о Расчетах по Договору в следующей редакции «Последующие платежи, а именно сумма платежа в бюджет и процент за рассрочку платежа перечисляются в течение 96 (девяносто шесть) месяцев согласно Графику платежей, являющегося неотъемлемой частью настоящего Договора.»,

об обязании в срок не позднее 30 календарных дней с момента вступления в законную силу судебного акта арбитражного суда заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Ориентир» договор купли-продажи арендованного нежилого помещения нежилые помещения первого зтажа №№3,7, общей площадью 34,9 кв.м., кадастровый номер 16:50:100401:3868, расположенные по адресу, <...> а, пом. 1.

о взыскании за неисполнение обязанности заключить договор купли-продажи в срок не позднее 30 календарных дней с момента вступления в законную силу судебного акта арбитражного суда денежную сумму в размере 1000 рублей за каждый день неисполнения решения суда,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (ИНН: <***>), Филиал ППК «Роскадастр» по РТ, Исполнительного комитета г. Казани (ИНН <***>),

с участием (после перерыва):

представителя истца – ФИО1 по доверенности от 01.09.2024,

представителя ответчика - ФИО2 по доверенности от 10.12.2024,

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.10.2024 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (ИНН: <***>), Филиал ППК «Роскадастр» по РТ, Исполнительной комитет г. Казани (ИНН <***>).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.12.2024 дело назначено к судебному разбирательству.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.01.2025 производство по делу приостановлено.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.02.2025 произведена замена судьи Артемьевой Ю.В. на Мугинова Б.Ф.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.02.2025 производство по делу возобновлено.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.03.2025 судебное заседание отложено.

В судебном заседании после перерыва представитель истца заявила ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просила определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилого помещения первого этажа №№3,7, общей площадью 34,9 кв.м., кадастровый номер 16:50:100401:3868, расположенные по адресу, <...> а, пом. 1, в следующей редакции:

«пункт 2.1. Договора купли-продажи о цене Объекта в следующей редакции: «Цена Объекта по настоящему Договору составляет - 1 622 000 (Один миллион шестьсот двадцать две тысячи) рублей 00 копейки без учета НДС»;

Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение принято, так как оно не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» и ООО «Ориентир» 01.09.2023 заключили договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани № 9260-95 в отношении следующего объекта: нежилые помещения первого этажа: №№3,7, кадастровый номер 16:50:100401:3868, расположенные по адресу: <...>, общей площадью 34,9 кв. м.

Согласно ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

ООО «Ориентир» обратилось в МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» с заявлением (вх. №828 от 09.09.2024) в установленном порядке с целью выкупа арендуемого нежилого здания в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008г. N 159-ФЗ.

07.10.2024 (исх. № 16538/КЗИО-ИСХ) МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» сообщил, что после определения рыночной стоимости и принятия соответствующих распорядительных документов, в адрес ООО «Ориентир» будет направлено предложение о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений, а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества и условиями выкупа.

В соответствии с п.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Ссылаясь на то, что согласно отчету №01-16/2024 от 09.09.2024 рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 1 222 500 руб., обратился с настоящим исковым заявлением об определении (урегулировании) условий договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости

Согласно п.2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с п.8 ст.4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать непосредственно достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

По ходатайству истца определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.01.2025 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Реал Прайс», эксперту ФИО3

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилые помещения первого этажа №№3,7, общей площадью 34,9 кв.м., кадастровый номер 16:50:100401:3868, расположенные по адресу, <...> а, пом. 1 без учета НДС на 09 сентября 2024 г.?

Согласно заключению №О1Э/02/25 от 11.02.2025 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 09.09.2024 составила 1 622 000 руб.

В силу положений статей 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказывание обстоятельств, на которые сторона ссылается как на основание своих требований и возражений, а также предоставление суду соответствующих доказательств является непосредственной обязанностью участвующих в деле лиц.

Пункт 2 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает право, а не обязанность суда предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства, необходимые для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела и принятия законного и обоснованного судебного акта.

Доказательств, опровергающих обоснованность данного экспертного заключения, в материалы дела не представлено.

Ответчиком было заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

В обоснование ходатайства ответчиком приведен довод о том, что согласно мониторингу цен объектов недвижимости, земельных участков и арендных ставок по состоянию на 01.03.2024, составленному НП «Союз оценщиков РТ», минимальная цена за 1 кв.м. в Московском районе на административные, офисные помещения, бизнес-центры установлена в размере 50 000 руб.

Между тем, согласно представленному в материалы дела документу 50-180 тыс. руб. является средней стоимостью, минимальная – 30 тыс. руб. При этом данные сведения не могут быть приняты во внимание, поскольку не соотносятся с датой, на которую производится оценка.

В рамках выведения данного диапазона не происходит оценка объектов, не учитываются уникальные особенности конкретного объекта, а также не учитываются возможные скидки на торг (анализировались цены предложений, а рамках расчета рыночной стоимости используются цены сделок, т.е. цены предложений, скорректированные (уменьшенные) на возможные среднерыночные скидки на торг). Также оцениваемый объект имеет ряд характеристик, которые отрицательно сказываются на его привлекательности и как результат снижают итоговую стоимость объекта.

При этом, как видно из самого мониторинга цен, в нем приводится довольно укрупненная разбивка объектов недвижимости на сегменты. Так в первую группу вошли: административные, офисные помещений и бизнес-центры, которые относятся к высококлассным объектам недвижимости и имеют априори более высокую цену, во вторую группу вошли торговые помещения и помещения общественного питания, стоимость которых тоже может существенно отличаться в зависимости от класса, а для объектов общественного питания еще и в зависимости от условии продажи (как правило, это продажа вместе с оборудованием, инвентарем и прочими элементами, необходимыми для функционирования объектов в данном сегменте, объект экспертизы же в большей степени может быть отнесен к сегменту ПСН (помещения свободного назначения), в рамках приведенного мониторинга цен данный сегмент недвижимости не выделен отдельно, поэтому при составлении мониторинга такие объекты могли быть включены в любую из приведенных трех групп, в связи с чем проводить сравнение индивидуальной оценки объекта экспертизы, в рамках которой были учтены особенности данного конкретного объекта, с диапазоном цен из мониторинга некорректно.

При этом иные доказательства, свидетельствующие о том, что стоимость конкретных нежилых помещений существенно отличается от цены, установленной экспертом, не представлены.

Реализация предусмотренного частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомочия суда по назначению повторной экспертизы в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особом способе его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на их всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании.

В силу положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Кроме того, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Арбитражный суд считает, что представленное экспертное заключение является надлежащим доказательством, поскольку судебная экспертиза проведена с соблюдением требований статей 82-86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, эксперт, проводивший экспертизу предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, указанное заключение эксперта мотивировано, составлено им в пределах своей компетенции, эксперт имеет соответствующую квалификацию и стаж экспертной работы, при экспертном исследовании использованы специальные методики.

Поскольку заключение судебной экспертизы является обоснованным, сторонами не указано на наличие в сделанных экспертом выводах противоречий, а из содержащихся доводов не следует, что экспертом были использованы недопустимые с точки зрения закона методы исследования, у суда отсутствуют основания для вывода о недопустимости судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, а равно недостоверности содержащихся в ней выводов.

При таких обстоятельствах уточненные исковые требования об установлении выкупной цены исходя из стоимости помещения с учетом заключения эксперта подлежат удовлетворению.

Истец также просит изложить абзац 4 пункта 3.1.1. договора о расчетах по договору в следующей редакции «Последующие платежи, а именно сумма платежа в бюджет и процент за рассрочку платежа перечисляются в течение 96 (девяносто шесть) месяцев согласно Графику платежей, являющегося неотъемлемой частью настоящего Договора.»

В соответствии с п.1 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет для недвижимого имущества и менее трех лет для движимого имущества.

Согласно Административному регламенту, утвержденному постановлением Исполнительного комитета г. Казани №4140 от 25.11.2022, первый платеж составляет 20 процентов от общей цены объекта, оставшаяся сумма делится на 20 равных ежеквартальных либо 60 ежемесячных платежей, либо вся сумма по договора может быть внесена покупателем единым платежом единовременно (согласно заявлению арендатора/покупателя).

Довод истца о том, что Административный регламент не соответствует действующему законодательству, а именно п.4.3 ст.13 Закона Республики Татарстан №7-ЗРТ от 21.01.2010 «О развитии малого и среднего предпринимательства в Республике Татарстан», устанавливающему рассрочку в 8 лет, арбитражным судом отклоняется, поскольку данный закон субъекта регулирует правоотношения, связанные с реализацией права преимущественного выкупа имущества, находящегося в государственной собственности Республики Татарстан, тогда как исковые требования заявлены по правоотношениям, связанным с выкупом имущества, находящегося в муниципальной собственности.

При таких обстоятельствах основания для определения рассрочки на 96 месяцев отсутствуют, установлению подлежит максимально возможная рассрочка в 60 месяцев.

Также арбитражный суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения требования об обязании ответчика в срок не позднее 30 календарных дней с момента вступления в законную силу судебного акта заключить договор купли-продажи арендованного нежилого помещения.

Согласно п.4 ст.445 ГК РФ договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда, в связи с чем оснований для обязания ответчика совершить дополнительные действия по заключению договора не имеется.

Кроме того, истцом заявлено требование о присуждении судебной неустойки в случае неисполнения ответчиком решения суда в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебная неустойка).

Пунктом 31 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации предусмотрено, что суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Между тем, в рамках данного дела решение о понуждении к исполнению обязательства в натуре судом не принято, в связи с чем судебная неустойка не может быть установлена.

В соответствии со ст.110 АПК РФ судебные расходы на уплату государственной пошлины и проведение судебной экспертизы в данном случае относятся на истца, поскольку разногласия урегулированы путем определения условий в редакции иной, нежели изначально предложена истцом, частично уточненные требования признаны необоснованными, что свидетельствует о принятии решения фактически не в его пользу, а также принимая во внимание то, что с иском истец обратился преждевременно, не дождавшись истечения срока проведения оценки ответчиком, установленного п.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ :

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "Ориентир", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН <***>, ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества – нежилых помещений первого этажа №№3,7, общей площадью 34,9 кв.м., кадастровый номер 16:50:100401:3868, расположенные по адресу, <...> а, пом. 1.

Изложить раздел II следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 1 622 000 (один миллион шестьсот двадцать две тысячи) руб. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта №01Э/02/25 от 11.02.2025, выполненного в рамках судебной экспертизы по делу А65-33751/2024».

Изложить пункт 3.1.1 в следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу указанную в деле II договора сумму в следующем порядке:

1) первый платеж составляет 20 процентов от общей цены объекта – 324 400 (триста двадцать четыре тысячи четыреста) руб. Сумма платежа в бюджет перечисляется на счет по указанным продавцом реквизитам в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения договора;

2) датой платежа считается дата поступления денежных средств на счет продавца;

3) последующие платежи, а именно сумма платежа в бюджет и процент за рассрочку платежа, перечисляются в течение 60 месяцев согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью договора;

4) валюта платежа – рубль.»

В удовлетворении требований об обязании заключить договор в срок не позднее 30 календарных дней с момента вступления в законную силу судебного акта и о взыскании судебной неустойки за неисполнение обязанности заключить договор купли-продажи в указанный срок отказать.

Судебные расходы на уплату государственной пошлины и проведение судебной экспертизы отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Б.Ф. Мугинов